Quyết định 4535/QĐ-UBND năm 2014 duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu phức hợp Tân cảng, Phường 22, Quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

 

QUYẾT ĐỊNH

VỀ DUYỆT ĐỒ ÁN ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH CHI TIẾT TỶ LỆ 1/500 KHU PHỨC HỢP TÂN CẢNG SÀI GÒN, PHƯỜNG 22, QUẬN BÌNH THẠNH

ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm 2003;

Căn cứ Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005;

Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị ngày 17 tháng 6 năm 2009;

Căn cứ Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng;

Căn cứ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở;

Căn cứ Quyết định số 24/2010/QĐ-TTg ngày 06 tháng 01 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025;

Căn cứ Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11 tháng 8 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị;

Căn cứ Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng về Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây dựng về ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”;

Căn cứ Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 19 tháng 5 năm 2011 của Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Quy định về điều chỉnh quy hoạch đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh;

Căn cứ Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 12 tháng 7 năm 2011 của Ủy ban nhân dân Thành phố về lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh;

Căn cứ Quyết định số 62/2012/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 2012 của Ủy ban nhân dân Thành phố về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 12 tháng 7 năm 2011 về lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh;

Căn cứ Quyết định số 19/2014/QĐ-UBND ngày 12 tháng 5 năm 2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Quy định về cắm mốc giới và quản lý mốc giới theo quy hoạch đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh;

Căn cứ Quyết định số 6014/QĐ-UBND ngày 26 tháng 11 năm 2012 của Ủy ban nhân dân Thành phố về phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Quận Bình Thạnh đến năm 2020;

Căn cứ Quyết định số 6708/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2012 của Ủy ban nhân dân Thành phố về duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch phân khu) Khu Trung tâm hiện hữu Thành phố Hồ Chí Minh (930ha);

Căn cứ Quyết định số 3457/QĐ-UBND ngày 28 tháng 6 năm 2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố về duyệt Quy chế quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan đô thị Khu trung tâm hiện hữu thành phố (930ha);

Căn cứ Quyết định số 7332/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố về duyệt điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu trung tâm hiện hữu Thành phố Hồ Chí Minh (930 ha) tại tiểu khu Tân Cảng (77,85 ha), Phường 22, quận Bình Thạnh;

Căn cứ Quyết định số 597/QĐ-UBND ngày 12 tháng 02 năm 2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố về phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu phức hợp Tân Cảng Sài Gòn, Phường 22, quận Bình Thạnh;

Căn cứ Công văn số 2010/UBND-ĐTMT ngày 12 tháng 5 năm 2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố về bổ sung và điều chỉnh chức năng quy hoạch Khu phức hợp Tân Cảng Sài Gòn, Phường 22, quận Bình Thạnh;

Căn cứ Quyết định số 2788/QĐ-UBND ngày 09 tháng 6 năm 2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố về phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu phức hợp Tân Cảng Sài Gòn, Phường 22, quận Bình Thạnh;

Căn cứ Công văn số 4104/UBND-ĐTMT ngày 20 tháng 8 năm 2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố về điều chỉnh đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu phức hợp Tân Cảng Sài Gòn, Phường 22, quận Bình Thạnh;

Xét đề nghị của Sở Quy hoạch - Kiến trúc tại Tờ trình số 2946/TTr-SQHKT ngày 05 tháng 9 năm 2014 về trình phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu phức hợp Tân Cảng Sài Gòn, Phường 22, quận Bình Thạnh,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu phức hợp Tân cảng, Phường 22, Quận Bình Thạnh với các nội dung chính như sau:

1. Vị trí, Quy mô, giới hạn phạm vi và tính chất khu vực quy hoạch:

- Vị trí: số 772 đường Điện Biên Phủ, Phường 22, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Diện tích: 439.109 m² (theo Bản đồ hiện trạng cao độ tỷ lệ 1/500, do Trung tâm Đo đạc bản đồ lập ngày 18 tháng 8 năm 2014 theo Hợp đồng số 119604/ĐĐBĐ), trong đó:

+ Diện tích 433.325,4m² thuộc ranh đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu phức hợp Tân Cảng Sài Gòn, Phường 22, Quận Bình Thạnh đã được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 2788/QĐ-UBND ngày 09 tháng 6 năm 2014;

+ Diện tích 5784,6m² tăng thêm là diện tích mặt nước của âu tàu hiện hữu (theo Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500 do Trung tâm Đo đạc bản đồ lập ngày 18 tháng 8 năm 2014 theo hợp đồng số 119604/ĐĐBĐ).

- Giới hạn khu vực quy hoạch như sau:

+ Phía Đông và Đông Bắc: giáp sông Sài Gòn;

+ Phía Tây: giáp đường Nguyễn Hữu Cảnh, khu dân cư hiện hữu và một số dự án đầu tư xây dựng;

+ Phía Nam: giáp khu dân cư Saigon Pearl và khu dân cư hiện hữu;

+ Phía Bắc: giáp chân cầu Sài Gòn và cầu vượt Nguyễn Hữu Cảnh.

