通知2021年第9号令，关于指导实施2015年第100号政府法令和2021年第49号政府法令对2015年第100号政府法令关于发展和管理社会住房的若干条款进行修改补充的内容。

通知

关于实施《国务院关于发展和管理公共住房的第100/2015/NĐ-CP号法令》和《国务院关于修改和发展公共住房管理若干条款的第49/2021/NĐ-CP号法令》的指导意见

                                                    _______________

根据2013年11月26日《招标投标法》；

依据二零一四年十一月二十五日《住房法》；

根据2020年6月17日《投资法》；

根据二零二零年六月十七日修订和补充《建筑法》若干条款的法律；

根据《国务院关于发展和管理公共住房的第100/2015/NĐ-CP号法令》和《国务院关于修改和发展公共住房管理若干条款的第49/2021/NĐ-CP号法令》；

根据政府2020年2月28日第25/2020/NĐ-CP号法令关于《招标投标法》中关于选择投资商若干条款的具体实施规定；

根据《国务院关于详细规定和指导执行投资法的第31/2021/NĐ-CP号法令》；

根据《国务院关于建设部职能、任务、权限和组织结构的第81/2017/NĐ-CP号法令》 的规定；

根据房屋管理和房地产市场管理局局长的建议，

建设部部长发布本通知，以指导实施《国务院关于发展和管理公共住房的第100/2015/NĐ-CP号法令》和《国务院关于修改和发展公共住房管理若干条款的第49/2021/NĐ-CP号法令》。             

第一章

总则

第一条 调整范围

1. 本通知指导实施《国务院关于发展和管理公共住房的第100/2015/NĐ-CP号法令》（以下简称“第100/2015/NĐ-CP号法令”）和《国务院关于修改和发展公共住房管理若干条款的第49/2021/NĐ-CP号法令》（以下简称“第49/2021/NĐ-CP号法令”）中关于：公共住房项目投资者的选择条件和标准；公共住房销售价格、租赁价格、购买租赁价格的确定方法；证明对象和享受公共住房政策条件的文件样本；公共住房买卖、租赁、购买租赁合同的样本。

2. 公共住房数据库系统的建立和更新在建设部门户网站上有关对象购买、租赁、购买租赁公共住房的信息，按照本通知和有关建筑、管理和使用住房信息系统及房地产市场的法律法规的规定进行。

3. 单独建造公共住房的设计标准和最低建设条件以及由家庭和个人投资建造的公共住房的质量管理、运营和使用管理，应遵守有关住房、建筑和规划的法律法规。

4. 使用和运营公共住房基金的管理制度内容，应遵守有关住房的法律法规。

          第二条 适用对象

本通知适用于与公共住房发展和管理相关的组织、家庭、个人和国家管理机关，根据第100/2015/NĐ-CP号法令的规定。

第二章

条件、标准选择公共住房建设项目投资主体

节 1

关于通过招标方式选择公共住房建设项目投资主体的规定

第三条 通过招标方式选择公共住房建设项目投资主体的原则

1. 公共住房建设项目必须通过招标方式选择投资主体，应当符合《国务院关于修改和补充〈招标投标法实施条例〉若干规定的决定》（国务院令第25号，2020年2月28日发布）第十一款第二、三、五、六项以及《国务院关于修改〈外商投资法实施条例〉的决定》（国务院令第31号，2021年3月26日发布）第一百零八款第四项的规定，并满足以下条件：

a) 不使用第五十三条第一款规定的资金建设工程项目；

b) 不属于第五十七条第二款c和d项规定的情形（第三条第三款规定的情况除外）；

c) 已经获得项目投资批准决定，符合法律规定；

d) 已经获得详细规划批准。

2. 通过招标方式选择公共住房建设项目投资主体的具体程序和手续按照有关法律法规关于选择实施土地使用项目的投资主体的规定执行。

3. 中标的投资主体为公共住房建设项目投资主体。

          第四条 制定、批准并公布通过招标方式选择投资主体的公共住房建设项目清单

制定、批准并通过招标方式选择投资主体的公共住房建设项目清单，应按照《国务院关于修改〈外商投资法实施条例〉的决定》（国务院令第31号，2021年3月26日发布）和《国务院关于修改和补充〈招标投标法实施条例〉若干规定的决定》（国务院令第25号，2020年2月28日发布）的规定执行。

