通知2009年第10号建设部关于管理学生宿舍、工业园区工人宿舍和低收入住房投资项目的通知

通知

关于管理学生宿舍、工业园区工人宿舍和低收入家庭住房项目的指导

项目

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根据2008年2月4日政府第17/2008/NĐ-CP号法令关于建设部的职能、任务和权限；

根据2004年12月16日政府第209/2004/NĐ-CP号法令关于建筑工程质量管理；以及2008年4月18日政府第49/2008/NĐ-CP号法令对2004年12月16日政府第209/2004/NĐ-CP号法令关于建筑工程质量管理的部分条款进行修改补充；

根据2006年9月6日政府第90/2006/NĐ-CP号法令关于《住房法》的具体规定和实施指南；

根据2007年6月13日政府第99/2007/NĐ-CP号法令关于工程建设项目投资费用管理；

根据2009年2月12日政府第12/2009/NĐ-CP号法令关于工程建设项目管理；

根据总理2009年4月24日分别发布的第65/2009/QĐ-TTg号、第66/2009/QĐ-TTg号和第67/2009/QĐ-TTg号决定，制定一些机制和政策发展供大学、高等职业学校、中等专业学校和职业培训学校的在校生租赁的住房，以及工业园区工人的住房，以及城市低收入家庭的住房；

建设部就学生宿舍、工业园区工人宿舍和低收入家庭住房项目的管理提供详细指导如下：

第一章

总则

第一条 调整范围和适用对象

第一条 适用范围

本通知针对以下内容的管理作出指导：

a) 根据总理2009年4月24日发布的第65/2009/QĐ-TTg号决定，为大学、高等职业学校、中等专业学校和职业培训学校的在校生（统称为学生）租赁住房而设立的投资建设项目（不分公立或私立教育机构，以下简称教育机构）。

b) 根据总理2009年4月24日发布的第66/2009/QĐ-TTg号决定，为集中工业园区（包括工业区集群）、出口加工区和经济特区工作的工人（统称为工业园区工人）租赁住房而设立的投资建设项目。

c) 根据总理2009年4月24日发布的第67/2009/QĐ-TTg号决定，为城市低收入家庭租赁住房而设立的投资建设项目（统称为低收入家庭住房）。

二、适用对象

本通知适用于参与上述范围调整的住房项目投资建设和相关活动的组织和个人。

第二条 确定项目投资者

一、对于学生宿舍项目：

a) 使用国家预算资金的项目：

- 根据项目的特征和地方实际情况，省级人民政府可将学生宿舍使用国家预算资金的项目交由以下机构作为项目投资者：

+ 城市建设局或其他负责管理此类集中住房项目（包括教育机构内的学生宿舍项目）的机构。

+ 教育机构内位于其校园内的住房项目由该教育机构负责。

- 属武装力量的教育机构的学生宿舍项目投资者由该教育机构的主管机关决定。

b) 使用其他资金的项目：

投资学生宿舍项目的资金所有者是该项目的投资者。

二、对于工业园区工人宿舍项目：

a) 工业园区工人宿舍基础设施项目投资者（一级投资者）：

工业园区商业开发项目投资者可以是：

- 地方工业园区管理委员会或

- 工业园区基础设施开发商

b) 工业园区工人宿舍项目投资者（二级投资者）：

工业园区工人宿舍项目投资者可以是：

- 地方工业园区管理委员会；

- 工业园区基础设施开发商；

- 工业园区内的生产企业；

- 房地产开发商。

三、对于低收入家庭住房项目：

低收入家庭住房项目资金所有者是该项目的投资者。

条 3. 审定和投资项目的审批权限

一、对于学生宿舍项目：

a) 使用国家预算资金的项目：

- 省人民政府决定学生宿舍集中建设项目和使用国家财政资金的教育机构内的住房项目，这些项目已由住房和城乡建设部汇总并呈报国务院总理批准。发展和改革委员会是组织审定这些项目的牵头单位。