2. Tính chất của khu vực quy hoạch: là khu đô thị đa chức năng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại. Các khu chức năng chính bao gồm: công trình công cộng, công viên cây xanh, khu nhà ở, khu thương mại - dịch vụ, văn phòng làm việc, văn phòng dịch vụ (office tel) và hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật đô thị.

3. Cơ quan tổ chức lập đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (chủ đầu tư dự án): Tổng Công ty Tân cảng Sài Gòn.

4. Đơn vị tư vấn lập đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500: Công ty cổ phần Tư vấn Thiết kế và Đầu tư DTH

5. Danh mục hồ sơ, bản vẽ đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500:

- Thuyết minh;

- Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất, tỷ lệ 1/2000;

- Bản đồ hiện trạng kiến trúc cảnh quan và đánh giá đất xây dựng, tỷ lệ 1/500;

- Bản đồ hiện trạng đánh giá hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tỷ lệ 1/500;

- Bản đồ hiện trạng môi trường, tỷ lệ 1/500;

- Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất và chi tiết chia lô, tỷ lệ 1/500;

- Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, tỷ lệ 1/500;

- Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan mặt đứng các tuyến phố chính;

- Sơ đồ tổ chức không gian ngầm;

- Bản đồ quy hoạch giao thông, tỷ lệ 1/500;

- Bản đồ quy hoạch chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, tỷ lệ 1/500;

- Các bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác và môi trường, tỷ lệ 1/500, bao gồm:

+ Bản đồ quy hoạch cao độ nền và thoát nước mưa;

+ Bản đồ quy hoạch cấp điện và chiếu sáng đô thị;

+ Bản đồ quy hoạch cấp nước;

+ Bản đồ quy hoạch thoát nước thải và xử lý chất thải rắn;

+ Bản đồ quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc;

- Bản đồ tổng hợp đường dây, đường ống kỹ thuật, tỷ lệ 1/500;

- Bản đồ đánh giá môi trường chiến lược, tỷ lệ 1/500;

- Đĩa CD lưu trữ toàn bộ hồ sơ đồ án Điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 bao gồm thuyết minh, bản vẽ và dự thảo tờ trình.

6. Quy mô dân số, các chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị trong khu vực quy hoạch:

6.1. Quy mô dân số: tối đa 16.000 người.

6.2. Các chỉ tiêu về sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị trong khu vực quy hoạch:

7. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:

Tổng diện tích khu đất quy hoạch 439.109 m², được tổ chức thành 01 đơn vị ở và các khu chức năng ngoài đơn vị ở như công viên tập trung cấp đô thị, cây xanh hành lang bảo vệ bờ sông, công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, trong đó:

a. Đất đơn vị ở: 261.299 m², chiếm 59,5% diện tích khu vực quy hoạch, bao gồm:

* Đất nhóm nhà ở (không bao gồm đất nhóm nhà ở trong khu hỗn hợp): 76.143m², chiếm 29,1% đất đơn vị ở, trong đó:

- Nhóm nhà chung cư: 34.141 m²;

- Nhóm nhà ở thấp tầng (Biệt thự, Song lập): 42.002 m²;

* Đất sử dụng hỗn hợp (thương mại - dịch vụ - giải trí - văn phòng và văn phòng dịch vụ): 81.460m², chiếm 31,2% đất đơn vị ở. Trong đó:

- Nhóm nhà chung cư: 54.379 m²;

- Thương mại- dịch vụ, văn phòng dịch vụ (office tel) và văn phòng làm việc: 27.063m².

* Đất công trình dịch vụ đô thị (công trình công cộng): 31.302 m², chiếm khoảng 12% đất đơn vị ở. Trong đó:

- Đất giáo dục: 22.760 m²;

- Đất y tế: 8.542 m².

* Đất giao thông đơn vị ở (bao gồm giao thông tĩnh): 72.393 m², chiếm khoảng 27,7% đất đơn vị ở.

b. Đất ngoài đơn vị ở: tổng diện tích 177.810 m², chiếm 40,5% diện tích lập quy hoạch, bao gồm:

- Đất công viên cây xanh tập trung cấp đô thị: 43.238 m²;

- Đất cây xanh hành lang bảo vệ bờ sông: 97.290 m²;

- Đất giao thông đối ngoại: 33.053 m²;

- Đất công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị: 4.229 m².

8. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất

8.1. Bảng cân bằng đất đai:

8.2. Cơ cấu sử dụng đất các khu đất sử dụng hỗn hợp:

9. Các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị cho các hạng mục công trình trong khu quy hoạch:

9.1. Các nhóm nhà ở:

a. Nhóm nhà ở chung cư cao tầng: diện tích 34.141 m², trong đó:

- Khu nhà chung cư B5.1: gồm 6 khối nhà B5.1-1, B5.1-2, B5.1-3, B5.1-4, B5.1-5, B5.1-6, bố cục độc lập, tầng cao nhất đến 50 tầng, trong đó khối đế 2 tầng sử dụng cho các mục đích công cộng như: sinh hoạt cộng đồng, giữ trẻ, thương mại dịch vụ quy mô nhỏ phục vụ dân cư tại chỗ. Khối tháp cao nhất đến 48 tầng dành cho chức năng căn hộ ở. Các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của Khu nhà chung cư B5.1 như sau:

+ Diện tích khu đất: 34.141m²;

+ Dân số: 5.952 người;

+ Chỉ tiêu sử dụng đất nhóm nhà ở: 5,61m²/người.

