联合通知2016年第9号关于土地使用权抵押和地上定着物抵押登记的指导

联合通知

关于土地使用权抵押登记的指导；

土地上的定着物

______________

 

根据2005年6月14日民法典；

政府发布关于管理、发展工业区的法令。

依据二零一四年十一月二十五日《住房法》；

根据2010年7月23日第83号政府法令（2010年第83/2010/NĐ-CP号）关于担保交易登记的规定；

根据二零一四年五月十五日国务院令第43号《关于实施<土地管理法>若干规定的细则》；

||| 根据2015年10月20日国务院令第99号《住房法》实施细则和执行办法；

根据2013年3月13日政府颁布的第22/2013/NĐ-CP号法令，规定司法部的职能、任务、权限和组织结构；

根据2013年3月4日第21号政府法令（2013年第21/2013/NĐ-CP号）关于自然资源与环境部的功能、任务、权限和组织结构的规定；

司法部部长和自然资源与环境部部长联合发布本通知，以指导土地使用权及地上定着物的抵押登记工作如下：

 

第一章

总则

 

第一条 调整范围

本通知规定了土地使用权及地上定着物抵押登记的权限、文件和程序。

第二条 适用对象

本通知适用于以下对象：

一、家庭户、国内个人和组织；在国外定居的越南人；外国个人和组织以及有外资参与的企业应按照法律规定进行土地使用权及地上定着物的抵押登记；

二、有权进行土地使用权及地上定着物抵押登记的机关；

三、其他与土地使用权及地上定着物抵押登记有关的组织和个人。

条3. 术语解释

在本通知中，下列术语定义如下：

1. 地上定着物 包括住宅、其他建筑物、多年生树木和人工林。

2. 将来形成的地上定着物 包括将来形成的住宅、其他将来的建筑项目正在建设中尚未验收投入使用的建筑物；将来形成的人工林；将来形成的多年生树木，包括：

（一）房地产开发项目的投资建设住宅或将来形成的住宅项目；

（二）组织或个人购买房地产开发项目中的将来形成的住宅；

（三）在合法的土地上建设的将来形成的住宅；

（四）建设项目或其他建筑工程；

（五）将来形成或将已形成由抵押人建立并由抵押人在签订抵押合同时设立所有权的生产性人工林和多年生树木；

3. 登记将来形成的地上定着物的抵押 是指有权机关将将来形成的地上定着物抵押的信息记录在地籍簿或将来形成的地上定着物抵押登记簿和抵押登记申请表中；

4转移因房屋买卖合同产生的权利抵押登记 是指有权机关确认转移抵押登记到地籍簿、土地使用权证、房屋所有权证及其他附着物的权利证书（以下简称“证书”）和转移抵押登记申请表，在已经登记因房屋买卖合同产生的权利抵押的情况下，要求转移为将来形成的房屋抵押登记或转移为房屋抵押登记，且在转移时各方尚未注销该权利抵押登记；

条 4. 抵押土地使用权、地上定着物的登记情形

一、土地使用权及地上定着物抵押登记的情形包括：

a) 登记抵押土地使用权；

b) 登记抵押地上定着物；

c) 同时登记抵押土地使用权和地上定着物；

d) 登记抵押将来形成的地上定着物；

đ) 同时登记抵押土地使用权和将来形成的地上定着物；

（六）变更已登记的抵押内容；

（八）登记处理抵押财产的通知，对于已经登记的抵押情形；

（九）注销抵押登记。

二、本条第一款规定的a、b、c、d和e项所列的抵押登记包括为保证抵押人或他人的民事义务而进行的抵押登记。

条 5. 有权机关 登记 登记 土地使用权、土地定着物的使用

登记土地抵押权的土地登记办公室及其分支机构（以下简称土地登记办公室）负责土地使用权和土地定着物的抵押登记。

条 6. 抵押登记生效时间

1. 根据本通知第4条第1款规定的a、b、c、d、đ、g和h项，土地使用权和土地定着物的抵押登记自土地登记办公室将登记内容记录在地籍簿之日起生效。

对于尚未使用电子地籍簿的土地登记办公室，土地定着物未来形成的抵押登记，除第4条第1款đ项规定的情况外，自土地登记办公室将登记内容记录在未来形成土地定着物的抵押登记簿之日起生效。

2. 根据本通知第4条第1款e项规定，抵押登记生效时间确定如下：

a) 补充土地使用权或土地定着物作为抵押物，但各方未签订新的抵押合同时，登记生效时间为土地登记办公室将变更登记内容记录在地籍簿或未来形成土地定着物的抵押登记簿上的时间；

b) 变更已登记的内容，但不属于本条款a项规定的情况，因登记错误要求更正，或者转移由房屋买卖合同产生的财产抵押登记时，登记生效时间为初始抵押登记的时间。

条 7. 抵押登记申请材料提交方式

1. 抵押土地使用权和土地定着物的申请材料可以通过以下方式之一提交：

a) 直接提交；

b) 通过邮政快递；

c) 通过在线登记系统。

2. 对于已经运行土地数据库的地方，且在司法部和自然资源与环境部关于通过在线登记系统进行土地使用权和土地定着物抵押交易的指导文件发布后，可以通过在线登记系统提交抵押土地使用权和土地定着物的申请材料。

条 8. 抵押土地使用权和土地定着物登记申请材料处理期限

1. 土地登记办公室应当对根据本通知第4条第1款规定的土地使用权和土地定着物抵押登记，在收到有效申请材料当天完成登记并出具结果；如果在下午15点之后收到申请材料，则应在下一个工作日内完成登记并出具结果。

如需延长处理申请材料的时间，不得超过从收到有效申请材料之日起三个工作日。

2. 家庭户和个人向乡、镇、街道人民委员会（以下简称乡级人民委员会）提交抵押登记申请材料的，乡级人民委员会应在收到申请材料之日起三个工作日内将其转交至土地登记办公室。