          第五条 投标文件评价方法和标准

第一款 本条第二款规定的投标文件评价方法通过招标文件中的评价标准体现，包括：

a) 按照《国务院关于修改和补充〈招标投标法实施条例〉若干规定的决定》（国务院令第25号，2020年2月28日发布）的规定，对能力和经验进行评价的标准和方法；

b) 按照《国务院关于修改和补充〈招标投标法实施条例〉若干规定的决定》（国务院令第25号，2020年2月28日发布）的规定，对技术进行评价的标准和方法；

c) 按照《国务院关于修改和补充〈招标投标法实施条例〉若干规定的决定》（国务院令第25号，2020年2月28日发布）的规定，对财务和商业进行评价的标准和方法。其中不采用M3标准。中标审查按照本条例第六条规定执行。

第二款 有兴趣参与投标的投资人需要提交初步能力、经验和招标文件，具体如下：

a) 可以采用招标法规定的模板（其中不包含m3价值）；

b) 修改本条款规定的模板时，必须符合招标法的规定。

第六条 中标审查的条件和标准

第一款 投资者通过招标方式被选为公共住房建设项目投资主体，需满足《国务院关于修改和补充〈招标投标法实施条例〉若干规定的决定》（国务院令第25号，2020年2月28日发布）第五十六条第一、二、三款及第四款a和b项的规定。

第二款 中标投资者是总分最高的投标人（如果总分相同，则根据本条款规定的顺序选择得分更高的投标人），确保先满足内容的投标人不再考虑后续内容）。具体如下：

a) 财务能力标准（选择拥有更多自有资本的投资人，符合土地管理法规定）：20至30分；

b) 规划和建筑方案标准（选择提出更多绿地面积、基础设施和技术设施用地面积、为居民提供公共服务的投资人）：15至25分；

c) 基础设施和技术设施建设投资标准（选择有能力预先支付拆迁费用、建设基础设施和技术设施的投资人）：10至20分；对于已经具备基础设施和技术设施的项目，所有投标人都可以获得满分；

d) 实施公共住房建设项目的经验标准（选择有更多类似项目经验的投资人）：5至15分；

条 | đ) 进度标准，即项目实施进度和工程投入使用时间（选择提出最短实施时间的投资者）：5至10分。

节

第二条 社会住房建设项目采用其他方式投资建设时的选择条件和标准

第七条 对于第五十七条第二款第c项规定的社会住房建设项目

条 | 1. 对于第五十七条第二款第c项规定的社会住房建设项目，申请成为该项目投资建设的社会住房项目的投资者必须具备房地产经营功能，符合房地产经营法律法规的规定。

条 | 2. 具有审批权限的机关在批准投资意向的同时，根据第三十一条第五款的规定，对被选为社会住房投资项目投资者的申请人进行确认。

第八条 对于第五十七条第二款第d项规定的社会住房建设项目

条 | 1. 对于第五十七条第二款第d项规定的社会住房建设项目，申请成为该项目投资建设的社会住房项目的投资者必须满足财务能力要求，以符合土地管理法及相关法律法规的规定。