+ Tầng cao tối đa: 50 tầng, trong đó: khối đế 2 tầng, khối tháp từ 36-48 tầng (bao gồm các tầng theo QCVN 03:2012/BXD, không kể tầng hầm);

+ Chiều cao tối đa: 190m;

+ Mật độ xây dựng tối đa tính trên diện tích khu đất xây dựng 34.141m²:29%;

+ Hệ số sử dụng đất tính trên diện tích khu đất xây dựng 34.141m²: 12,74 lần, trong đó chức năng ở 12,45 lần; chức năng công cộng phục vụ dân cư tại chỗ 0,29 lần.

+ Khoảng lùi xây dựng công trình:

. So với ranh lộ giới đường D1: ≥9m.

. So với ranh lộ giới đường D3: ≥6m.

. So với ranh lộ giới đường D4: ≥ 6m

. So với ranh lộ giới đường D5: ≥ 6m

. So với ranh đất tiếp giáp lô B5.2: ≥ 6m.

+ Khoảng cách giữa các khối tháp cao tầng: ≥ 25m.

b. Nhóm nhà ở thấp tầng (biệt thự, song lập):

- Diện tích 42.002m².

- Dân số: 476 người.

- Chỉ tiêu sử dụng đất nhóm nhà ở thấp tầng: 87,81m²/người.

- Mật độ xây dựng: tối đa 55%

- Số lượng biệt thự: 119 căn.

- Tầng cao: 3 tầng,

- Khoảng lùi xây dựng công trình:

+ So với ranh lộ giới phía trước tối thiểu 3m

+ So với ranh lộ giới phía sau: tối thiểu 2m.

- Kích thước lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu 10m x 16m.

Nhóm nhà biệt thự, song lập được bố cục thành 07 cụm nhà có ký hiệu từ B6.1 ÷ B6.7 với các chỉ tiêu sử dụng đất từng lô theo bảng thống kê sau:

Bảng thống kê lô đất xây dựng biệt thự, song lập

* Các chỉ tiêu kiến trúc, quy hoạch nhóm nhà ở thấp tầng:

- Chiều cao xây dựng:

+ Chiều cao tại diềm mái: 13m;

+ Chiều cao tối đa: 16m (mái che cầu thang hoặc đỉnh mái dốc tối đa 45⁰);

- Hệ số sử dụng đất toàn khu: 1,33 lần;

- Dân số: 476 người;

- Chỉ tiêu sử dụng đất nhóm nhà ở thấp tầng: 87,81 m²/người.

9.2. Khu sử dụng hỗn hợp:

Là các cụm công trình đa chức năng như: căn hộ chung cư kết hợp với thương mại-dịch vụ, văn phòng dịch vụ (office tel) - văn phòng làm việc - vui chơi giải trí, diện tích 81.460 m², chiếm tỷ lệ 31,2% diện tích đơn vị ở, trong đó:

* Khu B1: Chức năng căn hộ chung cư kết hợp với thương mại-dịch vụ và văn phòng dịch vụ (office tel). Là cụm công trình bao gồm 03 khối nhà B1-1, B1-2 và B1-3, bố cục độc lập, tầng cao tối đa 50 tầng, trong đó khối đế 02 tầng bố trí các chức năng thương mại - dịch vụ và văn phòng dịch vụ (office tel); khối tháp cao nhất 48 tầng dành cho chức năng căn hộ ở và văn phòng dịch vụ (office tel). Các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của khu B1 như sau:

- Diện tích khu đất: 12.072 m²;

- Dân số: 2.079 người;

- Chỉ tiêu sử dụng đất nhóm nhà ở (đã quy đổi): 4,26 m²/người.

- Tầng cao tối đa: 50 tầng, trong đó: khối đế 2 tầng, khối tháp từ 43 ÷ 48 tầng (bao gồm các tầng theo QCVN 03:2012/BXD, không kể tầng hầm);

- Chiều cao tối đa: 190 m;

- Mật độ xây dựng tối đa: 36% (tính trên diện tích khu đất xây dựng 12.072m²);

- Hệ số sử dụng đất: 16,94 (tính trên diện tích khu đất xây dựng 12.072 m²), trong đó chức năng ở 12,44; chức năng thương mại-dịch vụ và văn phòng dịch vụ 4,50.

- Khoảng lùi xây dựng công trình:

+ So với ranh lộ giới đường D2: ≥ 6m;

+ So với ranh lộ giới đường D4: ≥ 9m;

+ So với ranh lộ giới đường D8: ≥ 6m;

+ Khoảng cách giữa các khối tháp cao tầng: ≥25m.

