법률 제76/2015/시행령-CP는 부동산 거래법 일부 조항의 세부 시행에 관한 규정을 제정함

처분령

세부 시행 규칙을 제정함으로써 2017년 7월 31일에 제정된

2023년 11월 28일

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||| 2001년 12월 25일 「정부조직법」에 의거

부동산 거래에 관한 법률(2014년 11월 25일 제정)

건설교통부 장관의 요청에 따라

정부 이 nghị định은 부동산 거래 법률의 일부 조항을 구체적으로 시행하기 위한 세부 규정을 제정한다.

장 1

총칙

조 1. 적용범위

본 nghị định은 부동산 거래 법률의 일부 조항과 항에 대한 세부 규정을 제정하며, 부동산 거래 주체의 조건, 부동산 거래 모델 계약 종류, 임대구매 계약의 양도, 미래에 형성될 주거용 부동산의 매매 및 임대구매 계약의 양도, 전체 또는 일부 부동산 개발 프로젝트의 양도 절차 등에 관한 내용을 포함한다.

조 2. 적용대상

1. 베트남 내에서 부동산을 거래하는 조직 및 개인.

2. 베트남에서 부동산 거래와 관련된 기관, 조직, 가정 및 개인.

장 II

구체적인 규정

파견, 조정, 임기 연장, 철수 절차

조건

조 3. 부동산 거래 주체의 조건

1. 부동산을 거래하는 조직 및 개인은 기업법 또는 협동조합법에 따라 기업 또는 협동조합을 설립해야 하며, 법정 자본금이 20억 동 이상이어야 한다. 다만, 다음 각 호의 경우는 제외된다:

가) 제5조 본 nghị định에서 정한 소규모이고 비정기적인 부동산 매매, 양도, 임대, 임대구매를 하는 조직 및 개인.

나) 부동산 서비스를 제공하는 조직 및 개인(부동산 거래 법률 제4장 참조).

2. 제1항에서 정한 법정 자본금을 갖춘 부동산 거래 기업은 그 법정 자본금의 진실성과 정확성을 책임진다.

조 4. 부동산 거래 기업의 법정 자본금 수준 결정 근거

본 nghị định 제3조에서 정한 법정 자본금 수준은 기업법 또는 협동조합법에 따른 기업 또는 협동조합의 출자자본금 수준에 따라 결정되며, 기업 또는 협동조합은 법정 자본금 확인 신청 절차를 따르지 않아도 된다.

조 5. 부동산 거래 법률 제10조 제2항에서 정한 조직, 가정, 개인의 부동산 매매, 양도, 임대, 임대구매

부동산 거래 법률 제10조 제2항에서 정한 조직, 가정, 개인의 부동산 매매, 양도, 임대, 임대구매는 부동산 거래 기업을 설립할 필요가 없는 경우는 다음과 같다:

1. 부동산 개발 프로젝트를 통해 사업 목적으로 부동산을 매매, 양도, 임대, 임대구매하지 않는 조직, 가정, 개인 또는 가정, 개인이 사업 목적으로 부동산 개발 프로젝트를 통해 부동산을 매매, 양도, 임대, 임대구매하더라도 프로젝트 총 투자액이 20억 동 미만인 경우(토지 사용료는 제외).

2. 파산, 해체, 분리된 조직이 토지 사용권 양도, 집 판매, 건설물 판매.

3. 금융기관, 외국 은행 지점, 금융기관 관리 회사(AMC), 베트남 금융기관 관리 회사(VAMC)와 다른 조직, 개인이 채무 상환을 위해 보증하거나 담보로 제공된 토지 사용권 양도, 부동산 개발 프로젝트 양도, 집, 건설물 판매.

4. 재산 처리를 위해 법원이나 관련 행정 기관의 결정에 따라 토지 사용권 양도, 집, 건설물 판매를 하는 조직, 가정, 개인.

