결의 제 34/2007/NQ-CP 천식주택의 노후화 및 손상된 상태를 개선하고 재건축하기 위한 방안에 관한 사항

현재 전국의 도시 지역에는 1990년대 이전에 건설된 많은 공동주택이 심각한 훼손 또는 노후화로 인해 개보수 및 재건축이 필요한 상황이다.

2007년 5월 3일과 4일 회의에서 정부는 다음과 같은 사항을 결의하였다:

I. 목표, 요구사항 ||

1. 훼손 및 노후화된 공동주택의 개보수 및 재건축을 통한 새로운 공동주택 구역 조성으로 주거 환경을 개선하고 생활 수준을 높이는 것을 목표로 하며, 도시 건축물의 외관을 현대적이고 문명화된 것으로 바꾸는 것이 필요하다.

2. 훼손 및 노후화된 공동주택의 개보수 및 재건축은 사회화 원칙에 따라 수행되어야 하며, 프로젝트에서 얻은 이익을 재정 자금 조달에 활용하여 재정 균형을 이루고 현지 주민들의 재정착을 위한 주택 공급을 보장해야 한다. 정부는 예산 투자 비용을 최소화하고 주택 사용자의 이익과 투자자의 이익을 조화롭게 하는 것을 우선시한다. 재정착된 가구는 기존 거주지보다 면적, 품질, 그리고 생활 환경 측면에서 더 나아야 한다. 공동주택의 헐리기와 재건축은 주택법 제IV장 제4절의 규정을 준수해야 한다.

3. 지방 정부는 훼손이 심각하거나 생활 환경이 불량한 공동주택부터 우선적으로 개보수 및 재건축을 실시하기 위해 구체적인 계획을 세워야 한다. 2015년까지 전국 도시 지역의 훼손 및 노후화된 공동주택의 개보수 및 재건축을 완료하는 것을 목표로 한다.

4. 공동주택 구역의 개보수 및 재건축은 종합적인 프로젝트에 따라 일관되게 수행되어야 하며, 합리적인 도시 계획과 건축 설계를 포함하며, 현대적인 건설 기준에 부합하는 기술 인프라와 사회 인프라가 구역 전체에 일관되게 구축되어야 한다. 도시 생활의 현재와 미래 요구를 충족시키면서, 단편적이고 부분적인 프로젝트 진행을 피해야 한다. 지하층은 공공 서비스 용도(주차장, 쇼핑센터 등)로 활용되어야 한다.

5. 심각한 훼손이나 위험한 침하 및 균열이 있는 공동주택에 대해 지방 정부는 주민들을 긴급히 이주시켜 헐리기와 재건축을 실시해야 한다. 투자자가 참여하지 않는 경우, 중앙 정부 직할 시·도는 관련 기관을 통해 국가 예산으로 재건축 프로젝트를 수행하기 위한 계획을 세우도록 지시해야 한다.

6. 지방 정부와 주민들이 공동주택 재건축에 적극적으로 참여하도록 장려해야 한다. 법에 따른 강력하고 신속한 조치를 취하면서, 프로젝트를 예정된 일정대로 진행하여 공동체의 이익을 보장하고 사회 안정과 질서를 유지해야 한다.

II. 구체적인 방안 및 제도

1. 투자 유인 방안:

a) 중앙 정부 직할 시·도는 훼손 및 노후화된 공동주택이 있는 지역에서 투자 유치를 위해 각 기관을 통해 공동주택 구역의 개보수 및 재건축 대상 명단을 조사, 평가하고 공개해야 한다. 투자자가 없는 프로젝트는 중앙 정부 직할 시·도가 투자자를 선정할 수 있다. 두 개 이상의 투자자가 참여하면 입찰 방식으로 투자자를 선정해야 한다. 투자자 선정은 경험이 많고 재정 능력이 있으며 재정착 계획이 가장 합리적인 투자자를 우선시한다;

b) 중앙 정부 직할 시·도는 훼손 및 노후화된 공동주택의 개보수 및 재건축 프로젝트를 수행하지 않거나 지연된 투자자를 검토하고, 그들의 경험이나 재정 능력, 재정착 능력을 확인해야 한다. 투자자가 요구 사항을 충족하지 못하면 즉시 적합한 투자자를 선정해야 한다. 기존 투자자는 합리적인 비용을 반환받는다. 외국 투자자에게 훼손 및 노후화된 공동주택의 개보수 및 재건축 프로젝트 참여를 장려한다;

c) 투자자는 프로젝트에서 투자한 자금으로 건설되는 공사의 설계, 감리, 시공을 결정할 수 있으며, 건설법령에 따라 설계 및 시공 능력이 있는 경우 직접 설계 및 시공할 수 있다. 정부 예산으로 건설되는 공사는 입찰 방식으로 진행해야 한다;

d) 중앙 정부 직할 시·도는 투자 유인을 위해 투자자들이 훼손 및 노후화된 공동주택의 개보수 및 재건축 프로젝트에 참여하도록 하는 제도와 정책을 제정할 수 있다. 투자법령과 지역 상황에 맞게 제정되어야 한다.