* Khu B2: Chức năng căn hộ chung cư kết hợp với thương mại-dịch vụ và văn phòng dịch vụ (office tel). Là cụm 3 công trình độc lập, tầng cao nhất 50 tầng, ký hiệu B2.1, B2.2, B2.3. Khối đế 2 tầng bố trí các chức năng thương mại-dịch vụ và văn phòng dịch vụ (office tel); khối tháp cao nhất 48 tầng, dành cho chức năng căn hộ ở và văn phòng dịch vụ (office tel). Các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của khu B2 như sau:

- Diện tích khu đất: 16.915 m²;

- Dân số: 2.564 người;

- Chỉ tiêu sử dụng đất nhóm nhà ở (đã quy đổi): 6,06m²/người;

- Tầng cao tối đa: 50 tầng, trong đó: khối đế 2 tầng, khối tháp từ 45 ÷ 48 tầng (bao gồm các tầng theo QCVN 03:2012/BXD, không kể tầng hầm);

- Chiều cao tối đa: 190m, trong đó khối đế cao tối đa 12m;

- Mật độ xây dựng tối đa: 25% (tính trên diện tích khu đất xây dựng 16.915 m²);

- Hệ số sử dụng đất: 12,43 lần (tính trên diện tích khu đất xây dựng 16.915 m²), trong đó chức năng ở 11,41 lần; chức năng thương mại - dịch vụ và văn phòng dịch vụ (office tel) 1,01 lần

- Khoảng lùi xây dựng công trình:

+ So với ranh lộ giới đường D4: ≥ 9m;

+ So với ranh lộ giới đường D8: ≥ 6m;

+ So với ranh lộ giới đường D3: ≥ 9m;

+ So với ranh giới lô phía Tây - Bắc sử dụng cho mục đích đi bộ: ≥ 9m;

+ Khoảng cách giữa các khối tháp cao tầng: ≥ 25m;

* Khu B3: Chức năng căn hộ chung cư kết hợp với thương mại-dịch vụ và văn phòng dịch vụ (office tel). Là cụm công trình cao 50 tầng trong đó khối đế 02 tầng bố trí các chức năng thương mại - dịch vụ và văn phòng dịch vụ (office tel); khối tháp 48 tầng dành cho chức năng căn hộ ở và văn phòng dịch vụ (office tel). Các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị như sau:

- Diện tích khu đất: 5.402 m²;

- Dân số: 817 người;

- Chỉ tiêu sử dụng đất nhóm nhà ở (đã quy đổi): 4,37 m²/người.

- Tầng cao tối đa: 50 tầng, trong đó: khối đế 2 tầng, khối tháp 48 tầng (bao gồm các tầng theo QCVN 03:2012/BXD, không kể tầng hầm);

- Chiều cao tối đa: 190m, trong đó khối đế cao tối đa 12m;

- Mật độ xây dựng tối đa: 39% (tính trên diện tích khu đất xây dựng 5.402m²);

- Hệ số sử dụng đất: 19,34 (tính trên diện tích khu đất xây dựng 5.402 m²), trong đó chức năng ở 12,76; chức năng thương mại-dịch vụ và văn phòng dịch vụ (office tel) 6,57.

- Khoảng lùi xây dựng công trình:

+ So với ranh lộ giới đường D2: ≥6m;

+ So với ranh lộ giới đường D4: ≥9m;

+ So với ranh lộ giới đường D8: ≥6m;

* Khu B5.2: Chức năng căn hộ chung cư kết hợp với thương mại-dịch vụ và văn phòng dịch vụ (office tel). Là cụm công trình cao tối đa 47 tầng trong đó khối đế 02 tầng bố trí các chức năng thương mại-dịch vụ và văn phòng dịch vụ (office tel); khối tháp 45 tầng dành cho chức năng căn hộ ở và văn phòng dịch vụ (office tel). Các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị như sau:

- Diện tích khu đất: 5.350 m²;

- Dân số: 693 người;

- Chỉ tiêu sử dụng đất nhóm nhà ở (đã quy đổi): 4,60 m²/người.

- Tầng cao tối đa: 47 tầng, trong đó: khối đế 2 tầng, khối tháp 45 tầng (bao gồm các tầng theo QCVN 03:2012/BXD, không kể tầng hầm);

- Chiều cao tối đa: 178m, trong đó khối đế cao tối đa 12m;

- Mật độ xây dựng tối đa: 39% (tính trên diện tích khu đất xây dựng 5.350 m²);

- Hệ số sử dụng đất: 18,36 (tính trên diện tích khu đất xây dựng 5.350 m²), trong đó chức năng ở 10,94; chức năng thương mại - dịch vụ và văn phòng dịch vụ (office tel) 7,42.

- Khoảng lùi xây dựng công trình:

+ So với ranh lộ giới đường D4: ≥6m.

+ So với ranh lộ giới đường D5: ≥6m.