5. 주택을 건설하여 판매하거나 임대, 임대구매하는 조직, 가정, 개인으로서 주택법에 따라 기업을 설립할 필요가 없는 경우.

6. 공공재산 관리 법률에 따라 행정 기관의 허가를 받은 기관, 조직이 국가 소유의 토지 사용권 양도, 집, 건설물 판매.

7. 소유권을 가지고 있는 부동산을 매매, 양도, 임대, 임대구매하는 조직, 가정, 개인.

절 2

부동산 거래 모델 계약 종류

조 6. 부동산 거래 모델 계약 종류

이 시행령에 따라 제정된 부동산 거래 모델 계약은 다음과 같습니다.

1. 이미 건설된 주택 또는 건설 중인 주택을 구매하는 계약(이 시행령에 첨부된 부록에서 규정된 양식 01)

2. 이미 건설된 주택 또는 건설 중인 주택을 임대하는 계약(이 시행령에 첨부된 부록에서 규정된 양식 02)

3. 이미 건설된 주택 또는 건설 중인 주택을 할부로 구매하는 계약(이 시행령에 첨부된 부록에서 규정된 양식 03)

4. 토지 사용권의 양도, 임대, 재임대 계약(이 시행령에 첨부된 부록에서 규정된 양식 04a 및 양식 04b)

5. 부동산 개발 프로젝트 전체 또는 일부를 양도하는 계약(이 시행령에 첨부된 부록에서 규정된 양식 05)

조 7. 부동산 거래 모델 계약의 적용

1. 이 시행령에 따라 제정된 부동산 거래 모델 계약은 당사자들이 계약 협상 과정에서 참고하기 위한 것입니다.

2. 당사자는 모델 계약의 조항을 수정하거나 보완할 수 있으나, 그들이 체결한 계약은 부동산 거래 법률 제18조, 제47조 및 제53조에서 정한 주요 내용을 포함해야 합니다. 계약의 구체적인 내용은 당사자가 합의하되, 법률의 규정에 위반해서는 안 됩니다.

목 3

부동산 할부구매 계약의 양도

조 8. 부동산 할부구매 계약 양도 조건

1. 부동산 거래 법률 제II장 제4절에 따라 이미 건설된 주택 또는 건설 중인 주택을 할부로 구매하는 당사자는 해당 주택 또는 건설 중인 주택의 할부구매 계약을 다른 개인이나 법인에게 양도할 수 있습니다. 다만, 해당 당사자의 토지 사용권 증명서, 주택 소유권 증명서 및 부속 재산의 소유권 증명서를 발급받기 위해 정부 기관에 제출하지 않은 경우에 한합니다.

2. 부동산 할부구매 계약을 양수한 개인이나 법인은 해당 계약을 다른 개인이나 법인에게 추가로 양도할 수 있습니다. 다만, 해당 당사자의 토지 사용권 증명서, 주택 소유권 증명서 및 부속 재산의 소유권 증명서를 발급받기 위해 정부 기관에 제출하지 않은 경우에 한합니다.

3. 부동산 할부구매 계약의 양도는 해당 계약을 체결한 원래의 임대인과의 계약 전체를 양도해야 합니다. 주택의 경우 각각의 단독 주택 또는 아파트 단위로 계약을 양도할 수 있으며, 여러 단독 주택 또는 아파트가 포함된 계약의 경우 해당 계약에 명시된 모든 주택 또는 아파트를 양도해야 합니다.

조 9. 부동산 할부구매 계약 양도 절차 및 절차

부동산 할부구매 계약의 양도는 문서화되어야 하며, 양도 계약의 공증 또는 인증, 세금 납부, 양도 계약에 대한 개발자의 확인, 토지 사용권 증명서, 주택 소유권 증명서 및 부속 재산의 소유권 증명서의 발급 등이 이루어져야 합니다. 구체적으로 다음과 같습니다.

