시행규칙 제 32/2024/TT-BTC 발표한 베트남 가치평가 기준에 대한 시장접근 방법, 비용접근 방법, 수입접근 방법

시행규칙

시장 접근 방식, 비용 접근 방식, 수입 접근 방식에 대한 베트남 가치평가 기준을 제정함

2023년 6월 19일 법률 가격에 근거함

2023년 4월 20일 정부가 발행한 제14/2023/NĐ-CP 통지, 재정부의 기능, 임무, 권한 및 조직 구조를 규정함

가격관리국 국장의 제안에 따라

재무부 장관은 이 통고를 통해 베트남의 가치평가 기준에 관한 시장 접근 방식, 비용 접근 방식, 수입 접근 방식에 대한 기준을 제정한다.

조 1. 본 통고 부속으로 다음과 같은 가치평가 기준을 제정한다.

- 베트남 가치평가 기준 시장 접근 방식

- 베트남 가치평가 기준 비용 접근 방식

- 베트남 가치평가 기준 수입 접근 방식

조 2. 효력 발생

1. 이 고시는 2024년 7월 1일부터 효력을 가진다.

2. 재무부 장관이 2015년 8월 20일에 제정한 통고 제126/2015/TT-BTC에 따른 베트남 가치평가 표준 08, 09 및 10은 본 통고가 효력 발생한 날로부터 효력을 상실한다.

조 제3조. 조직 실행

1. 관련 조직과 개인은 본 통고 부속의 베트남 가치평가 기준을 준수해야 한다.

2. 시행 중 문제점이 발생하면 관련 조직과 개인은 즉시 재무부에 보고하여 연구하고 해결하도록 한다./.

베트남 가치평가 기준
시장 접근 방식에 관한

(통고 제32/2024/TT-BTC 2024년 5월 16일 재무부 장관 발)

장 1

총칙

조 1. 적용범위

본 베트남 가치평가 기준은 법률에 따른 가치평가에서 시장 접근 방식을 적용할 때의 기준과 지침을 규정한다.

조 2. 적용대상

1. 가치 평가사, 가치 평가 기업은 법률에서 정한 가치 평가 규정에 따라 가치 평가 서비스 제공 활동을 수행한다.

2. 국가 가치 평가 활동을 수행하는 조직과 개인은 법률에서 정한 가치 평가 규정에 따라 수행한다.

3. 가치 평가를 요구하는 조직과 개인, 가치 평가 보고서를 사용하는 제3자(계약이 있는 경우).

조 3. 용어 해석

본 베트남 가치평가 기준에서 다음 용어는 다음과 같이 해석된다.

1. 비교재산은 가치평가 대상 재산과 동일하거나 유사한 재산이다.

2. 유사재산은 가치평가 대상 재산과 사용 목적, 기능, 법적 특징, 경제-기술적 특징, 가치평가 대상 재산의 기본 특징 등과 유사한 종류의 재산이다.

3. 가이드라인 가격은 비교재산의 가격을 가치평가 대상 재산과 비교 요소의 차이를 고려하여 조정한 가격이다.

4. 순 조정 총액은 각 조정 요소의 감소(음수)와 증가(양수)를 모두 포함한 조정 총액이며, 각 조정의 절대값을 고려하지 않는다.

5. 합계 조정 총액은 각 조정 요소의 절대값을 포함한 조정 총액이다.

조 4. 시장 접근 방식

1. 시장 접근 방식은 가치평가 대상 재산의 가치를 시장에서 이미 가격 정보가 있는 비교재산과 비교하여 결정한다; 기업 가치평가의 경우 기업 자체의 가격 정보도 사용될 수 있다.

2. 재산의 종류에 따라 시장 접근 방식은 비교 방법, 평균 비율 방법, 거래 가격 방법으로 구체화될 수 있다.

평균 비율 방법과 거래 가격 방법은 기업 가치평가에만 적용되며 베트남 기업 가치평가 기준에 규정되어 있다.

장 II

비교 방법

조 5. 비교 방법 적용

1. 비교 방법은 가치평가 대상 재산의 가치를 비교재산과의 비교 요소를 기반으로 분석하고 평가하여 조정된 비교재산의 가격을 가치평가 대상 재산의 가치 추정 기초로 삼는다.

2. 비교 방법은 공개 시장에서 매각 또는 매입 또는 판매 공고가 이루어진 재산의 가치평가에 적용된다. 가치평가 시점과 가치평가 대상 재산 위치 근처에서 최소 3건 이상의 다른 조직이나 개인이 매각하거나 공고한 비교재산을 수집할 수 있을 때 해당 재산은 공개 시장에서 매각 또는 매입 또는 판매 공고가 이루어진 것으로 간주된다.

3. 수행 내용

a) 비교재산에 대한 정보 조사 및 수집;

b) 정보 분석;

c) 가치평가 대상 재산과 비교재산 사이의 차이 조정;

d) 비교재산의 가이드라인 가격 결정;

d) 가치평가 대상 재산의 가격 결정.

조 6. 비교재산에 대한 조사 및 정보 수집

1. 비교재산에 대한 정보는 비교재산의 법률적 특성, 경제-기술적 특성; 비교재산의 가격 수준; 양도 또는 매수 또는 매도를 위한 시기, 장소 및 참여자; 가격 수준과 관련된 조건 및 기타 정보(있을 경우)를 포함한다.

2. 비교재산에 대한 조사 및 정보 수집은 다음 요구 사항을 충족해야 한다.