+ So với ranh đất phía Bắc: ≥ 6m.

* Khu B5.3: Chức năng căn hộ chung cư kết hợp với thương mại - dịch vụ và văn phòng dịch vụ (office tel). Là cụm công trình cao tối đa 47 tầng trong đó khối đế 02 tầng bố trí các chức năng thương mại-dịch vụ và văn phòng dịch vụ (office tel); khối tháp tối đa 45 tầng dành cho chức năng căn hộ ở và văn phòng dịch vụ (office tel). Các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị như sau:

- Diện tích khu đất: 8.564 m²;

- Dân số: 1559 người;

- Chỉ tiêu sử dụng đất nhóm nhà ở (đã quy đổi): 5,29 m²/người.

- Tầng cao tối đa: 47 tầng, trong đó: khối đế 2 tầng, khối tháp 36 ÷ 45 tầng (bao gồm các tầng theo QCVN 03:2012/BXD, không kể tầng hầm);

- Chiều cao tối đa: 178m;

- Mật độ xây dựng tối đa: 33% (tính trên diện tích khu đất xây dựng 8.564m²);

- Hệ số sử dụng đất: 14,19 (tính trên diện tích khu đất xây dựng 8.564m²), trong đó chức năng ở 13,68; chức năng thương mại - dịch vụ và văn phòng dịch vụ (office tel) 0,51.

- Khoảng lùi xây dựng công trình:

+ So với ranh lộ giới đường D1: ≥9m;

+ So với ranh lộ giới đường D4: ≥6m;

+ So với ranh lộ giới đường D5: ≥6m;

+ So với ranh lộ giới đường D7: ≥6m.

* Khu B7: Chức năng căn hộ chung cư kết hợp với thương mại-dịch vụ và văn phòng dịch vụ (office tel). Là cụm công trình cao 47 tầng trong đó khối đế 02 tầng bố trí các chức năng thương mại-dịch vụ và văn phòng dịch vụ (office tel); khối tháp 45 tầng dành cho chức năng căn hộ ở và văn phòng dịch vụ (office tel). Các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị như sau:

- Diện tích khu đất: 3.217 m²;

- Dân số: 716 người;

- Chỉ tiêu sử dụng đất nhóm nhà ở (đã quy đổi): 4,02 m²/người.

- Tầng cao tối đa: 47 tầng, trong đó: khối đế 2 tầng, khối tháp 45 tầng (bao gồm các tầng theo QCVN 03:2012/BXD, không kể tầng hầm);

- Chiều cao tối đa: 178m, trong đó khối đế cao tối đa;

- Mật độ xây dựng tối đa: 42% (tính trên diện tích khu đất xây dựng 3.217 m²);

- Hệ số sử dụng đất: 19,87 lần (tính trên diện tích khu đất xây dựng 3.217 m²), trong đó chức năng ở 17,76; chức năng thương mại - dịch vụ và văn phòng dịch vụ (office tel) 2,11.

- Khoảng lùi xây dựng công trình:

+ So với ranh lộ giới đường D3: ≥6m;

+ So với ranh lộ giới đường D6: ≥6m;

+ So với ranh giới lô phía Đông sử dụng cho mục đích đi bộ: ≥ 6m.

* Khu C: Chức năng văn phòng làm việc kết hợp với văn phòng dịch vụ (office tel), căn hộ chung cư và thương mại - dịch vụ quy mô nhỏ. Là cụm công trình gồm 4 khối nhà cao tầng, trong đó 02 khối nhà cao 38 tầng ký hiệu C-1 và C-2, chức năng văn phòng làm việc, có chung khối đế cao 2 tầng dành cho chức năng thương mại-dịch vụ; 02 khối nhà cao 47 tầng ký hiệu C-3 và C-4 dành cho chức năng căn hộ ở và văn phòng dịch vụ (office tel). Các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị như sau:

- Diện tích khu đất: 14.909 m²;

- Dân số: 780 người;

- Chỉ tiêu sử dụng đất nhóm nhà ở (đã quy đổi): 4,28 m²/người.

- Tầng cao tối đa: 47 tầng, trong đó: khối đế 2 tầng, khối tháp 36 - 45 tầng (bao gồm các tầng theo QCVN 03:2012/BXD, không kể tầng hầm);

- Chiều cao tối đa: 178m, trong đó khối đế cao tối đa 12m;

- Mật độ xây dựng tối đa (tính trên diện tích khu đất xây dựng 14.909 m²):

+ Khối đế: 60%;

+ Khối tháp: 20%.

- Hệ số sử dụng đất: 8,17 lần (tính trên diện tích khu đất xây dựng 14.909m²), trong đó chức năng ở 1,83; chức năng thương mại - dịch vụ , văn phòng và văn phòng dịch vụ (office tel): 6,34.

- Khoảng lùi xây dựng công trình:

+ So với ranh lộ giới đường D1: ≥6m;

+ So với ranh lộ giới đường D2: ≥ 6m;

+ So với ranh lộ giới đường D9: ≥ 6m;

+ Khoảng cách giữa 2 khối tháp cao tầng: ≥25m.