如果申请人通过单一窗口机制向受理和发证窗口提交抵押登记申请材料，则该申请材料转交至土地登记办公室的期限应按照省人民政府的决定执行（以下简称省级人民政府）。

如果向乡级人民委员会提交抵押登记申请材料，或者通过单一窗口机制向受理和发证窗口提交申请材料，则处理申请材料的期限从土地登记办公室收到乡级人民委员会或单一窗口机制受理和发证窗口转交的申请材料之日起计算。

3. 本条第1款和第2款规定的处理申请材料期限不包括办理土地使用权和土地定着物变更登记手续、在不动产权证书上确认变更信息所用的时间，也不包括办理不动产权证书上土地定着物所有权确认手续所用的时间。

条9. 在信息不符情况下的拒绝登记

1. 土地登记处仅在发现登记申请中的信息与登记机关保存的信息不符的情况下拒绝登记，具体如下：

a) 抵押物为土地使用权或附着于土地的财产，在抵押登记申请表或抵押合同中申报的信息与已颁发的土地使用权证书上的信息不符，系因申请人申报错误所致；

b) 抵押人包括：姓名；地址；身份证号；居民身份证号；越南人民军军官证号或其他确定法律地位的证件号，在抵押登记申请表或抵押合同中申报的信息与已颁发的土地使用权证书上的信息不符，系因申请人申报错误所致；

c) 土地使用权不属于法律规定可以抵押的情形；附着于土地的财产不符合相关法律规定可以抵押的条件。

2. 对于以下信息在抵押登记申请表或抵押合同中申报的信息与登记机关保存的信息不符的情况，申请人应同时办理抵押登记和土地及附着于土地的财产变更登记，并按照自然资源和环境部的规定进行确认变更：

a) 因调整土地、测量、重新确定土地面积和尺寸导致地块编号、地块面积信息不符；因有权机关文件导致地块所在行政单位名称信息不符；

b) 因有权机关文件导致抵押人包括姓名；地址；身份证号；居民身份证号；越南人民军军官证号或其他确定法律地位的证件号的信息不符。

条10. 抵押登记申请表上的签名

1. 抵押登记申请表必须有抵押双方组织和个人或被委托人的签名和印章（如有），但本条第2、3、4、5款规定的情况除外。

2. 如抵押合同已经公证或认证，则抵押登记申请表只需抵押一方或另一方或被委托人的签名和印章（如有）。

3. 对于要求变更已登记的抵押内容中的受押方、更正受押方信息错误、要求登记处理抵押财产的通知书、要求注销抵押登记的情况，抵押登记申请表只需受押方组织和个人或被受押方委托人的签名和印章（如有）。

4. 对于要求注销抵押登记并有受押方同意注销抵押登记或确认解除抵押的书面文件的情况，抵押登记申请表只需抵押方组织和个人或被抵押方委托人的签名和印章（如有）。

5. 对于破产企业财产管理人或清算企业财产的公司作为申请人的情况，抵押登记申请表只需财产管理人或清算公司的管理人的签名。

条11. 抵押土地使用权和地上定着物的原则

1. 地上定着物未来形成的抵押原则

a) 对于未来形成的房屋，如果已经按照买卖合同产生的财产权利形式进行了抵押登记，则不得同时以该房屋本身的形式进行抵押登记。对于未来形成的房屋，如果已经按照本通知的规定进行了抵押登记，则不得同时以买卖合同产生的财产权利形式进行抵押登记。

b) 如果项目投资者已经对投资建设的房屋或未来形成的房屋进行了抵押并进行了抵押登记，在出售该项目中的房屋之前，项目投资者必须办理变更已登记抵押内容的手续（减少抵押财产）。

c) 对未来形成的地上定着物进行抵押登记时，必须与该地上定着物所在的地块相关联。

d) 土地登记办公室根据申请人提交的申请表上的信息，按照登记内容进行未来形成的地上定着物的抵押登记。申请人负责提交登记申请材料，并对其提交的信息和登记材料的真实性、准确性以及各类文件、凭证承担法律责任。

2. 对于本通知第四条第二款规定的抵押登记情况，土地登记办公室仅对土地使用者和地上定着物的所有者进行土地使用权和地上定着物的抵押登记；抵押人或第三方履行民事义务的责任由签订抵押合同的各方自行承担，依照民事法律规定。

条 12. 抵押登记的过渡情形及抵押财产权利从买卖合同产生的过渡登记原则c) 抵押财产权利从买卖合同产生的过渡登记情形

1. 抵押财产权利从买卖合同产生的过渡登记适用于以下情形：

a) 登记申请人已经对买卖合同产生的财产权利进行了抵押登记，并要求将其转换为未来形成的房屋的抵押登记；

b) 登记申请人已经对买卖合同产生的财产权利进行了抵押登记，并要求将其转换为已经形成（验收投入使用）的未来形成的房屋的抵押登记。

2. 本条第一款b项规定的抵押财产权利从买卖合同产生的过渡登记，应当与本通知第三十五条第二款规定的房屋所有权证明手续同时进行。

3. 已经按照本通知规定完成了抵押登记过渡手续的情况下，抵押人和受抵押人无需签订新的抵押合同或抵押合同补充协议来增加抵押财产。

条13. 不需缴纳土地使用权和地上定着物抵押登记费的情况下的证明文件

1. 对于个人或家庭户，根据政府2015年第55号法令关于支持农业和农村发展的信贷政策的规定，不需缴纳土地使用权和地上定着物抵押登记费，且在抵押合同中没有关于贷款用于农业和农村发展目的条款的情况下，申请人应提交下列文件之一：

a) 包含个人或家庭户贷款用于农业和农村发展领域条款的信贷合同；

b) 金融机构出具的确认函（有签字和公章），证明个人或家庭户贷款用于农业和农村发展领域。

2. 在变更已登记的抵押内容、公告处理抵押财产、注销抵押登记的情况下，如果抵押登记材料中已经包含本条第一款规定的文件之一，则申请人无需再次提交上述文件。

条14. 登记费用和无需缴纳登记费用的情形，错误更正费用

1. 登记费用的收取标准、收缴、管理和使用制度，抵押土地使用权和地上定着物登记费用按照法律规定执行。

2. 当申请登记抵押的人属于无需缴纳登记费用的对象时，在办理已登记抵押内容变更、抵押财产处理情况公告登记、注销登记时，土地登记办公室有责任对照土地使用权和地上定着物抵押登记档案中证明属于无需缴纳登记费用对象的文件，作为不收取登记费用的依据。

