시행규칙 제 38/2009/TT-BXD 주택 별장 관리 사용에 관한 지침 도시 지역에서 주택 별장의 관리 사용에 관한 지침을 제공하며, 소유자, 사용자 및 관련 단체에게 적용된다.

시행규칙

도시 지역 별장의 관리 및 사용에 관한 지침

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정부가 2008년 2월 4일 제17/2008/NĐ-CP 호에 의거하여 건설부의 기능, 임무, 권한 및 조직구조를 규정한 nghị định;

정부가 2006년 9월 6일 제정한 제2006-90호 정부령 「주택법 시행세부 규정 및 지침」을 근거로 함

정부가 2007년 2월 27일 제정한 제2007-29호 정부령 「도시 건축물 관리에 관한 규정」을 근거로 함

국토교통부는 도시 지역 별장의 관리 및 사용에 관한 지침을 다음과 같이 제시함

장 1

총칙

조 1. 적용범위

본 고시는 도시 지역 별장의 관리 및 사용을 규율하며, 별장이 개축 또는 개보수된 경우에도 이를 포함함

조 2. 적용대상

적용 대상은 별장 소유자와 사용자, 별장 관리 및 사용과 관련된 개인이나 단체를 포함함

조 3. 용어 해석

본 통지에서 사용되는 용어는 다음과 같이 해석됨.

1. "도시 내 별장" 은 독립된 주택(또는 원래 주택으로 사용되던 것이 다른 용도로 변경된 경우)이며, 정원과 울타리, 독립된 출입로를 갖추고 있으며, 주요 층수가 3층 이하(계단실 위의 천장층과 지하실을 제외함)이고, 최소 3면이 정원이나 정원으로 바라보며, 건축 면적이 부지 면적의 50%를 초과하지 않으며, 도시 세부 건설 계획에서 권한 있는 기관이 승인한 기능 구역으로 결정된 것을 말함

2. "국유 별장" 은 국가 기관이 관리하는 별장(국가 예산으로 설립되거나 법령에 따라 다른 소유권이 국가 소유로 이전된 경우)으로, 임대용 주택, 공무원 주택 또는 법률이 정한 다른 목적을 위해 배치되는 것을 말함

3"국유 별장 관리 단위" 은 권한 있는 기관으로부터 국가 소유 별장 관리를 책임지는 조직을 말함

4"별장 소유자" 은 별장을 합법적으로 전체 또는 일부 소유하고 있는 개인이나 단체를 말함

5. "별장 사용자" 은 별장을 합법적으로 사용하고 있는 개인이나 단체를 말함

6. "별장 내 소유 부분" 은 다수 소유자의 별장 내 각 소유자가 소유권을 가진 면적을 말하며, 다음 사항을 포함함

a) 별장 내 각 방의 내부 면적, 해당 방과 연결된 발코니나 로지아의 면적을 포함함

b) 별장 내 소유권이 인정된 다른 면적을 포함함

c) 별장 내 소유 부분에 연결된 개별 사용 시설을 포함함

7. "공동 소유 부분" 은 다수 소유자의 별장 내에서 다음과 같은 부분을 포함함

a) 별장 내 소유 부분을 제외한 나머지 면적을 포함함

b) 별장 내 공동 공간과 구조, 시설을 포함하며, 벽돌 구조벽, 건물 외벽, 방을 분리하는 벽, 바닥, 지붕, 공용 계단, 정원, 통로, 로비, 공용 화장실, 공용 하수도 시설 등 별장 내 소유 부분이 아닌 모든 부분을 포함함

c) 별장 외부에 위치하나 별장 부지 내에 있는 공용 하수도 시설을 포함함

장 II

별장의 관리 및 사용

장 1. 별장의 관리 및 사용 일반 원칙; 관리 기관, 소유자, 사용자의 책임; 별장 사용 금지 행위

제4조 일반 원칙

별장은 다음의 원칙에 따라 관리 및 사용되어야 함

1. 별장 관리는 도시 계획, 건축, 주택법 및 본 고시의 규정을 준수해야 함. 세부 도시 건설 계획이 없는 지역에서는 별장 그룹 1, 별장 그룹 2를 본 조 제2항 제2호 a 및 b 점에 따라 계획에 포함하여 관리해야 하며, 이미 세부 도시 건설 계획이 있는 지역에서도 별장 그룹 1, 별장 그룹 2를 계획에 포함하여 관리해야 함