* Khu hỗn hợp cao ốc điểm nhấn (Landmark) D: Chức năng thương mại- dịch vụ, văn phòng dịch vụ (office tel) và căn hộ ở. Là công trình điểm nhấn cao tầng của khu quy hoạch, bố cục kiến trúc có khối đế cao 5 tầng sử dụng cho chức năng thương mại - dịch vụ và khối tháp cao 76 tầng bố trí chức năng văn phòng dịch vụ (office tel) kết hợp với căn hộ ở. Các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị như sau:

- Diện tích khu đất: 15.031 m²;

- Dân số: 364 người;

- Chỉ tiêu sử dụng đất nhóm nhà ở (đã quy đổi): 11,5 m²/người;

- Tầng cao tối đa: 81 tầng, trong đó: khối đế 5 tầng, khối tháp 76 tầng (bao gồm các tầng theo QCVN 03:2012/BXD, không kể tầng hầm);

- Chiều cao tối đa: 350m, trong đó khối đế cao tối đa 25m;

- Mật độ xây dựng tối đa (tính trên diện tích khu đất xây dựng 15.031 m²):

+ Khối đế: 25%;

+ Khối tháp: 14%.

- Hệ số sử dụng đất: 9,39 lần (tính trên diện tích khu đất xây dựng 15.031 m²), trong đó chức năng ở 2,63; chức năng thương mại - dịch vụ và văn phòng dịch vụ (office tel) 6,76;

- Khoảng lùi xây dựng công trình:

+ So với ranh lộ giới đường D1: ≥ 9m;

+ So với ranh lộ giới đường D2: ≥ 9m;

+ So với ranh giới lô đất tiếp giáp đường đi bộ phía Tây Bắc: ≥ 6m;

+ So với ranh giới lô đất tiếp giáp đường đi bộ phía Tây Nam: ≥ 9m.

9.3 Khu công trình dịch vụ đô thị đơn vị ở (công trình công cộng):

a. Trường mầm non CC1:

- Diện tích khu đất: 4.061 m².

- Quy mô học sinh: 676 trẻ (tính theo chỉ tiêu đất giáo dục trên địa bàn Quận Bình Thạnh là 6m²/học sinh theo Quyết định số 02/2003/QĐ-UBND ngày 03 tháng 01 năm 2003 của Ủy ban nhân dân Thành phố về phê duyệt quy hoạch phát triển mạng lưới trường học ngành giáo dục đào tạo trên địa bàn Thành phố).

- Tầng cao xây dựng công trình: 4 tầng (không kể tầng hầm và mái che cầu thang), trong đó tầng 4 không bố trí các phòng nhóm trẻ, phòng học.

- Chiều cao công trình: tối đa 18m.

- Mật độ xây dựng tối đa (tính trên diện tích khu đất 4.061 m²): ≤ 40%.

- Diện tích cây xanh - sân chơi: ≥ 20% diện tích khu đất trường mầm non.

- Hệ số sử dụng đất: 1,6 (tính trên diện tích khu đất 4.061 m²).

- Khoảng lùi xây dựng công trình:

+ So với ranh lộ giới đường D2: ≥ 6m;

+ So với ranh lộ giới đường D8: ≥ 6m;

+ So với ranh đất phía Tây và phía Nam: ≥ 3m.

b. Trường Tiểu học CC2 (cấp I):

- Diện tích khu đất: 10.128 m².

- Quy mô học sinh: 1.688 học sinh, phục vụ cho học sinh thuộc ranh đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu phức hợp Tân Cảng Sài Gòn và các khu vực lân cận thuộc tiểu khu Tân Cảng 77,85ha theo ranh đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu Trung tâm hiện hữu Thành phố Hồ Chí Minh 930ha (chỉ tiêu đất giáo dục trên địa bàn quận Bình Thạnh là 6m²/học sinh theo Quyết định số 02/2003/QĐ-UBND ngày 03 tháng 01 năm 2003 của Ủy ban nhân dân Thành phố về phê duyệt quy hoạch phát triển mạng lưới trường học ngành giáo dục đào tạo trên địa bàn Thành phố).

- Tầng cao xây dựng công trình: 4 tầng (không kể tầng hầm và mái che cầu thang), trong đó tầng 4 không bố trí các phòng học;

- Chiều cao công trình: tối đa 18m;

- Mật độ xây dựng tối đa: ≤ 40% (tính trên diện tích khu đất 10.128 m²);

- Diện tích cây xanh - sân chơi ≥ 20% diện tích khu đất trường học;

- Hệ số sử dụng đất: 1,6 lần;

- Khoảng lùi xây dựng công trình:

+ So với ranh lộ giới đường D4, D5, D6: ≥ 6m;

+ So với ranh đất phía Bắc: ≥ 6m.

c. Trường Trung học cơ sở CC3 (cấp II):

- Diện tích khu đất: 8.571 m².