3. 根据本通知第27条和第34条规定，因登记人员错误需要更正的情况，申请人无需支付更正错误费用。

条15. 抵押登记文件正本及复印件

1. 申请人需在抵押登记文件中提交以下文件的正本一份：

a) 各种抵押登记申请书、注销抵押登记申请书或抵押登记转移申请书；

b) 抵押合同或经公证、认证的抵押合同（如法律规定）；合同及其附件或经公证、认证的合同及其附件（如法律规定），或者各方同意更改已登记抵押内容的其他文件；

c) 证书；

d) 土地交付决定或土地租赁决定；

e) 包含个人或家庭借款用于农业或农村发展领域条款的信贷合同，或金融机构出具的确认个人或家庭借款用于农业或农村发展领域的书面文件（须签字并盖章）；

f) 经登记机关确认的抵押登记申请书，若登记内容有误或缺少登记机关确认的内容；

g) 对于在抵押登记文件中有该证书且抵押登记内容与证书不符的情况，提交证书。

2. 申请人需提交以下文件的正本一份或复印件一份，并出示正本以供核对：

a) 经公证或认证的土地使用者和资产所有者之间关于土地用于建立地上定着物的协议文件；

b) 按法律规定必须申请建设许可的建筑许可证或按法律规定必须编制投资项目计划的投资项目批准决定；

c) 抵押人与开发商签订的商品房买卖合同；

d) 商品房买卖合同转让文件；

e) 关于更改已登记抵押内容的有权机关文件；

f) 处理抵押财产的通知文件；

g) 在注销抵押申请书中仅有抵押人签名的情况下，受押人同意注销抵押的文件；

h) 提供关于抵押产生自商品房买卖合同的担保交易登记证书、合同、查封财产执行通知或由司法部国家担保交易登记中心颁发的已登记抵押内容变更的登记证书的信息文件；

i) 委托书，当申请人是被委托人时。

3. 申请人需在抵押登记文件中提交以下文件的复印件一份：

a) 已获有权机关批准的项目总平面图比例尺为1/500以及已获有权机关批准的项目工程平面设计图，在未来形成的地上定着物抵押是投资建设住宅项目、建设项目或其他建设项目的场合；

b) 已登记的抵押合同清单。

条 16. 抵押土地使用权、地上定着物登记申请表

本通知附带发布以下土地使用权、地上定着物抵押登记申请表格：

1. 表格编号01/ĐKTC：土地使用权、地上定着物抵押登记申请书；

2. 表格编号02/ĐKTĐ-SCSS：变更、更正错误的抵押登记申请书；

3. 表格编号03/XĐK：注销抵押登记申请书；

4. 表格编号04/ĐKVB：抵押财产处理情况通报登记申请书；

5. 表格编号05/CTĐK：抵押登记转移申请书；

6. 表格编号06/BSCB：抵押合同各方补充页；

7. 表格编号07/BSTS：抵押财产补充页；

8. 表格编号08/DMHĐTC：已登记抵押合同清单；

9. 表格编号09/SĐKTC：未来地上定着物抵押登记簿。

条 17. 土地使用权、地上定着物抵押登记活动中机关、组织和个人的责任

1. 登记申请人自行申报登记申请材料，并对材料中所填信息的真实性、合法性、准确性负责。

2. 土地登记办公室确保抵押登记内容与地籍档案中的信息一致；如无第九条第一款所述错误，不需修改抵押合同内容。

3. 司法局除履行第四十六条第五款规定的职责外，还应牵头与自然资源和规划局、财政局、人事局及其他相关部门合作，完成以下工作：

a) 协助省级人民政府安排足够的人力和资金支持地方不动产抵押登记管理工作；配备必要的设施，鼓励使用信息技术以促进登记和提供抵押信息的服务；

b) 定期或不定期检查地方土地登记办公室的土地使用权、地上定着物抵押登记和信息提供情况；

c) 审查并提交省级人民政府批准关于地方不动产抵押登记管理的配合制度；制定符合本通知和其他相关法规规定程序的土地使用权、地上定着物抵押登记和信息提供流程；

d) 指导土地登记办公室、公证机构和其他机关、组织、个人严格遵守不动产抵押登记法律规定；

e) 实施措施以鼓励组织和个人积极查询抵押交易信息，加强地方抵押财产法律状态的信息共享。

条 18. 土地使用权、地上定着物抵押登记工作的报告和统计制度

1. 土地登记办公室每半年和每年进行土地使用权、地上定着物抵押登记工作的报告和统计，并提交司法局汇总后上报省级人民政府。

2. 省级人民政府每半年和每年进行全省土地使用权、地上定着物抵押登记工作的综合报告和统计，并提交司法部（由国家不动产登记管理局负责）和自然资源部（由国土资源总局负责）。司法部负责汇总并向政府报告。

3. 定期或临时报告的提交期限按照司法部的规定执行。

第二章

土地使用权抵押，

地上定着物

节 1

登记申请材料

条 19. 登记土地使用权抵押，同时登记土地使用权与地上定着物的抵押

申请人提交一份（01份）抵押登记申请材料包括：

1. 抵押登记申请书（格式编号01/ĐKTC）；

2. 抵押合同或经公证、认证的抵押合同，如法律规定需要；

3. 证书；

4. 在以下情况下提供证明文件：

a) 如申请人是被委托人，则需提供授权书；

b) 根据本通知第13条第1款规定，属于免缴抵押登记费的对象时，提供相关证明文件；.