가) 수집된 비교재산에 대한 정보는 실제와 일치하도록 객관적으로 보장되어야 하며, 분석 및 계산 전에 이러한 정보가 사용 가능하다는 것을 확인하고 평가해야 한다. 평가 시점과 평가 대상 재산의 위치에 가장 가까운 발생한 정보를 우선 선택해야 한다.

나) 수집된 정보의 수는 평가 시점으로부터 24개월 이내에 발생한 비교재산의 양도 또는 매수 또는 매도 시점을 최소 3개 이상 보장해야 한다.

비교재산의 양도 또는 매수 또는 매도 시점부터 평가 시점까지 가격이 변동된 경우, 비교재산의 가격을 조정하기 전에 비교 요소에 따라 가격을 조정(증가 또는 감소)하여 평가 시점의 가격으로 맞추어야 하며, 평가인은 이 기간 동안 시장 가격의 변동을 분석하고 계산하여 적절하게 반영해야 한다.

매매 또는 매수를 위한 정보를 수집하는 경우, 시장 가격의 변화, 정보 수집의 출처 및 시장에서의 다른 가격 정보를 평가하고 분석하여 필요하다면 적절한 가격을 찾아 조정한 후 이를 비교 가격으로 사용해야 한다.

다) 평가 대상 재산에 가장 가까운 비교재산을 우선 선택해야 하며, 행정구역의 지리적 제한 없이 시군 단위 행정구역 내에서 이루어져야 한다. 도 단위 외 지역에서 정보를 수집할 경우, 평가인은 이를 보고서에 명시하고 확대 수집의 이유와 제한사항(있을 경우)을 명시해야 한다.

라) 비교재산에 대한 정보는 다음 출처 중 하나 이상에서 수집될 수 있다: 계약서; 세금계산서; 구매판매 증빙서류; 거래 플랫폼에서 성공적으로 이루어진 거래 결과; 대중 매체; 시장 조사표; 정부 기관, 생산 및 판매 기업의 문서에 기록된 가격; 경매 및 입찰 규정에 따른 경매 결과; 직접 인터뷰; 전화; 이메일 또는 인터넷; 정부 기관, 조직, 기업의 가격 데이터베이스; 법령에 따라 다른 출처(있을 경우).

3. 비교재산에 대한 조사 및 정보 수집 결과는 정보 수집 표에 기록되고 정보 수집자가 서명한 형태로 보관되어야 한다.

정보 수집 과정에서 추가 설문조사표, 조사표, 수집표, 평가표를 작성한 경우, 해당 표에는 정보 수집자가 서명해야 한다.

인터넷에서 정보를 수집한 경우, 정보 수집 표에는 정보 수집 경로를 구체적으로 참조하고 이미지를 저장하여 증거로 활용해야 한다. 인터넷에서 수집된 정보는 법령에 따라 운영되는 기관, 조직의 공식 웹사이트에서 제공된 정보여야 한다.

견적을 제공한 매수 또는 매도 정보를 수집한 경우, 견적 제공 기관의 이름, 주소, 세금번호(있을 경우), 견적이 제공된 시점, 견적의 유효기간을 포함한 모든 정보를 제공해야 한다.

조 7. 정보 분석

1. 정보 분석은 비교를 통해 유사점과 차이점, 이점과 불리한 점을 추출하는 것을 목적으로 하며, 평가 대상 재산과 비교 대상 재산 간의 비교 요소를 기준으로 한다.

2. 비교 요소는 비교 가능한 정량적 요소와 비교 가능한 정성적 요소를 포함하며, 재산의 법적 특징, 거래 상태, 경제-기술적 특징 및 재산 가치에 영향을 미치는 기타 요소를 나타낸다.

3. 평가 대상 재산과 비교 대상 재산 간의 비교 요소를 기반으로 한 정보 분석은 다음 방법을 통해 수행된다.

a) 정량적 분석(수량 분석): 쌍별 분석, 통계적 분석, 회귀 분석, 비용 분석 및 기타 유사한 분석 방법을 포함하며, 조정 금액 또는 조정 비율(%)을 찾기 위함이다.

b) 정성적 분석(품질 분석): 상관 분석, 순위 분석 및 관련 당사자 인터뷰를 포함한다.

조 8. 평가 대상 재산과 비교 대상 재산 간의 차이 조정

1. 평가 대상 재산과 비교 대상 재산 간의 차이를 조정할 때는 먼저 비교 가능한 정량적 요소(금액화 가능)를 조정하고 그 다음으로 비교 가능한 정성적 요소(금액화 불가능)를 조정한다.

2. 평가 대상 재산과 비교 대상 재산 간의 차이 조정 내용:

a) 조정 대상: 비교 대상 재산의 시장에서 성공적인 거래 가격을 합리적으로 조정한 이전 매매 가격 또는 시장에서의 매도 또는 매입 제안 가격이다.

b) 조정 근거: 비교 대상 재산과 평가 대상 재산 간의 비교 요소 차이를 기반으로 한다.

c) 조정 원칙:

평가 대상 재산의 비교 요소를 기준으로 하여 비교 대상 재산의 가격을 조정한다. 한 개의 비교 요소에 따른 가격 조정 시 다른 요소들은 고정되며(동일하다고 간주), 평가 대상 재산의 요소가 비교 대상 재산보다 떨어지는 경우, 비교 대상 재산의 가격을 감소시키고(감소), 평가 대상 재산의 요소가 비교 대상 재산보다 우월한 경우, 비교 대상 재산의 가격을 증가시키고(증가), 평가 대상 재산의 요소가 비교 대상 재산과 동일한 경우, 비교 대상 재산의 가격은 변하지 않는다(조정 없음).

