시행규칙 제 42/2024/TT-BTC는 베트남 감정평가 기준 중 부동산 감정평가에 관한 기준을 발포한다.

시행규칙

베트남 부동산 가치 평가 기준을 공포함

근거 가격법 2023년 6월 19일;

직원에 관한 2023년 4월 20일 제14/2023/NĐ-CP는 재무부의 기능, 임무, 권한 및 조직 구조를 규정한다. 2023년 4월 20일 정부가 재무부의 기능, 임무, 권한 및 조직 구조를 규정하는 결정에 따라

가격관리국 국장의 제안에 따라

재무부 장관은 베트남 부동산 가치 평가 기준을 포함한 통지를 발포한다.

조 1. 이 통지와 함께 베트남 부동산 가치 평가 기준을 공포한다.

조 2. 효력 발생

1. 본 통지는 2024년 8월 5일부터 효력이 발생한다.

2. 2016년 10월 6일 재무부 장관이 발포한 통지 번호 145/2016/TT-BTC에 따른 베트남 가치 평가 표준 11 - 부동산 가치 평가는 본 통지 효력 발생일로부터 효력을 상실한다.

조 제3조. 조직 실행

1. 관련 조직과 개인은 본 통지에 첨부된 베트남 가치 평가 기준을 준수해야 한다.

2. 시행 중 문제점이 발생하면 관련 조직과 개인은 즉시 재무부에 보고하여 연구하고 해결하도록 요청한다./.

베트남 가치 평가 기준
부동산 가치 평가에 관한

(통지 번호 42/2024/TT-BTC 2024년 6월 20일 재무부 장관 발포에 따른)

장 1

총칙

조 1. 적용범위

본 가치 평가 기준은 법률에서 정한 가치 평가 규정에 따라 부동산 가치 평가를 규정하고 안내한다. 본 가치 평가 기준은 토지법에서 정한 토지 가치 평가 규정에 적용되지 않는다.

조 2. 적용대상

1. 가치 평가사, 가치 평가 기업은 법률에서 정한 가치 평가 규정에 따라 가치 평가 서비스 제공 활동을 수행한다.

2. 국가 가치 평가 활동을 수행하는 조직과 개인은 법률에서 정한 가치 평가 규정에 따라 수행한다.

3. 가치 평가를 요구하는 조직과 개인, 가치 평가 보고서를 사용하는 제3자(계약이 있는 경우).

조 3. 용어 해석

1. 개발 가능 부동산은 건설용 땅 또는 건물이 있을 수 있는 땅으로, 이를 개조하거나 철거하여 가장 효과적으로 사용할 수 있도록 건설하는 데 필요한 땅이다.

2. 잉여 방법은 개발 가능한 부동산의 가치를 평가하기 위해 사용되는 방법으로, 예상 개발 가치(총 개발 수익)에서 합리적인 예상 비용(투자자의 이익 포함)을 뺀 값으로 평가한다(총 개발 비용).

조 4. 부동산 가치 평가 접근 방식 및 방법

1. 부동산 가치 평가에서 사용되는 접근 방식에는 시장 접근 방식, 비용 접근 방식, 수입 접근 방식이 있으며, 베트남 가치 평가 기준에서 규정되거나 이러한 접근 방식을 결합하여 사용할 수 있다.

2. 부동산 가치 평가에서 사용되는 방법에는 각 접근 방식에 속하는 가치 평가 방법 또는 이 조 제1항에서 규정된 접근 방식을 결합한 가치 평가 방법이 포함된다. 잉여 방법은 시장 접근 방식, 비용 접근 방식, 수입 접근 방식을 결합하여 작성된 가치 평가 방법이다.

3. 가치 평가 대상 부동산의 특성, 가치 평가 목적, 가치 평가 시점, 가치 평가 기초 가치, 가치 평가 대상 부동산에 대한 수집 가능한 정보와 데이터를 고려하여 적절한 접근 방식과 가치 평가 방법을 선택할 수 있다.