2. 별장은 다음 그룹으로 구분됨

a) 별장 그룹 1은 문화재 보호법에 따라 등록된 역사적 문화 유산과 건축적으로 가치 있는 별장으로, 건축 및 문화 기관이 협력하여 목록을 작성하고 지방 인민위원회의 승인을 받음

b) 별장 그룹 2는 별장 그룹 1에 속하지 않는 건축적으로 가치 있는 별장으로, 건축 기관이 협력하여 목록을 작성하고 지방 인민위원회의 승인을 받음

c) 별장 그룹 3는 별장 그룹 1과 별장 그룹 2에 속하지 않는 별장

3. 별장의 높이, 건축 밀도 중 하나를 충족하지 못하더라도 다른 요건을 모두 충족하고 역사적 문화 유산과 연결되거나 건축적으로 가치가 있는 경우, 지방 인민위원회는 별장 그룹 1 또는 별장 그룹 2로 분류하여 본 고시의 규정에 따라 관리할 수 있음

4. 별장의 관리는 각 별장 그룹에 대한 규정을 준수해야 함

a) 별장 그룹 1은 원래의 건축 양식과 외관, 계획(건축 밀도, 층수 및 높이)을 유지해야 하며, 역사적 문화 유산과 연결된 별장은 문화재 보호법의 규정을 준수해야 함

b) 별장 그룹 2는 외관과 계획(건축 밀도, 층수 및 높이)을 유지해야 함

5. 국유 별장은 국가 소유 주택 및 재산 관리 규정에 따라 관리되어야 함

6. 공무원 주택으로 사용되는 별장은 공무원 주택 관리 규정에 따라 처리되어야 함

다수 가구가 거주하는 별장의 인구 분산을 장려하며, 변형된 별장의 개축 및 개보수를 장려하여 원래의 건축 양식을 복원하도록 함

조 5. 국가 소유 별 thự 기금 관리 단위의 책임

1. 이 통지의 규정과 도시 건축물 관리 법률, 국가 소유 재산 관리 법률, 공무원 주택 관리 법률 등 관련 법률 규정에 따라 국가 소유 별 thự 기금을 관리하고 사용하며, 국가 소유 별 thự 기금을 통계 및 검토하여 관리하고 모니터링하여 누락으로 인한 손실과 낭비를 방지한다.

2. 별 thự 사용자에게 이 통지에서 정한 관리 및 사용 규정을 통보하고 지도한다.

3. 배당받은 별 thự 관리를 위한 유지 보수를 수행한다. 별 thự 사용자가 유지 보수를 수행하도록 위임하는 경우, 건설공사 유지 보수 법률 규정에 따른 적절한 절차를 준수하도록 감독해야 하며, 관할 녹지 관리 기관과 협력하여 현재 관리 중인 별 thự 내의 고목 나무 보호, 관리 및 관리 계획을 세운다.

4. 국가 소유 별 thự 기금을 효과적으로 활용하고 낭비를 방지하기 위해 효율적인 개발 및 사용 계획을 작성하고 관련 권한 기관의 승인을 받은 후 실행한다.

5. 별 thự 관리 및 사용 과정에서 발생하는 위반 행위를 즉시 발견하고 관련 국가 기관과 협력하여 처리한다.

조 6. 별 thự 소유자의 책임

1. 이 통지 제4조 제4항에서 명시된 원칙을 준수하고, 이 통지 제9조와 제10조를 준수한다.