- Quy mô học sinh: 1.428 học sinh, phục vụ cho học sinh thuộc ranh đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu phức hợp Tân Cảng Sài Gòn và các khu vực lân cận thuộc tiểu khu Tân Cảng 77,85ha, thuộc ranh đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu Trung tâm hiện hữu Thành phố Hồ Chí Minh 930ha (tính theo chỉ tiêu đất giáo dục trên địa bàn Quận Bình Thạnh là 6m²/học sinh theo Quyết định số 02/2003/QĐ-UBND ngày 03 tháng 01 năm 2003 của Ủy ban nhân dân Thành phố về phê duyệt quy hoạch phát triển mạng lưới trường học ngành giáo dục đào tạo trên địa bàn Thành phố).

- Tầng cao xây dựng công trình: 4 tầng (bao gồm các tầng theo QCVN 03:2012/BXD, không kể tầng hầm). Chiều cao công trình: tối đa 18m.

- Mật độ xây dựng tối đa (tính trên diện tích khu đất 8.571 m²): ≤ 40%.

- Diện tích cây xanh-sân chơi ≥ 20% diện tích khu đất trường học.

- Hệ số sử dụng đất: 1,6 lần.

- Khoảng lùi xây dựng công trình:

+ So với ranh lộ giới đường D3, D4: ≥6m;

+ So với ranh đất phía Tây và phía Nam: ≥ 6m.

d. Bệnh viện đa khoa CC4:

- Diện tích khu đất: 8.542 m²;

- Tầng cao xây dựng công trình: 7 tầng (không kể tầng hầm và mái che cầu thang);

- Chiều cao công trình 30m;

- Mật độ xây dựng tối đa (tính trên diện tích khu đất 8.542 m²): ≤ 40%.

- Diện tích cây xanh ≥ 20% diện tích khu đất;

- Hệ số sử dụng đất: 1,7 lần.

- Khoảng lùi xây dựng công trình:

+ So với ranh lộ giới đường D8 & ranh đất phía Tây: ≥ 10m;

+ So với ranh lộ giới đường D3: ≥ 10m;

+ So với ranh lộ giới đường D4: ≥ 10m.

9.4. Diện tích tầng hầm:

Tổng diện tích tầng hầm: 450.000m² sàn xây dựng, trong đó có 45.000 m² sàn được sử dụng cho chức năng thương mại-dịch vụ phục vụ cho dân cư dự án (theo Công văn số 2010/UBND-ĐTMT ngày 12 tháng 5 năm 2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố về bổ sung và điều chỉnh chức năng quy hoạch Khu phức hợp Tân Cảng Sài Gòn, Phường 22, quận Bình Thạnh).

Phương án thiết kế cụ thể phần diện tích tầng hầm nêu trên sẽ do Cơ quan có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở xem xét cụ thể đảm bảo các yêu cầu về số chỗ đậu xe, phòng cháy chữa cháy, thoát nạn và các yêu cầu kỹ thuật có liên quan, phù hợp với Quy chuẩn, Tiêu chuẩn xây dựng hiện hành.

10. Tổ chức không gian kiến trúc và thiết kế đô thị:

10.1 Nguyên tắc chung:

Phương án tổ chức không gian kiến trúc toàn khu vực quy hoạch phù hợp với định hướng tổ chức không gian kiến trúc và kết nối hạ tầng kỹ thuật của đồ án Quy hoạch phân khu 1/2000, Quy chế quản lý không gian kiến trúc cảnh quang đô thị Khu trung tâm hiện hữu của thành phố (930ha) đã được phê duyệt và các quy định về phát triển khu vực của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.

Tổ chức không gian chung được đảm bảo thống nhất với phương án sử dụng đất, trong đó theo nguyên tắc khu vực cao tầng ở phía Tây, khu vực thấp tầng ở phía Đông đường đối ngoại D1 (thấp dần về phía sông Sài Gòn, công trình điểm nhấn bố trí gần phía đầu cầu Sài Gòn).

Phát huy các lợi thế về cảnh quan sông Sài Gòn, bố trí hệ thống cây xanh cách ly sông kết hợp với khu công viên đô thị tạo thành vùng không gian mở thân thiện với người dân. Sử dụng cầu cảng hiện hữu phủ xanh làm công viên cây xanh nghỉ ngơi giải trí.

Tổ chức các tuyến phố có vỉa hè rộng, có khoảng lùi công trình lớn và các lối đi bộ xuyên qua ô phố để khuyến khích sử dụng giao thông đi bộ và giao thông công cộng đô thị.

10.2. Các yêu cầu thiết kế đối với từng khu chức năng:

- Khu công viên tập trung: Cho phép xây dựng công trình kiến trúc nhỏ trong công viên, đảm bảo mật độ tối đa không quá 5%, hình dáng kiến trúc hài hòa với hệ thống cây xanh đường dạo.

- Công trình cao tầng điểm nhấn: có vị trí đặc biệt quan trọng trong không gian cảnh quan khu trung tâm thành phố, khi triển khai xây dựng phải tổ chức thi tuyển kiến trúc công trình nhằm chọn được phương án có tính thẩm mỹ cao, thân thiện với môi trường.