잉여 방법

조 5. 잉여 방법 적용

1. 잉여 방법의 공식:

V=DT-CP

여기서:

V: 평가 대상 부동산의 가치

DT: 총 개발 수익

CP: 총 개발 비용

2. 구체적인 실행 내용:

a) 부동산의 최적이고 효율적인 사용을 확인한다.

b) 미래 현금 흐름 예측 단계(n)를 결정한다.

c) 총 개발 수익(DT)을 결정한다.

d) 총 개발 비용(CP)을 결정한다.

e) 부동산의 가치(V)를 결정한다.

3. 개발 수익과 개발 비용 발생 시기의 경우:

a) 경우 1: 부동산 개발 수익과 개발 비용이 같은 연도에 발생하는 경우. 이때 개발 수익과 비용은 평가 시점의 가격 수준에 따라 계산된다.

V = DT - CP (평가 시점)

b) 경우 2: 부동산 개발 과정이 여러 년 동안 지속되며, 건설 후 임대하거나 일부 임대로 운영하거나 여러 년 동안 부분적으로 판매하는 경우.

여기서:

V: 평가 대상 부동산의 가치

DT: 첫 번째 연도 예상 개발 수익

CP1: 첫 번째 연도 예상 개발 비용

r : 할인율

n : 미래 현금 흐름 예측 단계

: 예측 연도

조 6. 부동산의 최적이고 효율적인 사용 확인

부동산의 최적이고 효율적인 사용은 다음 기초 위에서 확인된다.

1. 평가 대상 부동산의 특성.

2. 토지 이용 계획, 건축 계획, 교통 계획, 토지 용도 변경 규정 및 건설 투자 규정 등 관할 기관의 승인을 받은 정보.

3. 부동산 평가 기준에 따른 최적이고 효율적인 사용 분석 지침.

조 7. 미래 현금 흐름 예측 단계(n) 확인

미래 현금 흐름 예측 단계는 수입 접근 방식에 대한 베트남 부동산 평가 기준에 따라 수행된다.

조 8. 총 개발 수익(DT) 확인

1. 부동산의 총 개발 수익은 평가 대상 부동산의 최적이고 효율적인 사용 목적이 반영된 예상 수익이다.

2. 총 개발 수익은 최소한 3개의 유사한 개발 프로젝트와 관련된 매각 가격, 임대 가격 및 수익 요인(판매 시간, 판매 시작 시점, 판매 비율, 임대 비율) 등의 정보를 수집하여 결정된다. 평가 대상 부동산 또는 유망 지역의 조건과 기술 인프라 및 사회 인프라가 유사한 지역에서. 미래 개발 프로젝트의 매각 가격, 임대 가격 및 수익 요인의 변동 추세를 고려한다. 총 개발 수익을 결정할 때는 투자 계획에 따른 프로젝트의 실현 가능성, 완료 및 운영 여부를 분석하고 평가해야 한다.

매각 가격, 임대 가격 및 수익 요인의 변동률은 시장 조사 결과 또는 통계 기관 또는 부동산 시장 관리 기관의 공표 자료를 기반으로 결정되며, 부동산 시장의 연간 변동률과 일치하도록 한다.

3. 총 개발 수익은 시장 접근 방식 또는 수입 접근 방식을 통해 결정된다.

a) 총 개발 수익이 같은 연도에 발생하는 경우, 평가 시점의 가격 수준에 따라 개발 수익을 계산한다. 평가 시점에서 건설 후 전체 제품을 재판매하는 부동산에 대해.

b) 개발 과정이 여러 년 동안 지속되는 경우, 건설 후 임대하거나 일부 임대로 운영하거나 여러 년 동안 부분적으로 판매하는 경우, 부동산의 총 개발 수익을 평가 시점으로 환산하기 위해 다음 일반 공식을 사용한다.