条 | 2. 如果只有一个投资者申请，则具有审批权限的机关在确认投资意向的同时，当该投资者满足本条第一款规定的要求时，予以确认。

条 | 3. 如果有两个或两个以上投资者提交有效申请，希望在同一地点实施社会住房建设项目，则按照本通知第二章第一节的规定选择投资者。

第三章

社会住房销售价格、租赁价格、租购价格确定方法

       第九条 确定社会住房销售价格的方法

条 | 社会住房销售价格按以下公式计算：

总建设成本和设备成本基于第五条第二款第a项规定的总投资额确定（元）；

- G^B （元/平方米）²i：是位置i处已完工的社会住房单位（或房屋）的销售价格。² 使用的单位（或房屋）。

- T_đ （元）：是建设总投资额，包括建设成本和其他合理费用，分配给可销售的社会住房面积，并根据审查时间点确定；其中：

+ 建设成本包括总建设投资内容中的某些或全部费用，根据建设投资成本管理法规的规定，分配给可销售的社会住房面积；

建设成本根据建设投资成本管理法规确定（包括征地补偿费、土地清理费、安置补助费和技术基础设施费（如有），以及项目共用费用分配给可销售的社会住房面积）；

+ 合理的其他费用包括销售费用、广告费用（如有）以及其他必要的项目实施费用。合理的其他费用总额不得超过建设成本的2%。

- T_dv （元）：是从商业部分销售、租赁、租购所得利润中分配给可销售的社会住房面积的部分，按如下方式确定：

条 | + 对于第四十八条第八款第a项规定的社会住房项目中的商业部分（具体体现在经批准的社会住房建设项目中），投资者可以按照包含免收的土地使用费在内的商业价格向有需求的对象出售、出租或租购，以弥补社会住房的投资成本，降低社会住房的销售价格、租赁价格、租购价格，并减少社会住房项目的管理和运营成本。

条 | 将从商业部分获得的利润用于弥补社会住房的成本，必须明确用于降低销售价格、租赁价格、租购价格的部分，以及用于社会住房管理和运营的部分，并且必须在项目的整体财务平衡方案中明确体现。地方住房和城乡建设部门或其他负责审查社会住房销售价格、租赁价格、租购价格的机构有责任检查投资者的账目处理情况。

+ 从社会住房项目中的商业部分销售、租赁、租购所得的利润按以下方式进行核算：

条 | 如果投资者出售、出租或租购商业住房，则实际获得的利润按实际情况计算（如果无法按实际情况计算，则需预估实际获得的利润进行分配），但最低不得低于商业住房建设部分免收的土地使用费和土地租金。根据当地商业住房销售价格、租赁价格、租购价格的实际情况，项目投资者有责任将实际获得的利润分配到社会住房的销售价格、租赁价格、租购价格中，优先将利润分配到符合当地享受社会住房政策的家庭和个人收入水平的社会住房租赁价格中。

- L（元）：是按项目设定的利润率，最高不超过分配给可销售的社会住房面积的建设总投资额的10%。

- 司法部法规备案检查局；^B （平方米/人）²)：是项目中可用于销售的社会住房总面积，包括投资者保留不销售的单元或房屋面积。

||| K:i：是调整第i个位置面积销售价格的系数，但必须确保获得的利润不超过项目规定的利润标准。

||| 第十章 租赁保障性住房的价格确定方法

||| 租赁保障性住房的价格按照以下公式确定：

总建设成本和设备成本基于第五条第二款第a项规定的总投资额确定（元）；

||| - G_i^T （元/平方米）²/月）：是指在第i个位置租赁1平方米已完工的保障性住房公寓（或房屋）一个月的价格。² ||| 使用的保障性住房公寓（或房屋）在第i个位置在一个月内的租金价格。

