通知第04/2006/TT-BXD号关于根据政府2006年1月5日第02/2006/NĐ-CP号法令实施新城市区制度的指导意见

通知

关于实施《新建城市区制度》的通知，根据国务院于2006年1月5日发布的第2号令制定

根据国务院于2003年4月4日发布的第36号令，规定建设部的职能、任务、权限和组织结构；

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根据国务院于2006年1月5日发布的第2号令关于制定《新建城市区制度》的规定；

建设部根据国务院于2006年1月5日发布的第2号令（以下简称第2号令）指导实施《新建城市区制度》中的一些内容如下：

一、关于新建城市区（以下简称KDTM）形成和发展程序的规定，见第2号令第六条：

1. 关于详细城市规划的规定，见第六条第一款a项：

a) 在已经获得批准的城市总体规划基础上，由建设局或城市规划局（对于设有城市规划局的省份和直辖市）负责编制并审查比例为1/2000的城市详细规划方案，提交省人民政府审批。

b) 批准的比例为1/2000的城市详细规划是形成和发展KDTM项目的依据。

2. 关于编制比例为1/500的城市详细规划和KDTM项目的规定，见第六条第一款b项：

a) 在已批准的比例为1/2000的城市详细规划基础上，KDTM项目的投资者（通过招标或指定方式选定）负责编制比例为1/500的城市详细规划方案，提交有权审批机关审批。

b) 根据地方建设管理机构的能力和项目规模，省人民政府可以将比例为1/500的城市详细规划审批权下放给县级人民政府。

如果在编制比例为1/500的城市详细规划时，投资者提出调整与比例为1/2000的城市详细规划以提高项目效益但不影响景观和环境，则投资者和审查机构可以在提交有权审批机关审批前进行协商。

c) 根据已批准的比例为1/500的城市详细规划，KDTM项目的投资者负责按照本通知第三部分的规定编制KDTM项目，提交省人民政府组织审查批准投资或提交国务院总理审查批准投资，具体按第2号令第十五条的规定分级审批。

如果在编制KDTM项目时，投资者提出调整与比例为1/500的城市详细规划以提高项目效益但不影响建筑风格、景观、环境和基础设施技术连接，则投资者和审查机构可以在提交有权审批机关审批前进行协商。

3. 关于二级项目的规定，见第六条第二款：

a) KDTM项目的投资者可以在完成足以支持二级项目建设和运营的技术基础设施后，邀请二级项目的投资者参与KDTM项目。

KDTM项目的投资者可以优先选择那些能够快速推进和完成二级项目（包括国家投资的公共项目）的投资者，以便尽快覆盖KDTM项目的全部用地。

b) 在KDTM项目被批准后，如果二级项目（包括一级投资者投资的项目和国家投资的公共设施）符合已批准的比例为1/500的城市详细规划，则这些项目的投资者只需提交基础设计图纸给有权审批机关进行审查，而无需申请投资许可。

二、关于KDTM项目投资者的规定，见第2号令第十一条： 1. 关于投资者拥有的资金投入KDTM项目的规定，见第十一条第一款b项：

a) 投资者拥有的资金是指截至最近一年的实际拥有资金，通过企业的财务报告和税务结算或审计报告确定。新成立的企业需提供银行对其财务能力的确认。

b) KDTM项目的总投资额应按照现行规定编制，包括：土地使用费或租赁费；拆迁补偿费；安置补助费（如有）；以及整个项目范围内技术基础设施建设费用（包括交通系统；供水排水系统；生活用电和公共照明系统，不包括通过KDTM区域的国家投资项目）。

2. 关于选择KDTM项目投资者的方式的规定，见第十一条第二款：

2.1. 招标选择KDTM项目投资者的情况：

2.1.1. 组织招标的条件：

只有在详细城市规划比例为1/2000获得批准，并满足以下条件的情况下，才能进行招标选择KDTM项目投资者：

a) 项目用地已在批准的城市规划中确定。

b) 已确定招标方且招标文件已获省人民政府批准。

c) 土地使用底价已获省人民政府批准，在项目用地已完成拆迁补偿的情况下。

d) 已经省人民政府批准了拆迁补偿、安置方案，在项目用地尚未完成拆迁补偿的情况下。

2.1.2. 招标方：

a) 省人民政府主席指派建设局或直辖市政府作为招标方（未设立城市新区开发管理委员会的情况下），组织招标选择KDTM项目投资者。

2.1.2. 招标人：

a) 省人民政府主席可以指定省住房和城乡建设厅或者省辖市人民政府（在未设立开发管理委员会的情况下）作为招标人，组织招标选择城市开发项目投资主体。

b) 招标方应将专家工作组的成立决定提交省人民政府批准。专家组成员包括住房和城乡建设局、自然资源和规划局、发展和改革委员会、财政局、城市规划和建筑设计局（对于设有城市规划和建筑设计局的城市）及其他与项目相关的机构代表。