条 20. 地上定着物抵押登记

1. 对于已由证书确认所有权且地上定着物的所有权人同时也是土地使用者的情况，申请人提交一份（01份）抵押登记申请材料，包括本通知第19条规定的所有文件。

2. 对于已由证书确认所有权但地上定着物的所有权人不是土地使用者的情况，申请人提交一份（01份）抵押登记申请材料，包括：

a) 本通知第19条第1、2、4款规定的文件；

b) 发给地上定着物所有权人的证书。

条 21. 已形成但尚未在证书上确认所有权的地上定着物抵押登记 尚未在所有权证书上登记

1. 对于已形成但尚未在证书上确认所有权且地上定着物的所有权人同时也是土地使用者的情况，申请人提交一份（01份）抵押登记申请材料，包括：

a) 本通知第19条规定的文件；

b) 按照土地法律法规要求的地上定着物所有权确认申请材料。

2. 对于已形成但尚未在证书上确认所有权且地上定着物的所有权人不是土地使用者的情况，申请人提交一份（01份）抵押登记申请材料，包括：

a) 本通知第19条第1、2、4款规定的文件；

b) 按照土地法律法规要求的地上定着物所有权确认申请材料。

条 22. 同时登记土地使用权与非住宅类未来形成的地上定着物抵押；登记非住宅类未来形成的地上定着物抵押

同时登记土地使用权与非住宅类未来形成的地上定着物抵押，以及登记非住宅类未来形成的地上定着物抵押，但不属本通知第21条规定的情形，具体如下：

1. 对于同时登记土地使用权与非住宅类未来形成的地上定着物抵押，申请人提交一份（01份）抵押登记申请材料，包括：

a) 本通知第19条规定的文件；

b) 按照建设许可法律规定取得的建设工程规划许可证或按照项目投资法律规定取得的投资项目批准决定，除非抵押合同已经公证或认证；

c) 经有权机关批准的项目总平面图比例尺为1/500和工程平面设计图，如果抵押人是未来形成的地上定着物建设项目；或者经有权机关批准的项目总平面图比例尺为1/500和工程平面设计图，如果抵押人是其他类型的建设项目。

2. 对于登记非住宅类未来形成的地上定着物抵押且土地使用者同时也是地上定着物所有权人的情况，申请人提交一份（01份）抵押登记申请材料，包括：

a) 本通知第19条规定的文件；

b) 本条第1款b)和c)项规定的文件；

3. 对于登记非住宅类未来形成的地上定着物抵押且地上定着物所有权人不是土地使用者的情况，申请人提交一份（01份）抵押登记申请材料，包括：

a) 本通知第19条第1、2、4款规定的文件；

b) 本条第1款b)和c)项规定的文件；

c) 经公证或认证的土地使用者和地上定着物所有权人间关于土地用于建立地上定着物的协议证明文件.

第二十三条 抵押房地产开发项目和未来形成的房地产

根据有关房屋的法律规定，抵押房地产开发项目和未来形成的房地产的申请材料如下：

一、房地产开发商抵押房地产开发项目或未来形成的房地产时，申请人应提交一份抵押登记申请材料，包括：

a) 本通知第19条第1、2、4款规定的文件；

b) 主投资方获得的土地使用权证书或土地租赁决定书，由有权机关颁发；

c) 按照法律规定需要建设许可的建筑许可证，或者按照法律规定需要编制投资项目批准决定的投资项目批准决定，除非抵押财产合同已经公证或认证；

d) 已经有权机关批准的项目总平面图比例尺为1/500以及已经有权机关批准的项目工程平面设计图，在主投资方抵押与未来形成的土地相关的房地产开发项目的情况下；在主投资方抵押未来形成的房屋的情况下，已经有权机关批准的项目总平面图比例尺为1/500以及已经有权机关批准的公寓平面设计图。

二、组织或个人购买房地产开发项目中未来形成的房屋并抵押时，申请人应提交一份抵押登记申请材料，包括：

a) 本通知第19条第1、2、4款规定的文件；

b) 抵押方与开发商之间签订的符合房屋法律规定条件的房屋买卖合同。

如果抵押方是房屋买卖合同的受让人，则还需提交符合房屋法律规定条件的房屋买卖合同转让文件。

三、组织或个人在其拥有使用权的土地上建设未来形成的房屋并抵押时，申请人应提交一份抵押登记申请材料，包括：

a) 本通知第19条规定的文件；

b) 按照法律规定需要建设许可的建筑许可证，除非抵押财产合同已经公证或认证。

第二十四条 抵押内容变更登记

一、办理抵押内容变更登记的依据包括：

a) 根据抵押方和受抵押方的协议，减少、增加或替换抵押方或受抵押方；

b) 根据有权机关的文件，变更抵押方或受抵押方的名称或企业类型；

c) 减少抵押财产，包括土地使用权和与土地相关的财产（包括未来形成的房屋），根据本通知第11条第1款第b项的规定；

d) 在各方未签署新的抵押合同时，增加抵押财产，包括土地使用权和与土地相关的财产；

e) 当抵押财产是未来形成的与土地相关的财产（包括未来形成的房屋）已经形成，并且抵押方已将所有权证明记录在产权证上时；

f) 更正申请登记表中申报内容的错误；

g) 变更除上述a、b、c、d、e项规定之外的其他已登记内容，如果各方有此要求。

二、申请人应提交一份抵押内容变更登记申请材料，包括：

a) 根据《申请变更及更正错误表格》编号02/ĐKTĐ-SCSS填写的申请变更及更正错误表格；

b) 对于本条第一款规定的a、c和d项情况，如果合同或其他文件中有各方关于增加或减少抵押财产，或替换抵押方或受抵押方的协议，则需提交该合同或附件或其他文件（例如：权利要求转让合同、债务买卖合同）；