||| - V_đ （元/年）：是指项目中分配给用于租赁的保障性住房建筑面积的年度总投资额，根据保本原则确定，按照以下公式计算：

+ T_đ （元）：是指根据审定时间点合理分配给用于租赁的保障性住房建筑面积的总投资额（包括建设投资成本和其他合理费用），并符合相关规定；其中：

* 建设投资成本包括总建设投资内容中的某些或全部费用项目，根据有关建设投资管理法规的规定进行分配；

* 其他合理费用包括销售费用、广告费用（如有）以及其他为实施项目所需的必要费用。其他合理费用总额不得超过租赁保障性住房建筑面积部分建设投资成本的2%。

+ r（%/年）：是指由投资者决定的年度保本投资利率。

+ n：是指项目的投资回收期，由投资者决定，但最低不少于15年；对于仅用于租赁的保障性住房，最低期限为20年。

- 12：是指一年内租赁保障性住房的月份数。

- L（元/年）：是指按年计算的项目规定利润上限，最高不超过分配给用于租赁的保障性住房建筑面积部分总投资额的15%。

-_负责人 （元/年）：是指平均每年分配给租赁保障性住房建筑面积的维护费用。

- T_dv （元/年）：是指从项目中商业性住房的销售、租赁和租购中获得的收益，分配给租赁保障性住房建筑面积的部分，并按照本通则第九条的规定确定。

- 司法部法规备案检查局；_i^T （平方米/人）²||| 是指位于第i个位置用于租赁的保障性住房公寓（或房屋）的使用面积。

||| K:i：是调整第i个位置面积租赁价格的系数，但必须确保获得的利润不超过项目规定的利润标准。

          ||| 第十一章 租购保障性住房的价格确定方法

||| 租购保障性住房的价格按照以下公式确定：

总建设成本和设备成本基于第五条第二款第a项规定的总投资额确定（元）；

||| G*i（元/月）：是指在第i个位置租赁购买1平方米已完工的保障性住房公寓（或房屋）一个月的价格。此价格不包括维护费用。²/月）：是指在第i个位置租赁购买1平方米已完工的保障性住房公寓（或房屋）一个月的价格。此价格不包括维护费用。² ||| 使用的保障性住房公寓（或房屋）在第i个位置在一个月内的租赁购买价格。

||| A:i：是指扣除首次付款后的第i个位置保障性住房公寓（或房屋）剩余价值与初始价值的比例（A<1），根据租赁购买合同计算。

||| - V_đ （元/年）：是指项目中分配给用于租赁购买的保障性住房建筑面积的年度总投资额，根据保本原则确定，按照以下公式计算：

+ T_đ （元）：是指根据审定时间点合理分配给用于租赁购买的保障性住房建筑面积的总投资额（包括建设投资成本和其他合理费用），并符合相关规定；其中：

* 建设投资成本包括总建设投资内容中的某些或全部费用项目，根据有关建设投资管理法规的规定进行分配；

* 其他合理费用包括销售费用、广告费用（如有）以及其他为实施项目所需的必要费用。其他合理费用总额不得超过租赁购买保障性住房建筑面积部分建设投资成本的2%。

+ r（%/年）：是指由有权决定投资的人确定的年度保本投资利率。

+ n：是指租赁购买的期限，由卖方和买方协商确定，但最低不少于5年。

- L（元/年）：是指按年计算的项目规定利润上限，最高不超过分配给用于租赁购买的保障性住房建筑面积部分总投资额的15%。

- T_dv （元/年）：是指从项目中商业性住房的销售、租赁和租购中获得的收益，分配给租赁购买保障性住房建筑面积的部分，并按照本通则第九条的规定确定。

||| S*i（平方米）：是指位于第i个位置用于租赁购买的保障性住房公寓（或房屋）的使用面积。²||| K:i：是调整第i个位置面积租赁购买价格的系数，但必须确保获得的利润不超过项目规定的利润标准。

