시행규칙 제 228/2012/TT-BTC 부동산 투자펀드 설립 및 관리에 관한 지침

시행규칙

부동산 투자펀드 설립 및 관리에 관한 지침

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증권법(2006년 6월 29일)에 의거,

증권법 일부 조항을 수정 보완한 법률(2010년 11월 24일)에 의거,

2012년 6월 20일 법률 제2012호 가격법에 의거;

2012년 7월 20일 정부가 발령한 법률 제2012-58호 증권법 및 증권법 일부 개정 법률 시행 세부 규정과 지침에 의거;

정부령 제118/2008/NĐ-CP 2008년 11월 27일, 재무부의 기능, 임무, 권한 및 조직 구조에 대한 규정

증권관리위원회 위원장의 제안에 따라

재무부 장관은 부동산 투자펀드 설립 및 관리에 관한 지침을 발령한다.

장 1

총칙

1. 적용 범위

1. 본 통지는 부동산 투자펀드 자금 조달, 설립, 관리 및 투자 활동 감독에 관한 사항을 규정하며, 이는 증권 대중펀드 또는 증권 대중투자회사 형태로 조직되고 운영된다.

2. 본 시행규칙의 적용 대상은 다음과 같다:

a) 펀드 관리 회사, 예탁은행, 감독은행, 가치평가 기관;

b) 부동산 투자펀드, 부동산 증권투자회사;

c) 펀드 이사회, 부동산 증권투자회사 이사회, 투자자, 부동산 투자펀드 주주, 부동산 증권투자회사 주주;

d) 관련된 개인 및 법인;

조 2. 용어 해석

본 통지에서 법률 제2012-58호 증권법 및 증권법 일부 개정 법률 시행 세부 규정과 지침(이하 "법률 제2012-58호"라 함)에 이미 설명된 용어 외에 다음 용어들은 다음과 같이 이해된다:

1. 부동산 증권투자회사 부동산 투자펀드로서, 기업법에 따라 공개 주식회사 형태로 조직되는 것을 의미한다.

2. 부동산 가치평가 보고서 가치평가 기관이 고객의 요청에 따라 부동산 가치평가 결과를 문서화한 것.

3. 부동산 관리 서비스 부동산 소유자 또는 사용자가 위임하여 부동산 보존, 유지, 관리, 운용 및 활용을 수행하는 부동산 경영업체 또는 개인의 활동으로, 부동산 관리 계약에 따른다.

4. 판매 중개인 증권회사, 펀드 관리 회사;

5. 부동산 가치평가 특정 부동산의 특정 시점에서의 가격을 결정하기 위한 컨설팅 활동;, 특정 부동산의 특정 시점에서의 가격을 결정하는 활동.

6. 부동산 사업 부동산 거래와 부동산 서비스 거래를 포함하며, 그 중:

a) 부동산 거래는 부동산 투자, 구매, 양도, 임대, 임차 거래를 통해 부동산을 구입하거나 양도, 임대, 재임대, 임차 거래를 통해 수익을 얻는 행위를 의미한다;

b) 부동산 서비스 거래는 부동산 거래 및 부동산 시장을 지원하는 활동을 포함하며, 부동산 중개, 부동산 가치평가, 부동산 거래소, 부동산 컨설팅, 부동산 경매, 부동산 광고, 부동산 관리를 포함한다.

7. 5부, (표 1) 모델에 따라 본 통지에 첨부된 부록 9에 명시된 정보 제공서, 신분증 사본 또는 법적 인증서 사본을 포함한다.

8. 미래에 형성될 부동산 매매 계약 체결 시점에서 해당 부동산이 아직 형성되지 않았거나 형성 중인 경우의 부동산 매매를 의미한다.

9. 관련 개인 또는 법인에 대한 권리 보유자 해당 개인 또는 법인과 다음과 같은 관계를 가진 개인 또는 법인을 의미한다:

a) 해당 개인과 결혼 또는 가족 관계를 맺은 개인;

b) 해당 개인과 결혼 또는 가족 관계를 맺은 개인(있을 경우)이 공동으로 30% 이상의 발행 자본을 소유한 법인;

c) 소유 관계를 가진 회사 그룹;

10. 펀드 관리자 펀드 관리 회사가 지정한 펀드 투자 및 부동산 증권투자회사의 투자 활동 관리 및 운영을 담당하는 펀드 관리 전문가를 의미한다.

11. 소유 관계를 가진 회사 그룹 다음과 같은 관계를 가진 조직을 의미한다:

a) 모회사-자회사(51% 이상의 발행 자본을 소유);

b) 합작회사(50%의 발행 자본을 소유);

c) 연계회사(30% 이상의 발행 자본을 소유).

12. 부동산 프로젝트 개발에는 다음 활동 중 하나 이상이 포함될 수 있다: 다음과 같습니다:

a) 토지 사용 권 경매 참여, 부동산 프로젝트 실시 경쟁 입찰 참여;

b) 정부 기관에 프로젝트 제안하여 투자 건설 허가를 받기 위한 노력;

c) 정부 기관의 승인을 받은 프로젝트의 세부 건설 계획에 따라 건설 기술 인프라, 건물 및 주택을 건설하는 작업을 포함하며, 설계 세부 사항, 건설 입찰 및 선정, 건설 수행 및 감독 등 법령에 따른 부동산 사업 규제에 따라 진행된다.

13. 부동산 투자펀드 법률 제2012-58호 제91조 제1항 및 제2항에 따라 부동산 투자 목적의 이익 창출을 목적으로 일반 대중에게 증권을 공개하고 투자자의 요구에 따라 재구매하지 않는 종류의 폐쇄형 펀드를 의미한다.

14. 부동산 펀드, 부동산 증권투자회사의 발행 자본 투자자 및 주주의 출자 금액으로, 펀드 조항, 증권투자회사 조항에 기재된다.

장 II

부동산 투자펀드

절 1. 발매, 부동산 투자펀드 설립

조 3. 부동산 투자펀드에 관한 일반 규정

1. 펀드의 이름은 기업법률의 규정과 일치해야 하며, 베트남어로 표기할 수 있어야 하며, 숫자나 기호를 포함할 수 있으며 발음이 가능하고 다음 두 구성 요소 이상을 포함해야 한다:

가) "부동산 투자펀드"라는 단어 집합;

나) 개별 명칭.

2. 국가기관, 베트남인민군단위는 펀드 출자, 부동산 투자펀드 증권 구매에 참여할 수 없다. 금융기관, 보험기업, 증권거래기업, 국유독자책임유한회사는 관련 전문 법률의 규정에 따라 펀드 출자, 부동산 투자펀드 증권 구매에 참여할 수 있다.

3. 펀드의 조항이 외국 투자가가 자본출자의 49% 초과 소유를 허용하는 경우, 펀드는 증권 거래 코드를 등록해야 하며, 외국 투자가에 대한 소유 제한 법률 규정에 따라 규제된다.

4. 이 통지에서 정한 부동산 투자펀드 활동 정보 공개는 다음과 같은 대중 매체를 통해 이루어져야 한다:

가) 펀드 관리 회사의 웹사이트. 필요하다고 판단되는 경우, 펀드 관리 회사는 동시에 은행 감독, 판매 중개사의 웹사이트에도 정보를 공개한다;

나) 증권등록센터, 증권거래소의 대중 매체;

다) 증권시장 정보공개 법률이 정한 다른 대중 매체.

5. 처음으로 발행된 부동산 투자펀드 조항은 펀드 관리 회사가 이 통지 부록 05에 따라 작성하며, 펀드 증권 구매 신청 투자는 이를 승인한 것으로 간주된다. 이미 발행된 펀드 조항을 수정하거나 보완할 경우, 펀드 관리 회사는 투자자 대회 의견을 취득해야 한다. 조항이 허용하는 경우, 펀드 관리 회사는 문법 오류, 맞춤법 오류, 문장 오류를 수정하거나 보완하더라도 조항 내용에 영향을 미치지 않는다면 투자자 대회 의견을 취득하지 않아도 된다. 수정 또는 보완 후, 펀드 관리 회사는 투자자에게 변경된 내용을 알리는 통지를 해야 한다.

6. 펀드 관리 회사는 투자자에게 정보공개서, 정보공개요약서를 작성하고 제공해야 하며, 이는 이 통지 부록 06 및 부록 07에 따른 모델에 따라 중요한 정보가 발생하거나 펀드 조항에서 정한 주기적으로 업데이트되어야 한다. 정보공개서, 정보공개요약서는 이해하기 쉬운 방식으로 작성되어 전문 용어 사용을 최소화해야 하며, 펀드 관리 회사의 웹사이트에 게시되고 투자자의 요청에 따라 무료로 제공되어야 한다.

7. 펀드의 재산은 펀드에 참여하고 증권을 보유한 투자자의 소유이며, 펀드 자본의 비율에 따라 소유되며, 펀드 관리 회사나 은행 감독의 재산이 아니다. 펀드 관리 회사는 펀드의 재산을 펀드의 재무 의무를 결제하는데만 사용할 수 있으며, 어떠한 형태와 상황에서도 펀드의 재산을 회사 또는 다른 조직, 개인의 채무 또는 결제 의무를 결제하거나 보증하지 않을 수 없다.

조 4. 투자 부동산 기금 증권 공모 및 추가 발행 신고

1. 투자 부동산 기금 증권의 공중에 대한 공모 및 발행은 기금 설립을 위한 초기 공모와 기금 자본 증가를 위한 추가 발행을 포함한다.

2. 투자 부동산 기금 증권의 초기 공중 공모는 기금 관리 회사가 증권위원회에 신고하고 다음 규정을 준수해야 한다:

가) 증권법 제12조 제3항의 규정;

나) 기금 관리 회사는 회사 설립, 조직 및 운영에 관한 법률에서 정한 자본과 인력을 갖추어야 하며, 활동 감독, 특별 감독, 일시 중단, 중지 또는 합병, 흡수, 해산, 파산 과정에 있지 않아야 함;

다) 기금 관리 회사는 증권 분야에서 위반 행위에 대한 처벌을 받았으나 제재 및 피해 복구 조치를 완료하지 않은 상태가 아니어야 함;

3. 투자 부동산 기금 증권의 추가 발행은 기금 관리 회사가 증권위원회에 신고하고 다음 규정을 준수해야 한다:

가) 증권법 제94조 제1항 및 제2항에서 정한 조건 충족;

나) 발행 계획 및 자금 사용 계획이 최근 주주총회에서 승인된 경우 해당 계획은 발행 비율, 발행 가격 결정 원칙 및 방법, 발행 후 예상 증권 수준, 발행 가격 결정 방법, 발행 성공 비율 또는 발행 시기 최소 금액 및 발행 성공 비율 미달 또는 최소 금액 미달 시 대응 방안, 발행 대상 투자자 선정 기준 및 미분배 증권 발행 시 발행 조건 결정 방법 등을 포함해야 함;

- 발행 비율 정보; 발행 가격 결정 원칙 및 방법; 발행 후 예상 증권 수준; 발행 가격 결정 방법; 발행 성공 비율 또는 발행 시기 최소 금액 및 발행 성공 비율 미달 또는 최소 금액 미달 시 대응 방안; 발행 대상 투자자 선정 기준 및 미분배 증권 발행 시 발행 조건 결정 방법;

- 자금 사용 계획 정보; 목표, 계획, 해지 계획(있을 경우); 총 투자 가치, 예상 투자 부동산 정보(있을 경우)는 이 통지 제14조 제4항 제2호에 따라 제공되어야 함;