c) 对于本条第一款规定的b项情况，需提交有权机关出具的企业名称或企业类型的变更文件；

d) 对于已提交产权证的抵押登记申请，需提交产权证；

e) 根据本通知第19条第四款a项的规定提交的相关文件。

三、当多个土地使用权和与土地相关财产抵押合同中的受抵押方发生企业类型变更时，申请人应对所有这些合同提交一份变更申请材料。材料包括：

a) 根据《申请变更及更正错误表格》编号02/ĐKTĐ-SCSS填写的申请变更及更正错误表格；

b) 有权机关出具的企业类型变更文件；

c) 根据《已登记抵押合同目录》编号08/DMHĐTC填写的已登记抵押合同目录；

d) 对于已提交产权证的抵押登记申请，需提交产权证；

e) 根据本通知第19条第四款a项的规定提交的相关文件。

四、当受抵押方仅变更名称而不属于第三条规定的情况，或多个土地使用权和与土地相关财产抵押合同中的受抵押方变更时，申请人应对所有这些合同提交一份变更申请材料。材料包括：

a) 根据《申请变更及更正错误表格》编号02/ĐKTĐ-SCSS填写的申请变更及更正错误表格；

b) 各方关于变更受抵押方的协议，如合同或附件或其他文件（例如：权利要求转让合同、债务买卖合同）；

c) 变更名称或变更受抵押方的有权机关文件；

d) 根据《已登记抵押合同目录》编号08/DMHĐTC填写的已登记抵押合同目录；

e) 对于已提交产权证的抵押登记申请，需提交产权证；

f) 根据本通知第19条第四款a项的规定提交的相关文件。

5. 对于变更登记，如果土地使用者、与土地相连的财产的所有者作为抵押人经有权国家机关批准更改名称，与已颁发的土地使用权证书上的名称不同，则申请人需提交一份按照本条第2款规定的要求变更登记申请材料和一份按照自然资源和环境部规定要求更改土地使用权证书上名称的申请材料。

土地登记办公室在进行抵押内容变更登记前，应确认抵押人在土地使用权证书和地籍档案中的名称变更。

6. 如果一个抵押合同涉及多个地块，并且已经进行了抵押登记，在各方要求变更登记的情况下，如果变更内容为减少抵押财产（例如：减少两个已抵押的地块），同时增加抵押财产（例如：增加两个其他地块），则申请人需提交一份按照本条第2款a、b和d点规定的要求变更登记申请材料。

7. 对于已经登记的抵押土地使用权和与土地相连的财产的合同，如果抵押人的居住地址或身份证号、公民身份证号、越南人民军军官证号与土地使用权证书上的信息不符，或者由于调整地块、重新测量确定地块面积和尺寸而改变了抵押地块的信息，则各方无需按照本通知的规定办理变更登记手续，而是根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《条例》）第76条和第78条的规定办理土地使用权证书换发手续，或者按照自然资源和环境部的规定办理土地使用权证书上的变更确认手续。

8. 对于本条第1款第d项规定的未来形成的与土地相连的财产的变更登记，应当与土地使用权证书上的所有权确认手续同时进行。申请人需同时提交变更、更正错误申请书（格式编号02/ĐKTĐ-SCSS）以及一份按照自然资源和环境部规定要求确认所有权的申请材料，以便土地登记办公室按照土地法律法规的规定进行与土地相连的财产所有权确认手续。

9. 对于本通知第11条第1款第b项规定的变更登记情况，在变更、更正错误申请书中，各方必须详细申报被减少的财产信息，包括公寓编号、公寓面积、楼层顺序号、所属大楼名称（注明项目名称）、项目地址。如果在一个建设项目中减少多个公寓，则各方需编制公寓清单并详细描述每个公寓的信息。

10. 对于本条第1款规定的已登记抵押内容的变更登记，申请人无需在进行变更登记之前注销土地使用权和与土地相连的财产的抵押登记。

条 25. 登记处理抵押财产的通知文本的登记，在已经进行抵押登记的情况下

请求登记处理抵押财产的通知文本的人提交一份（01）份申请材料，包括：

1. 按照第04/ĐKVB表格填写的请求登记处理抵押财产的通知文本的申请书；

2. 处理抵押财产的通知文本；

3. 根据本通知第四条第一点的规定的文件。

条 26. 注销抵押登记

请求注销抵押登记的人提交一份（01）份注销抵押登记的申请材料，包括：

1. 按照第03/XĐK表格填写的请求注销抵押登记的申请书；

2. 在请求书只有抵押人签名的情况下，抵押权人的同意注销抵押登记的书面文件；

3. 对于在抵押登记申请中包含所有权证书的情况，提供该所有权证书；

4. 根据本通知第四条第一点的规定的文件。

条 27. 因登记人员错误而更正抵押登记内容的错误

1. 如果发现登记证明的内容不准确、不完整或请求登记的申请书和所有权证书上没有登记证明内容，则请求登记的人应向已进行登记的土地登记办公室提交一份（01）份更正错误的申请材料以进行更正。

2. 更正错误的申请材料包括：

a) 根据《申请变更及更正错误表格》编号02/ĐKTĐ-SCSS填写的申请变更及更正错误表格；

b) 如果登记内容证明有错误或请求登记的申请书缺少登记机构的证明内容，则提供经登记机构证明的请求登记的申请书；

c) 对于在抵押登记申请中有所有权证书且抵押登记内容记录在所有权证书上有错误的情况，提供该所有权证书；

d) 根据本通知第四条第一点的规定的文件。

条 28. 抵押因房屋买卖合同产生的财产权利的登记转移手续

对于根据本通知第十二条第一款规定进行的登记转移，请求登记的人提交一份（01）份申请材料，包括：

1. 按照第05/CTĐK表格填写的请求转移抵押登记的申请书；

2. 提供关于抵押财产权利的信息的书面文件，该权利源于房屋买卖合同，或者由国家交易登记中心颁发的交易担保登记证书、合同、执行判决资产查封通知书或已变更抵押登记内容的登记证书；