각각의 비교 요소 조정은 시장에서 수집된 증거, 예를 들어 정보 수집 표, 정보 분석 보고서, 시장 연구 보고서 또는 기타 관련 문서를 통해 입증되어야 한다.

d) 조정 방식:

절대 금액 조정: 비교 요소의 차이가 특정 금액으로 정확히 조정될 수 있는 경우 적용한다.

비율 조정: 비교 요소의 차이가 상대적인 비율로만 조정될 수 있는 경우 적용하며, 추정성이 높다.

(1) 조정 수준:

비교 요소의 차이로 인한 가격 조정 수준은 시장 거래 정보를 기반으로 추정되며, 동시에 비교 요소가 재산 가치에 미치는 영향을 분석 및 평가한다.

e) 조정 순서:

이) 조정 순위:

조정 그룹 비교 요소의 법적 특징 및 거래 상태를 먼저 조정하고, 그 다음 경제-기술적 특징을 갖는 재산의 그룹 비교 요소를 조정한다. 법적 특징과 거래 상태에 대한 조정된 가격은 경제-기술적 특징을 갖는 재산의 그룹 비교 요소를 조정하는데 사용된다.

각 그룹의 비교 요소를 조정할 때는 절대 금액으로 먼저 조정하고, 그 다음 비율로 조정한다. 절대 금액으로 조정된 가격은 비율로 조정하는데 사용된다;

g) 제어 원칙:

재산의 비교 가격과 해당 재산의 지침 가격 사이의 차이가 이 표준의 제9조에서 정한 것과 시장 증거와 일치하도록 보장한다.

각 지침 가격과 지침 가격의 평균 간의 차이는 15%를 초과하지 않도록 보장한다.

제9조. 비교 재산의 지침 가격 결정

1. 비교 재산의 지침 가격은 평가 대상 재산의 가치를 추정하는 기초이다.

2. 비교 요소를 조정하고 비교 재산의 지침 가격을 결정하는 것은 아래 조정표에 나타난다:

제10조. 평가 대상 재산의 가치 결정

1. 평가 대상 재산의 가치 결정은 비교 재산의 지침 가격과 비교 재산의 정보 품질 분석(정보 출처, 정보의 신뢰성 및 적합성)을 기반으로 하며, 다음 기준을 고려한다:

a) 조정된 총 가치가 가장 작은 값(즉, 조정된 총 절대 가치가 가장 작음);

6) 조정 횟수가 최소화되어야 함;

c) 비교 요소의 조정 폭(즉, 조정률 또는 조정 비율)이 최소화되어야 함;

d) 순 조정된 총 가치가 가장 작은 값 즉, 조정된 총 가치가 가장 작음.

2. 필요하다면, 평가 대상 재산의 최종 가치를 결정하기 전에 시장 수요 공급 동향을 평가해야 한다. 이를 비교 방법을 통해 수행한다./.

재무부

베트남 감정평가 기준
비용 접근 방식에 관한 기준

(통고 제32/2024/TT-BTC 2024년 5월 16일 재무부 장관 발)

장 1

일반 규정

조 1. 적용범위

이 베트남 감정평가 기준은 법률에 따른 감정평가의 비용 접근 방식을 규제한다.

조 2. 적용대상

1. 가치 평가사, 가치 평가 기업은 법률에서 정한 가치 평가 규정에 따라 가치 평가 서비스 제공 활동을 수행한다.

2. 국가 가치 평가 활동을 수행하는 조직과 개인은 법률에서 정한 가치 평가 규정에 따라 수행한다.

3. 가치 평가를 요구하는 조직과 개인, 가치 평가 보고서를 사용하는 제3자(계약이 있는 경우).

조 3. 용어 해석

본 베트남 가치평가 기준에서 다음 용어는 다음과 같이 해석된다.

1. 비용 접근 방식은 감정평가 대상 재산의 가치를 해당 재산과 유사하거나 동일한 기능과 용도를 가진 재산을 생성하는 비용을 통해 결정하는 방법이다.

2. 물리적 손상은 재산의 효용성을 잃어 재산 가치를 감소시키는 재산 또는 재산 구성부분의 물리적 손상이나 시간과 일반적인 사용 과정에 의해 발생하는 재산 가치 감소를 의미한다.

3. 기능적 손상은 재산의 효용성을 잃어 재산 가치를 감소시키는 재산 사용이 대체 재산 사용보다 효과적이지 않은 경우를 의미한다.

4. 외부 손상은 경제적, 위치적 요인에 의한 재산 손상이다. 외부 손상 중 위치적 요인은 부동산 및/또는 부동산과 관련된 무형 자산에만 해당하며, 인프라, 경관, 자연 환경 등 주변 요인의 변화로 인해 재산 가치가 감소되는 경우 발생한다.

5. 대체 재산은 감정평가 대상 재산과 유사한 기능과 효용을 가진 새로운 기술, 원자재 및 공정을 사용하여 설계, 제작 또는 건설된 재산이다.

6. 재산의 총 손상 가치는 감정평가 시점에서 물리적, 기능적, 외부 손상으로 인한 재산 가치 감소의 총 금액이다.