2. 도시 계획 및 건축 방안:

a) 각 지방 정부는 훼손 및 노후화된 공동주택이 있는 지역에 대한 세부 건설 계획(비율 1/2,000)을 작성하거나 수정하고 승인해야 한다. 계획 작성 또는 수정 과정에서 관련 조직 및 개인의 의견을 수렴하고, 승인 후 해당 행정 구역 내에 공개해야 한다. 이를 통해 관련 조직 및 개인이 법령에 따라 계획을 준수하고 실행할 수 있도록 한다.

b) 건설(또는 조정) 계획 세부 건설 계획을 수립(또는 조정), 승인하는 과정에서 지방인민위원회는 각 구역의 공동주택 개보수 사업을 보장하기 위해 재정적 균형, 경제 및 사회적 효율성을 확보하고 각 지방의 구체적인 조건에 맞게 계획 지표(건축밀도, 토지이용률, 인구 규모, 층 높이)를 검토하고 조정할 수 있다.

c) 공동주택 개보수 작업을 진행할 때 공공 용도를 위한 일정 면적을 우선적으로 배정해야 하며, 새로운 아파트 설계는 다양한 크기로 이루어져야 하여 각 대상의 요구를 충족시킬 수 있도록 한다. 재개발 대상 가구에게 보상으로 제공되는 공동주택 최소 면적은 주택법에 따른 사회주택 최소 면적 기준과 일치해야 하며 각 아파트의 최소 면적은 30제곱미터 이상이다.² 공동주택의 상업용 최소 면적은 상업용 주택의 최소 면적 기준과 일치해야 하며 각 아파트의 최소 면적은 45제곱미터 이상이다.² 3. 부동산 정책:

a) 지방인민위원회는 사업자가 프로젝트 일부 면적을 상업 및 서비스 용도로 변경하여 각 프로젝트의 재정 효율성을 보장하기 위해 프로젝트를 수행하는 데 필요한 조건을 검토하고 승인할 수 있다. 이는 세부 건설 계획에 적합하도록 관련 기관의 승인을 받은 방안에 따라 프로젝트 범위 내에서 토지 용도 변경이 허용된 면적을 포함한다.

b) 사업자는 프로젝트를 수행하는 데 필요한 모든 면적(프로젝트 범위 내에서 토지 용도 변경이 허용된 면적 포함)을 제공받거나 임대받아 프로젝트를 수행하는 경우 토지 사용료와 토지 임대료가 면제된다.

4. 재정 정책:

a) 각 지방의 구체적인 조건에 따라 지방인민위원회는 사업자가 지역 투자개발기금 또는 지역 주택개발기금(있을 경우)에서 프로젝트의 시설 및 장비 가치의 최대 70%까지 투자 자금을 차입할 수 있도록 승인할 수 있다. 또한 프로젝트 범위 외의 기술 인프라 공사와 프로젝트 범위 내의 필수 사회 인프라 공사를 지원하기 위한 투자 자금을 결정한다.

b) 사업자는 프로젝트가 운영을 시작한 날로부터 15년 동안 기업 소득세율 10%, 4년간 면세, 그 다음 9년간 납부해야 할 세금의 50% 감면을 적용받을 수 있다. 재정착을 위한 주택 면적은 부가가치세 대상이 아니다.

c) 재정착 대상 조직, 가정, 개인은 주택 소유권 증명서를 발급받을 때 등록세를 납부하지 않아도 된다.

d) 재정착을 원하지 않는 경우, 해당 소유자가 자신의 공동주택을 사업자에게 판매하여 다른 거주지로 이동하면 관련 매매 세금과 개인 소득세(있을 경우)가 면제된다.

e) 사업자는 프로젝트 범위 내의 잔여 아파트 면적과 상업 및 서비스 시설 면적에 대해 법률에 따라 사업을 수행할 수 있다. 재정착이 완료된 후에는 해당 면적에 대한 사업을 수행할 수 있다.

5. 보상, 임시 거주지 배정 및 재정착 정책:

a) 사업자는 프로젝트를 수행하기 전에 현재 공동주택에 합법적으로 소유하거나 사용 중인 사람들을 위한 보상, 임시 거주지 배정, 재정착 계획을 작성하고 관련 기관의 승인을 받아야 한다.

b) 보상, 임시 거주지 배정, 재정착은 현금 지불 또는 프로젝트 범위 내의 개보수 후 공동주택 또는 다른 장소의 주택으로 이루어질 수 있다.

c) 프로젝트 완료 후 재정착을 원하지 않는 공동주택 소유자는 프로젝트 수행 전에 사업자에게 아파트를 판매할 수 있다.

d) 국가 소유의 공동주택을 임차 중인 사람(1994년 7월 5일 정부령 제61호에 따라 구매하지 않은 경우)은 새로운 아파트를 구매하거나 계속 임차할 수 있다. 구매는 지방인민위원회가 정한 가격으로 이루어지고 임차는 사회주택 임대료로 이루어진다.

