法令第02/2022/NĐ-CP详细规定了实施房地产经营法的若干条款

令

关于实施房地产经营法律若干条款的详细规定

根据2015年6月19日通过的《政府组织法》；2019年11月22日通过的《关于修改、补充若干条政府组织法和地方人民政府组织法》；

政府发布关于管理、发展工业区的法令。

根据2014年11月25日的《房地产经营法》；

依据二零一四年十一月二十五日《住房法》；

根据2020年6月17日《投资法》；

根据建设部部长的建议；

政府发布法令，对房地产经营法律的若干条款进行详细规定。

第一章

总则

第一条 调整范围

本法令对房地产经营法律中的若干条款和款项进行了详细规定，包括组织和个人从事房地产经营活动的条件；房地产经营示范合同类型；房屋及已建成工程的租赁购买合同转让；未来形成的房屋买卖、租赁购买合同转让以及全部或部分房地产项目转让手续。

第二条 适用对象

1. 在越南参与房地产经营活动的组织和个人。

2. 与在越南从事房地产经营活动有关的机关、组织、家庭和个人。

条3. 术语解释

在本规定中，下列用语的含义如下：

1. 进入市场经营的房地产是指根据2014年《房地产经营法》第5条规定的各类房屋、与土地相连的建筑设施以及允许转让、出租或再出租的土地使用权的种类（以下简称《房地产经营法》）。

2. 房地产项目是指按照建设法律规定设立、审查和批准的投资建设项目。房地产项目包括：房屋和建筑设施的投资建设项目；为转让或出租土地使用权而建立的基础结构投资建设项目，依照法律规定。

3. 房地产经营合同是企业或合作社与组织、家庭或个人之间关于确认、变更或终止房地产经营活动中的权利、义务关系的书面协议，涉及房屋、建筑设施的买卖、租赁、租赁购买，土地使用权的转让、出租或再出租，以及全部或部分房地产项目的转让，并且该合同应按照本法令的规定使用标准格式。

4. 全部房地产项目转让是指项目发起人通过书面合同将整个房地产项目及其合法权利、义务和利益转移给受让方，并经有权国家机关批准。

5. 部分房地产项目转让是指项目发起人通过书面合同将可经营的部分房地产项目及其合法权利、义务和利益转移给受让方，并经有权国家机关批准。

6. 房屋、建筑设施买卖或租赁购买合同转让是指买方或租赁购买方通过转让合同的书面文件将其在房屋、建筑设施买卖或租赁购买合同中的所有权利、责任和义务转移给其他组织或个人。

第二章

若干具体规定

第一节 房地产经营条件

第四条 组织和个人从事房地产经营活动的条件

1. 组织和个人从事房地产经营活动必须具备以下条件：

a) 根据企业法成立企业或者根据合作社法成立合作社，有房地产经营业务（以下简称企业）；

b) 必须在其企业的网站上公开信息，对于房地产投资项目则需在项目管理委员会办公室（对于房地产投资项目），或在房地产交易平台上（对于通过交易平台进行的房地产交易）公开企业的相关信息（包括名称、主要办公地址、联系电话、法定代表人姓名）、根据《房地产经营法》第六条第二款规定的信息、用于经营的房屋、建筑设施、房地产项目的抵押情况（如有）、经营的房地产产品数量和种类、已销售、转让或租赁购买的房地产产品数量和种类以及仍在继续经营的房地产产品数量和种类。

对于在此处规定的已公开信息，如果之后发生变化，则必须在变化发生后及时更新；

c) 只能经营符合《房地产经营法》第九条和第五十五条规定的房地产。

2. 对于根据法律规定被选为房地产项目发起人的投资者，其自有资本不得低于项目总投资的20%，对于用地规模超过20公顷的项目，自有资本不得低于总投资的15%。当进行房地产经营活动时，项目发起人必须满足本条第一款规定的条件。

本款规定的自有资本确定依据最近一次经审计的财务报告结果或正在运营的企业最近一年或前一年独立审计的结果；如果是新成立的企业，则根据实际缴纳的注册资本确定自有资本，依照法律规定。