다) 발행 서류, 발행 시점, 발행 가격, 미분배 증권 발행 시 발행 조건 및 발행 대상은 기금 대표 회의에서 승인되어야 함;

라) 증권 발행은 기존 기금 투자자의 발행 권리를 통해 이루어져야 하며, 발행 권리는 양도 가능하다. 기존 투자가가 발행 권리를 행사하지 않을 경우, 기금 관리 회사는 다른 투자자들에게 증권을 공개할 수 있음;

4. 투자 부동산 기금 증권의 초기 공중 공모 신고 서류는 다음과 같음:

가) 이 통지 부록 1에 따른 증권 공모 신고서;

나) 기금 규약;

다) 공시 보고서, 공시 요약 보고서;

라) 기금 관리 회사와 감독 은행 간의 증권 보관 및 감독 업무 원칙 계약;

마) 기금 관리 회사와 배포 대리인 간의 증권 배포 업무 원칙 계약;

바) 기금 운용 책임자 최소 두 명(02명)의 명단 및 개인 서류와 관련 문서:

- 기금 관리 자격증 사본;

- 부동산 평가 자격증 사본(부동산 거래 법률에 따른) 및 부동산 평가 경력 최소 두 년(02년) 이상을 증명하는 문서 또는 평가사 자격 시험 과목(가격 형성 원칙, 평가 원칙 및 방법, 부동산 평가, 기업 가치 평가)을 통과한 증명서 사본; 또는 부동산 포트폴리오 관리 기금 운용 책임자를 위한 규정;

사) 발행 보증 서약서(있을 경우);

5. 투자 부동산 기금 증권 추가 발행 신고 서류는 다음과 같음:

가) 이 조 제4항 제4항의 각 호에 따른 서류로 기금 규약에는 기금 자본 증가에 대한 내용이 포함되어야 함;

나) 주주총회 회의록 및 증권 추가 발행을 통한 기금 자본 증가, 발행 및 자금 사용 계획 승인 회의록 및 기금 대표 회의록은 이 조 제3항 제3호에 따른 신고 서류 및 내용 승인 회의록 및 결의;

다) 발행 전 연도의 재무 보고서는 검토된 것으로, 그 연도의 기금 수익은 양수익이어야 함;

라) 투자 예정 부동산의 평가 결과 보고서, 평가 증명서, 법적 문서 사본(있을 경우)은 부동산 소유권 증명서, 부동산 사용권 증명서 또는 법에 따른 부동산 소유권 및 사용권 증명서, 건축 허가서 또는 승인된 설계 도면, 완공 도면 및 사용 인수 서류, 미래 건축물의 프로젝트 계획, 설계 도면 및 건설 진행 상황 등으로 구성되어야 함;

6. 투자 부동산 기금 증권의 초기 공중 공모 및 추가 발행 신고 서류는 원본 1부와 전자 데이터 파일을 함께 제출하며, 원본은 직접 증권위원회에 제출하거나 우편으로 제출해야 함.

7. 펀드 관리 회사는 제출된 서류에 포함된 정보가 정확하고 진실하며 혼동을 일으키지 않으며 투자자의 결정에 영향을 미치는 중요한 내용이 모두 포함되어야 한다는 책임을 지고 보장해야 한다. 서류가 검토 중일 때, 펀드 관리 회사는 제출된 서류에서 발견된 정보가 정확하지 않거나 중요한 정보가 생기거나 누락되었거나 혼동을 일으킬 수 있는 문제를 설명해야 하는 경우 서류를 업데이트, 수정 또는 보완할 의무가 있다. 수정 및 보완된 문서는 원래 서류에 서명한 사람이나 그와 동등한 직위의 사람 또는 회사의 법적 대표자가 서명해야 한다.

추가로 펀드 증서를 발행하는 경우, 펀드 관리 회사는 이 조 제3항 제4호에서 규정한 방식으로 변경 및 보완된 정보와 발생한 정보를 공개해야 한다.

8. 부동산 투자 증서를 발행하기 위한 등록 신청서를 증권위원회가 검토하는 기간 동안, 펀드 관리 회사와 관련 당사자는 증권위원회에 제출된 공시 문서의 정보를 진실하고 정확하게 시장 조사를 위해 사용할 수 있으며, 모든 정보가 예상임을 명시해야 한다. 이러한 정보 제공은 대중 매체를 통해 이루어져서는 안 된다.

9. 이 조 제4항과 제5항에서 규정한 유효한 서류를 접수한 날로부터 30일 이내에 증권위원회는 공모 증서 발행 등록 인증서 또는 추가 발행 등록 인증서를 펀드 관리 회사에게 발급해야 한다. 거부하는 경우에는 증권위원회는 서면으로 답변하고 이유를 명시해야 한다.

10. 증권위원회가 펀드 관리 회사에게 발급한 증서 공모 등록 인증서 또는 추가 발행 등록 인증서는 부동산 투자 증서 발행 등록이 법률 규정에 따라 충족된 조건과 절차를 확인하는 문서이다.

제5조. 부동산 투자 증서의 공모 및 분배

1. 펀드 관리 회사는 증권위원회가 증서 공모 등록 인증서를 발급한 후에만 증서를 공중에게 공모할 수 있다.

2. 증서 공모 등록 인증서가 효력이 발생한 날로부터 7일 이내에 펀드 관리 회사는 이 조 제3항 제4호에서 규정한 방식으로 공시 공고를 공표하고 동시에 증권위원회에 제출해야 한다. 공시 공고는 이 통지에 첨부된 부록 2에서 규정한 내용을 모두 포함해야 한다.

3. 펀드 관리 회사, 배분 대리인, 발행 보증 기관(있을 경우)은 투자자에게 증서를 공평하고 공개적으로 배분하여 최소 20일 동안 증서 구매 등록 기간을 보장해야 한다. 이 기간은 공시 공고에 기재되어야 한다.

증서 구매 등록 수량이 증서 공모 등록 수량을 초과하는 경우, 펀드 관리 회사는 각 투자자의 등록 구매 비율에 따라 허용된 증서 공모 수량을 투자자에게 배분해야 한다.

4. 투자자의 전체 출자금은 감독 은행에서 개설한 별도 계좌에 봉인되어야 하며, 펀드 설립 등록 인증서가 효력이 발생한 날 이후에만 해제될 수 있다. 감독 은행은 봉인 기간 동안 최소 무이자 금리를 적용하여 증서에 대한 이자를 증서에 지급해야 한다.

5. 펀드 관리 회사는 증서 공모 등록 인증서가 효력이 발생한 날로부터 90일 이내에 증서 배분을 완료해야 한다. 이 기간 내에 배분을 완료하지 못하는 경우, 펀드 관리 회사는 증권위원회에 증서 배분 기간 연장을 요청하는 문서를 제출해야 한다.

펀드 관리 회사가 요청한 날로부터 7일 이내에 증권위원회는 증서 배분 기간 연장 여부를 검토하며, 최대 30일까지 연장할 수 있다. 거부하는 경우에는 증권위원회는 서면으로 답변하고 이유를 명시해야 한다.

6. 증서 공모를 완료하거나 증서 공모 등록 인증서가 효력이 상실한 날로부터 3일 이내에 펀드 관리 회사는 증권위원회에 통보하고 동시에 이 조 제3항 제4호에서 규정한 방식으로 공시를 공표해야 한다. 다음 사항 중 하나라도 발생하면 증서가 설립 조건을 충족하지 못한 것으로 간주된다:

가) 전문 증권 투자자 제외한 투자자가 100명 미만일 경우;

나) 모집된 자본 총액이 50억 원 미만 또는 증서 조례(있다면)에서 예상 모집 자본 최소 금액보다 적을 경우.

7. 제6항에서 규정한 설립 조건을 충족하지 못한 경우, 증서 공모를 완료하거나 증서 공모 등록 인증서가 효력이 상실한 날로부터 15일 이내에 펀드 관리 회사는 투자자에게 이미 납부한 모든 금액, 발생한 이자(있다면)를 반환해야 하며, 자본 모집 과정에서 발생한 모든 비용을 부담해야 한다.

8. 공모 중단 및 취소는 증권법 제22조, 제23조의 규정에 따라 이루어진다.

9. 자본 증가를 위해 추가 증서를 발행하는 경우, 이 조 제1항부터 제5항까지의 규정과 관련 법률에서 증권에 관한 규정, 그리고 기업법에서 상장 기관에 적용되는 규정을 따르어야 한다.

조 6. 부동산 투자펀드 설립 등록 및 펀드 설립 등록증 변경

1. 주식 발행 또는 주식 발행 신청서 효력 종료 후 십일일(10) 이내에 펀드 관리회사는 증권위원회에 다음의 펀드 설립 등록 신청서를 제출해야 한다:

가) 본 통고부록 04에 따른 펀드 설립 등록 신청서

나) 본 통고부록 03에 따른 발행 결과 보고서와 은행 감독기관이 발행한 발행금액 및 투자자 수를 확인하는 문서

2. 추가 증권 발행으로 자본을 증가시키는 경우, 발행 종료 후 오일일(05) 이내에 펀드 관리회사는 증권위원회에 펀드 설립 등록증 변경을 요청해야 한다. 변경 신청서는 본 조 제1항에 규정된 서류로 구성된다.

3. 펀드 설립 등록 신청서 및 펀드 설립 등록증 변경 신청서는 원본 한부와 전자 데이터 파일로 작성되며, 원본은 직접 증권위원회에 제출하거나 우편으로 보내야 한다.

4. 증권위원회는 완전하고 적법한 신청서를 받은 날로부터 십일일(10) 이내에 펀드 설립 등록증 또는 펀드 설립 등록증 변경을 승인한다. 거절할 경우, 증권위원회는 서면으로 이유를 명시하여 답변해야 한다.

조 7. 펀드 증권 소유권 확인

1. 펀드 설립 등록증 또는 펀드 설립 등록증 변경이 효력 발생한 날로부터 오일일(05) 이내에 펀드 관리회사는 투자자의 구입한 펀드 증권 수에 대한 소유권을 확인하고, 다음 내용을 포함한 투자자 등록부를 작성해야 한다:

가) 펀드 관리회사의 이름과 주소, 감독 은행의 이름과 주소, 펀드의 전체 이름, 펀드의 상장 주식 코드(있을 경우)

나) 발행 가능한 펀드 증권 총수, 판매된 펀드 증권 총수 및 펀드에 모집된 자금 총액

다) 투자자 명단: 개인의 경우 성명, 유효한 신분증 번호 또는 여권 번호, 연락처 주소, 기관의 경우 전체 이름, 약칭, 사업자등록번호, 주소; 증권 예탁계좌 번호(있을 경우), 소유한 펀드 증권 수, 소유 비율, 구매일 및 결제일

라) 투자자 등록부 작성일

2. 투자자 등록부에 기재된 정보는 해당 투자자의 펀드 증권 소유권을 증명하는 근거이다.

3. 펀드 관리회사는 증권 등록 및 예탁에 관한 법률에 따라 펀드 증권 등록 및 예탁 업무를 수행한다.

4. 증권위원회가 부동산 투자펀드 설립 등록증을 발급한 날로부터 사십오일(45) 이내에 펀드 관리회사는 증권위원회에 다음의 서류를 제출해야 한다:

가) 투자자 대회 회의록 또는 투표 검표 결과 및 펀드 대표위원회 및 그 위원 명단에 대한 대회 결의안

나) 펀드 대표위원회 위원의 명단 및 개인 서류

조 8. 부동산 투자신탁 증권의 공시

1. 신탁 등록증명 또는 신탁 설립 등록증명이 효력 발생한 날로부터 삼십(30)일 이내에 신탁 관리 회사는 법률에서 정하는 바에 따라 신탁 증권의 공시를 완료하고 증권시장에 공시해야 한다.