7. 복구 가능한 손상은 다음과 같은 경우에 해당한다:

a) 복구 비용이 복구로 인한 가치 증가보다 적거나 같을 때;

b) 복구 비용이 복구로 인한 가치 증가보다 높지만, 다른 재산 부분의 가치 유지에 필요한 경우.

8. 경제 수명은 재산이 경제적 효용을 발휘할 수 있는 기간(생산, 제작, 건설 완료 후 처음 사용부터 계산)이다.

9. 실제 수명은 생산, 제작, 건설 완료 후 처음 사용부터 감정평가 시점까지의 연수이다.

10. 실질 수명은 감정평가 시점에서 평가 대상 재산의 현황을 나타내는 연수이다. 실질 수명은 재산의 유지 관리 상태에 따라 달라진다.

11. 물리적 수명은 재산이 처음 목적대로 사용될 수 있는 기간이며, 물리적 손상이나 낡아서 더 이상 사용할 수 없게 되는 시점까지의 연수이다. 기능적 낡음이나 외부 요인의 영향은 고려하지 않는다. 물리적 수명은 제조사의 기술 사양 또는 재산의 구조적 특징을 통해 확인될 수 있다.

12. 대체 비용은 감정평가 시점에서 새로운 대체 재산을 생성하거나 얻는 비용이다.

13. 재생 비용은 감정평가 시점에서 새로운 재산을 생성하거나 얻는 비용으로, 감정평가 대상 재산과 동일한 상태로 처음 사용될 때의 비용이다.

장 II

구체적인 규정

조 4. 비용 접근 방식 적용 사례

비용 접근 방식은 다음 각 경우에 일반적으로 적용된다:

1. 시장 정보가 충분하지 않아 시장 접근 방식 및 수입 접근 방식을 적용할 수 없는 경우

2. 새로운 자산을 창출하거나 신축 공사 또는 제작된 새로운 자산을 평가하는 경우

3. 다른 평가 접근 방식과 비교, 대조하는 경우

조 5. 대체 비용 방법

1. 대체 비용 방법은 대체 비용과 평가 대상 자산의 소모 가치 간 차이를 기반으로 평가 대상 자산의 가치를 결정한다.

2. 대체 비용 방법의 공식:

평가 대상 자산의 총 소모 가치(대체 비용에 이미 반영된 평가 대상 자산의 기능적 소모 가치를 제외함)

대체 비용(제조자/투자자의 이익을 포함함)

조 6. 재생 비용 방법

1. 재생 비용 방법은 재생 비용과 평가 대상 자산의 소모 가치 간 차이를 기반으로 평가 대상 자산의 가치를 결정한다.

2. 재생 비용 방법의 공식:

자산의 추정 가치 = (제조자/투자자의 이익을 포함함) - 재생 비용 - 평가 대상 자산의 총 소모 가치

조 7. 합계 방법

1. 합계 방법(또는 자산 방법)은 평가 대상 자산의 각 부분의 개별 가치를 합하여 평가 대상 자산의 가치를 결정한다.

2. 합계 방법은 평가 대상 자산이 기업이나 그 가치가 구성 요소의 가치에 크게 의존하는 자산일 때 일반적으로 적용된다.

3. 합계 방법의 공식:

자산의 추정 가치

여기서:

V_{i}: 평가 대상 자산의 i번째 구성 요소의 가치는 베트남 평가 기준에서 정한 접근 방식 및 방법을 통해 결정됨;

n: 평가 대상 자산을 구성하는 전체 구성 요소의 수;

i: i번째 구성 요소.

조 8. 재생 비용, 대체 비용의 구성 요소 및 일부 주의사항

1. 재생 비용, 대체 비용의 일부 구성 요소는 평가 과정에서 고려하고 분석해야 하는데, 이는 재료 비용, 기계 장비 비용, 연구 및 실험 비용, 인건비, 운송 비용, 설계 비용, 컨설팅 비용, 관리 비용, 생산 및 건설 기간의 금융 비용, 환불되지 않는 세금, 설치 및 시운전 비용, 발주자의 이익, 제조자/투자자의 이익, 법률 규정에 따른 납부해야 할 세금 및 비용 등이다.

2. 재생 비용, 대체 비용의 결정은 평가 가치 기준 및 평가와 관련된 부가 가치에 연관되어야 한다.

3. 재생 비용을 결정할 때 동일한 재료, 기계 장비를 찾을 수 없으면 유사한 재료, 기계 장비를 고려할 수 있다.

4. 대체 비용을 결정할 때는 평가 대상 자산의 기능과 용도를 이해하고 이를 바탕으로 대체 자산을 얻거나 생성하기 위한 비용을 결정해야 한다.

5. 대체 비용, 재생 비용은 평가 시점의 시장 정보 수집 및 분석을 기반으로 결정되지만, 정부 기관이 발행한 비용 정액, 단가, 투자 비용률에 따라 실제 비용 결정을 법으로 규정한 경우는 예외로 한다.

조 9. 생산자/투자자의 이익

1. 생산자/투자자의 재생산 비용 및 대체 비용에 대한 이익은 다음과 같이 결정된다:

a) 최근 3년간 검토일로부터 최소한 3개 기업의 재고자산 판매 원가, 판매 비용, 기업 관리 비용 및 금융 비용 총액에서 얻은 세 전 이익 비율을 평균하여 산출한다. 해당 자료는 기업의 감사 보고서에서 추출해야 한다.

b) 생산자/투자자의 재생산 비용 및 대체 비용에 대한 이익은 점 a 항에서 결정된 평균 비율을 재생산 비용 또는 대체 비용(생산자/투자자의 이익을 제외한)에 곱하여 산출한다.