e) 프로젝트 범위 내의 불법 점유지 위에 추가로 건축한 공사에 대해서는 토지 보상이 이루어지지 않으며(법률에 따라 주택 소유권 및 토지 사용권 증명서가 발급된 경우 제외), 해당 주택을 프로젝트 범위 내에서 상업가격으로 구매할 수 있으며(구매를 원하는 경우) 해당 공사의 신축 비용의 10%에 해당하는 금액을 지원받아 철거 및 이전을 실시할 수 있다.

f) 공동주택 구역 내의 기존 사회 인프라 시설(유치원, 학교, 의료소 등)이 철거될 경우 사업자는 해당 시설의 소유자에게 철거 전 회수된 면적과 동일한 면적의 새로운 시설을 보상하거나 현금으로 보상해야 한다.

g) 사업자는 다음과 같은 몇 가지 메커니즘을 적용할 수 있다:

- 재정착 대상 조직, 가정, 개인(소유 또는 임차 중인 주택을 포함)에게 추가 면적 또는 현금 보상을 제공하여 빠른 면허 해제와 프로젝트 진행 속도를 높이는 목표를 달성하며, 투자 효율성을 보장한다.

- 저층에 거주하던 사람들이 고층으로 이동해야 하는 경우 프로젝트의 구체적인 조건에 따라 추가 면적 또는 현금 보상을 받을 수 있다.

- 보상 면적 외에 추가로 제공된 면적(있을 경우)과 재정착 아파트의 잉여 면적(있을 경우)은 상업가격으로 처리된다.

- 대가족이 분리하여 거주하려는 경우 해당 가족은 사업자에게 조기에 등록하여 사업자가 추가로 상업가격으로 판매하거나 임대할 아파트를 제공하도록 책임을 지도록 해야 한다.

- 다인가구로서 분가를 요구하는 재정착 경우는 해당 가구원이 조기에 사업 시행자에게 신청하여 사업 시행자가 이를 인지하고 같은 사업 내에서 판매 또는 임대 가능한 추가 아파트를 우선적으로 제공할 의무가 있으며, 이는 영업가격에 따라 이루어진다;

- 제1층(지하층 포함)에 소유권을 가지고 있는 공동주택 구舊 주민은 프로젝트가 완료된 후 상향 이주시되며, 프로젝트 범위 내에서 경제 활동용 부동산 1개 단위를 우선 임대받을 수 있으며, 임대 기간과 임대료는 협상에 따름.

6. 투자 후 프로젝트 관리:

a) 프로젝트 주체는 공동주택 개보수 및 재건축 후 공동주택 관리 운영에 관한 국토교통부 규정에 따라 관리 운행 책임을 집니다;

b) 정부 예산으로 건설된 기술 인프라 시설(있을 경우)은 해당 지방 전문 관리 단체에게 이관됩니다;

c) 비영리 목적으로 건설된 사회 인프라 시설(있을 경우)은 관리 전문 기관에 이관되거나 사회화 원칙에 따라 활용 운행됩니다;

d) 각 프로젝트의 구체적 조건에 따라 프로젝트 주체는 공동주택 개보수 및 재건축 후 일부 면적을 경제 활동 및 서비스 제공에 활용하여 공동주택 관리 비용을 보충하고, 주민이 공동주택 운영에 참여하는 비용을 줄일 수 있습니다.

III. 실행

1. 각 부처의 책임

a) 건설부:

- 공동주택 구舊 개보수 및 재건축 관련 건축 계획 기준을 신속히 연구하여 발포하며, 이를 전국적으로 일관되게 적용할 수 있도록 구체적인 지표를 규정해야 함;

- 공동주택 구舊 개보수 및 재건축 대상으로 폐기될 공동주택의 평가 방법 및 품질 기준 지침;

- 이 결의의 시행 상황을 정기적으로 추적, 촉진, 검사하고, 결과를 정부 총리에게 보고하며, 문제가 발생하면 즉시 총리의 지시를 요청해야 함;

b) 기획재정부, 환경부, 재정부는 이 결의의 규정에 맞게 공동주택 구舊 개보수 및 재건축 관련 정책을 연구하여 권한 내에서 발포하거나 권한 있는 기관에 발포하도록 제안하며, 이를 전국적으로 일관되게 적용할 수 있도록 수정 보완해야 함;

2. 중앙 정부 직속 도시와 지방 정부는 공동주택 구舊 개보수 및 재건축 대상 지역에 대한 이 결의 규정을 근거로 지역 조건에 맞는 정책을 발포하고, 2010년까지 및 그 이후 지역 내 공동주택 구舊 개보수 및 재건축 계획을 작성하며, 문제점과 결과를 정기적으로 국토교통부에 보고하여 총리에게 보고해야 함;

심각하게 손상되거나 심각하게 노후화된 공동주택에 대해서는 현재 거주 주민을 즉시 이주시켜 철거 및 재건축을 실시하여 주민의 생명과 재산을 보호해야 함;

3. 효력 발생

본 결의는 공보에 게재된 날로부터 15일 후 효력을 발생함.

각 장관, 정부 직속 기관의 수장, 정부 소속 기관의 수장, 각 성 및 직할 시 인민위원회 의장은 본 결의를 집행하는 책임을 진다./.