2.1.3. 招标程序：

选择项目投资人的招标活动按照以下程序进行：

a) 制定招标计划。

b) 制作招标文件。

c) 组织招标。

d) 评审投标文件。

e) 审查并报批招标结果。

2.1.4. 招标时间规定：

a) 发布招标公告至发放招标文件之间的时间至少为10个工作日。

b) 准备投标文件的时间自发放招标文件之日起至少为45个工作日。

c) 投标文件的有效期在招标文件中具体规定，但最长不超过自招标文件中规定的截止日期起180个工作日。必要时，招标方可要求延长投标文件的有效期，但不得超过30个工作日，并需获得省人民政府的批准。

d) 评审投标文件的时间从投标截止日期到招标方向省人民政府报告招标结果之日止，最长为45个工作日。

2.1.5. 招标计划：

招标方制定招标计划并报省人民政府批准。招标计划包括：内容、时间和方式。

2.1.6. 招标文件：

根据已批准的招标计划，招标方制作招标文件并报省人民政府批准。招标文件的内容分为两部分：

a) 投资者所需的信息和指导：

- 项目的地点。

- 项目的规模、范围和占地面积。

- 项目的平面图特征：地形、地质、现状。

- 项目地块详细规划比例尺1/2000。

- 关于项目内和外基础设施建设的投资信息。

- 如果项目地块已经完成土地征用，则必须提供初始土地使用费信息，包括：省级人民政府规定的土地使用费框架价格、征地补偿费、技术基础设施建设费用（如有）。

- 其他必要的指导，如投标文件的数量和格式、投标文件的有效期限、投标保证金的要求等。

- 预先排除投标文件的条件：未按时提交投标文件；投标保证金；投标文件的合法性和有效性；财务能力；土地投标价格（如果项目地块已完成土地征用）和其他预先排除条件。

- 评估投标文件的标准。

b) 对投资者提出的要求：

- 财务能力和资金筹集方案。

- 项目管理系统的组织结构和项目实施经验。

- 项目进度计划。

- 在项目实施期间和完成后对商业开发的管理方案。

- 基础设施和技术基础设施建设、社会基础设施建设和住房建设（包括政策对象和低收入人群住房）的要求。

- 投资者的义务和对国家的贡献。

- 土地使用费投标价格，适用于项目地块已完成土地征用或已建设技术基础设施的情况（如有）。

- 土地征用和重新安置支持的初步方案，在项目地块尚未完成土地征用的情况下。

- 关于详细建设规划比例尺1/500的初步建议，以提高国家和投资者的投资效益。

- 投资者的其他建议（如有）。

2.1.7. 招标邀请书或公告：

招标文件经批准后，招标方应在大众媒体上广泛发布招标公告（对于公开招标情况）或直接向投资者发送招标邀请函（对于有限招标情况）。招标内容按照本通知附件1的模板。

2.1.8. 投标文件：

投标文件包括根据本通知附件2的模板填写的投标申请表、相关法律文件、投资者根据招标文件要求提出的建议以及其他投资者建议。

2.1.9. 投标保证金：

根据每个商业开发项目的规模和特点，省人民政府规定适当的投标保证金金额，但最高不超过项目区域土地使用费价值的3%。

投标保证金按照本通知附件3的模板。

2.1.10. 评估投标文件：

评估投标文件依据招标文件中的评估标准和条件，并通过评分系统确定（包括土地使用费投标价格在内的所有标准，如果项目地块已完成土地征用）。根据项目的规模和性质，省人民政府为每个标准规定评分系统。