2. 제1항의 방법으로 결정할 수 없는 경우에는 정부 기관이 발행한 기준(있을 경우)을 사용한다.

조 10. 비교 기술을 이용한 소모 가치 결정

1. 비교 기술은 시장에서 거래되는 유사 자산의 소모 가치를 통해 자산의 소모 가치를 결정한다.

2. 소모 가치를 결정하는 방법은 다음과 같다:

a) 검토일로부터 1년 이내에 성공적으로 거래되었거나 매물로 제시된 유사 자산 중 최소한 2건의 정보를 수집하고 선택한다.

b) 판매 조건, 금융 조건 등 기본적인 비교 요소들을 고려하여 유사 자산의 거래 가격을 조정하여, 유사 자산의 가격 지표가 검토 자산의 특징을 반영하도록 한다. 부동산의 경우, 유사 자산의 토지 사용권 또는 임대권(있는 경우)을 제외하여 실제 토지 상의 자산의 시장 가치를 반영한다.

c) 유사 자산의 거래 시점에서 재생되지 않은 상태의 새로운 유사 자산을 생성하는 비용(또는 부동산의 경우 토지 위의 자산)을 결정하며, 이는 생산자/투자자의 이익을 포함한다.

d) 점 c항의 결과에서 점 b항의 결과를 뺀 후 유사 자산의 소모 가치를 결정한다. 그 다음, 유사 자산의 소모 비율을 유사 자산의 소모 가치를 새로운 유사 자산 생성 비용으로 나눈 값으로 결정한다. 이를 바탕으로 검토 자산의 소모 비율을 결정한다.

e) 대체 비용 또는 재생산 비용을 결정한 후, 점 d항에서 결정된 소모 비율을 곱하여 대체 비용 또는 재생산 비용에 따른 검토 자산의 총 소모 가치를 결정한다.

조 11. 수명 기술을 이용한 소모 가치 결정

수명 기술을 이용한 자산의 소모 비율은 다음과 같이 결정된다:

1. 검토 자산의 소모 비율을 결정한다:

유효 수명

%= --------------------- x 100%

경제적 수명

2. 대체 비용 또는 재생산 비용을 결정한 후, 제1항에서 결정된 소모 비율을 곱하여 대체 비용 또는 재생산 비용에 따른 검토 자산의 총 소모 가치를 결정한다.

조 12. 기술적 총합 방법에 따른 소모 가치의 결정

1. 재산의 총 소모 가치는 재산의 물리적, 기능적 및 외부 소모를 분석하고 각 소모의 가치를 합산하여 결정한다.

2. 물리적 소모 가치는 다음 중 하나의 방법을 통해 결정된다.

가) 수리 가능한 물리적 소모의 경우, 소모 가치는 재산의 손상 또는 낙후 상태를 수리하거나 교체하는 비용(새 부품 구입 비용, 낡은 부품 해체 비용 등 포함)에서 낡은 부품을 처분한 수익(있을 경우)을 공제한 금액으로 추정한다.

나) 재산의 평가 시점에서의 사용 가치 분석을 통해 물리적 소모 비율을 결정하고 이를 사용하여 물리적 소모 가치를 추정한다. 구체적으로,

사용 정도

설계된 사용 정도

대체 비용 또는 재생 비용을 결정한 후, 결정된 물리적 소모 비율을 곱하여 대체 비용 방법 또는 재생 비용 방법에 따른 물리적 소모 가치를 결정한다.

다) 물리적 소모 비율은 평가 대상 재산의 유효 수명과 물리적 수명을 기반으로 결정한다.

공식:

유효 수명

물리적 소모 비율 = ---------------- x 100%

물리적 수명

대체 비용 또는 재생 비용을 결정한 후, 결정된 물리적 소모 비율을 곱하여 대체 비용 방법 또는 재생 비용 방법에 따른 물리적 소모 가치를 결정한다.

라) 물리적 소모 비율은 주요 구조물의 소모 정도를 평가하여 결정한다.

평가 대상 재산에 대한 정보와 조사 결과를 바탕으로, 해당 재산에 대한 전문가의 의견을 활용하여 주요 구조물 각각의 비중, 손상 정도, 잔존 품질을 평가하고, 그 결과를 바탕으로 평가 대상 재산의 물리적 소모 비율을 다음과 같은 공식을 통해 결정한다:

여기서:

H: 평가 대상 재산의 물리적 소모 비율(%로 표시)

H: 평가 대상 재산의 i번째 주요 구조물의 물리적 소모 비율(%로 표시)

Ti: 평가 대상 재산의 i번째 주요 구조물의 비중; n: 평가 대상 재산의 주요 구조물의 총 수

i: 평가 대상 재산의 i번째 주요 구조물

대체 비용 또는 재생 비용을 결정한 후, 결정된 물리적 소모 비율을 곱하여 대체 비용 방법 또는 재생 비용 방법에 따른 물리적 소모 가치를 결정한다.

2. 기능적 소모 가치의 결정

가) 기능적 소모는 자본 비용 증가로 인한 기능적 소모와 운영 비용 증가로 인한 기능적 소모를 포함한다.

나) 수리 가능한 기능적 소모의 경우, 소모 가치는 수리를 위한 비용에서 처분 수익(있을 경우)을 공제한 금액으로 계산한다.