条 5. 组织、户家庭、个人出售、转让、出租、出卖带租约的不动产规模小、不经常

组织、户家庭、个人出售、转让、出租、出卖带租约的不动产，依照房地产经营法律第10条第2款规定，不需要具备本决定第4条规定条件，包括：

1. 机关、组织实施出售房屋、建设工程，转让土地使用权因破产、解散、分立依照法律规定。

2. 机关、组织实施出售、转让、出租、出卖带租约的不动产为国有资产依照法律规定。

3. 金融机构、外国银行分行、金融资产管理公司（AMC）、越南金融资产管理公司（VAMC）实施出售房屋、建设工程，转让土地使用权，转让正在用作担保或抵押的房地产项目以回收债务依照法律规定。

4. 组织、户家庭、个人根据法院或有权限的国家机关决定，在解决争议、申诉、控告时出售房屋、建设工程，转让土地使用权。

5. 组织、户家庭、个人出售、出租、出卖带租约的属于合法所有权的房屋、建设工程，转让、出租、再出租合法的土地使用权。

6. 组织、户家庭、个人出售、出租、出卖带租约的由自己投资建设但不是用于经营的房地产项目依照法律规定。

节 2. 合同和转让房地产经营合同

条 6. 房地产经营合同

出售、转让、出租、出卖带租约的不动产和转让房地产项目必须订立合同，按照以下规定格式：

1. 商品房买卖、出卖带租约的商品房合同，依照本法令附件第01号表格规定。

2. 旅游公寓、结合住宿的办公室公寓买卖、出卖带租约合同，依照本法令附件第02号表格规定。

3. 单独住宅买卖、出卖带租约合同，依照本法令附件第03号表格规定。

4. 不属于本条第1、2、3款规定的其他房屋、建设工程买卖、出卖带租约合同，依照本法令附件第04号表格规定。

5. 居住、建设工程租赁合同，依照本法令附件第05号表格规定。

6. 土地使用权转让合同，依照本法令附件第06号表格规定。

7. 土地使用权出租、再出租合同，依照本法令附件第07号表格规定。

8. 全部或部分房地产项目转让合同，依照本法令附件第08号表格规定。

条 7. 转让预售房屋买卖、出卖带租约合同和现成房屋、建设工程租赁合同转让条件

预售房屋买卖、出卖带租约合同和现成房屋、建设工程租赁合同转让不适用于社会住房买卖、出卖带租约合同。

房屋、建设工程买卖、出卖带租约合同转让必须满足以下条件：

a) 按照本法令第6条规定订立买卖、出卖带租约合同；如果各方在本法令生效前已签订合同，则需提供已签署的合同；

b) 尚未向有权国家机关提交申请办理不动产权证书（以下简称证书）的范围；

c) 买卖、出卖带租约房屋、建设工程合同不属于争议、投诉范围；

d) 合同中的房屋、建设工程不属于被查封、抵押以保证履行义务的范围，除非得到抵押权人同意。

3. 房屋、建设工程买卖、出卖带租约合同转让必须涉及整个合同。如果在一个合同中买卖多个房屋、建设工程且各方希望转让每个房屋、建设工程，则转让方必须与开发商协商修改买卖、出卖带租约房屋、建设工程合同或签订合同补充协议，然后按照本法令规定进行合同转让。

条8. 转让买卖、租售未来形成的房屋合同和转让租售现成房屋、建设工程合同的程序和手续

1. 转让买卖未来形成房屋合同的程序和手续，按照有关房屋法律的规定执行。

2. 转让租售未来形成房屋合同和转让租售现成房屋、建设工程合同的程序和手续如下进行：

a) 合同转让方与受让方一致制定合同转让文本，该文本应符合本通知附件中第09号模板的规定。

合同转让文本必须制作六份（两份由项目发起人保存，一份提交税务机关，一份提交发证受理机构，一份由合同转让方保存，一份由合同受让方保存）；如需公证合同转让文本，则须额外制作一份以供公证组织保存。