3. 根据本通知第四条第一点的规定的文件；

4. 对于将因房屋买卖合同产生的财产权利的抵押登记转移到已形成的未来房屋抵押登记的情况，提交按照土地和房屋法律规定要求的所有权证明申请材料。

节

登 记 手 续

条 29. 提交抵押登记申请材料

请求登记的人可以选择向以下机构之一提交抵押登记申请材料：

1. 土地登记办公室；

2. 在请求登记的人是家庭户或个人并希望直接向乡级人民委员会提交申请材料的情况下，提交给拥有土地的乡级人民委员会；

3. 对于已经建立单一窗口机制的地方，提交给负责接收和发放结果的部门。

条 30. 接收登记申请文件

1. 对于直接提交的抵押登记申请文件，接收人员在收到文件后，检查申请文件的合法性，并继续进行以下工作：

a) 如果申请文件不合法，接收人员拒绝接受申请文件，并直接指导申请人完善文件或根据法律规定提供《完善申请文件指南》；

b) 如果申请文件合法，接收人员向申请人发放《受理申请文件凭证》，并约定结果返回日期，在其中详细记录以下信息：接收文件的时间（年、月、日）；处理文件期限；返回结果期限；接收人员姓名和签名；

c) 登记《受理和结果返回登记簿》，并按照自然资源和环境部的规定发放《证明书》（以下简称《受理和结果返回登记簿》）。

2. 对于通过邮政提交的抵押登记申请文件，接收人员在收到文件后，检查申请文件的合法性，并继续进行以下工作：

a) 如果文件不合法，接收人员在收到文件当天，制作拒绝登记的书面文件，其中记录以下信息：已接收的申请文件中的文件类型；拒绝原因；完善申请文件的指导。拒绝登记的书面文件连同申请文件通过邮政方式退还给申请人，并确保安全送达；

b) 如果申请文件合法，接收人员登记《受理和结果返回登记簿》。

条 31. 抵押登记、变更登记、公告文本登记、注销登记程序

1. 在收到登记申请文件后，土地登记办公室检查申请文件。

2. 根据第83/2010/NĐ-CP号法令第11条第1款和本通知第9条第1款的规定，如果有拒绝登记的理由，则土地登记办公室以书面形式拒绝登记，并将申请文件和拒绝登记的书面文件转交接收部门，以便退还申请文件并指导申请人正确执行规定。

3. 对于没有拒绝登记理由的抵押登记、变更登记、注销登记，在本通知第8条规定的期限内，土地登记办公室进行以下工作：

a) 按照接收文件的顺序，准确地将抵押登记、变更登记或注销登记的内容及时间记录在土地登记簿和证明书中，按照自然资源和环境部的规定。

对于已经形成未来附着物的财产变更登记，抵押人要求将其所有权确认在证明书上时，必须在土地登记簿和证明书中具体记录如下内容： “已形成的附着物，其所有权已在证明书中确认，并继续抵押（注明财产名称）给（注明抵押权人名称）”;

b) 在土地登记簿和证明书中记录后，将登记内容和时间（小时、分钟、年、月、日）记录在《申请登记表》的“登记机关确认” 项目中。

4. 对于关于处理抵押财产的公告文本登记，记录 “登记处理抵押财产的公告文本” 在土地登记簿中，并将登记内容和时间（小时、分钟、年、月、日）记录在《申请登记表》的“登记机关确认”项目中，并书面通知所有共同抵押权人在使用土地和附着物用于担保多个义务的情况下处理抵押财产的情况。

条 32. 登记抵押已形成但尚未在不动产权证书上确认的附着于土地的财产的程序

1. 接收合格申请材料后，对于符合法律规定条件确认所有权的财产，不动产登记机构应进行以下工作：

a) 根据土地管理法律法规的规定，在已经发放的不动产权证书上办理确认附着于土地的财产的所有权手续，或者准备材料提交自然资源和环境保护部门签署、发放不动产权证书（如需发放）。

b) 在不动产权证书经变更确认或签署、发放后，按照本通知第31条第3款规定的内容和时间登记抵押，并将登记结果告知申请人。

2. 对于不符合法律规定条件确认所有权的财产，不动产登记机构不进行抵押登记，书面通知申请人并无需根据第83/2010/NĐ-CP号法令第49条规定承担赔偿责任。

3. 如果土地使用权在附着于土地的财产所有权确认之前已被抵押登记，则在确认附着于土地的财产所有权时，申请人无需注销土地使用权的抵押登记。

条 33. 增加被担保债务时登记抵押的程序

1. 当增加被担保债务且各方签订新的抵押合同，该合同独立于先前已登记的抵押合同生效时，申请人应进行新的抵押登记，无需注销先前的抵押登记。

2. 当增加被担保债务且各方签订的新抵押合同取代先前已登记的抵押合同时，申请人应提交一份注销抵押登记的申请材料和一份新的抵押登记申请材料，同时处理注销先前的抵押登记和新的抵押登记手续。

3. 各方无需对增加被担保债务的情况进行变更登记，如果满足以下条件：

a) 已登记的抵押合同中包含为未来产生的债务提供抵押担保的条款；

b) 增加被担保债务而不增加抵押财产；

c) 各方仅签订修改或补充合同或签订补充协议以修改或补充已登记的抵押合同，而未签订新的抵押合同。

条 34. 因登记人员错误导致抵押登记错误的更正程序

1. 当登记人员在其地籍簿、不动产权证书、登记申请书或未来形成的附着于土地的财产抵押登记簿中发现因自身错误而导致的已登记内容错误时，登记人员应及时向不动产登记机构负责人报告，审查并决定更正上述文件中的信息，并将更正信息的通知发送给登记申请人，地址按登记申请书中所载地址。

2. 当不动产登记机构收到由申请人发现的错误更正请求时，在本通知第8条规定的时间内，不动产登记机构应进行以下工作：

a) 如果不动产权证书上有错误，应在不动产权证书和地籍簿上更正已登记内容的错误信息；

b) 在变更申请书上确认更正已登记内容的错误信息；

c) 如果登记申请书上有错误，应出具更正已登记内容的错误信息的更正通知书。

条35. 转移抵押登记程序和手续产生的财产权利从房屋买卖合同 第1款 对于将由房屋买卖合同产生的财产抵押权转移至未来房屋抵押权的登记转移，土地登记办公室应执行以下工作：

a) 记录：“由房屋买卖合同产生的财产抵押权转移至未来房屋抵押权”