1. 양도 당사자와 양수 당사자는 이 시행령에 첨부된 부록에서 규정된 양식 06 또는 공증인이 당사자의 요청에 따라 작성한 양도 계약서를 작성합니다. 양도 당사자와 양수 당사자가 작성한 양도 계약서는 공증 또는 인증을 받아 4부로 작성되며, 이 중 1부는 임대인에게 보관하고, 1부는 세무당국에 제출하며, 1부는 양도 당사자에게 보관하고, 1부는 양수 당사자에게 보관합니다.

2. 양도 계약의 공증 또는 인증은 다음 사항에 따라 이루어집니다.

a) 양도 당사자가 가정이나 개인, 부동산 거래 사업을 수행하지 않는 법인인 경우, 양도 계약은 공증 또는 인증을 받아야 합니다. 공증 또는 인증을 받기 위한 서류는 다음과 같습니다.

- 처음으로 임대인과 체결한 부동산 할부구매 계약서와 이전 양도 계약서(양도가 두 번째 이상인 경우)(원본);

- 양수 당사자가 개인인 경우 신분증 또는 여권, 법인인 경우 법인 설립 결정서 또는 법인 등록 증명서(공증된 사본 또는 사본 및 원본 대조);

- 법령에서 정한 공증 또는 인증을 위한 기타 서류.

b) 양도 당사자가 부동산 거래 사업을 수행하는 법인인 경우, 양도 계약의 공증 또는 인증은 당사자 간 합의에 따라 이루어집니다. 공증 또는 인증을 합의한 경우, 공증 또는 인증은 본 항 a호의 규정에 따라 이루어집니다.

c) 공증업무를 수행하는 조직 또는 인증기관은 법령에서 정한 기간 내에 양도 계약서에 공증 또는 인증을 합니다.

3. 부동산 할부구매 계약 양도의 당사자는 양도와 관련된 세금, 비용 및 수수료를 법령에서 정한 바에 따라 납부해야 합니다.

4. 임대인의 양도 계약서 확인은 다음과 같이 이루어집니다.

a) 당사자는 임대인에게 다음 서류를 제출해야 합니다.

- 처음으로 임대인과 체결한 부동산 할부구매 계약서(원본);

- 공증 또는 인증을 받은 양도 계약서; 공증 또는 인증을 받지 않은 경우, 양도가 두 번째 이상인 경우에는 이전 양도 계약서의 원본을 함께 제출해야 합니다;

- 세금 납부 영수증 또는 세금 면제 증명서(원본);

- 주민등록증 또는 신분증 또는 여권을 소유자가 개인인 경우; 소유자가 조직인 경우에는 그 조직 설립 결정 또는 조직 등록 증명서를 첨부해야 하며(공증된 사본 또는 사본과 원본을 제출하여 확인함).

b) 임대매수자는 최대 5일 이내에 임대매수 계약 양도 문서에 확인을 해야 하며, 양도 계약 문서를 제출한 당사자에게 이미 제출된 서류를 반환하고, 그 중 양도 문서 2부(양도 당사자 1부와 양수 당사자 1부)를 포함하며 계약 양도와 관련된 어떠한 비용도 부과하지 않아야 한다. 임대매수자는 본 조항 a 점에서 규정된 계약 양도 문서에 대한 사본 1부를 보관해야 하며, 그 중에는 임대매수 계약 양도 문서 원본이 포함되어야 한다.

5. 임대매수자가 계약 양도 문서에 확인한 날부터 양수 당사자는 임대매수 계약에 따라 임대매수자로서 임대매수자와의 권리와 의무를 계속 수행한다.

6. 두 번째 이후의 계약 양도는 처음 계약 양도와 동일하게 이루어져야 한다.

7. 마지막으로 임대매수 계약을 양수한 당사자는 정부 기관으로부터 토지 사용 권리 증명서, 주택 소유권 증명서 및 토지와 연계된 재산 소유권 증명서를 발급받을 수 있다.