如果合同转让方是从事房地产经营的企业，则除双方有需求外，无需强制公证转让行为；

b) 双方之一向执业公证组织提交公证申请书。申请公证的材料包括：合同转让文本原件；首次与项目发起人签订的合同原件；如果转让的是合同中所列房屋或建设工程的一部分，则需提交合同或合同附录原件，其中包含已签署的转让房屋或建设工程内容；证明合同转让方已支付给项目发起人的款项的文件；交接房屋或建设工程的记录原件或经认证的副本（如有），以及其他法律规定需要的文件；

c) 在完成公证后（不需公证的情况除外），各方需根据法律规定缴纳与合同转让相关的税、费；

d) 完成上述c款规定后，一方需向项目发起人提交确认合同转让的申请，包括：六份合同转让文本原件及合同原件；如果转让的是合同中所列房屋或建设工程的一部分，则需提交合同或合同附录原件，其中包含已签署的转让房屋或建设工程内容；证明已缴纳税款或按规定免税的文件；

e) 自收到d款规定的文件之日起五个工作日内，项目发起人有责任审查并确认合同转让文本，并不得收取任何费用。确认后，项目发起人保留两份合同转让文本原件，并将四份合同转让文本连同收到的其他文件退还给提交方；

自合同转让文本被项目发起人确认之日起，合同受让方可以继续履行合同中规定的租售方的权利和义务；

对于第二次及以后的合同转让，应按照本条规定的程序办理，转让方在办理转让手续时需提交以前各次转让的所有文件；

最终合同受让方有权根据土地法律的规定获得土地使用权证书；

3. 对于接受合同转让的房地产企业，在完成本条第2款d项规定的转让后五天内，必须向中央住房管理部门报告合同转让情况（包括项目名称、地址、转让方企业名称、合同数量、转让房屋和建设工程的数量）。

节3. 转让全部或部分房地产项目

第9条 实施转让全部或部分房地产项目的准则

1. 在符合《房地产经营法》第49条规定的条件，并且项目正在按照已批准的进度和内容实施的情况下，可以进行全部或部分房地产项目的转让。

2. 对于以下房地产项目，应根据有关投资的法律规定进行转让：

a) 根据《2020年投资法》规定获得投资者批准的房地产项目；

b) 根据《2020年投资法》规定获得投资登记证书的房地产项目。

3. 对于不属于本条第2款规定范围内的房地产项目，应根据《房地产经营法》和本法令的规定进行转让。

第10条 转让全部或部分房地产项目的文件

1. 项目发起人申请转让全部或部分房地产项目的文件包括：

a) 按照本法令附件中规定的第10号表格填写的转让全部或部分房地产项目的申请书；

b) 根据本法令第6条的规定起草的全部或部分房地产项目转让合同草案；

c) 关于转让房地产项目的文件（副本及原件以供核对或提交时提供公证或认证的副本），包括：投资决策或投资意向批准或投资许可或投资批准文件；项目批准决定；详细规划图（比例尺为1/500）或总平面图；证明已完成土地征用工作的文件；证明已完成与项目进度相符的基础设施建设工作的文件（对于整体转让基础设施建设项目的情况）；项目证书；

d) 按照本法令附件中规定的第12号表格编制的截至转让时点的项目实施情况报告。

2. 接受全部或部分房地产项目转让的一方的文件包括：

a) 按照本法令附件中规定的第11号表格填写的接受全部或部分项目转让的申请书；

b) 经营企业登记证书或投资登记证书或成立组织的证明文件（副本及原件以供核对或提交时提供公证或认证的副本）；

c) 证明财务能力的文件；证明根据法律规定筹集的资金（如有），以确保按已获有权机关批准的进度继续实施项目；对于接受转让的房地产经营企业，必须提供本法令第4条第2款规定的财务能力证明文件。

条11. 转让全部或部分房地产项目的程序由省级人民政府决定投资项目（投资意向决定、投资决定、投资批准文件）

1. 项目投资者直接提交或通过邮政寄送一份符合本条例第10条规定的文件到项目所在地的省级人民政府或省级房屋管理部门（如省级人民政府授权）。

2. 负责主要审查的机构根据本条例第13条规定组织审查意见和进行转让文件的审查；向省级人民政府报告，以审议并作出允许转让的决定；允许转让的决定格式按照本条例附件中的第13号模板执行。从收到完整有效文件之日起，征求审查意见、进行审查和作出允许转让决定的时间最长为30天。如果文件不齐全，则投资者必须按规定补充文件；补充文件的时间不计入处理时间。