조 9. 개발 총 비용(개발비) 결정

1. 부동산의 개발 총 비용은 평가 대상 부동산에 투자 예정인 법령에 따른 경제-기술 정량, 원료 소모 및 생산 비용 기록 규정과 부동산의 최적 목적 및 효율적인 사용을 달성하기 위한 모든 개발 비용을 포함한다.

2. 부동산의 개발 총 비용은 다음과 같이 구성된다.

가) 건설 투자 비용으로는 기술 인프라 건설 비용, 공사 건설 비용, 다른 공사 항목 비용, 설비 비용, 건설 투자 컨설팅 비용, 프로젝트 관리 비용 및 관련 비용이 포함된다.

나) 예비 비용

다) 영업 비용(광고 비용, 판매 비용, 운영 관리 비용 등 관련 비용)

라) 금융 비용 및 세금(재산 또는 부동산 사용료 등)

마) 기타 합리적인 비용

바) 투자자의 이익은 최소 3개의 유사한 부동산 사업 프로젝트 시장 평균 이익률을 기준으로 개발 총 비용(투자 초기 자산 가치를 포함하되 금융 비용은 제외)에서 산출되거나, 최소 3개의 유사한 부동산 기업의 검토 또는 결산된 세 전 이익률 평균 비율을 기준으로 산출될 수 있다.

사) 보상 비용 및 면탈 비용은 재결정 및 면탈 비용을 포함하며, 개발 총 비용에는 포함되지 않는다.

3. 위 비용 항목들은 유사한 부동산 프로젝트에서 일반적으로 발생하는 실제 비용 항목과 시장 가격 수준(원자재, 인건비 단가, 설비 등)을 조사, 연구하여 평가 시점에 적합하게 결정되며, 건설 관련 법률 규정 및 베트남 부동산 평가 기준의 비용 접근 방법에 따라 적용된다. 시장 정보 수집이 불가능할 경우, 정부 기관이 발행한 비용 정량, 건설 단가, 유사 프로젝트 투자 비용률 등의 현행 규정을 적용할 수 있으나, 프로젝트 진행 상황에 맞게 조정해야 한다.

법률이 비용 항목 결정을 정부 기관이 발행한 경제-기술 정량, 건설 단가, 투자 비용률에 따라 수행하도록 규정한 경우, 해당 정량, 단가, 비용률을 사용하여 부동산 개발 총 비용을 결정한다.

4. 부동산 개발 총 비용 결정은 프로젝트 전체 기간 동안 비용 항목의 가치 변동을 고려하여, 원자재 가격 변동을 반영하도록 한다.

5. 개발 총 비용은 시장 접근 방식 또는 수입 접근 방식을 통해 결정된다.

가) 개발 총 비용이 평가 시점에서 한 해 내에 발생하는 경우, 평가 시점에서의 시장 가격을 기준으로 투자 후 판매되는 부동산의 개발 비용을 계산한다.

나) 개발 과정이 여러 해에 걸쳐 이루어지고 비용이 발생하는 경우, 개발 총 비용을 평가 시점으로 환산하기 위해 다음 일반 공식을 사용한다.

조 10. 할인율(r)의 결정

1. 할인율의 결정은 돈의 시간 가치 변화와 건설, 완공 및 부동산 프로젝트 운영 과정에서 발생하는 현금 흐름과 관련된 위험을 반영해야 한다.

2. 할인율은 다음 중 하나의 방법으로 결정된다.

가) 할인율은 베트남 감정가치 기준의 수입 접근 방식에 따라 정해진 수입 접근 방식에 따라 결정된다.

나) 할인율은 국가가 지분 자본의 50% 이상 또는 총 표결권 주식 수의 50% 이상을 보유하고 있는 베트남 동 예금의 중기 평균 대출 금리를 기반으로 결정되며, 이는 해당 시점에서 부동산 투자 및 거래를 위한 감정가치를 수행하기 위해 지방 정부 관할 지역 내에 본사 또는 지점을 두고 있는 상업 은행에 적용된다./.

재무부