8. 토지 사용 권리 증명서, 주택 소유권 증명서 및 토지와 연계된 재산 소유권 증명서를 발급받기 위한 절차에서는 토지 법령에 따른 서류 외에도 다음 서류를 추가로 제출해야 한다.

a) 임대매수 계약 첫 서명 시 임대매수자와 체결한 주택, 건설물 임대매수 계약서 원본;

b) 임대매수자가 확인한 마지막 계약 양도 문서 원본.

절 4

미래에 형성될 주택 매매, 임대매수 계약의 양도

장래에 대하여

제10조. 미래에 형성될 주택 매매, 임대매수 계약의 양도 조건

1. 주택을 아직 인도받지 않았거나 이미 인도받은 구매자 또는 임대매수자는 해당 주택이 미래에 형성될 주택 매매, 임대매수 계약을 다른 조직 또는 개인에게 양도할 수 있으며, 구매자 또는 임대매수자의 토지 사용 권리 증명서, 주택 소유권 증명서 및 토지와 연계된 재산 소유권 증명서를 정부 기관에 제출하지 않은 상태에서 가능하다.

2. 계약을 양수한 조직 또는 개인은 토지 사용 권리 증명서, 주택 소유권 증명서 및 토지와 연계된 재산 소유권 증명서를 정부 기관에 제출하지 않은 상태에서 계약을 다른 조직 또는 개인에게 양도할 수 있다.

3. 미래에 형성될 주택 매매, 임대매수 계약의 양도는 각각 개별 주택 또는 아파트 단위로 이루어져야 하며, 여러 개의 개별 주택 또는 아파트를 대상으로 한 계약의 경우 해당 계약 내 모든 주택 또는 아파트를 전체적으로 양도해야 한다.

조 제11조. 매매 또는 용매 계약의 양도 절차 및 방법

1. 미래 주택 매매 계약의 양도 절차 및 방법은 주택에 관한 법률의 규정에 따라 시행된다.

2. 미래 주택 용매 계약의 양도 절차 및 방법은 본 시행령 제9조의 규정에 따른다. 미래 주택 용매 계약의 양도 문서는 본 시행령 부속서에 첨부된 표준양식 제7호에 따른다.

3. 최종적으로 미래 주택 용매 계약을 양수한 자는 해당 지방자치단체의 관할 기관으로부터 토지 사용권 증서, 주택 소유권 증서 및 부동산 기타 부착물 소유권 증서를 법령에 따른 절차로 취득한다.

4. 토지 사용권 증서, 주택 소유권 증서 및 부동산 기타 부착물 소유권 증서를 취득하는 절차에서 토지에 관한 법률이 정한 서류 외에 신청자는 다음 서류를 지급기관에 제출해야 한다.

가) 처음으로 용매 계약을 체결한 미래 주택 용매 계약서 원본

b) 임대매수자가 확인한 마지막 계약 양도 문서 원본.

절 5

양도 전체 또는 일부 부동산 프로젝트의 절차 및 방법

조 제12조. 지방자치단체 또는 시군의 결정에 의한 투자 프로젝트의 전체 또는 일부 양도 절차 및 방법

지방자치단체 또는 시군이 투자 결정(투자 의향 결정, 투자 결정, 투자 승인 문서 등)을 한 투자자가 다른 투자자에게 프로젝트 전체 또는 일부를 양도하여 계속 투자하도록 하는 절차 및 방법은 다음과 같다.

1. 투자자는 프로젝트 전체 또는 일부를 양도하기 위해 프로젝트가 위치한 지방자치단체 또는 지방자치단체가 위임한 기관에 양도 신청서류 1부를 제출한다.

가) 새로운 도시 프로젝트 또는 주택 개발 프로젝트의 경우 건설국

나) 그 외의 부동산 프로젝트의 경우 지방자치단체가 지정한 전문 관리 부서

2. 프로젝트 전체 또는 일부를 양도하기 위한 신청서류는 다음과 같이 구성된다.