- Khu công trình chung cư, công trình phức hợp: Khuyến khích áp dụng kiến trúc xanh và các công nghệ mới tiết kiệm năng lượng, công nghệ quản lý vận hành tòa nhà thông minh để tận dụng tốt nhất ánh sáng thông gió tự nhiên, giảm khí nhà kính.

- Công trình công cộng: phải có mẫu dạng công trình hài hòa với các khu cao tầng lân cận. Thiết kế lối vào ra công trình phải đáp ứng với nhu cầu sử dụng thường xuyên và đông người.

11. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật:

11.1. Giao thông:

a. Nguyên tắc thiết kế:

- Đảm bảo kết nối đồng bộ về giao thông và hạ tầng kỹ thuật đô thị và các dự án lân cận, theo đó cần giữ nguyên hướng tuyến, lộ giới tuyến đường ven sông (tuyến đường D1) và đường giao thông kết nối ra đường Nguyễn Hữu Cảnh (các đường D3, D9), đảm bảo các điểm kết nối giao thông ra bên ngoài ranh đồ án theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch phân khu) khu trung tâm hiện hữu thành phố Hồ Chí Minh (930ha) đã được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt. Nghiên cứu phương án giao thông bộ kết nối dự án khu phức hợp Tân Cảng với nhà ga metro số 5 (tuyến metro số 01 Bến Thành - Suối Tiên) ở khu vực công viên đầu cầu Sài Gòn.

- Tận dụng tối đa hiện trạng và địa hình tự nhiên tránh phá dỡ và đào đắp lớn, ảnh hưởng đến môi trường cảnh quan khu vực, kết nối đồng bộ với các dự án đã triển khai trong khu vực.

- Tuân thủ đúng các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành về xây dựng của nhà nước. Tham khảo và đề xuất áp dụng các tiêu chuẩn kỹ thuật tiên tiến của các nước trên thế giới và trong khu vực đã được nhà nước cho phép sử dụng khi thiết kế các hạng mục công trình.

- Đảm bảo các hạng mục công trình của dự án được thiết kế một cách đồng bộ, khớp nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên trong và bên ngoài dự án. Thiết kế hiện đại, hợp lý trong quá trình sử dụng và có tính đến khả năng nâng cấp, mở rộng của hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong tương lai khi thực hiện điều chỉnh một số chỉ tiêu kỹ thuật, quy hoạch tại các lô đất của dự án.

- Hệ thống đường chính phải đảm bảo kết nối liên thông giữa các khu chức năng đô thị với nhau và được phân cấp rõ ràng.

- Lối chính vào các khu ở được kiểm soát đấu nối với mạng lưới đường chính khu vực và đường liên khu vực. Hạn chế giao cắt liên tục trên đường chính nhằm đảm bảo an toàn giao thông.

- Tùy theo loại hình và quy mô công trình xây dựng để xác định khoảng lùi thích hợp, đảm bảo cảnh quan, không gian đô thị.

b. Giải pháp thiết kế:

- Mạng lưới đường giao thông chính tuân thủ theo Quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt.

- Giữ nguyên hướng tuyến, lộ giới tuyến đường ven sông (tuyến D1) và các tuyến đường giao thông kết nối ra đường Nguyễn Hữu Cảnh (đường D3, D9). Đảm bảo tuân thủ các điểm kết nối giao thông ra bên ngoài ranh giới đồ án theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu trung tâm hiện hữu thành phố đã được duyệt.

- Giao cắt giữa các tuyến đường chính khu vực với đường ven sông được kiểm soát chặt chẽ, hạn chế tối đa giao cắt của các tuyến đường phụ với làn giao thông công cộng (làn tàu điện LRT hoặc BRT) nhằm đảm bảo lưu thông an toàn, thuận tiện.

- Các tuyến trục chính khu vực kéo dài giao cắt với đường Nguyễn Hữu Cảnh đóng vai trò như các cửa ngõ của đô thị với tuyến đường đối ngoại, đồng thời gom lưu lượng giao thông trước khi giao nhập với đường đối ngoại, tạo môi trường vi khí hậu tốt hơn nhờ kết nối giữa các không gian xanh lớn: sông Sài Gòn, quảng trường, công viên...

- Thiết kế các lối giao thông dành cho người đi bộ kết nối dự án với các công trình đầu mối giao thông cấp thành phố (nhà ga metro tuyến Bến Thành - Suối Tiên, bên xe buýt dự kiến).

- Các khu nhà ở thiết kế dạng ô bàn cờ với tính riêng biệt cao thông qua các cửa ngõ giao cắt với đường liên khu và đường trục chính.

Bảng tổng hợp quy hoạch đường giao thông

11.2. Hồ sơ cắm mốc lộ giới:

a. Cắm mốc đường:

- Hệ thống các mốc đường thiết kế cắm theo tim tuyến của các trục đường trong bản đồ quy hoạch giao thông và lộ giới tỷ lệ 1/500.