2. 신탁 증권을 구매하기 위해 등록한 투자자는 증권의 공시를 승인한 것으로 간주된다. 신탁 조례에서 공시 또는 추가 공시를 필요로 하지 않는 새로운 발행 증권의 공시가 공시문서에 공표된 경우, 투자자 대회에서 의견을 수렴할 필요가 없다.

절 2. 부동산 투자신탁의 투자 활동

조 9. 부동산 투자신탁의 투자 포트폴리오 및 투자 활동

1. 투자신탁의 투자 포트폴리오는 신탁 조례에서 정한 목표와 투자 정책에 부합해야 하며 공시문서에 공표되어야 하며, 다음의 재산 종류를 포함한다:

가) 금융기관법에서 정한 바에 따라 상업은행에 예금을 보관함;

나) 금융기관법에서 정한 바에 따라 자본시장 도구를 포함한 유가증권 및 양도 가능한 도구;

다) 정부 채권, 정부 보증 채권, 지방정부 채권;

라) 베트남 증권시장에 상장된 주식, 거래 등록된 주식, 상장된 채권;

마) 상장되지 않은 주식, 거래 등록되지 않은 주식, 베트남 법률에 따라 운영되는 발행 기관의 상장되지 않은 채권, 주식회사의 주식, 주식회사의 출자분;

사) 법률과 재무부의 지침에서 정한 다른 증권 및 재산;

바) 본 조 제4항에서 정한 바에 따라 부동산;

2. 신탁 관리 회사는 신탁 조례에서 정한 바에 따라 제1항 제1호 가, 나 항에서 정한 자본시장 도구를 상업은행에 예금하거나 투자하려면 신탁 이사회로부터 승인을 받아야 한다.

3. 부동산 투자신탁의 투자 포트폴리오 구조는 다음의 규정을 준수해야 한다:

가) 신탁의 순재산 가치의 최소 육십오백분율(65%) 및 최대 백백분율(100%)을 본 조 제4항에서 정한 바에 따라 부동산에 투자해야 함;

나) 베트남 내에서 제1항 제1호 가, 나, 다, 라, 마, 사 항에서 정한 재산에 대한 투자가 신탁의 순재산 가치의 최대 삼십오백분율(35%)을 초과하지 않으며 다음의 한계를 준수해야 함:

- 한 발행 기관의 주식에 대한 투자가 신탁의 총 재산 가치의 오백분율(5%)을 초과하지 않음, 정부 채권을 제외하고;

- 한 발행 기관의 발행된 주식의 총 수량의 십백분율(10%)을 초과하지 않음, 정부 채권을 제외하고;

- 한 그룹의 모회사, 자회사, 연계회사의 주식 발행에 대한 투자가 신탁의 총 재산 가치의 십백분율(10%)을 초과하지 않음;

- 신탁의 자금과 재산을 대출 또는 대출 보증으로 사용하지 않음, 제1항 제1호 가 항에서 정한 예금 투자를 제외하고; 신탁의 재산을 신용 거래(주식 매입 대출), 단기 매도(주식 대출)를 위한 거래로 사용하지 않음;

다) 신탁 관리 회사는 신탁의 활동을 지원하기 위해 대출을 받을 수 없으나, 필요한 신탁 비용을 충당하기 위한 단기 대출을 받을 수 있다. 신탁의 단기 대출 총액은 언제든지 신탁의 순재산 가치의 오백분율(5%)을 초과하지 않으며 대출 기간은 최대 삼십(30)일이다;

라) 신탁 증권의 증권에 투자하지 않음, 베트남 내에서 설립되고 운영되는 증권 투자신탁, 증권 투자 회사에 투자하지 않음;

마) 본 통지 제3조 제3항에서 정한 바에 따라 외국 투자자로 등록한 신탁은 투자 활동 중 관련 법률에서 정한 외국 투자자의 소유 제한 규정을 준수해야 함;

4. 부동산 신탁은 다음의 조건을 충족하는 부동산에 투자할 수 있다:

가) 부동산 경영법에서 정한 바에 따라 사업화가 허용된 부동산;

나) 건설법에서 정한 바에 따라 완공된 건물 또는 공사. 건설 중인 부동산에 투자하려면 다음의 조건을 충족해야 함:

- 잠재 고객들과의 거래 계약이 체결되어 있어야 하며, 부동산이 완공 후 판매되거나 즉시 사용 또는 임대될 수 있도록 보장되어야 함;

- 건설 프로젝트가 신탁이 투자에 참여한 시점까지 계획된 일정을 준수해야 함;

- 건설 중인 부동산 프로젝트의 총 가치가 신탁의 순재산 가치의 십백분율(10%)을 초과하지 않아야 함;

- 부동산 경영법과 토지법에서 정한 바에 따라 건축물이 없는 토지는 제외됨;

5. 부동산 투자신탁의 투자 구조는 제3항 제3호 가, 나 항에서 정한 투자 제한에서 최대 십오백분율(15%) 범위 내에서 편차를 가질 수 있으며 다음의 이유로만 허용됨:

가) 펀드의 투자 포트폴리오 내 자산의 시장 가격 변동;

나) 신탁의 합법적인 결제를 수행함;

다) 합병, 인수, 자기주식 매입, 발행 기관의 공개 주식 매수를 수행함;

라) 신탁이 설립되거나 증자되거나 분할되거나 합병되거나 인수가 이루어진 경우, 신탁 설립 등록증명 또는 신탁 설립 변경 등록증명이 효력 발생한 날로부터 육개월(06) 이내의 기간 동안 운영되는 경우;

마) 신탁이 자산 청산을 통해 해산 중인 경우;

6. 제5항 제1호 나, 다, 라 항에서 정한 이유로 인해 편차가 발생한 경우, 신탁 관리 회사는 편차 발생 후 삼개월(03) 이내에 투자 포트폴리오를 조정하여 제3항의 규정을 준수하도록 완료해야 함;

8. 편차가 신탁 관리 회사가 법률 또는 신탁 조례에서 정한 투자 제한을 준수하지 않았기 때문에 발생한 경우, 신탁 관리 회사는 편차 발견 후 십오일(15) 이내에 투자 포트폴리오를 조정해야 한다. 신탁 관리 회사는 신탁에 손해를 배상해야 하며 투자 포트폴리오 조정과 관련된 모든 비용을 부담해야 한다. 이익이 발생한 경우, 모든 이익을 신탁에 기록해야 한다.

9. 회사가 투자 포트폴리오를 조정한 날로부터 5(오)일 이내에 이 통지규칙 제3조 제4항에서 정한 바에 따라 정보를 공시하고, 동시에 증권위원회에 투자 포트폴리오 구조의 오류, 원인, 발생 또는 발견 시점, 손해 정도(있다면) 또는 수익(있다면), 해결 방법, 실행 기간 및 결과를 보고해야 하며, 이 보고는 감독 은행의 확인 의견을 포함해야 한다.

10. 부동산 투자펀드를 위한 자산 매수, 매도 거래를 수행할 때 회사는 다음 사항을 준수해야 한다.

a) 증권거래소에 상장되거나 등록된 증권에 대한 거래는 증권거래소의 중앙거래시스템을 통해 이루어져야 한다.

b) 부동산이 아닌 자산, 상장되지 않은 증권, 등록되지 않은 증권, 또는 협상 거래에 대해서는 회사는 거래를 수행하기 전에 펀드 대표회의의 서면 승인을 받아야 하며, 예상 거래 가격 범위, 거래 일자, 거래 파트너, 거래 자산 종류 등을 사전에 펀드 대표회의에 보고해야 한다.

c) 부동산에 대해서는 본 통지규칙 제14조에 따른다.

제10조 재산 순가치

1. 회사는 펀드의 재산 순가치와 증권증명서 하나당 재산 순가치를 정기적으로 6(육)개월마다 결정하며, 그 내용은 다음과 같다.

a) 펀드의 재산 순가치는 재산 총액에서 펀드의 채무 총액을 뺀 값으로 결정된다. 펀드의 재산 총액은 시장가격 또는 시장가격을 알 수 없는 경우 합리적 가치로 결정되며, 채무 총액은 평가일 전날까지의 펀드의 채무 또는 지급 의무이다. 시장가격, 합리적 가치, 재산 목록 내의 각 재산의 가치, 채무 및 지급 의무의 가치는 본 통지규칙 부록 15에 따라 법령 규정과 일치하는 원칙에 따라 결정되며, 내부 가이드라인에 명시되어야 한다.

b) 증권증명서 하나당 재산 순가치는 펀드의 재산 순가치를 유통 중인 증권증명서 총 수로 나눈 값이다.

2. 회사는 최소한 다음 내용을 포함하는 가이드라인을 작성해야 한다.

a) 가격 제공 조직 선택 및 변경의 원칙과 기준. 이러한 원칙들은 펀드 규약에도 명시되어야 한다.

b) 법령 규정, 펀드 규약, 그리고 투자자총회에서 승인된 바에 따라 적절한 평가 방법을 실시하는 원칙과 절차. 이러한 평가 방법의 원칙과 절차는 명확하고 합리적이며 국제적인 관례에 맞아야 하며, 다양한 시장 조건에서 일관되게 적용될 수 있어야 한다.

3. 가이드라인은 펀드 대표회의의 승인을 받아야 하며, 감독 은행에게 재산 순가치 계산을 확인하도록 제공해야 한다. 또한, 회사와 감독 은행과 관련이 없는 최소한 세(삼)개의 가격 제공 조직 목록도 펀드 대표회의의 승인을 받아야 한다.

4. 펀드의 재산 순가치와 증권증명서 하나당 재산 순가치는 감독 은행의 확인을 받아야 한다. 이 확인은 문서화되거나, 회사가 승인한 감독 은행의 전자 정보 시스템을 통해 추적 가능해야 한다.

5. 감독 은행이 확인한 다음 영업일에는 펀드의 재산 순가치와 증권증명서 하나당 재산 순가치는 이 통지규칙 제3조 제4항에 따라 공시해야 한다.

6. 회사는 감독 은행에게 펀드의 재산 순가치와 증권증명서 하나당 재산 순가치를 결정하도록 위임할 수 있다. 이 경우, 회사와 감독 은행은 재산 순가치 결정 활동이 법령 규정에 부합하고 정확하게 재산 순가치가 계산되는지를 확인하고 검토하는 메커니즘과 절차를 마련해야 한다.

7. 잘못된 평가가 발생한 경우, 이를 발견한 날로부터 24(이십사)시간 이내에 감독 은행 또는 회사(감독 은행이 재산 순가치 결정 서비스를 제공하는 경우)는 회사 또는 감독 은행에게 즉시 수정하도록 요구하고 알려야 한다.

8. 재산 순가치가 잘못 평가되었다는 것을 발견한 날로부터 5(오)일 이내에 회사 또는 감독 은행은 다시 평가하고 이 통지규칙 제3조 제4항에 따라 공시해야 하며, 동시에 증권위원회에 잘못된 평가, 원인, 발생 시점, 처리 방법을 보고해야 한다. 이 보고는 회사와 감독 은행이 함께 확인하여 서명해야 한다.

조 11. 펀드 수익금 분배

1. 부동산 투자 펀드는 해당 연도의 이익의 최소 90%를 투자자에게 배당해야 한다. 분배 방안은 가장 최근의 투자자 대회에서 승인된다. 투자자에게 지급되는 배당금은 해당 기간의 이익 또는 이익 누계에서 세금 및 재무 의무를 완수한 후에 설정된 모든 펀드(있을 경우) 규정에 따라 추출된다.