如果房地产项目或其部分不符合转让条件，接收文件的机关必须书面通知项目投资者明确原因。

3. 自允许转让项目或其部分的决定之日起最多30天内，转让方和受让方必须完成按照本条例附件中第8号模板规定的转让合同的签署，并完成项目或其部分的移交工作。项目或其部分的转让合同同时是该项目或其部分土地使用权转让合同，除非是按年支付土地租金的情况。

4. 在签订转让合同后，各方有责任按照法律规定缴纳税款和费用。转让方有责任将整个项目或其部分的文件移交给受让方，移交过程必须形成书面文件并由双方签字。在完成缴纳税费义务和接收项目或其部分之后，受让方可以继续推进项目或其部分。

在移交前至少15天，转让方必须书面通知所有客户及相关方（如有），并在当地发行的一份报纸上连续发布至少三次，或在当地电视台或中央电视台上发布关于转让项目或其部分的信息。如果客户或其他相关方对与转让项目或其部分相关的权益提出意见，则转让方必须在办理移交手续之前按照法律规定解决这些问题。

在签订转让合同后，对于涉及土地使用权的项目或其部分的转让情况，各方必须按照土地管理法律的规定办理土地变更登记手续；对于涉及按年支付土地租金的项目或其部分的转让情况，其中一方应请求有权机关按照土地管理法律的规定收回土地以重新出租。

省级人民政府负责在省级人民政府官方网站、项目所在地的省级房屋管理部门网站上公开允许转让项目或其部分的决定，并将该决定发送至住房和城乡建设部汇总和跟踪；转让方和受让方必须在其企业官方网站上公开该决定。

第十二条　全部或者部分转让由国务院总理决定投资的房地产项目（投资决定、投资意向决定、投资批准文件）的程序，由国务院总理决定

一、房地产项目的投资者应当直接提交或者通过邮政寄送一份符合本条例第十条规定的申请材料至项目所在地的省级人民政府。

二、自收到完整有效的申请材料之日起四十五日内，省级人民政府有责任根据本条例第十三条的规定征求相关部委的意见，并将审议结果呈报国务院总理作出是否允许转让的决定；如果房地产项目或其部分不符合转让条件，则省级人民政府必须出具书面通知告知投资者具体原因。

三、在获得国务院总理允许转让的决定后，各方应按照本条例第十一条第三款、第四款、第五款和第六款的规定执行。

四、项目所在地的省级人民政府或部分项目转让地的省级人民政府负责执行本条例第十一条第七款的规定。

第十三条　征求意见和审查全部或者部分转让房地产项目的申请材料

一、根据本条例第十一条和第十二条的规定，负责审查的机构有责任直接提交或通过邮政寄送一份符合本条例第十条规定的申请材料给相关机构，以书面形式征求关于全部或部分转让房地产项目的审查意见，具体如下：

（一）对于属于本条例第十一条规定范围内的全部或部分转让项目，负责审查的机构必须征求与转让项目或其部分相关的当地机构的意见；从收到完整有效的申请材料之日起十五日内，相关机构需提交审查意见；

（二）对于属于国务院总理批准转让范围内的全部或部分转让项目，省级人民政府必须征求住房和城乡建设部及其他相关部门的意见；从收到完整有效的申请材料之日起二十五日内，相关部委需提交审查意见；

（三）如果受让方是外资企业且转让项目位于边境、沿海或海岛地区的乡、镇、街道，则主要审查机构还必须征求国防部和公安部关于确保国防安全的意见。

二、审查全部或部分转让房地产项目申请材料的内容包括：

（一）遵守《房地产经营法》第四条、第八条、第四十八条以及本条例关于房地产经营、转让原则及禁止行为的规定；

（二）符合本条例第十条规定的所有申请材料；

（三）根据《房地产经营法》第四十九条第一款的规定，转让项目或其部分的条件；如果是国有企业作为转让方或受让方，则还需确定根据国家管理使用国有资本投资企业的法律规定；