2. 별 thự 또는 다수 소유자 별 thự의 개인 소유 부분에 대한 유지 보수를 수행하거나 공동 소유 부분 유지 보수 비용을 충분히, 정기적으로 납부한다.

3. 별 thự 내의 녹지 및 잔디 관리 및 청소 비용을 납부하거나 출연하며, 별 thự 내의 고목 나무를 보호하고, 녹지 관리 기관과 협력하여 고목 나무 보호, 관리 및 관리 계획을 세운다.

4. 공동 소유 부분 별 thự 유지 보수를 수행하는 책임자를 지원한다.

5. 화재 예방 및 대응, 공공 청결 및 안전 질서에 관한 규정을 준수한다.

6. 자신의 행동으로 인해 다른 소유자의 별 thự 공동 소유 부분 또는 개인 소유 부분이 손상된 경우 원래 상태로 복구하거나 손해를 배상한다.

7. 별 thự 관리 및 사용 규정 위반 행위를 즉시 발견하고 관련 권한 기관에 보고한다.

8. 이 통지 제8조에서 금지된 행위를 수행하지 않는다.

조 7. 소유자가 아닌 별 thự 사용자의 책임

1. 이 통지 제6조 제1항, 제4항, 제5항, 제6항, 제7항 및 제8항의 규정을 준수한다.

2. 별 thự 소유자와 합의가 있을 경우 별 thự 내 녹지 및 잔디 관리 및 청소를 수행한다.

3. 별 thự 소유자 또는 별 thự 관리 단위(국가 소유 별 thự인 경우)의 승인이 있을 때만 별 thự 개선 및 개량을 수행한다.

조 8. 별장 관리 및 사용 시 금지되는 행위

1. 별장 그룹 1에 대해 무단으로 철거하거나 개조하여 건설 밀도, 층수 및 높이, 건축 스타일, 원래 상태의 이미지를 변경하는 행위;

2. 별장 그룹 2에 대해 무단으로 철거하거나 개조하여 건설 밀도, 층수 및 높이, 외부 건축 스타일을 변경하는 행위;

3. 공용 소유 또는 공용 사용 부분의 면적, 공간을 점유하거나 손상시키거나, 무단으로 구조 부재, 기술 인프라 시스템, 공용 사용 설비, 외부 건축 스타일을 파괴, 개조, 철거하거나 변경하는 행위; 별장의 독점 소유 또는 독점 사용 부분의 구조, 설계를 변경하는 행위;

4. 공용 소유 또는 공용 사용 부분을 규정에 위반하여 분할하거나 전환하는 행위;

5. 규정에 따른 소음 제한을 초과하는 행위; 별장의 질서와 안녕을 해치는 행위;

6. 임의로 폐기물, 하수, 배기 가스, 유해 물질을 방치하거나 누출시키거나 환경 오염을 일으키는 행위;

7. 규정에 위반하여 광고, 글쓰기, 그림 그리기 또는 법으로 금지된 다른 행위;

8. 규정에서 정한 목적에 반하여 별장의 독점 소유 또는 독점 사용 부분을 사용하거나 다른 사람에게 사용하게 하는 행위;

9. 공용 소유 또는 공용 사용 부분 내에서 가축이나 가금류를 기르는 행위; 가축이나 가금류를 기르는 행위가 다른 가구나 공공 지역의 질서, 미관 및 생활 환경에 영향을 미치는 경우, 독점 소유 또는 독점 사용 부분 내에서 기르는 행위 (관상용 동물을 기르는 경우에는 법률 규정을 준수해야 함);

10. 화재 또는 폭발 위험이 있는 업종이나 상품을 판매하는 행위 (전기 용접, 가스, 폭발물 및 기타 위험한 업종);

11. 소음을 발생시키거나 환경 오염을 일으키는 서비스 사업을 운영하는 행위 (댄스 클럽, 오토바이 수리소, 자동차 수리소, 축산 도살장 및 기타 오염을 일으키는 활동);

12. 별장 내부의 고목을 무단으로 철거하는 행위.