2. 배당금은 현금 또는 추가 발행된 펀드 증권으로 지급될 수 있다. 배당금 분배 전 최소 십오(15)일 전까지 관리 회사는 투자자의 등록 주소로 통보해야 한다. 통지는 부록 14에 명시된 내용을 포함해야 한다.

3. 펀드의 수익금 분배는 다음 원칙을 준수해야 한다.

가) 펀드 규약에서 수익 분배 정책에 대한 규정과 공시된 공시문, 요약 공시문에 적합해야 한다.

나) 법령에 따른 세금 및 기타 재무 의무를 완수하고 펀드 규약에 따라 모든 펀드가 충분히 설정된 후에 이루어져야 한다.

다) 배당금 지급 후에도 펀드는 모든 만기 도래한 채무와 재산 의무를 충족시키고 순 자산 가치가 오십(50)억 원 이상을 유지하도록 보장해야 한다.

라) 배당금 지급 금액은 투자자 대회나 펀드 대표위원회가 결정하며 투자 목표와 펀드의 수익 분배 규정에 맞아야 한다.

마) 증권 배당 형태로 배당금을 분배하는 경우, 펀드는 최근 검토 또는 감사된 재무제표에 기반한 미분배 이익에서 충분한 자금을 확보해야 한다.

조 12. 부동산 투자 펀드의 운영 비용

펀드의 운영 비용은 다음과 같은 항목을 포함한다: 펀드 관리 회사에 지불되는 펀드 관리 비용; 펀드 자산의 예탁 비용, 감독 은행에 지불되는 감독 비용; 부동산 관리 서비스 제공업체에 지불되는 부동산 유지 및 운영 비용; 감사 조직에 지불되는 감사 비용; 평가 조직에 지불되는 평가 비용; 법률 자문 서비스, 견적 서비스 및 기타 합리적인 서비스 비용, 펀드 대표위원회에 지불되는 보수; 공시문, 요약 공시문, 재무제표 및 투자자에게 제공되는 다른 문서 작성, 인쇄 및 배포 비용; 펀드 정보 공개 비용; 투자자 대회 및 펀드 대표위원회 개최 비용; 펀드 자산 거래 관련 비용 및 법률이 정하는 다른 비용.

조 13. 투자 포트폴리오 내 부동산 관리

1. 부동산 투자에 앞서 펀드 관리 회사는 해당 부동산을 5년 동안 사용하고 개발할 계획을 작성해야 한다. 이 계획은 펀드 대표위원회의 승인을 받아야 한다.

2. 펀드 관리 회사는 부동산 관리 서비스 제공업체에게 부동산을 보관, 관리, 유지, 보수, 개선, 운영 및 활용하도록 위임해야 한다. 부동산 서비스 제공업체 선정 기준 및 부동산 관리 계약은 펀드 대표위원회의 서면 승인을 받아야 한다.

3. 펀드 관리 회사는 부동산 사업 분야에서 경험이 있는 직원을 보유해야 한다. 펀드 관리 회사는 최소 두 명의 펀드 관리자를 지정해야 하며 다음 조건을 충족해야 한다.

가) 민사 행위 능력과 법적 능력을 모두 갖추고 있어야 하며, 현재 형벌 집행 중이거나 경영 제재를 받고 있지 않아야 한다.

나) 최근 두 년 동안 증권, 은행, 보험 분야에서 법 위반 행위로 벌금 이상의 처벌을 받은 적이 없어야 한다.

다) 펀드 관리자 자격증을 소지해야 한다.

라) 부동산 포트폴리오 관리를 담당하는 펀드 관리자는 부동산 사업법령에 따라 부동산 평가 자격증을 소지하고 있어야 하며, 부동산 사업체, 부동산 서비스 제공업체, 평가 업체에서 최소 두 년 이상의 부동산 평가 경험을 가져야 하거나

마) 가격 평가 검사원 자격증을 소지해야 한다.

4. 펀드 관리 회사는 다음 책임을 가지며,

가) 펀드의 이름으로 펀드 자산에 대한 소유권, 사용권, 의무, 책임을 행사해야 한다. 펀드의 최대 이익을 위해 자발적이고 성실하게 행동해야 한다.

나) 법령에 따른 부동산 사업체, 판매자, 임차인, 구매 임차인, 부동산 관리 서비스 제공업체 및 펀드의 부동산 관련 경제 계약에 참여하는 다른 당사자가 법령에 따른 모든 의무를 충실히 이행하도록 지속적으로 모니터링하고 감독해야 한다.

다) 법령에 따른 펀드 자산의 소유권, 사용권 등록을 즉시 해야 한다. 펀드가 이미 소유하거나 사용하고 있는 부동산에 대한 소유권 증명서, 사용권 증명서 또는 법령에 따른 다른 합법적인 증명서; 건설 중인 부동산에 대한 건축 허가서 또는 승인된 프로젝트 설계 도면; 아직 소유권 증명서가 없는 프로젝트의 부동산에 대한 설계 도면, 완공 문서 및 승인된 검사 보고서; 미래에 건설될 건물이나 시설에 대한 승인된 프로젝트, 설계 도면 및 건설 진행 상황; 그리고 관련 법령에 따른 다른 문서, 증빙서류 및 법적 자료를 보유해야 한다.

라) 펀드가 공동 소유자 또는 공동 사용자인 경우, 펀드 관리 회사는 펀드가 언제든지 제3자의 영향을 받지 않는 가격으로 펀드의 재산 부분을 자유롭게 양도할 수 있도록 보장해야 하며, 다음 권리를 보유해야 한다.

- 부동산 관리계약에 따른 부동산 운용 및 개발 활동으로부터 이익을 얻음. 이는 출자비율에 상응함.

- 사업협력계약, 부동산 관리계약, 운영계약, 개발계약 등 경제계약과 회사의 정관 변경 등 중요한 사항에 의견을 제시하고 결정함. 또한 회사의 주주로서 충분한 주주권을 행사하며, 출자회사의 주식을 매입할 수 있음.

디) 펀드 재산에 대한 부동산 관리계약 및 기타 경제계약을 체결함. 이는 부동산 사업법 및 관련 법령에 따라 함.

이) 투자자의 대표총회에서 승인된 보험기관을 통해 투자 포트폴리오 내의 모든 부동산에 대해 충분한 보험을 구매함.

지) 은행 감독기관과 협력하여 펀드의 부동산 관련 모든 문서를 은행 감독기관에 보관하도록 함. 특히 소유권 확인 문서 등은 본 통고 제32조 제2항 제아호에 따라 함.

조 14. 펀드의 부동산 거래 활동

1. 본 조 제2항에 규정된 거래를 제외하고는, 펀드 관리사는 다음 사항을 보장해야 함.

가) 거래가 이루어진 시점으로부터 6개월 이내에 평가기관이 확정한 기준가격보다 매수 가격이 110%를 초과하거나 매도 가격이 90% 미만인 경우는 투자자 대표총회의 승인이 필요함. 필요한 경우, 투자자 대표총회 또는 펀드 대표위원회는 거래 전에 평가기관으로부터 기준가격을 재확정하도록 요구할 수 있음.

다수의 평가기관이 부동산을 평가한 경우, 기준가격은 각 평가기관이 확정한 가격의 평균으로 산출됨.

나) 펀드 관리사는 다음 사항에 대해 투자자 대표총회의 의견을 취해야 함.

- 본 항 제가호에서 규정된 금액을 초과하는 거래 가격;

- 해당 거래의 가치가 거래 후 펀드의 총 자산 가치의 20%를 초과하거나, 해당 거래와 거래일로부터 과거 12개월 이내에 동일 당사자와 이루어진 다른 거래를 합쳐 펀드의 총 자산 가치의 20%를 초과하는 경우;

- 펀드 정관 및 공시문서, 요약공시문서에 규정된 다른 사항.

다) 펀드 관리사는 다음 사항에 대해 펀드 대표위원회의 의견을 취해야 함.

- 거래의 가치가 거래 후 펀드의 총 자산 가치의 10%에서 20% 사이인 경우 또는 같은 당사자와 거래일로부터 과거 12개월 이내에 이루어진 거래를 합쳐 펀드의 총 자산 가치의 10%에서 20% 사이인 경우;

- 펀드 정관 및 공시문서, 요약공시문서에 규정된 다른 사항.

2. 펀드 관리사는 다음 조건을 충족하는 경우 펀드와 다음 대상 간의 부동산 거래를 실시할 수 있음.

가) 펀드 관리사 직원; 펀드 관리사의 경영진, 이사회 또는 이사회의 구성원 또는 펀드 관리사의 대표이사; 펀드 관리사의 주요 주주 또는 출자비율이 5% 이상인 출자자 또는 그들의 위임대리인; 펀드 관리사; 감독 은행; 펀드의 주요 투자자 또는 그들의 위임대리인(있을 경우); 펀드 대표위원회의 구성원;

나) 제가항 제가호에서 규정된 조직 또는 개인과 관련된 이해관계자가 있는 사람;

다) 같은 펀드 관리사가 관리하는 부동산 투자펀드 또는 부동산 증권투자회사;

라) 펀드 정관 및 공시문서, 요약공시문서에 규정된 다른 사항.

3. 이해관계자와의 부동산 거래를 위한 조건:

가) 펀드 정관이 공시문서, 요약공시문서에 공시되어 있어야 함.

나) 거래 가격이 본 조 제1항 제가호에서 규정된 기준을 충족해야 함.

거래가 거래 후 펀드의 총 자산 가치의 10%를 초과하거나, 거래일로부터 과거 12개월 이내에 같은 당사자와 이루어진 다른 거래를 합쳐 펀드의 총 자산 가치의 10%를 초과하는 경우, 해당 거래는 투자자 대표총회의 승인이 필요함. 이 경우, 투자자 대표총회는 해당 당사자가 본 조 제2항에서 규정된 정보를 제공한 후에 열리며, 관련 투자자는 투자자 대표총회에서 표결권을 행사하지 못하고, 거래 승인을 위해 51% 이상의 표결권을 가진 투자자의 동의가 필요함.

다) 부동산은 두 개의 평가기관에 의해 평가되며, 하나는 투자자 대표총회에서 선정되고 다른 하나는 감독 은행이 지정함. 평가 비용은 펀드에 부과됨.

라) 평가기관과 법률 자문기관은 예정된 거래 계약 조건이 시장 현실에 적합하고 관련 법령에 따라 합법적임을 확인함.

4. 본 조 제1항 제가호 및 제나호, 제2항에 규정된 거래가 완료된 후, 거래 세부사항은 공시문서에 공시되거나 모든 투자자에게 펀드 정관 및 공시문서에 규정된 방법으로 제공되어야 함. 거래 정보는 다음과 같음.

가) 거래 당사자에 대한 완전한 정보와 거래 당사자와 펀드 사이의 관계에 대한 정보.

b) 부동산 거래 예정 정보를 포함하여 종류; 위치; 관련 도시 계획 정보; 규모 및 면적; 특징, 성질, 용도, 품질; 관련 인프라 및 기술, 사회 서비스 현황; 법적 상태(소유권 및 사용권 문서 포함); 소유 및 사용 역사; 제한 사항(있을 경우); 거래 가격; 제3자의 권리와 이익; 기타 정보;

c) 거래 예정 부동산에 대한 감정평가 보고서는 평가된 부동산 정보; 위치 및 규모; 성질 및 현황; 법적 상태; 제한 사항; 평가 방법; 평가 시점; 부동산 가치; 기타 관련 내용을 포함한다;

d) 거래 이전 부동산 개발 수익 정보(증빙 자료 포함), 예상 수익;

e) 관련 정보

5. 부동산 거래에서 관리 회사는 거래 전후 필요한 모든 문서 및 정보를 은행 감독자, 펀드 이사회에 적시에 제공해야 한다. 이는 법과 펀드 조례에 따라 펀드 거래를 감독하기 충분한 시간을 제공하기 위함이다.