||| 保障性住房购买、租赁、租购对象及条件证明文件模板；保障性住房购买、租赁、租购对象信息及保障性住房买卖、租赁、租购合同信息

第四章 实施细则

||| 第十二条 保障性住房购买、租赁、租购对象及条件证明文件模板

||| 一、对于家庭和个人购买、租赁、租购保障性住房的情况：

||| a) 按照本通则附件一发布的表格编号01填写的购买、租赁、租购保障性住房申请表。

||| - 对于来自各学院、大学、高等职业学校、职业学校的在校学生以及公立寄宿民族学校的学生，应按照本通则附件一发布的表格编号10填写租赁保障性住房申请表。

          - 大学生、研究生以及职业学校和民族寄宿制公立学校的在校学生申请社会住房登记表，应按照本通知附件一中的第10号表格执行。        

||| 房屋对象和现状确认表样本：

||| - 根据《优待革命功臣的法律规定》（见《住房法》第四十九条第一款）的革命功臣，按照本通知附件一中的第02号表格执行。

||| - 在各类企业和工业园区工作的劳动者；公安人民武装、军队人民武装的军官、业务中尉、技术中尉、专业军人、机关单位工人；根据《公务员法》（见《住房法》第四十九条第五、六、七款）规定的公务员、职员，按照本通知附件一中的第03号表格执行。如果这些对象已经按规定退休或退职，则按照本通知附件一中的第04号表格执行。

||| - 根据《住房法》第四十九条第四款规定的低收入者、城镇贫困家庭和准贫困家庭，按照本通知附件一中的第04号表格执行。

||| - 根据《住房法》第四十九条第八款规定已退还公有住房的对象，按照本通知附件一中的第05号表格执行。

||| - 各高等院校、职业学校的学生；公立寄宿制民族学校的在校学生，在学习期间使用住房（见《住房法》第四十九条第九款），按照本通知附件一中的第06号表格执行。

||| - 根据法律规定被收回土地并拆除住房但尚未由国家以住房或土地补偿的家庭和个人（见《住房法》第四十九条第十款），按照本通知附件一中的第07号表格执行。

||| c) 居住条件和社会保险缴纳证明，按照《国务院令第49号》第一条第十六条的规定执行。

||| d) 收入条件证明表样本：

||| - 在各类企业和工业园区工作的劳动者；公安人民武装、军队人民武装的军官、业务中尉、技术中尉、专业军人、机关单位工人；根据《公务员法》（见《住房法》第四十九条第五、六、七款）规定的公务员、职员，按照本通知附件一中的第08号表格执行。如果这些对象已经按规定退休或退职，则按照本通知附件一中的第09号表格执行（无需确认）。

||| - 根据《住房法》第四十九条第四款规定的低收入者、城镇贫困家庭和准贫困家庭，按照本通知附件一中的第09号表格执行（无需确认）。

||| - 对于《住房法》第四十九条第一、八、九、十款规定的情况，不要求提供收入条件证明。

||| 2. 如果将保障性住房出售给符合《国务院令第49号》第一条第十二款规定的其他购买或租赁购买保障性住房的对象，则购买保障性住房的对象必须提供本条第一款规定的对象和条件证明，并直接与项目开发商联系提交购房申请材料。

||| 3. 对于根据《国务院令第100号》第十六条第三款规定获得优惠贷款新建或改造、修缮住房的家庭和个人，对象、住房条件、居住条件和收入条件证明表样本按照本通知附件二中的表格执行。

        条 13. 社会住房购买、租赁、租购信息更新事项

        1. 自收到根据第1号第十四条第一项规定拟定的社会住房购买、租赁、租购对象名单之日起十五个工作日内，项目所在地的地方建设局有责任检查并更新社会住房购买、租赁、租购对象名单至地方建设局和住房和城乡建设部的官方网站，按照本条第二款的规定内容。

          2. 更新的信息内容包括：

          a) 姓名；

          b) 身份证号码或军人身份证件号码或公民身份证号码或护照号码或常住户口登记号码；

          c) 常住地址；

          d) 户籍家庭成员姓名；

          đ) 社会住房建设项目名称。

        3. 如果社会住房购买、租赁、租购需求者已被项目开发商列入社会住房购买、租赁、租购对象名单，但该需求者不再需要购买、租赁、租购社会住房，则该项目开发商有责任向地方建设局报告以更新社会住房购买、租赁、租购对象名单至地方建设局和住房和城乡建设部的官方网站。

          4. 在住房和城乡建设部官方网站上尚未建立社会住房购买、租赁、租购对象信息数据库的情况下，地方建设局应在地方建设局官方网站上公布该名单，并同时将纸质版和电子版报送住房和城乡建设部，按照本条第二款的规定内容。