절 2. 별장의 유지보수, 개조 및 재건축; 별장 관리 파일

조 9. 별장의 유지보수

1. 별장의 유지보수는 건축물 유지보수 법률 규정에 따라 이루어져야 하며, 역사 문화 유적과 연관된 별장의 경우, 유지보수는 유적 보존, 복원 법률 규정에 따라 수행되어야 한다.

2. 별장 소유자 또는 별장 관리 단체는 별장의 유지보수 책임이 있으며, 사용자가 소유자가 아닌 경우, 소유자의 서면 동의 없이는 독점 소유 부분의 유지보수를 수행할 수 없다.

별장이 여러 소유자에게 소유될 경우, 각 소유자는 독점 소유 부분의 유지보수를 수행하고, 별장의 공용 소유 부분 유지보수 비용을 해당 별장의 소유자 대표에게 지급하며, 이는 각 소유자 간의 합의에 따라 결정되며, 합의가 없는 경우 각 소유자의 독점 소유 면적에 따라 비율적으로 분배된다.

3. 별장의 유지보수(별장 그룹 1, 그룹 2 및 그룹 3 포함)는 본 통지, 건축 규제 관리 법률, 주택 법률 규정을 준수해야 한다.

별장 그룹 1에 대한 유지보수 작업 중 색상 또는 재료 변경이 필요한 경우, 건축 및 건축 관리 기관, 문화 관리 기관의 의견을 수렴한 후 지방 인민위원회의 승인을 받아야 한다.

4. 별장의 유지보수는 인명 및 재산의 안전을 보장하고 환경 위생을 유지해야 한다.

조 10. 별 thự 개조 및 재건축

별 thự(그룹 1 별 thự, 그룹 2 별 thự 및 그룹 3 별 thự를 포함)의 개조 및 재건축은 건축법, 도시계획법 및 건축물 관리에 관한 법률의 규정에 따라 이루어진다. 그룹 1 별 thự와 그룹 2 별 thự는 이러한 규정 외에도 다음 사항을 준수해야 한다.

1. 그룹 1 별 thự에 대해:

가) 별 thự의 원래 용도와 성격을 변경하지 않고 개조해야 한다.

나) 별 thự를 철거하는 것은 건축물 검사 기관의 결론이 있는 경우를 제외하고는 금지된다. 철거가 불가피한 경우에는 재건축 시 원래의 건축 양식, 외관, 도시계획(건폐율, 층수 및 높이)을 유지해야 한다.

다) 역사 문화 유적과 연결된 별 thự의 개조 및 재건축은 역사 문화 유적 보존, 복구에 관한 법률의 원칙을 준수해야 한다.

라) 어떠한 재료로도 면적을 늘리거나 공간을 확장하거나 점유하지 않아야 한다.

마) 별 thự의 원래 재료를 다른 재료로 대체할 수 없다. 색상이나 재료가 다르거나 별 thự의 용도를 변경하려면 지방자치단체 의회의 승인을 받아야 하며, 건축 및 건축 관리 기관과 지방문화 관리 기관의 의견을 수렴해야 한다.

2. 그룹 2 별 thự에 대해:

가) 별 thự의 외부 건축 양식을 유지해야 한다.

나) 별 thự가 무너질 위험이 있는 경우 또는 지방자치단체 구청장의 승인이 있는 경우에만 철거할 수 있으며, 재건축 시 외부 건축 양식을 유지하고 도시계획(건폐율, 층수 및 높이)을 준수해야 한다.

조 11. 별 thự 관리 서류

1. 별 thự 소유자 또는 별 thự 관리 단체 또는 별 thự 사용자가 소유자를 확인하지 못한 경우 별 thự 관리 서류를 작성하고 보관하며, 별 thự 그룹 1 및 그룹 2의 경우 지방 건축 관리 기관에, 그룹 3의 경우 구 건축 관리 기관에 제출해야 한다.