다) 자본 비용 증가로 인한 기능적 소모는 설계, 생산 원재료 또는 새로운 기술의 변경으로 인해 동일 기능을 수행하는 대체 재산이 더 적은 투자 비용으로 생성되는 경우이다. 이 경우, 재생 비용이 대체 비용보다 높은 경우, 불가역적인 자본 비용 증가로 인한 기능적 소모는 재생 비용과 대체 비용의 차이로 결정된다.

라) 운영 비용 증가로 인한 기능적 소모는 설계, 기술 또는 생산 효율성의 개선으로 인해 동일 기능을 수행하는 대체 재산이 더 적은 운영 비용으로 생성되는 경우이다. 불가역적인 운영 비용 증가로 인한 기능적 소모는 다음과 같이 결정된다.

평가 대상 재산의 운용 보고서를 분석하여 평가 대상 재산이 생성하는 단위 제품당 운영 비용을 결정한다.

대체 재산이 생성하는 단위 제품당 운영 비용을 결정한 후, 평가 대상 재산과 대체 재산 간의 단위 제품당 운영 비용 차이를 결정한다.

평가 시점부터 경제적 효과를 발휘할 수 있는 평가 대상 재산의 남은 사용 기간을 추정한다.

평가 대상 재산의 연간 생산량과 경제적 수명 내 남은 기간 동안의 연간 운영 비용 차이를 합산하여 총 연간 운영 비용 차이를 결정한다.

총 연간 운영 비용 차이에서 기업 수익세 적용률에 따른 추가 수익의 세금 영향을 공제한다.

경제적 수명 내 남은 기간 동안의 총 연간 운영 비용 차이를 평가 시점으로 현재화하는데, 이는 평가 대상 재산의 사용과 관련된 위험을 반영하는 할인율을 사용한다.

마) 기능적 소모 가치의 종류를 결정하고 추정할 때는 철저한 분석과 논리를 통해 중복 계산을 피해야 한다.

3. 외부 소모 가치의 결정

외부 소모는 경제적 소모와 위치에 따른 감가로 구성되며, 이러한 소모는 일반적으로 수리가 불가능하다.

외부 소모 가치는 시장 정보 분석을 통해 직접 손실된 수익을 현금화하거나, 재산의 총 소모 가치에서 물리적 소모 가치와 기능적 소모 가치를 제외하는 방법을 통해 결정한다.

외부 소모 가치는 일반적으로 물리적 소모 가치와 기능적 소모 가치가 결정된 후, 평가 대상 재산과 독립적인 외부 요인에 의해 발생한 외부 소모 가치를 결정한다.

가) 시장 정보 분석을 통해 외부 소모를 추정한다.

시장 정보 분석을 통해 성공적으로 거래된 유사 재산의 정보를 바탕으로 평가 대상 재산의 가치를 검토한다.

나) 직접 손실된 수익을 현금화하여 외부 소모를 추정한다.

재산이 수익을 창출하는 경우, 경제적 또는 위치적 외부 요인으로 인한 수익 손실은 재산의 총 가치에서 손실된 총 수익으로 현금화되어 외부 소모 가치로 결정된다.

총 손실 수입을 추정하는 방법은 다음과 같습니다: 경제적 요소와 위치와 관련된 시장 분석을 통해 연간 손실 수입의 가치를 결정하고, 연간 손실 수입을 현재화하여 재산 가치에 미치는 영향을 반영한 총 손실 가치를 결정합니다. 연간 손실 수입이 안정적이고 일정하다면, 수입 스트림을 현재화하는 것은 적절한 자본화 비율을 사용하여 연간 손실 수입을 자본화하는 것으로 이루어집니다. 연간 손실 수입이 변동한다면, 수입 스트림을 현재화하는 것은 할인 현금 흐름 분석을 통해 이루어집니다. 자본화 비율을 결정하고 할인 현금 흐름을 분석하는 것은 가치 평가 기준에 따른 베트남 가치 평가 기준에서 수입 접근 방식에 대한 방법론에 따라 이루어집니다./.

재무부

베트남 가치 평가 기준
수입 접근 방식에 관한 사항

1. 당사자의 책임

장 1

총칙

조 1. 적용범위

이 베트남 가치 평가 기준은 법령에서 정한 가치 평가를 위한 수입 접근 방식을 적용할 때 적용 및 지침을 제공합니다.

조 2. 적용대상

1. 가치 평가사, 가치 평가 기업은 법률에서 정한 가치 평가 규정에 따라 가치 평가 서비스 제공 활동을 수행한다.

2. 국가 가치 평가 활동을 수행하는 조직과 개인은 법률에서 정한 가치 평가 규정에 따라 수행한다.

3. 가치 평가를 요구하는 조직과 개인, 가치 평가 보고서를 사용하는 제3자(계약이 있는 경우).

조 3. 용어 해석

본 베트남 가치평가 기준에서 다음 용어는 다음과 같이 해석된다.

1. 수입 접근 방식은 재산의 가치를 미래에 부터 얻을 수 있는 현금 흐름을 현재 가치로 환산하는 방법으로 재산의 가치를 결정하는 방식입니다.

2. 직접 자본화 방법은 재산의 가치를 예상되는 안정적인 연간 순 수입을 현재 가치로 환산하여 재산의 가치를 결정하는 방법으로, 적절한 자본화 비율을 사용하여 평가하는 방법입니다.

3. 할인 현금 흐름 방법은 재산의 가치를 미래에 예상되는 재산에서 얻을 수 있는 현금 흐름을 현재 가치로 환산하여 결정하는 방법으로, 적절한 할인 비율을 사용하여 평가하는 방법입니다.