         条 14. 社会住房买卖、租赁、租购合同

          1. 社会住房买卖、租赁、租购合同必须包含以下主要内容：

          a) 各方的名称和地址；

          b) 交易房屋的相关信息；

          c) 买卖价格、租金、租购价格；

          d) 支付方式和期限；

          đ) 交房时间；

          e) 房屋保修；

          g) 各方的权利和义务；

          h) 各方的承诺；

          i) 合同终止；

          k) 其他约定；

          l) 纠纷解决；

          m) 合同效力；

          2. 对于社会住房为公寓的情况，在买卖、租赁、租购合同中除应包含本条第一款规定的内容外，还应明确开发商和购房者、承租人、租购者的专有部分、共有部分、专用部分、共用部分；公寓建筑面积；公寓使用面积（通透面积）以计算买卖、租赁、租购价格；维修基金金额；管理运行费用标准及调整原则；在未成立业主委员会期间的住宅小区管理运行费用标准。

          3. 使用第五十三条第一款规定的资金来源的社会住房买卖、租赁、租购合同不采用本通知附件三中的01、02、03号示范文本。

4. 本条规定示范合同供各方参考，在协商签订合同时可进行修改补充，但各方签订的合同必须包含本条第一款、第二款规定的主要内容，并且不得违反民事法律和社会住房法律的规定。

第五章

组织实施和施行条款

        条 15. 省级人民政府的责任

        1. 根据《住房法》、第100/2015/NĐ-CP号法令、第49/2021/NĐ-CP号法令和本通知的规定，负责与社会住房发展和管理相关的任务。

          2. 指导建设局、县人民政府、乡人民政府、公务住房管理部门、培训机构和其他相关机构组织确认家庭和个人提出的关于对象、住房现状条件、居住条件、收入条件、社会保险缴纳情况、未被国家补偿住房或土地的情况，以便符合享受社会住房支持政策的规定。

          3. 组织实施有关社会住房的法律法规；组织对社会住房法律法规执行情况进行监督检查，并按权限处理或建议有权机关处理辖区内社会住房违法行为。

          4. 指导职能机构汇总辖区内社会住房发展和管理情况，定期每半年或每年或根据需要向住房和城乡建设部报告。

          条 16. 建设局的责任

          1. 执行与社会住房发展和管理相关的任务，按照《住房法》、第100/2015/NĐ-CP号法令、第49/2021/NĐ-CP号法令以及省人民委员会分配的任务和本通知的规定。

          2. 每半年或一年定期，或者根据临时要求，向省人民委员会和住房和城市建设部报告辖区内社会住房情况，依据建设法律法规关于住房信息系统和房地产市场管理及使用的规定。

          第十七条 过渡条款

          1. 对于在本通知生效前更新并发布辖区内购买、租赁或租购社会住房对象名单的事项，建设局应在2022年3月31日前完成。

          2. 对于在本通知生效前由项目发起人根据住房和城乡建设部2016年第20/2016/TT-BXD号通知（以下简称“第20/2016/TT-BXD号通知”）规定的公式确定的社会住房销售价格、租赁价格和租购价格，并已提交评估申请的，则继续按照第20/2016/TT-BXD号通知的规定进行评估申请手续。

         条18. 实施条款

1. 本通知自2021年月日起生效

          2. 本通知取代住房和城乡建设部2016年第20/2016/TT-BXD号通知。

          3. 在执行过程中，如引用本通知的规范性文件被修改、补充或替代，则按修改、补充或替代后的文件执行。

          4. 各部委、相当于部级的机构、直属政府的机构、中央其他机关、各级人民委员会及相关组织和个人负责执行本通知。在执行过程中遇到困难或问题时，请相关部委、相当于部级的机构、直属政府的机构、中央其他机关、各级人民委员会及相关组织和个人向住房和城乡建设部反映以获得指导。/。