a) 如果项目地块尚未完成土地征用：

- 评估投资者的项目管理能力和经验。

- 评估投资者根据招标文件要求提供的信息和建议。

- 评估投资者关于详细建设规划比例尺1/500的建议和其他有助于项目效益和对国家贡献的建议。

b) 如果项目地块已完成土地征用：

- 评估上述a点所述内容。

- 评估土地使用费投标价格、征地补偿费、技术基础设施建设费用（如有）。

c) 得分最高的投资者将被邀请进行谈判。

d) 如果谈判未能达成协议，招标方将邀请得分次高的投资者进行谈判，直到选出中标投资者为止。

2.1.11. 审核和批准招标结果：

a) 专家组编制评标结果报告，提交招标方审定后报省人民政府审批。

b) 批准评标结果后，招标方应公开发布评标结果，并负责处理任何投诉（如有）。

2.2. 关于指定城市开发项目投资主体的情况：

2.2.1. 适用指定招标形式的条件：

城市开发项目需要快速实施以满足地方住房发展需求的情况下，由省级人民政府决定采用指定投资主体的形式。

2.2.2. 实施程序：

a) 招标方直接邀请具备相应能力和经验的投资主体参与。

b) 招标方向投资主体提供其要求文件，作为投资主体准备提案的基础。

c) 投资主体应在规定期限内提交提案文件，经招标方审核后报省级人民政府批准确认为投资主体。

2.2.3. 招标方：

招标方和专家小组根据本通知第二章第2.1.2点的规定确定。

2.2.4. 招标方的要求文件内容：

包括两部分：

a) 有关城市开发项目的相关信息和指导：

- 详细规划比例尺为1/2000的区域建设档案。

- 地块现状信息，包括自然条件和其他与项目相关的资料。

b) 对投资者提出的要求：

- 详细规划比例尺为1/500的设计方案。

- 征地补偿安置方案（如有）。

- 项目进度计划。

- 基础设施和技术基础设施建设、社会基础设施建设和住房建设（包括政策对象和低收入人群住房）的要求。

- 投资者的义务和对国家的贡献。

- 对投资主体的财务能力及资金筹集要求。

- 在项目实施期间和完成后对商业开发的管理方案。

- 其他对投资主体的要求（如有）。

2.2.5. 投资主体的提案文件：

投资主体提交的提案文件包括投标书、相关法律文件、详细规划比例尺为1/500的设计方案及其他按招标方要求的内容。

2.2.6. 审核提案文件并确认投资主体：

a) 专家小组负责审查投资主体提交的提案文件，内容如下：

- 审查投资主体提出的详细规划比例尺为1/500的设计方案与已批准的详细规划比例尺为1/2000的设计方案在位置、边界、功能区规模；密度、土地使用率、建筑高度；红线、建设线；技术要求；内外部基础设施系统连接；景观和建筑风格协调性等方面的一致性。

- 审查提案文件是否符合招标方的要求。

b) 专家小组汇总审查提案文件的结果，明确符合和需谈判的内容。

c) 若投资主体提出的详细规划比例尺为1/500的设计方案有调整建议以提高项目效益，则专家小组必须记录下来进行协商，不得提出损害投资主体利益的条件。

d) 招标方邀请投资主体进行谈判。谈判内容须形成会议纪要，其中明确双方达成一致的内容以及投资主体需修改的部分，包括规划和提案内容，报省级人民政府审批并确认投资主体。

如谈判未能达成一致，招标方应向省级人民政府报告，请求决定指定其他投资主体。

第三章关于城市开发项目投资规定在第13条第2款的第02号法令：

城市开发项目的内容包括说明和基础设计：

1. 说明部分：

a) 项目投资的必要性和法律依据。

b) 投资主体、投资形式、项目管理形式。

c) 面积、边界、征地和重新安置方案。

d) 土地交付、转让、租赁方式。

e) 项目规模。

f) 经济技术论证，确定经济效益和社会效益。

g) 确定各阶段的投资和经营计划，包括资金来源、进度和实施措施。

h) 在投资和经营过程中，确定城市开发项目中提供的服务和城市服务组织方案。

i) 初步确定项目总投资额。

j) 对国家关于项目外基础设施建设和通过项目的国家基础设施工程投资，以及社会基础设施和行政机构办公场所投资的要求。

k) 转移给政府而不补偿的基础设施和社会设施。

l) 确定城市开发项目投资主体与其他相关主体的任务、责任和关系。

m) 提出对项目的支持和优惠措施。

n) 提出行政管理和新行政单位的方案，以及将行政管理权移交地方政府的方案。

2. 基础设计部分：

a) 为项目中的基础设施制定基础设计。

b) 已批准的详细规划比例尺为1/500是项目基础设计的基础。

第四章关于城市开发项目申请投资许可的规定在第14条的第02号法令：

项目文件包括：

a) 根据本通知附件4的格式提交的投资申请报告。

b) 省级人民政府批准的城市开发项目投资主体选择结果决定。

c) 已批准的详细规划比例尺为1/500。

d) 按照本通知第三章的规定进行的城市开发项目投资。

第五章关于项目审核和投资许可决定的规定在第15条的第02号法令：

1. 省人民政府将市建设局（未设立开发管理委员会的情况下）作为主要组织机构，负责对项目进行评估，并以书面形式征求城市政府和相关机构的意见，汇总报告后提交省人民政府报请国务院总理审批，对于使用土地面积达到或超过200公顷的开发项目；或者由省人民政府审批其他开发项目，包括不属于开发项目的居民区。