并在土地登记簿和抵押登记转移申请书中记录抵押登记日期。在此情况下，抵押登记日期为抵押登记转移申请书第5部分中申报的初始抵押登记日期；b) 复制已体现本款a项规定的抵押登记转移申请书以存档； c) 将体现本款a项规定的抵押登记转移申请书（一份复印件）发送给交易登记中心，以便该中心注销由房屋买卖合同产生的财产抵押权；

d) 将已体现本款a项规定的抵押登记转移申请书退还给申请人。

第2款 对于将由房屋买卖合同产生的财产抵押权转移至已经形成的房屋抵押权（已经验收并投入使用），土地登记办公室应执行以下工作： a) 根据土地和房屋相关法律规定办理房屋所有权证书和颁发房屋所有权证； b) 记录“由房屋买卖合同产生的财产抵押权转移至房屋抵押权”

并在土地登记簿、已颁发的房屋所有权证和抵押登记转移申请书中记录抵押登记日期。在此情况下，抵押登记日期为抵押登记转移申请书第5部分中申报的初始抵押登记日期；

c) 复制已体现本款b项规定的抵押登记转移申请书以存档；

d) 将体现本款b项规定的抵押登记转移申请书发送给交易登记中心，以便该中心注销由房屋买卖合同产生的财产抵押权；

e) 向申请人移交房屋所有权证，并退还已体现本款b项规定的抵押登记转移申请书。条36. 土地登记办公室与交易登记中心关于转移抵押登记的信息交换由房屋买卖合同产生的财产权利转移至未来房屋抵押权

第1款 在颁发证书前至少一个工作日，土地登记办公室通过邮政、传真或电子邮件方式向已颁发抵押担保登记、合同和查封财产执行通知书的交易登记中心提交经确认转移的抵押登记转移申请书。

第2款 自收到土地登记办公室根据本通知第35条第1款c项和第2款d项规定提交的抵押登记转移申请书之日起，最迟不超过下一个工作日，交易登记中心应按照法律规定注销由房屋买卖合同产生的财产抵押权，并通过邮政、传真或电子邮件方式向土地登记办公室发送注销由房屋买卖合同产生的财产抵押权的通知书，以供登记备案。 a) 根据土地和房屋相关法律规定办理房屋所有权证书和颁发房屋所有权证； 表明本款第b项规定的内容给产权交易登记中心，以便产权交易登记中心根据房屋买卖合同产生的财产权利进行抵押登记注销；

d) 向申请人移交所有权证书，并退还已注明本款第b项内容的抵押登记申请书。

第三十六条 土地登记办公室与产权交易登记中心关于抵押登记转移的信息交换 房屋买卖合同产生的财产权利转为对即将形成的房屋的抵押

1. 在发放所有权证书前至少一个工作日，土地登记办公室向产权交易登记中心提交抵押登记转移申请书 a) 根据土地和房屋相关法律规定办理房屋所有权证书和颁发房屋所有权证； 已经通过邮政、传真或电子邮件方式确认转移，产权交易登记中心已经颁发了担保合同登记证书、合同和财产查封执行通知。

2. 自收到土地登记办公室按照本通知第三十五条第c项第1款和第d项第2款的规定提交的抵押登记转移申请书之日起，或者最迟于下一个工作日内，产权交易登记中心应根据法律规定注销由房屋买卖合同产生的财产权利的抵押登记，并通过邮政、传真或电子邮件方式将注销抵押登记的通知文书发送给土地登记办公室以存档。

条37. 返回登记结果

1. 土地登记办公室向请求登记的人返还以下文件的原件一份：

a) 经土地登记办公室确认的登记申请书；

b) 经土地登记办公室确认的抵押权转移申请书；

c) 记载有抵押权登记内容、变更登记内容、注销登记内容或更正错误内容的证书；

d) 在登记人自行发现因自身原因导致地籍档案中登记内容错误时，土地登记办公室出具的更正错误信息的通知书；或者在请求登记人发现错误时，土地登记办公室出具的更正错误信息通知书和经确认的登记申请书。

2. 土地登记办公室通过以下方式向请求登记的人提供登记结果：直接到土地登记办公室或单一窗口服务点领取，或在乡级人民委员会领取（如在乡级人民委员会提交申请），或通过邮政快递（由请求登记人选择）。

如果请求登记人与土地登记办公室就其他交付登记结果的方式达成一致，则按照双方约定的方式交付登记结果。

3. 如果请求登记人在乡级人民委员会提交申请并领取登记结果，则土地登记办公室应在完成登记之日起三个工作日内将登记结果送交乡级人民委员会以便向请求登记人交付。

条38. 登记档案保存

1. 登记抵押的档案包括：

a) 下列文件的原件一份：抵押合同；如果不需要缴纳登记交易费用的证明文件（如有）；

b) 下列文件的原件或复印件一份：在抵押未来形成的附着于土地的财产时，土地使用者和财产所有者之间关于土地用于形成附着于土地的财产的协议证明文件（当财产所有者不是土地使用者时）；同时抵押土地使用权和未来形成的附着于土地的财产或仅抵押未来形成的附着于土地的财产时的土地建设许可证或投资项目的批准决定；抵押人与开发商签订的商品房买卖合同；商品房买卖合同转让文件（如有）；在请求登记人为受托人的情况下，授权委托书；

c) 下列文件的复印件一份：经登记机关确认的登记申请书；经确认的抵押登记证书；在项目投资者抵押未来形成的房屋建设项目时的土地使用权出让决定或租赁决定；在抵押未来形成的附着于土地的财产是未来形成的房屋建设项目、建设工程项目或其他建设工程项目时，已经主管机关批准的项目总平面图比例尺为1/500的图纸和已经主管机关批准的工程平面设计图。

