시행령 제 49/2024/TT-NHNN 은 2022년 9월 30일에 통일은행 총재가 발표한 시행규칙 제 11/2022/TT-NHNN 에 대한 수정 및 보완을 규정하며, 은행 보증에 관한 사항을 규제함.

시행규칙

시정 및 보완 일부 조항에 관한 은행법 시행규칙 제11호 2022년 제11/2022/TT-NHNN 호 2022년 9월 30일 통지 은행보증에 관한 사항

은행 보증에 관한 규정

민법 2015년 11월 24일

2010년 6월 16일 제정된 금융기관법과 2017년 11월 20일 제정된 금융기관법 일부 개정법을 근거로 함;

금융기관법(2024.1.18)

부동산 거래법 2023년 11월 28일

2005년 12월 13일 외환 법령; 2013년 3월 18일 외환 법령 일부 조항 수정 및 보완 법령;

정부는 2022년 12월 12일 발행된 102/2022/NĐ-CP 시행령에 따라 은행중앙은행의 기능, 임무, 권한 및 조직 구조를 규정함

/2018/NĐ-CP 호 및

국무총리 겸 중앙은행 총재는 은행보증에 관한 사항을 규정한 은행법 시행규칙 제11호 2022년 제11/2022/TT-NHNN 호 2022년 9월 30일 통지를 시정 및 보완하기 위하여 은행법 시행규칙을 발간함.

조 1. 시정 및 보완 일부 조항에 관한 은행법 시행규칙 제11호 2022년 제11/2022/TT-NHNN

1. 조항 3 제4항, 제13항, 제15항을 다음과 같이 시정 및 보완함

 “4. 미래에 형성될 주택 매매 또는 임대매매와 관련된 은행보증 (이하 "미래 주택 형성에 대한 은행보증"이라 함)은 은행이 주택 매매 또는 임대매매를 하는 주택 구매자 또는 임대매수자(이하 "주택 구매자"라 함)에게 미래에 형성될 주택 개발 프로젝트의 주택 개발업체(이하 "주택 개발업체"라 함)가 약속한 주택 인도 시점에 주택 개발업체가 주택을 인도하지 않거나 약속한 금융 의무를 이행하지 않거나 충분히 이행하지 않을 경우 주택 개발업체 대신 주택 구매자에게 금융 의무를 이행하는 은행보증으로, 주택 개발업체는 은행과 체결한 계약에 따라 은행에 강제적으로 채무를 인정하고 상환해야 함. 응답 보증을 기반으로 한 은행보증의 경우, 응답 보증 제공자는 은행이 주택 개발업체 대신 금융 의무를 이행할 때 응답 보증 제공자가 은행에 금융 의무를 이행하도록 약속하며, 주택 개발업체는 응답 보증 제공자와 체결한 계약에 따라 응답 보증 제공자에게 강제적으로 채무를 인정하고 상환해야 함.”

 "13. 미래 주택 형성에 대한 은행보증 발행 확약서(이하 "발행 확약서"라 함)는 은행보증 제공자가 주택 개발업체에게 주택 개발업체가 은행보증 제공자의 승인을 받은 주택 개발 프로젝트의 모든 주택 구매자가 선택한 은행보증을 발행할 것임을 확약하는 문서"

 "15. 미래 주택 형성에 대한 은행보증에서 주택 개발업체의 주택 구매자에 대한 금융 의무(이하 "주택 개발업체의 금융 의무"라 함)는 주택 개발업체가 주택 구매자에게 약속한 주택 인도 시점에 주택을 인도하지 않았을 경우 주택 개발업체가 주택 구매자에게 지급해야 할 금액으로, 주택 구매자가 주택보증을 받은 후 주택 개발업체가 주택 구매자로부터 받은 선금과 주택 구매자와 체결한 주택 매매 또는 임대매수 계약에 따른 주택 개발업체의 추가적인 금융 의무를 포함함"

  2. 조항 6 제3항을 다음과 같이 시정 및 보완함

  "3. 미래 주택 형성에 대한 은행보증의 보증 잔액은 본 통지의 조항 13 제7항에 따라 결정됨"

3. 본 조 제13조를 다음과 같이 개정·보충한다:

"조항 13. 미래 주택 형성에 대한 은행보증

1. 은행은 다음 조건을 충족하는 주택 개발업체에게 은행보증을 제공할 수 있음:

a) 주택 개발업체는 본 통지의 조항 11에 따른 요구사항을 충족해야 함(응답 보증을 기반으로 한 은행보증의 경우 제외)

b) 주택 개발업체는 해당 주택이 판매 또는 임대할 수 있는 조건을 충족한다는 지방 정부 부동산 관리 기관의 공식 서면 확인을 받았어야 함

2. 미래 주택 형성에 대한 은행보증의 절차:

a) 주택 개발업체 또는 응답 보증 제공자의 요청에 따라 은행은 주택 개발업체에게 은행보증을 제공할지 여부를 검토하고 결정함

b) 은행보증 제공자와 주택 개발업체는 부동산 거래법 조항 26과 본 통지 조항 3 제12항, 조항 15에 따른 규정에 따라 은행보증 제공에 관한 계약을 체결함