a) 项目评估内容必须符合第13条第1款的规定以及在选择投资者谈判过程中达成的承诺。

b) 基础设计评估：

基础设计评估的内容及评估结果报告应按照现行建筑法律法规执行。

- 对于由省人民政府批准投资的开发项目，其基础设计由市建设局组织评估。

- 对于由国务院总理批准投资的开发项目，其基础设计由国家住房和城乡建设部组织评估。

2. 市建设局编制项目开发评估结果报告，提交省人民政府审批投资，或者由省人民政府报请国务院总理审批投资。

评估结果报告应包含以下内容：

a) 根据第15条第3款的规定，概述项目的主要内容。

b) 执行在选择投资者谈判记录中所列明的承诺事项。

c) 各部门参与意见、评价、建议的汇总。

d) 基础设计评估结果报告及相关部门的意见。

第六节 关于建设工程质量监督管理的规定，见第5条的法令02/CP：

1. 关于建设工程质量责任的规定，见第5条第1款：

a) 投资者有责任建立管理系统，根据建筑法律法规对由自己投资的开发项目中的建设工程进行质量管理。

b) 根据开发项目投资者（一级投资者）与二级投资者之间的合同内容，开发项目投资者有责任检查二级投资者投资项目的建设工程质量管理情况。

2. 关于移交工程的质量管理和验收规定，见第5条第3款：

在决定投资文件中确定为由地方专业组织管理运营的基础设施和技术、社会设施及其他工程，接收方有权在整个施工期间检查承包商的工作，并参与验收即将移交给自己的工程。

第七节 关于建设工程保修和维护的规定，见第5条和第19条的法令02/CP：

1. 关于建设工程保修的规定，见第5条第4款和第19条第1款：

a) 承包商有责任根据与开发项目投资者或二级投资者通过合同约定的时间以及建筑法律法规的规定，对其实施的工程进行保修。

b) 开发项目投资者有责任根据双方通过移交协议约定的时间，向接收方提供保修服务，但不得少于移交之日起12个月。

c) 投资者有责任根据与购房者通过买卖合同约定的时间，向购房者提供住宅和住房的保修服务，但不得少于销售之日起12个月。

其他关于保修的规定，如保修责任、保修金额等，应按照建筑法律法规和其他相关法律法规执行。

2. 关于建设工程维护的规定，见第5条第3款：

a) 开发项目投资者成立的开发项目管理委员会负责按照现行维护规定，组织实施其管理使用的工程维护工作，对于住宅楼的维护还需遵守房屋法律法规的规定。

b) 工程管理者和使用者应对工程维护承担责任，按照建筑法律法规的规定执行。

第八节 关于筹集资金建设住房的规定，见第23条第2款的法令02/CP：

1. 在开发项目中筹集资金建设住房可以通过多次买卖合同实现，首次筹集应在投资者完成拆迁并开始基础设施建设阶段后进行。后续筹集应与建设进度相适应，但总筹集金额不得超过合同价值的70%。

2. 投资者必须按目的使用筹集的资金。卖方和买方的权利义务应通过合同书面体现。

IX. 过渡处理：

1. 对于在法令02/CP生效前已由省人民政府委托制定详细规划或开展拆迁工作的投资者，省人民政府将继续指定这些投资者作为开发项目的投资者，无需按照法令02/CP的规定进行招标选择。开发项目投资者有责任按照法令02/CP和本通知的要求编制项目申请投资许可。

2. 对于正在进行中的项目，如果开发项目投资者认为有必要调整以前的规定以符合法令02/CP的规定，则可向项目所在地的省人民政府提出建议，请求批准。

本通知自公布之日起十五日后生效。在执行过程中如遇问题，有关机关、组织和个人可将意见提交住房和城乡建设部审查和解决。/

    部 长

         （签发）


阮洪军