가) 프로젝트 전체 또는 일부를 양도하려는 투자자의 양도 허가 신청서(본 시행령 부속서에 첨부된 표준양식 제8호와 제9호)

나) 양도 대상 프로젝트 또는 부분 프로젝트의 서류는 다음과 같이 구성된다.

- 투자 허가 또는 투자 승인 문서(공증된 사본)

- 프로젝트 승인 결정서 또는 1/500 세부 계획 승인 결정서 또는 총 면적 계획 승인 결정서(공증된 사본)

- 양도 대상 프로젝트 전체 또는 부분에 대한 토지 사용권 증서(공증된 사본)

다) 투자자가 양도 시점까지 프로젝트 진행 상황 보고서(본 시행령 부속서에 첨부된 표준양식 제10호와 제11호)

라) 양수 투자자의 서류는 다음과 같이 구성된다.

- 양수 투자자로서 프로젝트 전체 또는 일부를 양수하려는 신청서(본 시행령 부속서에 첨부된 표준양식 제12호와 제13호)

- 부동산 투자 사업을 영위할 수 있는 사업자 등록증 또는 투자 요구사항을 충족하는 자본금 규모를 갖춘 사업자 등록증(공증된 사본), 다만, 외국 투자자가 경제 조직을 설립하지 않은 경우에는 투자 관련 법률에 따르지 않음

- 투자 프로젝트를 수행하기 위한 자기 소유 자금 증명 문서(투자 및 토지 관련 법률에 따름). 투자 및 토지 관련 법률에 따른 증명 문서가 없는 경우 독립 감사 기관의 확인 문서 또는 최근 회계 연도의 감사 보고서를 제출해야 하며, 신설 기업의 경우 자금이 현금 또는 외화인 경우 해당 기업의 은행 계좌를 관리하는 은행에서 증명서를 받아야 하고, 자금이 재산인 경우 국내에서 운영 중인 평가 기관의 평가 결과 증명서를 받아야 함

3. 양도 신청서류를 모두 제출한 날로부터 30일 이내에 본 조 제1항에 따른 주관 기관은 계획재정국, 재정국, 환경자원국, 건설국, 세무국 및 전문 관리 부서, 심사 기관 등에 의견을 구하고 지방자치단체장의 승인을 받아 양도 허가 결정을 발행한다. 양도 허가 조건을 충족하지 못한 경우 지방자치단체 또는 지방자치단체가 위임한 기관은 양도 투자자에게 서면으로 이유를 통보해야 한다.

4. 양도 허가 결정을 받은 날로부터 30일 이내에 양도 당사자들은 양도 계약을 체결하고 프로젝트 전체 또는 일부를 이관해야 한다. 양수 투자자는 프로젝트 전체 또는 일부를 이관받은 즉시 프로젝트를 계속 추진해야 한다. 양도 투자자는 양수 투자자에게 프로젝트 전체 또는 일부의 모든 서류를 이관하고 이관 목록을 첨부한 이관 서면을 작성해야 한다.

주체가 이전을 하기 전에, 이전 주체는 모든 고객(있을 경우)에게 서면으로 통보하고 대중 매체를 통해 이전 프로젝트 또는 일부 프로젝트, 고객 및 관련 당사자의 권리에 대한 정보를 공고해야 하며, 이 공고는 최소한 03회 연속으로 지역에서 발행되는 신문 또는 지역 또는 중앙 방송국과 해당 기관의 웹사이트(있을 경우)에 게재되며, 이는 이전 프로젝트 또는 일부 프로젝트와 관련된 고객 또는 관련 당사자의 권리에 대한 의견이 있는 경우 이전 주체는 법에 따라 이전 계약을 체결하기 전에 이를 해결할 책임이 있다는 것을 포함한다.

5. 프로젝트 또는 일부 프로젝트의 토지 사용권 이전은 토지법에 따른 규정에 따라 이루어진다.

제13조. 정부 총리가 투자 결정을 한 전체 또는 일부 프로젝트의 이전 절차 및 절차는 정부 총리가 결정한다.