조 제15조 감정평가 조직

1. 투자자 대회는 최소 한 개 이상의 감정평가 조직을 선정한다. 필요하다면 두 개를 선정할 수 있으며, 하나는 평가를 수행하고 다른 하나는 평가 결과를 검토한다.

본 조항은 해당 감정평가 조직이 제2항 규정을 충족하고 펀드 설립 시 관리 회사가 선정한 경우 적용되지 않는다. 해당 조직과의 계약 변경 또는 연장은 가장 최근의 투자자 대회에서 결정된다.

2. 감정평가 조직은 다음 요건을 충족해야 한다:

a) 감정평가 법률에 따른 감정평가 기업 또는 부동산 사업 법률에 따른 부동산 평가 기능을 가진 부동산 기업;

b) 관리 회사나 감독 은행과 관련이 없으며, 펀드와 재산 거래의 파트너가 아니며, 해당 조직이 평가하려는 부동산 거래 파트너와 관련이 없다;

c) 최소 세 명 이상의 감정평가 자격증 또는 부동산 평가 자격증을 가진 직원이 있어야 하며, 이들은 최소 다섯 년 이상의 부동산 가치 평가 경험이 있어야 한다;

d) 신뢰성, 경험, 직업 윤리 및 펀드 조례와 관리 회사의 추가 기준을 충족해야 한다;

e) 감정평가 조직과 그 조직을 통제할 수 있는 개인이나 조직은 부동산 투자 펀드의 주요 투자가가 될 수 없다;

3. 관리 회사는 투자자 대회에서 선정된 조직과 감정평가 계약을 체결해야 한다. 계약은 다음과 같은 최소 내용을 포함해야 한다:

a) 정보 공유 메커니즘 규정, 감정평가 조직이 평가를 위해 필요한 정보를 얻을 수 있도록 보장;

b) 감정평가 비용 규정, 즉 비용은 평가 대상 재산 가치에 따라 변동하지 않는 원칙;

c) 계약 종료, 해지, 연장 규정. 계약 당사자 중 한쪽이 계약을 종료하는 경우, 다른 당사자에게 최소 세 달 전에 통보해야 한다;

d) 위임 규정, 즉 감정평가 조직은 다른 감정평가 조직에 부동산 가치를 평가하도록 위임할 수 있으나, 이는 펀드 이사회 승인을 받아야 한다;

4. 감정평가 조직과 감정평가 전문가는 다음을 준수해야 한다:

a) 감정평가 전문가가 거래 파트너나 거래 파트너와 관련된 부동산에 대해 평가하지 않아야 하며, 감정평가 전문가가 관리 회사의 주식 지분 5% 이상을 소유하거나 관리 회사의 경영진과 관련된 경우, 해당 전문가는 관리 회사에 대한 평가 서비스를 제공하지 않아야 한다. 감정평가 조직과 전문가는 펀드 거래에 영향을 미치지 않도록 독립성을 유지해야 한다;

b) 감정평가 조직과 전문가는 관리 회사나 펀드의 거래 파트너와 결탁하거나 물질적 이익을 제공하거나 압박하거나 매수하여 평가 결과를 왜곡하지 않아야 하며, 계약에 정해진 평가 서비스 비용 이외의 이익을 제안하거나 받지 않아야 한다;

c) 평가 관련 문서 및 자료를 보관하고, 관리 당국의 요청에 따라 평가 관련 문서 및 자료를 제공해야 한다;

d) 감정평가 법률에 따른 책임과 의무를 준수해야 한다;

5. 펀드 목록의 부동산 평가는 다음 원칙을 준수해야 한다:

a) 거래 이전에 평가해야 하며, 평가 후 여섯 달 이내에 거래가 이루어지는 경우 또는 펀드 이사회 또는 투자자 대회의 요청에 따라 예외적으로 적용될 수 있다;

b) 펀드의 부동산 목록은 연간 정기적으로 또는 펀드 이사회 또는 투자자 대회의 요청에 따라 평가되어야 한다;

c) 관리 회사는 최소 두 년마다 투자자 대회에서 감정평가 조직을 변경해야 한다;

d) 평가 기초는 시장 가치와 법률 규정에 따른 부동산 거래 원칙에 따라 합리적으로 결정된 가치이며, 평가 방법은 부동산 거래 산업의 관례와 대회 투자자 및 펀드 이사회의 승인을 받은 평가 가이드라인과 일치해야 한다. (본 통지 제10조 제2항 참조)

득) 평가기관은 특정 장소와 시간에 대해 평가 기준에 따라 특정 목적을 위한 단일 가격만을 결정한다. (평가 보고서에서 명시된 목적에 따라)

e) 부동산 평가는 최소한 두 가지 방법으로 수행되어야 하며, 평가 방법 선택과 결과는 상세하게 설명되어야 한다.

g) 평가 활동에 사용되는 정보와 데이터는 충분히, 정확히, 적시에 업데이트되고 과학적이고 합리적인 방식으로 조정되어야 하며, 데이터와 정보의 조정은 상세하고 구체적으로 설명되어야 한다.

6. 평가기관으로부터 직접 부동산 평가를 수행하도록 위임받은 평가 전문가는 평가 작업을 마친 후 평가 결과 보고서를 작성하고, 법에 따라 평가 결과와 보고서 내 자신의 의견에 대한 책임을 진다.

7. 평가 결과 보고서는 독립적이고 객관적이며 사실대로 작성되어야 하며, 직접 평가를 수행한 평가 전문가와 평가기관의 총 경영자 또는 그 권한을 문서로 위임받은 사람의 서명이 필요하다. 평가 보고서는 명확하며 혼란을 일으키지 않아야 하며, 보고서 내 정보는 완전하고 정확해야 한다. 평가 결과 보고서는 베트남 평가 기준에 부합하고 본 통지에 첨부된 부록 17의 최소 내용을 포함해야 한다.

8. 평가기관은 평가 결과를 증서 형태의 평가 보고서로 투자관리 회사에 문서화하여 통보해야 한다.

9. 평가 증서는 투자자가 투자 결정을 내릴 수 있도록 명확하고 정확하며 완전해야 하며 혼란을 일으키지 않아야 한다. 평가 증서는 평가 시점의 평가 대상에만 유효하며, 평가 결과와 증서 내 결론에 대한 평가기관의 책임을 강제한다. 평가 증서는 본 통지에 첨부된 부록 18의 최소 내용을 포함해야 한다.

10. 평가 시점 이후에 평가 대상의 가치에 큰 영향을 미치는 변화가 발생하면, 평가기관과 평가 전문가는 이러한 변화를 평가 결과 보고서와 평가 증서에 반영해야 한다. 필요하다면, 투자관리 회사는 추가 공시 또는 증서를 공시 보고서에 포함해야 한다.

절 3. 투자자 대회, 펀드 이사회

조 16. 투자자의 권리와 의무, 투자자 대회

1. 투자자가 부동산 펀드에 참여하는 경우, 펀드 규약에 따라 이루어지는 권리와 의무는 펀드 설립 및 관리 법률, 증권 및 기업 법률에 따른 회사 관리 규정에 부합해야 한다.

2. 투자자 대회에서의 권한, 의무, 소집 절차, 절차, 조건, 의견 수렴 방식은 펀드 규약에 따라 이루어져야 하며, 펀드 설립 및 관리 법률, 증권 및 기업 법률에 따른 공개회사 관리 규정에 부합해야 한다.

조 17: 기금 대표위원회

1. 기금 대표위원회는 투자자를 대표하며, 투자자총회에서 선출되거나 투자자가 서면으로 의견을 제시한다. 기금 대표위원회는 세(03)명에서 열한(11)명 사이의 구성원으로 이루어져야 하며, 그 중 최소한 삼분의 이(2/3)의 구성원은 관리 기금 회사, 감독 은행과 관련이 없는 사람으로 되어야 하고, 기금 조례(있을 경우)에 따른 다른 규정을 준수해야 한다.

2. 기금 대표위원회의 후보 추천, 출마, 선출, 자격, 구성원의 자격; 기금 대표위원회 구성원의 권리, 책임, 의무는 기금 조례의 규정에 따라 수행되며, 기금 설립 및 관리 법률, 증권 및 기업 법률의 회사 관리 규정에 적용되는 공개회사에 대한 규정을 준수해야 한다.

절 4. 기금 재구성

조 18. 부동산 투자기금의 합병 및 흡수

1. 부동산 투자기금은 투자자총회의 결정에 따라 다른 부동산 투자기금과 합병 또는 흡수될 수 있다. 투자자총회 개최일로부터 최소 삼십(30)일 전까지, 관리 기금 회사는 투자자에게 합병 및 흡수와 관련된 다음 문서를 제공해야 한다:

가) 합병 및 흡수 방안과 분석 보고서(부록 11 참조);

나) 합병 및 흡수 계약 초안(부록 12 참조);

다) 최근 분기까지 모든 합병 및 흡수 대상 기금의 검토된 연간 재무제표 및 분기별 재무제표;

라) 합병 기금의 조례 초안, 공시문, 요약 공시문; 흡수 기금의 조례, 공시문, 요약 공시문.

2. 투자자총회가 합병 및 흡수 결정을 승인한 날로부터 십(10)일 이내에, 관리 기금 회사는 합병 및 흡수 결정을 채권자들에게 통보해야 한다. 채권자는 통보를 받은 날로부터 삼십(30)일 이내에 서면으로 기금에 대한 대출금 반환을 요구할 수 있다. 만약 위 기간 내에 서면 요구가 관리 기금 회사로 제출되지 않으면, 채권자는 합병 또는 흡수 전에 기금에 대한 대출금 반환을 요구하지 않은 것으로 간주된다. 대출금의 지급 의무는 합병 또는 흡수된 기금이 수행한다.

3. 합병 또는 흡수 대상 기금들이 동일한 관리 기금 회사에 의해 관리되는 경우, 합병 또는 흡수와 관련된 법률 자문 비용, 행정 비용 및 기타 서비스 비용은 기금 비용에 포함되지 않으며, 투자자총회가 다른 결정을 내릴 경우를 제외하고는 그러하다.

4. 관리 기금 회사와 기금 대표위원회는 다음과 같은 책임을 진다:

가) 투자자에게 합병 및 흡수 과정에 대한 충분하고 신속하며 정확하고 공정한 정보를 제공해야 한다;

나) 각 당사자의 권리와 의무는 각 당사자 간의 합의에 따라 자발적으로 해결되며, 법률 규정에 부합해야 한다;

다) 채권자의 요구에 따라 기금의 채무를 상환해야 한다. 상환은 합병 또는 흡수일까지 완료되어야 한다;

라) 투자자총회에서 합병 및 흡수에 대한 의견을 모으기 위한 회의를 조직하기 전에, 부동산은 법령에 따른 평가 규정에 따라 재평가되어야 한다.

조 19. 펀드 합병 및 흡수 절차와 절차

펀드 합병 및 흡수를 위한 절차와 서류는 폐쇄형 펀드 설립 및 관리에 관한 법률 규정에 따라 이루어지며, 이에 따른 펀드 설립 등록증 변경 신청서 양식은 본 통고 부속서 10에 명시된 바와 같이 제출한다.