2. 变更登记档案包括：

a) 变更合同或合同附件的原件一份，或证明变更内容的其他文件的原件或复印件一份；

b) 在请求登记人为受托人的情况下，授权委托书的原件或复印件一份；

c) 下列文件的复印件一份：经登记机关确认的变更、更正错误申请书；在变更内容已记录在证书上时，记载有变更内容的证书；已登记的抵押合同清单。

3. 注销抵押登记档案包括：

a) 在请求注销登记的一方为抵押人时，由抵押权人同意注销抵押登记的文件的原件或复印件一份；在请求登记人为受托人的情况下，授权委托书的原件或复印件一份；

b) 经登记机关确认的注销登记申请书和注销抵押登记证书的复印件一份。

4. 抵押财产处理通知书登记档案包括：

a) 抵押财产处理通知书的原件或复印件一份；在请求登记人为受托人的情况下，授权委托书的原件或复印件一份；

b) 经登记机关确认的抵押财产处理通知书登记申请书的复印件一份。

5. 更正错误档案包括：

a) 在请求登记人为受托人的情况下，授权委托书的原件或复印件一份；

b) 经登记机关确认的变更、更正错误申请书的复印件一份；记载有错误内容的证书；记载有错误的申请书；在登记人自行发现因自身原因导致地籍档案中登记内容错误时，土地登记办公室出具的更正错误信息的通知书；或者在请求登记人发现错误时，土地登记办公室出具的更正错误信息通知书。

6. 转移抵押权登记档案包括：

a) 中心登记交易、财产发出的注销抵押权登记通知书的原件一份（适用于转移抵押权登记）；

b) 在请求登记人为受托人的情况下，授权委托书的原件或复印件一份；

c) 提供以下文件的副本一份：抵押登记申请转移证明，由登记机关出具；关于从房屋买卖合同产生的抵押财产权利信息的提供文件，由交易登记中心出具或抵押权登记证书、合同、执行判决财产查封通知书，由交易登记中心出具或已登记的抵押内容变更登记证书，如有。

 

第三章

实施条款

第三十九条 生效日期

一、本通知自2016年8月8日起生效。

二、本通知取代2011年11月18日由司法部和自然资源部联合发布的第20/2011/TTLT-BTP-BTNMT号通知，该通知对土地使用权及地上定着物抵押登记进行了指导。

三、废除2014年4月25日由国家银行、住房和城乡建设部、司法部、自然资源部联合发布的第01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT号通知，该通知对根据第71/2010/NĐ-CP号法令第二十六条第二款规定进行的未来房屋抵押手续进行了指导（以下简称第01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT号联合通知）。

条 40. 过渡条款

一、对于尚未设立土地登记处的地方，土地使用权及地上定着物抵押登记权限确定如下：

a) 省级或直辖市自然资源和规划局的土地登记办公室负责办理国内组织、在国外定居的越南人投资实施项目、外国组织、外国人或有外资参与的企业土地使用权及地上定着物抵押登记；

b) 区、县、市辖区或省辖市自然资源和规划局的土地登记办公室负责办理国内家庭和个人、在国外定居的越南人拥有在越南的房屋并转让居住用地使用权项目的土地使用权及地上定着物抵押登记，在未设立土地登记办公室的情况下，由区、县、市辖区或省辖市自然资源和规划局负责。

二、如果申请人已经完成了土地使用权及地上定着物抵押登记，并且抵押登记文件中包含根据土地管理法律规定颁发的土地使用权证；根据住房管理和建设法律规定颁发的住房所有权证和居住用地使用权证、住房所有权证、住房所有权证和居住用地使用权证、建设工程所有权证，现在需要根据2013年土地法的规定换发土地使用权证、住房所有权证和其他与土地相关的资产证，则无需注销抵押登记。完成换发土地使用权证、住房所有权证和其他与土地相关的资产证的法定程序后，土地登记处应将旧证上的抵押登记内容记录到新证上。

三、如果已经完成了土地使用权及地上定着物抵押登记，并且抵押登记文件中包含本条第二款规定的证书，而要求换发2013年土地法规定的证书，则抵押合同各方无需对已登记的抵押合同中的证书内容进行变更登记。

四、对于尚未使用地籍簿（电子版）的土地登记处，应使用未来地上定着物抵押登记簿来办理未来地上定着物抵押登记，除非同时登记土地使用权和未来地上定着物抵押。

五、如果申请人已经按照第01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT号联合通知的规定完成了未来房屋抵押登记，并且要求变更已登记的抵押内容、登记处理抵押财产的通知书、注销抵押登记或因登记机关错误而更正错误，则应按照本通知的规定进行登记。

如果申请人已经完成了从房屋买卖合同产生的权利抵押登记，但尚未按照第01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT号联合通知的规定进行转移登记，则应按照本通知的规定进行转移。

如果申请人已经按照第01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT号联合通知的规定完成了未来房屋抵押登记，但尚未转换为房屋抵押登记，则应按照本通知的规定进行变更登记。

六、如果开发商为购买者办理了证书或者购买者自行办理了证书，土地登记处应查询抵押登记信息，如果该财产以未来财产形式被抵押，但抵押方和受抵押方没有提交变更登记申请并且尚未注销未来地上定着物抵押登记，则在颁发证书后，土地登记处应在地籍簿和已颁发的证书上记录 “已形成的附着物，其所有权已在证明书中确认，并继续抵押（注明财产名称）给（注明抵押权人名称）” 相关信息。

7. 对于已经登记抵押的由买卖、转让非住宅财产产生的财产权利，如果要求将其转换为已形成、验收并获得所有权证明的与土地相连的财产的抵押登记，则申请人应按照从买卖非住宅合同产生的财产权利转移抵押登记手续办理。

条41. 责任执行

1. 省人民政府负责组织和指导司法厅、自然资源和规划局以及地方相关厅局执行本通知。

2. 各省、直辖市自然资源和规划局负责指导土地登记办公室在土地登记办公室完成项目投资建设住房或未来形成的住房的抵押登记后，将信息发送给自然资源和规划局，在其网站上公布项目投资者已经抵押的投资建设项目、未来形成的住房的情况。

3. 在执行过程中，如遇困难或问题，个人或组织应及时向司法部、自然资源和规划部反映，以便研究解决。/。