역사 문화 유적과 연결된 별 thự의 경우, 별 thự 관리 서류를 제출하는 것 외에 해당 지역의 역사 문화 유적 보존 관리 기관에 제출해야 한다.

2. 별 thự 관리 서류는 주택법 제66조 제3항의 규정에 따라 작성되며, 별 thự의 외부 사진을 첨부해야 한다.

3. 별 thự 관리 기관은 관련 기관의 요청 시 별 thự 관리 자료를 제공해야 한다.

장 III

분쟁 해결 및 위반 처리

조 12. 분쟁 해결

1. 별 thự 소유권 분쟁은 법원에서 처리한다.

2. 국가 소유 별 thự의 사용권 분쟁은 지방 주택 관리 기관에서 처리한다.

3. 이 통지의 규정에 따른 별 thự 관리 사용 과정에서 발생한 민사 계약 분쟁은 민사 계약법의 규정에 따라 처리한다.

조 13. 위반 처리

1. 이 통지의 규정을 위반한 행위의 처리는 주택 관리 사용, 도시계획 및 건축물 관리에 대한 위반 처리 법률의 규정에 따라 이루어진다.

2. 직위나 권한을 남용하여 별 thự 관리 사용 규정을 위반한 사람에게는 위반 정도에 따라 행정 처분 또는 형사 처벌을 받게 된다. 손해를 입힌 경우 물질적 손해를 배상해야 한다.

장 IV

조직 실행 및 시행 조항

조 제14조 지방자치단체 지사의 책임

1. 이 통지의 규정에 따라 지역 상황에 맞게 별 thự 관리 관련 규정을 제정한다.

2. 관련 기관을 지시하여 이 통지 제4조 제2항 각 호의 규정에 따라 별 thự 명단을 연구하고 공표하도록 한다.

3. 그룹 1 및 그룹 2 별 thự의 보존 및 복구를 장려하기 위한 제도를 마련하고, 변형된 별 thự의 수리를 통해 원래의 건축 양식을 복구하도록 하며, 연간 별 thự 관리 사용 현황을 종합 평가하고 건설부에 보고한다.

4. 권한 내에서 포상 및 위반 처리를 한다.

조 15. 건설청의 책임

1. 지방자치단체의 인민위원회에 대한 국가관리 기능을 수행하기 위해 지방자치단체의 인민위원회에 조언하고 도움을 제공하며, 이 법령 제4조 제2항 각목 a, b에 따라 단독 또는 관련 기관과 협력하여 지역 내 별장 명부를 그룹 1, 그룹 2로 분류한 후 지방자치단체의 인민위원회의 승인을 받도록 제출한다.

2. 국가 소유 별장 펀드 관리 단위가 지역 내 국가 소유 별장을 통계 및 검토하고 효율적인 활용을 보장하며 낭비를 방지하도록 계획을 작성하도록 지도하며 이를 지방자치단체의 인민위원회의 승인을 받기 전에 제출하도록 한다.

3. 관련 기관들과 협력하여 이 법령의 시행 상황을 점검하고 촉진한다.

4. 매년 지역 내 별장 관리 사용 상황에 대해 지방자치단체의 인민위원회와 국토교통부에 보고한다.

조 16. 주택관리 및 부동산시장청의 책임

1. 관련 기관들과 협력하여 이 법령의 지침 및 시행을 주도한다.

2. 관련 기관들의 의견을 종합하여 발생한 문제점들을 연구하고 이 법령의 수정 및 보완을 위한 제안을 한다.

3. 지방 기관들과 관련 조직, 개인들과 협력하여 전국 범위에서 별장 관리 사용 교육을 실시한다.

조 17. 효력 발생

1. 본 법령은 2010년 1월 22일부터 효력을 갖는다.

2. 시행 중 어려움이나 문제점이 발생하면 국토교통부에 즉시 반영하여 수정 보완을 요청한다./.