c) 은행보증 제공자와 주택 개발업체가 체결한 계약에 따라 주택 개발업체는 주택 구매자에게 주택 매매 또는 임대매수 계약을 체결할 때 은행보증 제공 확약서의 사본을 제공함

d) 주택 매매 또는 임대매수 계약을 체결한 후, 주택 개발업체는 주택 매매 또는 임대매수 계약을 은행보증 제공자에게 제출하여 주택 구매자에게 은행보증을 발행하도록 요청함

e) 은행보증 제공자는 주택 매매 또는 임대매수 계약, 은행보증 제공 계약, 은행보증 발행 확약서를 근거로 주택 구매자에게 은행보증을 발행하고 주택 개발업체에게 전달하여 주택 구매자에게 제공함

3. 은행보증 제공 계약의 유효 기간 및 내용:

a) 은행보증 제공 계약은 계약 체결 시점부터 모든 주택 구매자에게 발행된 은행보증의 보증 의무가 종료되는 시점까지 유효함(본 통지 조항 23에 따른 규정에 따름); 단, 당사자들이 계약 기간을 앞당겨 종료하기로 합의한 경우에는 예외로 함

 b) 본 통지 조항 15 제2항에 따른 내용 외에도(응답 보증을 기반으로 한 은행보증의 경우 제h항과 제i항 제외), 은행보증 제공 계약에는 은행보증 제공자가 주택 구매자에게 주택 인도 시점보다 빠른 시점에 은행보증을 발행하고 주택 개발업체에게 전달하여 주택 구매자에게 제공하도록 하는 내용이 포함되어야 함

4. 은행보증 발행 확약서의 유효 기간 및 내용:

a) 은행보증 발행 확약서는 계약 체결 시점부터 주택 인도 시점보다 빠른 시점에 은행보증을 발행하거나 은행보증 제공 계약이 종료되는 시점(둘 중 먼저 발생하는 시점)까지 유효함

b) 은행보증 발행 확약서에는 다음 내용이 포함되어야 함:

(i) 은행보증 제공자와 주택 개발업체에 대한 정보

(ii) 문서의 효력

(iii) 보증 대상 프로젝트 정보 또는 부분 프로젝트 정보(만 일부 프로젝트를 보증하는 경우);

(iv) 보증인이 모든 선택된 구매자에게 프로젝트 보증 서신을 발행할 것에 대한 보증인의 약속(개발자가 보증인의 승인을 받은 프로젝트에 대해);

(v) 개발자가 구매자에게 상업 은행 또는 외국 은행 지점이 보증한 금융 의무는 개발자가 구매자와 체결한 주택 매입, 임대 매입 계약에서 약속한 기간 내에 주택을 이전하지 못했을 때 개발자가 구매자에게 지급해야 하는 금액으로, 구매자가 보증인으로부터 보증 서신을 받은 날 이후 개발자가 받은 선금 금액과 다른 계약에서 개발자가 구매자에게 지급해야 할 금액(있을 경우)을 포함한다;

(vi) 구매자가 보증인에게 보증 의무를 이행하도록 요청하기 위해 제출하는 문서는 상업 은행 또는 외국 은행 지점이 구매자에게 발행한 보증 서신을 첨부해야 한다.

5. 보증 서신의 유효 기간 및 내용:

가) 보증 서신은 발행일로부터 개발자가 구매자에게 주택을 약속한 기간 내에 이전하지 못했을 때 개발자가 구매자에게 지급해야 하는 금융 의무를 이행해야 하는 기한 이후 최소 30일까지 유효하다. 다만, 제23조 통지에 따라 보증 의무가 종료되는 경우에는 그러하지 아니한다. 보증인과 개발자가 보증 의무를 기한 전에 종료하는 경우, 기한 전에 발행된 모든 구매자에게 발행된 보증 서신은 보증 의무가 종료될 때까지 유효하다;

나) 제16조 제1항 통지에 따른 내용 외에도 보증 서신에는 개발자의 보증된 금융 의무를 명시해야 한다;

6. 각 구매자에게 보증하는 금액은 개발자가 구매자로부터 받을 수 있는 선금 총액(부동산 거래법 제25조 규정에 따른 금액)과 다른 계약에서 개발자가 구매자에게 지급해야 할 금액(있을 경우)을 초과하지 않아야 한다;

7. 미래 주택 보증 잔액:

가) 개발자 또는 보증인에게 보증된 잔액은 개발자의 금융 의무 금액으로 결정된다. 개별 구매자에 대한 보증 의무가 제23조 통지에 따라 종료되면 보증 잔액은 점진적으로 감소한다;

나) 보증 잔액을 기록하는 시기는 개발자가 해당 구매자에게 받은 선금 금액과 다른 계약에서 개발자가 구매자에게 지급해야 할 금액(있을 경우)을 보증인에게 통보한 시점이다;

다) 보증인과 개발자는 각 구매자에게 받은 선금 금액을 해당 달의 마지막 근무일까지 보고하고 업데이트하기로 합의한다. 개발자는 법적 책임을 부담하여 보증인에게 정확한 선금 금액과 받은 시점을 제공해야 한다;