조 20. 펀드 운영 기간 연장

펀드 운영 기간 연장은 폐쇄형 펀드 설립 및 관리에 관한 법률 규정에 따라 이루어지며, 연장 통보서 양식은 본 통고 부속서 19에 명시된 바와 같이 제출한다.

조 21. 펀드 해산

1. 펀드 해산을 위한 절차와 서류는 폐쇄형 펀드 설립 및 관리에 관한 법률 규정에 따라 이루어지며, 이에 따른 해산 통보서 양식은 본 통고 부속서 19에 명시된 바와 같이 제출한다.

2. 펀드 해산 과정에서 자산 매각 시에는 본 통고 제9조 제1항에 따른 부동산 펀드 자산 매매 거래 규정을 준수해야 한다.

장 III

부동산 증권 투자 회사

절 1. 부동산 증권 투자 회사 설립

조 22. 부동산 증권 투자 회사 일반 규정

1. 부동산 증권 투자 회사의 명칭은 기업법 규정에 따라 설정되며, 다음 요소를 포함해야 한다.

가) "부동산 증권 투자 회사"라는 용어;

나) 개별 명칭.

2. 기업 설립 및 운영 허가 또는 부동산 증권 투자 회사 설립 및 운영 허가 변경이 효력 발생한 날로부터 30일 이내에, 회사 관리사는 증권거래소에서 주식 상장을 위해 필요한 서류를 완성하고 등록해야 한다.

3. 부동산 증권 투자 회사는 회사 관리사에게 자금을 위탁하여 관리해야 하며, 이를 금융감독원이 감독한다.

4. 부동산 증권 투자 회사의 모든 재산은 부동산 증권 투자 회사의 소유주 이름으로 등록되어야 하며, 금융감독원에 충분히 보관되어야 한다. 현금의 경우, 부동산 증권 투자 회사의 이름으로 된 은행 계좌에 예치되어야 하며, 부동산이나 증권이 아닌 재산의 경우, 재산 소유권 확인을 위한 모든 원본 문서는 즉시 금융감독원에 보관되어야 한다.

부동산 증권 투자 회사의 재산은 주주의 출자 비율에 따라 소유되며, 회사 관리사나 금융감독원의 재산이 아니다. 회사 관리사는 부동산 증권 투자 회사의 재산을 사용하여 부동산 증권 투자 회사의 지급 의무만을 해결할 수 있으며, 회사 관리사나 금융감독원 또는 다른 조직이나 개인의 채무나 지급 의무를 보장하거나 해결하는 데 사용될 수 없다.

5. 부동산 증권 투자 회사는 지점, 거래소 사무실, 대표 사무소를 설립할 수 없다. 부동산 증권 투자 회사는 회사 관리사의 사무소를 본사로 사용한다.

6. 부동산 증권 투자 회사는 직원을 고용할 수 없다. 부동산 증권 투자 회사의 대표이사(총경리)와 부대표이사(부총경리)는 회사 관리사가 지정하며, 증권 거래 관련 법령과 회사 관리사 설립, 조직 및 운영에 관한 법령에 따른 규정을 준수해야 한다.

7. 부동산 증권 투자 회사는 한 종류의 주식만 발행하며, 합병 또는 흡수를 위한 목적으로 발행된 주식을 취득하지 않는 것이 원칙이다.

8. 부동산 증권 투자 회사의 정관이 외국인 주주가 49% 이상의 출자금을 소유할 수 있도록 규정하는 경우, 부동산 증권 투자 회사는 증권 거래 코드를 등록하고 외국인 주주에 대한 소유 제한 규정을 준수해야 한다.

9. 부동산 증권 투자 회사의 정관과 공시서는 본 통고 부속서 5와 6에 명시된 양식에 따라 작성되며, 정관의 수정 및 보완은 부동산 증권 투자 회사 주주총회에서 승인받아야 한다. 정관이 문법 오류, 맞춤법 오류, 문장 구조 오류 등을 수정하기 위한 경우, 회사 관리사 또는 부동산 증권 투자 회사 이사회는 주주총회의 동의 없이도 정관을 수정할 수 있다. 수정 후, 회사 관리사 또는 부동산 증권 투자 회사 이사회는 주주들에게 수정 내용을 통보해야 한다.

10. 부동산 증권 투자 회사의 정보 공개는 본 통고 제3조 제4항에 따라 이루어진다.

11. 부동산 증권 투자 회사의 대표이사(총경리)는 본 통고 제13조 제3항에 따른 규정을 준수해야 한다.

조 23. 부동산 투자신탁회사 주식 공모 및 발행 등록

1. 부동산 투자신탁회사 주식의 공중에 대한 공모 및 발행은 회사 설립을 위한 첫 번째 공모와 자본 증자를 위한 발행을 포함한다.

2. 부동산 투자신탁회사 주식의 추가 공모 및 발행은 본 통고 제4조 제2항과 제3항의 규정에 따라 이루어진다.

3. 부동산 투자신탁회사가 공중에 주식을 공모하기 위한 서류, 절차 및 절차는 정부령 제58/2012/NĐ-CP 제78조의 규정과 대중투자신탁회사의 조직 및 운영에 관한 규정에 따라 이루어진다. 부동산 투자신탁회사 설립을 위한 공모 등록 신청서와 부동산 투자신탁회사 규약은 본 통고에 첨부된 부록 01 및 부록 05에 따른 양식에 따라 작성된다.

조 24. 부동산 투자신탁회사 주식의 배분, 소유권 확인 및 지급

주식의 배분, 소유권 확인 및 지급은 본 통고 제5조와 제7조의 규정과 대중투자신탁회사의 조직 및 운영에 관한 규정에 따라 이루어진다.

조 25. 부동산 투자신탁회사 설립 조건, 서류, 절차 및 절차

부동산 투자신탁회사 설립 조건, 서류, 절차 및 절차는 정부령 제58/2012/NĐ-CP 제79조의 규정과 대중투자신탁회사의 조직 및 운영에 관한 규정에 따라 이루어진다. 그 중 부동산 투자신탁회사 설립 및 운영을 위한 허가 신청서는 본 통고에 첨부된 부록 04에 따른 양식에 따라 작성된다.

절 2. 부동산 투자신탁회사의 활동

조 26. 부동산 투자신탁회사의 투자 목록 및 투자 활동

부동산 투자신탁회사의 투자 목록 및 투자 활동은 정부령 제58/NĐ-CP 2012년 7월 20일에 제정된 "증권법 및 증권법 일부 개정 법률 시행 세부 규정" 제81조와 본 통고 제9조, 10조, 11조, 12조, 13조, 14조, 15조의 규정을 준수해야 한다.

절 3. 주주총회, 이사회

조 27. 주주의 권리와 의무, 주주총회

1. 주주가 부동산 투자신탁회사에 참여하는 권리와 의무는 회사 규약에 따라 이루어지고, 대중투자신탁회사의 조직 및 운영에 관한 규정, 증권법 및 기업법에서 규정한 회사 관리에 관한 규정에 부합해야 한다.

2. 주주의 권리와 의무, 주주총회의 절차 및 절차, 주주총회 소집 조건은 회사 규약에 따라 이루어지고, 대중투자신탁회사의 조직 및 운영에 관한 규정, 증권법 및 기업법에서 규정한 회사 관리에 관한 규정에 부합해야 한다.

조 28. 부동산 투자신탁회사 이사회

1. 부동산 투자신탁회사 이사회는 정부령 제58/2012/NĐ-CP 제80조의 규정과 대중투자신탁회사의 조직 및 운영에 관한 관련 규정을 준수해야 한다.

2. 이사회의 후보 추천, 출마, 선출, 이사 자격 및 요건, 이사의 권한, 책임 및 의무는 회사 규약에 따라 이루어지고, 대중투자신탁회사의 조직 및 운영에 관한 규정과 증권법 및 기업법에서 규정한 회사 관리에 관한 규정에 부합해야 한다.

절 4. 변경 승인 및 재구조화

조 29. 부동산 투자신탁회사의 자본금 증감 및 승인 필요 변경사항

부동산 투자신탁회사의 자본금 증감 및 기타 변경사항은 주식투자신탁회사 대중주식회사 조직 및 운영에 관한 규정 제82조와 제86조, 그리고 관련 법령의 규정을 준수하여 승인을 받아야 한다.

조 30. 부동산 투자신탁회사의 합병, 인수, 해산 및 설립 및 운영 허가 회수

부동산 투자신탁회사의 합병, 인수, 해산 및 설립 및 운영 허가 회수는 주식투자신탁회사 대중주식회사 조직 및 운영에 관한 규정에 따라 이루어진다.

장 IV

감독 은행

조 31. 감독 은행에 대한 일반 규정

1. 관리사가 선택한 감독 은행은 본 조 제6항과 증권법 2006년 법률 제98조 제1항에서 정한 조건을 충족해야 한다.

2. 감독 은행은 관리사로부터 제공받는 감독 서비스와 완전히 독립적이며 분리되어 있어야 한다.

3. 감독 은행의 이사회 회원, 경영진 회원 및 업무직원(이하 "업무직원"이라 함)은 관리사의 재산 관리 활동을 보관하고 감독하는 직무를 수행할 수 없으며, 그 직무를 수행하는 업무직원은 관리사와 관련이 있거나 관리사의 경영 또는 관리를 참여하거나 관리사와 소유관계, 출자, 주식 보유, 대출 또는 대출을 받는 관계가 있는 경우 해당 관리사로부터 감독 서비스를 제공받는 감독 은행과 그 반대의 경우도 포함한다.

4. 감독 은행, 이사회 회원, 경영진 회원 및 업무직원은 부동산 투자신탁회사, 부동산 투자신탁회사의 재산 매매 거래의 당사자가 될 수 없다. 감독 은행은 외환 거래 또는 증권거래소 시스템을 통해 이루어지는 증권 거래만 가능하다.

5. 감독 은행이 본 조 제1항, 제2항 및 제3항에서 정한 조건을 충족하지 못하게 되면 발생한 날로부터 24일 이내에 관리사와 증권위원회에 통보해야 한다.

6. 부동산 투자신탁회사, 부동산 투자신탁회사의 활동을 감독하기 위해 감독 은행은 최소한 다음 각 호의 자격증을 보유한 업무직원 두 명 이상을 지정해야 한다.

가) 증권법률 자격증

나) 증권 및 증권시장 기본 자격증; 또는 증권업 종사자 자격증 또는 국제 금융분석가(CFA) 1급 이상, 국제 투자분석가(CIIA) 1급 이상, 또는 경제협력개발기구(OECD) 회원국에서 발급된 증권업 종사자 자격증

다) 부동산 평가법률에 따른 부동산 가치평가 자격증; 또는 가치평가사 자격증; 또는 가치평가사 자격시험 과목(i) 가격 형성 원칙(ii) 가치평가 원칙 및 방법(iii) 부동산 가치평가(iv) 기업 가치평가를 통과한 자

라) 회계 또는 감사 자격증; 또는 국제 회계 또는 감사 자격증 국제공인회계사(ACCA), 공인회계사(CPA), 공인회계사(CA), 공인회계사(AAC)를 보유한 자

7. 감독 계약이 효력을 발생한 날로부터 10일 이내에 감독 은행은 다음과 같은 내용을 증권위원회에 보고해야 한다.

가) 감독 계약

나) 업무직원의 전문 자격증 사본을 첨부한 정보 제공서(본 조 제6항에 따라 감독 은행이 지정한 업무직원으로 부터 부동산 투자신탁회사, 부동산 투자신탁회사의 재산 보관을 감독하기 위한 자격증을 보유한 자)

다) 감독 은행과 감독 은행의 업무직원이 관리사와 관련이 없거나 관리사와 소유관계, 출자, 주식 보유, 대출 또는 대출을 받는 관계가 없다는 내용의 서약

8. 본 조 제7항에 따른 감독 은행의 보고서는 원본 1부와 전자 데이터 파일로 작성되며, 원본은 증권위원회의 일원화 창구에 직접 제출하거나 우편으로 제출된다.