（四）根据《房地产经营法》第四十九条第二款和第三款以及本条例第四条的规定，转让方和受让方的条件；

（五）根据《房地产经营法》第五十二条的规定，转让方和受让方的权利和义务，以及相关各方合法权利和利益（如有）。

三、基于本条第一款规定的相关机构对本条第二款所述内容的审查意见，以及国防部和公安部的意见（如有），主要审查机构应向有权机关报告并提出审议和决定是否允许全部或部分转让房地产项目的建议，依据本条例第十一条或第十二条的规定。

第三章

实施条款

条 14. 过渡规定

一、在本条例生效前已签订房地产经营合同的情况下，无需重新签订合同，除非双方同意根据本条例重新签订合同。

二、如果双方正在办理买卖房屋、建设工程租赁合同的签署手续，但到本条例生效时仍未签署合同，则必须根据本条例的规定完成合同签署。

三、如果双方正在办理未来住房租赁合同、现有房屋或建设工程租赁合同的转让手续，但在本条例生效时尚未完成转让手续，则可以继续按本条例的规定完成剩余手续。

四、如果正在办理全部或部分房地产项目的转让手续，但在本条例生效时已经获得了有权机关的转让许可决定而双方尚未签署转让合同，则必须根据本条例的规定完成合同签署。

五、如果在本条例生效前已提交全部或部分房地产项目的转让申请材料，但尚未获得有权机关的许可决定，则双方无需重新进行之前的手续，但须补充缺少的材料（如有），以便有权机关根据本条例的规定进行审议和决定。

6. 已参与房地产经营活动的企业、合作社有责任在本条例生效之日起六个月内补充完整第四条规定的条件。超过本条例规定期限未补充完整条件的，不得按照本条例及相关法律规定从事房地产经营活动。

7. 对于已按《居民身份证法》规定获得嵌入芯片的居民身份证和公民身份号码，并且国家人口基础数据库、国家投资登记数据库、企业登记数据库已连接运行的中国公民，在涉及房地产经营和住房领域的相关手续中，可以使用上述数据库代替与个人身份相关的证件（户口簿、居民身份证、护照及其他个人身份证明文件）。

条 15. 执行责任

1. 住房和城乡建设部的责任：

a) 指导、监督并督促执行《房地产经营管理条例》和本条例的规定；

b) 参与根据本条例和相关法律规定进行的全部或部分房地产项目转让的意见审定工作；

c) 主持或协调相关部门研究并根据权限制定或提交有权机关制定有关房地产经营的规范性法律文件；

d) 主持或协调相关部门实施对房地产经营领域违法行为的监督检查和处理工作，依照法律规定进行；

戊) 执行《房地产经营管理条例》、本条例或者由国务院、总理交办的其他任务；

2. 各有关部门有责任指导、督促并在其职能范围内实施《房地产经营管理条例》和本条例的规定；

3. 省级人民政府、直辖市人民政府有责任：

a) 组织并指导地方实施《房地产经营管理条例》和本条例的规定；指导地方房屋管理部门和其他相关部门检查地方范围内的房地产经营合同签订情况，依照本条例的规定进行；

b) 根据本条例的规定决定全部或部分房地产项目的转让；主持并提交全部或部分房地产项目转让申请的审查报告，该转让属于总理批准权限；

c) 组织或指导实施对房地产经营领域违法行为的监督检查和处理工作，依照其权限和法律规定进行；

d) 每半年或应要求向住房和城乡建设部报告地方范围内的房地产经营情况和房地产市场状况，以便住房和城乡建设部汇总并向国务院、总理报告；

戊) 执行《房地产经营管理条例》、本条例或者由国务院、总理交办的其他任务；

条 16. 生效

1. 本条例自2022年3月1日起生效。

2. 本条例取代2015年9月10日国务院发布的第76号令，即关于实施《房地产经营管理条例》若干条款的详细规定。

自本条例生效之日起，组织和个人从事房地产经营活动的条件、房地产经营合同的设立和签署、未来形成的房屋买卖合同、现房买卖合同、租赁合同的转让、全部或部分房地产项目的转让等规定，在此之前由国务院、总理决定、各部委、省级人民政府发布的规范性法律文件中如有内容属于本条例调整范围的，则依照本条例的规定执行。

4. 各部部长、相当于部长级别的机构负责人、政府直属机构负责人、省长、直辖市政府市长负责执行本条例。