4. 자본화 비율은 예상되는 안정적인 연간 순 수입을 현재 가치로 환산하기 위해 사용되는 비율입니다.

5. 할인 비율은 미래의 수입을 현재 가치로 환산하기 위해 사용되는 비율입니다.

6. 예측 종료기 재산 가치는 할인 현금 흐름 분석의 종료 시점(할인 현금 흐름 분석의 마지막 기간)에서 재산의 예상 가치입니다.

제4조. 수입 접근 방식과 수입 접근 방식에서 사용되는 평가 방법

1. 수입 접근 방식은 재산 소유자 또는 사용자가 재산에서 미래 수입을 예측하고 적절한 자본화 비율 또는 할인 비율을 계산할 수 있는 재산에 적용됩니다.

2. 수입 접근 방식에서 사용되는 평가 방법은 제1항의 조건을 충족하는 재산에 대한 직접 자본화 방법과 할인 현금 흐름 방법이며, 다음의 경우를 제외합니다.

a) 기업 재산의 경우, 수입 접근 방식에서 사용되는 평가 방법은 기업 자유 현금 흐름 방법, 배당 할인 방법 및 주주 자유 현금 흐름 방법으로, 베트남 기업 가치 평가 기준에 따라 수행됩니다.

b) 무형 재산의 경우, 수입 접근 방식에서 사용되는 평가 방법은 무형 자산 사용 비용 방법, 초과 이익 방법 및 추가 수입 방법으로, 베트남 무형 자산 가치 평가 기준에 따라 수행됩니다.

장 II

직접 자본화 방법

조 5. 직접 운화 방법 적용

1. 직접 운화 방법 공식

여기서:

V: 평가 대상 재산 가치

I : 재산으로부터 얻은 순수입

R: 자본화율

2. 구체적인 실행 내용:

가) 재산으로부터 얻은 순수입을 결정함;

나) 자본화율을 결정함;

다) 직접 자본화 공식에 따라 재산의 가치를 결정함.

조 6. 재산으로부터 얻은 순수입(I) 결정

1. 순수입 결정 공식:

운영 비용

2. 잠재 수익 총액, 손실, 운영 비용의 결정은 최소 3개의 유사 재산에 대한 시장 조사 정보를 기반으로 하며, 평가 대상 재산의 과거 수익 및 운영 비용, 공급-수요 상황, 산업 또는 분야의 시장 전망, 잠재 수익 총액, 손실, 예상 운영 비용을 예측하는 데 영향을 미치는 기타 요인들을 참조하여 이루어짐.

3. 잠재 수익 총액은 재산의 전체 효용률을 활용하여 얻을 수 있는 연간 안정적인 수익의 합계로 결정됨.

4. 100% 효용률 미달과 결제 위험으로 인한 손실은 잠재 수익 총액에 손실 비율을 곱하여 결정되며, 이 손실 비율은 시장에서 유사 재산의 정보 수집 및 분석을 통해 추정됨.

5. 운영 비용은 재산에서 수익을 유지하기 위해 필요한 연간 비용으로 결정됨.

6. 잠재 수익 총액, 운영 비용은 평가 목적, 평가 대상 재산의 특성, 평가 기준, 수집된 정보, 특정 재산 종류에 대한 평가 방법, 자본화율 결정 방식과 일치하도록 세전 수익 또는 세후 수익을 기준으로 계산될 수 있음.

조 7. 자본화율(R) 결정

1. 평가 목적, 평가 대상 재산의 특성, 평가 기준, 수집된 정보를 고려하여 자본화율은 비교 방법 또는 차입-투자 분석 방법 중 하나를 통해 결정됨.

2. 비교 방법

가) 비교 방법은 시장에서 유사 재산의 자본화율을 비교하여 평가 대상 재산의 자본화율을 결정함;

나) 자본화율을 결정하기 위해서는 최소 3개의 유사 재산에 대한 시장 조사, 수집 정보가 필요하며, 거래 가격,

용도, 금융 조건, 매매 시점의 시장 조건, 매수자-매도자의 특성, 운영 수익, 운영 비용, 100% 효용률 미달과 결제 위험으로 인한 손실 비율 등과 관련된 정보를 포함해야 함. 유사 재산이 평가 대상 재산과 다른 요소를 가지고 있다면 이러한 요소를 조정해야 함;

다) 유사 재산의 순수입, 운영 비용 계산 방법은 평가 대상 재산과 일치해야 함. 유사 재산의 거래 가격은 현재와 미래의 시장 조건을 반영해야 하며, 평가 대상 재산의 시장 조건과 유사해야 함.

3. 차입-투자 분석 방법

가) 차입-투자 분석 방법은 차입 자본화 비율과 소유자 자본화 비율의 가중평균을 기반으로 자본화율을 결정하며, 여기서 가중치는 다양한 출처로부터 투자된 자금의 비율임. 이 방법은 소유자 자금과 차입 자금으로 투자된 재산에 적용됨;

나) 자본화율을 결정하기 위해서는 소유자 자금과 차입 자금에 대한 정보를 조사, 수집해야 하며, 이는 소유자 자금 비율, 차입 자금 비율, 상환 기간, 상환 회차, 이자율, 투자자의 기대 수익, 투자 회수 가능성 등과 관련된 정보를 포함해야 함;

다) 차입 자본화 비율은 연간 상환액(원금과 이자를 포함)을 원금 차입액으로 나눈 비율이며, 이를 계산하려면 각 회차의 상환액(원금과 이자를 포함)을 연간 상환 회차 수로 곱하고, 그 결과를 연간 차입 원금으로 나눔;

라) 소유자 자본화 비율은 소유자 자금으로부터 얻은 수익을 자본화하는 비율이며, 이를 계산하려면 연간 소유자 이익을 총 소유자 자금으로 나눔. 소유자 자본화 비율은 일반적으로 시장 조사를 통해 유사 재산의 정보를 분석하여 결정됨.