9. 본 조 제7항에 따른 모든 문서가 제출되고 적법한 상태에서 7일 이내에 증권위원회는 감독 은행과 감독 은행이 지정한 업무직원이 부동산 투자신탁회사, 부동산 투자신탁회사의 재산 보관을 감독하기 위한 보고서를 확인한 문서를 작성한다.

조 32. 감독 은행의 수탁업 활동

1. 감독 은행은 투자 부동산 기금, 부동산 투자회사의 해외 자산을 수탁하는 해외 금융기관을 보조 수탁기관으로 선택할 수 있다. 수탁 위임업무는 다음 규정을 준수해야 한다.

가) 보조 수탁기관은 국내 또는 외국 법률에 따라 수탁기관으로 등록되어야 한다.

나) 수탁 위임업무는 감독 은행과 보조 수탁기관 사이의 계약을 기초로 이루어져야 하며, 계약은 감독 은행과 보조 수탁기관 간의 권리, 의무, 책임을 명확히 규정해야 한다. 보조 수탁기관은 감독 은행의 합법적인 명령이나 지시에 따라만 수행한다.

다) 수탁된 재산은 투자 부동산 기금, 부동산 투자회사의 재산임이 명확하게 확인되어야 한다.

라) 감독 은행은 보조 수탁기관의 활동을 감독하고, 투자 부동산 기금, 부동산 투자회사의 재산 수탁 위임 관련 모든 발생 비용을 부담해야 한다.

마) 해외 보조 수탁기관은 현지 법률에 따라 그들이 회원인 증권 수탁기관에서 재산을 재수탁할 수 있는 권리를 가지며, 기금의 재산은 관련 법률에 따라 투자 부동산 기금, 부동산 투자회사 소유로 등록되어야 한다.

나) 감독 은행은 투자 부동산 기금, 부동산 투자회사가 소유한 모든 재산에 대한 정보를 포함하여 종류, 양, 수탁 장소, 수탁 기관을 포함한 모든 정보를 갖추어야 하며, 기금, 회사의 재산은 언제든지 기금, 회사 소유임을 알 수 있도록 등록, 수탁, 기록되어야 한다.

2. 감독 은행의 투자 부동산 기금, 부동산 투자회사의 재산 수탁업 활동에 대한 책임:

가) 기금 관리 회사는 투자 부동산 기금, 부동산 투자회사의 재산을 기금, 회사 이름으로 등록하도록 요구해야 하며, 이는 기금, 회사와 파트너 사이의 경제 계약 조건 및 관련 법률 규정에 따라야 하며, 기금, 회사의 모든 재산은 베트남 내에서 발생한 경우 반드시 기금, 회사 소유로 등록되고 감독 은행에서 완전히 수탁되어야 한다. 원칙은 다음과 같다:

- 재산이 소유권 등록된 경우, 투자 부동산 기금, 부동산 투자회사의 이름으로 등록하고 기록되며, 관련 법률 규정에 따라 감독 은행 또는 보조 수탁기관 또는 기금 관리 회사의 이름으로 등록되는 경우를 제외하고, 수탁 은행, 감독 은행에서 수탁되어야 한다. 재산 소유권을 확인하는 법적 문서 원본은 감독 은행에서 완전히 수탁되고 보관되어야 하며, 등록된 증권의 경우 집중 수탁을 제외한다. 부동산 재산의 경우, 감독 은행은 투자 부동산 기금, 부동산 투자회사의 소유권, 사용권에 관한 법률 제13조 제4항 제c호에 따른 법적 문서를 보유해야 한다. 증권 발행 형태가 등기 또는 소유권 이전이 완료되지 않은 경우, 기금, 회사에 대한 소유권 이전, 기초 매매 계약 및 구매 거래는 감독 은행에서 수탁되어야 한다.

- 재산이 소유권 등록되지 않았거나, 이전 계약, 발행 계약 기간 내에 투자 부동산 기금, 부동산 투자회사에 소유권 이전이 이루어지지 않은 경우, 감독 은행은 기금 대표위원회, 부동산 투자회사 이사회, 증권위원회에 서면 통보해야 한다.

- 소유권 등록이 없는 재산의 경우, 감독 은행은 매월 발행 기관, 주식 등록 관리 기관 또는 유사 기관과 기금의 재산 양, 가치에 대해 대조해야 하며, 재산 수탁이 조항 1 제e호에 따른 규정을 준수하도록 보장해야 한다.

- 예금의 경우, 감독 은행은 기금 관리 회사로부터 투자 부동산 기금, 부동산 투자회사의 예금 계약, 예금 계좌 정보를 제공받아야 하며, 매월 예금 계좌 잔액, 예금 계약 가치를 기금, 회사의 예금을 받은 은행과 대조해야 한다.

나) 각 투자 부동산 기금, 각 부동산 투자회사의 재산을 분리하여 관리하고 수탁하며, 기금, 회사의 재산은 감독 은행의 재산과 다른 고객의 재산과 분리되어야 한다. 각 기금, 회사는 별도의 증권 수탁 계좌를 개설해야 하며, 개인, 기관, 기금 관리 회사의 증권 수탁 계좌와 분리되어야 한다.

다) 상장 증권 거래, 등록 거래의 결제는 증권과 돈의 동시 교환 원칙 및 법률 규정에 따른 결제 원칙을 준수해야 하며, 다른 재산 거래의 결제는 기금 관리 회사의 명령 및 관련 법률 규정에 따라야 한다. 모든 송금, 결제, 재산 이전은 투자 부동산 기금, 부동산 투자회사의 거래 파트너, 기금, 회사의 계좌로 정확하게 이루어져야 하며, 결제 가치는 재산 양, 가격, 결제 증빙서류에 기재된 금액과 일치해야 한다.

d) 정확하고 완전하며 적기에 펀드 관리 회사의 합법적인 명령 및 지시를 이행하여 부동산 투자펀드와 부동산 증권투자회사의 재산 소유권 관련 권리와 의무를 완전하고 적기로 행사하고, 펀드와 증권투자회사에 대한 세금 정산 및 결산 절차도 포함한다.

드) 펀드 관리 회사가 작성한 부동산 투자펀드와 부동산 증권투자회사의 재산 보고서를 확인하고, 은행에서 수탁 중인 재산 현황과 보고서에 기재된 재산 양이 정확하고 완전하게 일치하도록 보장한다.

이) 부동산 투자펀드의 투자자 대회와 부동산 증권투자회사의 주주총회에 참석하며, 부동산 투자펀드의 이사회 회의와 부동산 증권투자회사의 이사회 회의에도 참석하나 표결권은 없다.

3. 은행 감독자는 부동산 투자펀드와 부동산 증권투자회사의 재산을 자신의 채무 또는 제삼자의 채무를 상환하거나 보증하기 위해 사용할 수 없다. 펀드 관리 회사를 포함한다.

4. 은행 감독자는 자동으로 접수, 추적, 처리, 계정 처리를 수행할 수 있는 기술 시스템을 갖추어야 하며, 이는 펀드 관리 회사의 명시적인 서면 지시가 없는 한 부동산 투자펀드와 부동산 증권투자회사의 계좌에 대한 모든 거래를 처리해야 한다. 이 시스템은 다음 사항을 충족해야 한다:

가) 펀드와 증권투자회사의 모든 재산을 기록하는 장부를 유지하고, 재산에 대한 모든 변경사항을 즉시, 정확하게 반영한다.

나) 배당금, 채권 이자, 원금 이자 및 기타 수익의 수령, 지급, 처리.

다) 주식, 펀드 증서의 매입, 추가 발행 또는 전환 거래에 대한 처리.

라) 처리 및 지급 거래.

마) 추가 발행, 발행 조직의 재구성 및 기타 관련 조정 활동으로부터 주식 계정에 기록되는 모든 거래를 수령하고 처리한다.

5. 은행 감독자는 은행에서 수탁하고 저장소에 보관한 부동산 투자펀드와 부동산 증권투자회사의 재산을 손실시키는 경우, 펀드 관리 회사가 제2조 제2항 제a호에서 규정한 바와 같이 손실을 보상해야 한다. 은행 직원의 실수 또는 사기 행위 또는 은행의 부주의로 인한 경우도 포함한다.

6. 은행 감독자는 부속 수탁기관이 부동산 투자펀드와 부동산 증권투자회사의 재산을 손실시키는 경우, 다음 사항을 제외하고는 펀드 관리 회사에게 손실을 보상해야 한다.

가) 은행 감독자가 통제할 수 없는 불가항력적인 상황으로 인해 발생한 경우로서 감독 계약에서 은행 감독자의 면책 조건으로 명시되어 있는 경우.

나) 부속 수탁기관이 증권투자회사에 대해 손해를 보상해야 하는 책임이 있으며, 부속 수탁 계약에 증권투자회사를 대신하여 펀드 관리 회사가 부속 수탁기관에 손해 보상을 요구할 수 있는 조항이 포함되어 있는 경우.

다) 은행 감독자가 법령에 따라 위임된 업무와 관련된 검토 책임을 완전히 수행한 경우.

조 33. 감독 은행의 감독 활동

1. 감독 범위는 공모 펀드 관리 회사의 펀드와 관련된 활동 및 증권 투자 회사의 감독 기능을 수행하는 은행에 한정된다.

2. 공모 펀드 관리 회사의 부동산 펀드 자산과 부동산 증권 투자 회사에 대한 감독 활동에서 감독 은행의 책임은 다음과 같다.

가) 공모 펀드 관리 회사와 정기적으로 부동산 펀드 및 부동산 증권 투자 회사의 순자산 가치 결정 원칙 및 방법에 대한 내부 절차를 검토하고, 순자산 가치 결정을 감독하며, 각 펀드 단위당 부동산 펀드의 순자산 가치 및 각 주식당 부동산 증권 투자 회사의 순자산 가치가 법률 규정 및 펀드 조례, 회사 조례에 따라 정확하고 적합하게 반영되도록 확인하고 보장한다.

나) 부동산 펀드 및 부동산 증권 투자 회사의 투자 활동 및 재산 거래를 감독하고, 투자 자산 종류 및 투자 포트폴리오 구조가 법률 규정 및 펀드 조례, 회사 조례에 따른 투자 제한 및 차입 제한 규정에 적합하도록 확인하고 보장하며, 부동산 펀드 및 부동산 증권 투자 회사와 공모 펀드 관리 회사 및 관련 당사자 간의 재산 거래가 법률 규정 및 펀드 조례, 회사 조례에 따른 적합성을 보장한다.

법률 규정 위반 사항을 발견한 경우, 감독 은행은 즉시 증권위원회에 보고하고, 공모 펀드 관리 회사에게 발견 후 24시간 이내에 통보하며, 해당 위반 행위의 수정 또는 결과 해소를 위한 활동을 법률 규정에 따른 기간 내에 수행하도록 요구해야 한다.

다) 부동산 펀드 및 부동산 증권 투자 회사의 합병, 분할, 해산, 자산 청산 등 조직 실시 및 결과 검증을 감독한다.

라) 부동산 펀드 및 부동산 증권 투자 회사의 자산에서 법률 규정 및 펀드 조례, 회사 조례에 따른 적합한 지출 항목만을 합법적으로 지급하도록 보장한다.