8. 보증인의 권리와 의무:

가) 보증인의 권리:

(i) 관련 법률 규정에 위반되거나 보증 제공 약정이 종료된 경우, 구매자에게 보증 서신을 발행하지 않을 권리를 가진다;

(ii) 개발자의 금융 의무에 해당하지 않는 금액 또는 부동산 거래법 제25조 규정에 따른 비율을 초과한 금액 또는 구매자가 보증인이 발행한 보증 서신을 제시하지 못한 경우, 보증 의무를 이행하지 않을 권리를 가진다;

나) 보증인의 의무:

(i) 상업 은행 또는 외국 은행 지점이 발행한 주택 매입, 임대 매입 계약을 받은 후, 해당 계약이 유효하다면 개발자에게 보증 서신을 발행하고 이를 개발자에게 전달해야 한다;

(ii) 보증인과 개발자가 기한 전에 보증 제공 약정을 종료하는 경우, 다음 근무일까지 공식적으로 보증인 웹사이트에 공지하고 해당 지역의 주택 관리 기관에 보증인의 보증 제공 종료 사실을 통지해야 한다. 기한 전에 발행된 모든 보증 서신은 보증 의무가 종료될 때까지 유효하다;

(iii) 보증인은 구매자가 제출한 보증 의무 이행 요청 문서에 기재된 개발자의 금융 의무에 해당하는 대체 금액을 보증 의무 이행 조건에 따라 지급해야 한다;

9. 개발자의 권리와 의무:

가) 개발자의 권리:

보증인이 발행한 보증 서신을 모든 선택된 구매자에게 발행하도록 요청할 수 있다(보증인의 승인을 받은 미래 프로젝트에 대해);

 나) 개발자의 의무:

(i) 개발자는 보증인이 발행한 보증 서신을 구매자에게 보낼 때 상업 은행 또는 외국 은행 지점이 발행한 보증 서신을 개발자가 받은 후 보증인에게 발송해야 한다;

(ii) 보증인과 개발자가 기한 전에 보증 제공 약정을 종료하는 경우, 다음 근무일까지 개발자는 공식적으로 개발자 웹사이트(있을 경우)에 공지하고 해당 지역의 주택 관리 기관에 보증인의 보증 제공 종료 사실을 통지해야 한다. 보증 제공 약정이 종료되면 개발자는 유효하지 않은 보증 서신 발행 약정을 구매자에게 제공하지 않아야 한다;

(iii) 개발자는 각 구매자에게 받은 선금 금액과 다른 계약에서 개발자가 구매자에게 지급해야 할 금액(있을 경우)을 합의된 시간 내에 정확하게 보증인에게 통보해야 한다;

10. 구매자의 권리:

가) 개발자가 보증인으로부터 발행받은 보증 서신을 받을 권리가 있다;

b) 보증인에게 주택개발업자의 재무의무를 이행하도록 요구하며, 이를 위해 보증서와 해당 보증서에 적합한 서류를 제출해야 함.

11. 본 조의 규정 외에 미래에 형성될 주택에 대한 보증에 관한 다른 사항은 본 통지의 관련 규정에 따라 시행함.

 4. 제17조를 다음과 같이 개정·보완한다.

“제17조. 보증 발급 승인 협약 체결 권한 및 보증 약정, 그리고 보증서 발행 약정 확약문 1. 보증 발급 승인 협약, 보증 약정 및 보증서 발행 약정 확약문은 금융기관 또는 외국 은행 지점의 합법적 대표자가 법령과 금융기관 또는 외국 은행 지점의 내부 규정에 따라 서명해야 함.

2. 전자서명 사용 및 보증 발급 승인 협약, 보증 약정 및 보증서 발행 약정 확약문에 대한 위임 서명은 관련 법령에 따라 시행됨.”

2. 전자 서명의 사용 및 보증 발급 협정, 보증 약정, 보증서 발행 약정 위임에 관한 사항은 관련 법률의 규정에 따라 처리한다.

제2조. 금융감독원 통지 제11/2022/TT-NHNN 일부 조항 폐지

금융감독원 통지 제11/2022/TT-NHNN 제34조 제1항 제2호, 제2항 제2호 및 제5항 폐지

조 제3조. 조직 실행

중앙은행 사무실장, 경제산업 금융부 장관, 중앙은행 소속 단위 책임자, 금융기관 및 외국 은행 지점은 본 통지를 시행하기 위해 책임을 지음.

조 4. 시행규정

1. 본 통지는 2024년 12월 10일부터 효력이 발생함.

2. 본 통지가 효력이 발생하기 전에 체결되고 효력을 발생한 보증 발급 승인 협약 및 보증 약정은 금융기관 또는 외국 은행 지점과 고객이 그 당시의 법령에 따라 체결된 내용을 계속 이행해야 함. 이러한 보증 발급 승인 협약 및 보증 약정의 수정 보완은 본 통지의 규정에 부합하는 경우에만 이루어질 수 있음.