정부 총리가 투자 결정을 한 전체 또는 일부 프로젝트를 다른 투자자가 계속 투자 및 경영하기 위해 이전하는 절차는 다음과 같이 이루어진다.

1. 이전 주체는 이전 법률 제12조 제2항에 따라 전체 또는 일부 프로젝트의 이전을 위한 제안서 01부를 해당 프로젝트가 위치한 지방 인민위원회에 제출한다.

2. 유효한 서류를 모두 받은 날로부터 45일 이내에 지방 인민위원회는 건설부, 계획투자부, 재정부, 자연자원환경부, 전문 관리 부처 및 검토 기관에 대한 의견을 요청하여 정부 총리에게 보고하여 결정하도록 한다.

3. 정부 총리가 투자 결정을 한 전체 또는 일부 부동산 프로젝트의 이전과 관련된 다른 내용은 이전 법률 제12조에 따른 절차 및 절차에 따라 이루어진다.

제14조. 이전 제안서의 검토 및 의견 제공

1. 부동산 프로젝트의 전체 또는 일부 이전에 대한 제안서 검토 및 의견 제공 내용은 다음과 같다.

a) 이전 법률 제12조 제2항에 따라 프로젝트 또는 일부 프로젝트 이전을 위한 주체의 제안서에 대한 내용;

b) 이전 법률 제49조 제1항에 따라 이전 프로젝트 또는 일부 프로젝트의 조건에 대한 내용;

c) 이전 법률 제49조 제2항에 따라 이전 주체의 조건에 대한 내용;

d) 이전 법률 제49조 제3항 및 토지법에 따라 이전을 수락하는 주체의 조건에 대한 내용.

2. 이전 법률 제12조 제1항에 따라 검토 기관 및 이전 법률 제12조 제3항 및 제13조 제2항에 따라 이전 부동산 프로젝트에 대한 제안서에 대한 의견을 제공해야 하는 기관은 본 조항에서 규정된 내용에 대한 의견을 제공해야 하며, 프로젝트 또는 일부 프로젝트가 이전 조건을 충족했는지 명확히 해야 한다. 충족되지 않은 경우, 이는 이전 주체가 명확히 알 수 있도록 이유를 명시해야 한다.

장 III

시행규정

조 15. 효력 발생

1. 본 시행령은 2015년 11월 1일부터 효력을 발생한다.

2. 본 시행령은 2007년 10월 15일에 정부가 발행한 153/2007/NĐ-CP 호 시행령이 대체된다. 이 시행령은 2006년 부동산 경영법을 세부적으로 규정하고 지침을 제공한다.

조 16. 이행 전환

1. 2015년 7월 1일 이전까지 부동산 경영 조건을 충족하지 못한 부동산 경영 기업은 계속 운영할 수 있으나, 2015년 7월 1일 이후 계속 부동산 경영을 하려면 이 시행령에 따른 법정 자본 조건을 충족해야 한다.

2. 2015년 7월 1일 이전에 정부 기관의 허가를 받아 토지를 배분받거나 임대받았으며, 프로젝트 이전 허가서와 이전 계약, 판매 계약, 임대 계약, 임대 구매 계약을 체결한 부동산 투자 프로젝트는 부동산 경영법 제66/2014/QH13 호에 따른 절차를 다시 거치지 않아도 된다.

3. 본 시행령이 효력을 발생하기 전에 체결된 부동산 매매, 이전, 임대, 임대 구매 계약, 프로젝트 이전, 계약 이전 문서는 본 시행령의 표준 계약 및 절차에 따르지 않고 계속 실행될 수 있다.

조 17. 시행 책임

각 장관, 정부 직속 기관의 장, 정부 소속 기관의 장, 지방 인민위원회 의장, 중앙 직할 시 인민위원회 의장 및 부동산 경영 기업, 관련 조직 및 개인은 본 시행령을 집행하는 데 책임을 진다./.