마) 공모 펀드 관리 회사가 부동산 펀드 및 부동산 증권 투자 회사의 자산 관리를 법률 규정, 본 통지의 관련 규정, 증권법 관련 지침 및 펀드 조례, 회사 조례에 따라 적절히 수행하는 다른 활동을 감독한다.

나) 부동산 펀드 및 부동산 증권 투자 회사의 순자산 가치, 투자 활동, 투자 포트폴리오에 관한 공모 펀드 관리 회사가 작성한 보고서를 확인한다.

3. 감독 은행은 공모 펀드 관리 회사에 대한 감독 활동에서 법률 규정에 따른 준수 확인을 위해 10년 동안 문서 및 전자 데이터 파일 형태의 서류 및 증빙을 작성하고 보관해야 한다. 이러한 자료는 증권위원회의 서면 요청에 따라 제공되어야 한다.

4. 감독 은행은 공모 펀드 관리 회사 및 승인된 감사 기관(공모 펀드 관리 회사의 서면 요청에 따라)이 법률 규정, 펀드 조례, 회사 조례에 따른 펀드에 대한 권한 및 의무를 충실히 수행할 수 있도록 필요한 정보를 신속하게, 완전하고 정확하게 제공해야 한다.

5. 감독 은행은 공모 펀드 관리 회사로부터 필요한 자료 및 정보를 신속하게 제공받을 수 있는 권리를 가지며, 이를 통해 감독 은행이 법률 규정에 따라 펀드 및 증권 투자 회사에 대한 권한 및 의무를 충실하게 수행할 수 있도록 한다. 감독 은행은 법률 규정에 따라 공모 펀드 관리 회사로부터 받은 모든 자료 및 정보를 비밀로 유지해야 한다.

6. 감독 은행은 펀드 관리 서비스를 제공할 수 있으며, 이는 순자산 가치 결정, 부동산 펀드의 투자자 등록부 관리, 부동산 증권 투자 회사의 주주 등록부 관리 및 기타 관련 서비스를 포함한다. 감독 은행 내 펀드 관리 서비스 제공 부서는 감독 기능을 수행하는 부서 및 다른 영업 부서와 인력 구성 및 전자 고객 데이터베이스 시스템 측면에서 분리되어야 한다. 감독 은행이 순자산 가치 결정 서비스를 제공하는 경우, 해당 부서는 회계사 자격증 또는 감사 자격증 또는 회계 자격증 또는 국제 회계 자격증 ACCA (Chartered Certified Accountants Association), CPA (Certified Public Accountants)를 소유한 직원을 포함해야 한다.

7. 공모 펀드 관리 회사가 본 통지 제9조 제6항 및 제7항에서 정한 기간 내에 부동산 펀드 및 부동산 증권 투자 회사의 위치 복구 활동을 수행하지 않는 경우, 감독 은행은 공모 펀드 관리 회사에게 통보한 날로부터 7일 이내에 증권위원회에 보고해야 한다. 이 경우, 감독 은행은 펀드 포트폴리오 구조가 법률 규정 및 펀드 조례, 회사 조례에 따른 투자 제한 규정을 위반하지 않도록 공모 펀드 관리 회사의 합법적인 거래 명령 및 지시만을 실행할 수 있다.

8. 공사가 투자 부동산 펀드, 부동산 증권투자회사, 투자자에게 손해를 배상해야 하는 경우, 감독 은행은 공사와 협력하여 투자자의 지급 절차를 신속하고 완전하게 처리해야 한다. 감독 은행은 공사와 함께 투자자 및 펀드에 대한 손해배상을 공동으로 책임진다. 감독 은행이 펀드의 투자 활동을 감독하지 않아 발생한 손해는 예외이다. 손해배상의 범위는 공사와 감독 은행 간의 계약 조항 또는 합의에 따라 이루어진다.

조 34. 투자 부동산 펀드, 부동산 증권투자회사에 대한 감독 은행의 권리와 의무 종료

1. 감독 은행은 다음 각 호의 사유로 투자 부동산 펀드, 부동산 증권투자회사에 대한 자신의 권리와 의무를 종료할 수 있다.

a) 금융투자업법 2006년 제51조 제2항에 따라 은행이 분할, 분리, 해산, 파산, 합병, 전환 또는 증권예탁 등록증을 회수받게 되는 경우;

b) 일방적으로 감독 계약을 종료하는 경우;

c) 투자 부동산 펀드, 부동산 증권투자회사가 운영 기간이 만료되거나 해산, 합병되는 경우;

d) 투자자 대회나 펀드의 주주총회, 부동산 증권투자회사의 주주총회의 결정에 따른 경우.

2. 제1항에서 규정된 사유 중 하나라도 발생하면, 감독 은행은 다른 감독 은행에게 펀드와 회사에 대한 모든 권리를 이양한 후에만 계약을 종료한다. 이양 절차는 본 조 제35조에 따라 이루어진다.

3. 감독 은행이 법적 지위를 변경하는 경우, 새로운 은행은 이전 은행의 모든 권리를 이어받는다.

조 35. 감독 은행 변경

1. 감독 은행을 변경하는 경우, 공사는 증권위원회에 보고하고 새로운 감독 은행을 제안하며 다음 자료를 첨부해야 한다.

a) 공사와 현재 감독 은행이 공동으로 작성하고 서명한 감독 은행 변경 요청서; 그 중에는 변경 이유가 명시되어 있으며, 현재 감독 은행이 펀드와 회사에 대한 모든 권리를 새로운 감독 은행에게 이양한다는 내용의 서면 약정이 첨부되어야 함;

b) 투자자 대회, 주주총회, 주주총회에서 감독 은행 변경을 승인한 회의록과 결정문; 이 중에는 변경될 감독 은행이 명시되어 있고, 이전 감독 은행에서 새로운 감독 은행으로 재산을 이전하는 방안이 승인된 내용이 포함되어야 함;

c) 새로운 감독 은행과 체결한 감독 원칙 계약;

d) 투자 부동산 펀드, 부동산 증권투자회사의 조례 개정 초안;

e) 두 은행 사이의 권한과 책임 이양 계획, 특히 이양 과정 중에도 적용되는 방법, 그리고 관련 당사자들의 권리와 의무를 처리하는 방식;

2. 제1항에서 규정된 문서는 원본 1부와 전자 데이터 파일로 작성되며, 증권위원회의 단일 창구로 직접 제출하거나 우편으로 보내야 한다.

3. 증권위원회는 제1항에서 규정된 문서를 모두 제출받은 날로부터 10일 이내에 감독 은행 변경을 승인한다. 거절할 경우, 증권위원회는 서면으로 답변하고 이유를 명시해야 한다.

4. 감독 은행의 투자 부동산 펀드, 부동산 증권투자회사에 대한 권리와 의무는 새로운 감독 은행에게 모든 권리를 이양한 시점까지 유지된다. 새로운 감독 은행은 공사와 펀드의 이사회, 회사의 이사회가 확인한 두 은행 간의 이양 내역을 증권위원회에 제출해야 한다.

5. 제3항에서 규정된 감독 은행 변경이 완료된 날로부터 10일 이내에 공사는 투자 부동산 펀드, 부동산 증권투자회사에 대한 감독 은행 변경을 법령에 따라 공시해야 한다.

장 V

보고 제도

조 36. 투자자에게 제공하는 정보와 부동산 투자신탁 관리회사의 보고 제도

1. 부동산 투자신탁 관리회사는 정기적으로 다음 보고서를 투자자와 증권위원회에 제출한다.

가) 부동산 투자신탁 및 부동산 증권투자회사의 순자산가치 변동 주간보고서(본 통지부록 25 참조)

나) 부동산 투자신탁 및 부동산 증권투자회사의 투자활동 정기 보고서(월별, 분기별, 연간)(본 통지부록 22 참조)

다) 부동산 투자신탁 및 부동산 증권투자회사의 반기 및 연간 운용결과 보고서(본 통지부록 24 참조)

라) 공시문, 공시문 요약; 반기 재무제표, 검토된 연간 재무제표

2. 본 조 제1항에서 규정한 자료는 투자자가 웹사이트를 통해 무료로 제공되거나 직접 이메일로 전송되거나 또는 펀드 규약, 공시문에 규정된 다른 방법으로 제공되어야 한다.

3. 투자자는 본 조 제2항에서 규정한 자료를 수령하지 않을 수 있다. 투자자가 요청할 경우, 투자신탁 관리회사는 부동산 투자신탁 및 부동산 증권투자회사의 위험관리 프로세스, 투자 제한, 위험 방지 및 관리 방법을 명시한 문서를 제공해야 한다.

4. 보고서 제출 기한은 다음과 같다.

가) 월간 보고서는 해당 달 종료 후 10일 이내

나) 분기 보고서는 해당 분기 종료 후 20일 이내

다) 반기 보고서는 2분기 종료 후 60일 이내

라) 연간 보고서는 회계연도 종료 후 90일 이내

마) 본 조 제4항에서 규정한 사항은 해당 사건 발생 후 3일 이내

5. 본 조에서 규정된 보고 외에도 필요한 경우, 투자자의 이익을 보호하기 위해 증권위원회는 투자신탁 관리회사 및 부동산 증권투자회사에 펀드 및 회사의 활동에 대한 보고를 요구할 수 있다.

6. 투자신탁 관리회사는 본 조 제5항에서 규정된 보고 요구를 받은 날로부터 48시간 이내에 증권위원회에 보고해야 한다.

7. 증권위원회에 제출되는 보고서는 각각 달 종료 후 5일 이내, 분기 종료 후 15일 이내, 반년 회계연도 종료 후 30일 이내, 그리고 연간 회계연도 종료 후 90일 이내에 전자 데이터 파일을 함께 제출해야 한다.

조 37. 감독 은행의 보고 제도

1. 감독 은행은 부동산 투자신탁 및 부동산 증권투자회사의 자산 관리 활동에 대한 월별, 분기별, 연간 감독 보고서를 증권위원회에 제출해야 한다(본 통지부록 23 참조). 감독 은행의 보고서는 법규 및 펀드 규약, 부동산 증권투자회사 규약 준수 여부를 평가해야 한다.

가) 투자신탁 관리회사의 투자 및 거래 활동 준수 평가

나) 부동산 투자신탁 및 부동산 증권투자회사의 순자산가치 결정 과정 평가(부정확한 자산 가치 평가 사례 포함)

다) 부동산 투자신탁 증권 발행 및 부동산 투자신탁 및 부동산 증권투자회사의 자금 모집

라) 투자신탁 관리회사의 위반사항 및 해결 방안 제안

2. 감독 은행은 다음 사항이 발생한 경우 발견 즉시 24시간 이내에 증권위원회에 보고해야 한다.

가) 투자신탁 관리회사의 증권 및 증권시장 관련 법률 위반

나) 투자신탁 관리회사의 자산 관리 활동으로 인한 손실이 매우 크고 그 결과 처리 비용이 매우 높을 때

다) 증권위원회의 요청에 따라 다른 사항

3. 감독 은행은 본 통지 제36조 제4항, 제5항, 제6항, 제7항에서 투자신탁 관리회사에 적용되는 규정을 준수해야 한다..

장 6

시행규정

조 제38조. 효력 발생

본 통지는 2013년 7월 1일부터 효력이 발생한다.

조 39. 조직적 실행

1. 증권위원회, 투자신탁 관리회사, 감독 은행 및 부동산 투자신탁 및 부동산 증권투자회사와 관련된 모든 조직 및 개인은 본 통지를 시행하기 위한 책임을 진다.

2. 본 고시의 개정 및 보완은 재무부 장관이 결정한다./.