장 III

현금 흐름 할인 방법

조 8. 할인 현금 흐름 방법 적용

1. 할인 현금 흐름 방법 공식

가) 일반 공식:

나) 특정 상황에 대한 공식:

단일 기간 현금 흐름, 연간 현금 흐름이 일정하고 상수 A와 같으며, t -> n

두 기간 현금 흐름:

연간 현금 흐름이 n년까지 다르고, n+1년부터 안정화되는 경우, t -> ∞.

연간 현금 흐름이 n년까지 다르고, n+1년부터 g%/년(단, g < r)의 정속성으로 성장하는 경우, t -> ∞:

여기서:

V: 평가 대상 재산 가치

CF: t년도 현금 흐름

예: 예측 종료 시점의 자산 가치

n : 미래 현금 흐름 예측 기간

: 할인율

: 예측 수준

g: 현금 흐름 성장률

2. 구체적인 실행 내용:

가) 미래 현금 흐름 예측 기간 결정;

나) 자산에서 발생한 수익과 자산 운영에 관련된 비용을 고려하여 예측 현금 흐름 결정;

다) 예측 종료 시점의 자산 가치 결정;

라) 할인율 결정;

라) 할인 현금 흐름 공식을 사용하여 자산 가치 결정.

조 9. 미래 현금 흐름 예측 기간(n) 결정

1. 미래 현금 흐름 예측 기간 결정은 평가 목적, 평가 대상 자산 특성, 수집된 정보 및 평가 가치 기초에 근거해야 한다. 현금 흐름은 단일 또는 다중 기간일 수 있다.

2. 미래 현금 흐름 예측 기간은 다음 요소를 기반으로 결정된다:

가) 평가 대상 자산의 경제 수명;

나) 자산 보유 기간 예정;

다) 예측 기간 동안 수집된 정보의 신뢰성;

라) 미래 현금 흐름 예측 기간은 평가 대상 자산이 상대적으로 안정적인 수입을 달성하고 예측 종료 시점의 자산 가치를 산출할 수 있는 충분한 기간이어야 한다.

조 10. 현금 흐름(CF) 결정

1. 자산 수익 추정

가) 자산 수익은 투자자가 자산에 투자하여 얻는 금액;

나) 수익 추정은 다음과 같은 기초로 이루어진다: 평가 대상 자산의 경제-기술적 특성; 평가 대상 자산의 과거 수익 및/또는 유사 자산의 수익; 산업 및 분야 시장 및 수익 예측에 영향을 미치는 기타 요인;

다) 자산 수익은 순 운용 수익, 잠재적 총 수익 등이며, 수집된 정보 및 데이터에 따라 다를 수 있다.

2. 자산 운영에 관련된 비용 추정

가) 자산 운영에 관련된 비용은 자산 운영 수익 유지에 필요한 비용(이자 비용 포함)을 포함한다;

나) 비용 추정은 다음과 같은 기초로 이루어진다: 평가 대상 자산의 경제-기술적 특성; 평가 대상 자산의 과거 비용 및/또는 유사 자산의 비용; 비용 예측에 영향을 미치는 산업 및 분야 시장 및 기타 요인;

3. 현금 흐름(CF)은 자산 수익과 자산 운영에 관련된 비용 간 차액으로 결정된다. 현금 흐름(CF)은 목표 평가, 평가 대상 자산 특성, 수집된 정보, 평가 가치 기초, 특정 자산 유형에 대한 평가 방법 및 할인율 결정 방식에 따라 세전 수익 또는 부과 후 수익일 수 있다.

조 11. 예측 기말 재산 가치 결정(Vn)

1. 예측 기말 재산 가치는 재산의 매각 또는 처리 가액 또는 예측 기말 시점의 유사 재산의 시장 가치일 수 있다.

2. 재산이 예측 기말 연도 이후의 연도에서도 계속 사용될 경우, 예측 기말 재산 가치는 이 장의 제8조 제1항 단서 b에서 정한 두 단계 현금 흐름에 대한 Vn 결정 공식을 통해 결정된다.

조 12. 할인율(r) 결정

1. 할인율은 시간 경과에 따른 금융 가치 변동, 재산 평가 대상으로부터 발생하는 현금 흐름과 그 재산의 미래 사용과 관련된 위험을 반영해야 한다.

2. 할인율은 예측 연도별로 동일하거나 다를 수 있다. 할인율 결정은 재산 평가 가치 기준, 평가 목적, 평가 대상 재산 종류, 재산의 경제 수명 또는 재산 보유 연도 단계, 지리적 차이, 환율(있을 경우) 및 고려되는 현금 흐름 유형에 따라 근거와 논리를 바탕으로 이루어져야 한다.

3. 할인율은 시장 정보를 통해 통계적으로 유사 재산의 평균 수익률 방법, 가중평균자본비용(WACC) 방법, 자본자산평가모델(CAPM) 중 하나를 사용하여 결정된다./

재무부