- 武装力量所属教育机构的主管机关应将审定工作委托给下属的专业机构，在作出投资决策前进行审定。

b) 使用其他资金来源的项目：

投资企业负责组织审定和批准项目。

2. 工人住房及低收入家庭住房项目：

投资企业负责组织审定和批准项目。

条 4. 项目实施程序

学生宿舍、工人住房及低收入家庭住房项目的实施按照以下程序进行：

1. 投资准备阶段：

a) 投资决策者根据本通知第二条的规定确定并指派住房项目的投资者。

b) 投资者编制报告，请求省人民政府同意投资意向（不包括使用国家财政资金的学生宿舍项目）。该报告和投资意向批准格式见本通知附件1。

c) 投资者组织编制投资项目建设计划，提交投资决策者审批。

d) 投资决策者组织审定并批准项目。

2. 投资实施阶段：

a) 投资者办理土地交付或租赁手续以实施项目。

b) 进行补偿和拆迁（如有）：

- 对于已经形成的工业园区内的学生宿舍和工人住房项目，省人民政府组织实施补偿和拆迁。

- 对于正在形成中的工业园区工人住房项目，一级投资者组织实施补偿和拆迁。

- 对于低收入家庭住房项目，一级投资者在新的城市住宅区和住房区组织实施补偿和拆迁。

c) 投资者组织选择承包商并签订实施勘察设计和施工的合同。

d) 承包商进行勘察设计，投资者组织验收勘察设计结果报告。

đ) 承包商编制施工图预算，提交投资者审定和批准。

e) 投资者组织选择承包商并签订施工合同。

g) 承包商实施建筑工程。

3. 项目竣工投入使用：

a) 投资者组织验收并移交项目投入使用。

b) 投资者编制决算报告，提交投资决策者审批。

c) 投资者制定出租价格方案，对于非使用国家财政资金的学生宿舍项目，报省人民政府批准；使用国家财政资金的学生宿舍项目的租金由省人民政府规定。

对于低收入家庭住房项目，投资者制定销售和租赁价格方案，并在获得省人民政府审定后批准。

d) 承包商负责保修；管理运营单位负责维护工程。

第二章

编制、审定和批准住房建设项目投资计划

条 5. 建立住房投资项目

1. 立项依据：

投资主体组织建立住房投资项目。如果投资主体不具备足够的能力条件，则应聘请具备足够能力条件的咨询机构来建立住房建设项目，按照本条的规定进行。

a) 项目分类、分组：

学生住房项目、工业园区工人住房项目和低收入人群住房项目根据政府于2009年2月12日发布的第12/2009/NĐ-CP号法令关于建设工程项目管理的规定进行分类和分组。

b) 对于学生住房：

学生住房项目的立项依据如下因素：

- 使用国家预算资金的项目：依据已纳入学生住房发展计划并由住房和城市建设部汇总呈报总理批准的项目清单。

- 地方、部委、行业和教育培训机构的学生住房建设规划和发展计划。

- 项目所在地省级人民委员会的投资意向批准文件（不包括使用国家预算资金的学生住房项目）。

c) 对于工业园区工人住房：

工业园区工人住房项目的立项依据如下：

- 工业区发展规划、城镇建设规划和地方住房发展计划。

- 工业区建设规划和发展基础设施计划。

- 项目所在地省级人民委员会的投资意向批准文件。

d) 对于低收入人群住房：

低收入人群住房项目的立项依据如下：

- 城镇建设规划和地方住房发展计划。

- 地方的实际需求和条件特点。

- 项目所在地省级人民委员会的投资意向批准文件。

đ) 除上述a、b、c、d点所述的依据外，在建立学生住房、工业园区工人住房及低收入人群住房项目时，还必须依据本通知和其他现行相关规定的标准和规定。

2. 项目内容：

a) 说明部分：

项目说明部分必须包含以下主要内容：

- 立项依据：明确列出根据本条第1款指导原则确定的各项依据。

- 建设地点：详细说明项目的位置和位置。

- 土地使用需求：根据建设投资需求、建筑规范、建筑标准以及本通知的指导确定土地使用需求。

- 描述项目规模、建筑面积和各子项目工程。

- 实施方案：

+ 土地征用方案（如果项目区域尚未完成土地征用）。

+ 基础设施支持方案（如有）：包括技术基础设施和社会基础设施的支持。

+ 建筑设计方案：说明与建设规划、建筑设计和景观环境的适应性。

+ 项目管理和运营方案：明确销售、租赁、购买租赁等具体形式。

+ 项目实施进度：明确划分投资阶段、各阶段的时间和进度。

+ 项目管理模式：采用投资主体直接管理项目或聘请咨询机构管理项目的模式。

+ 总投资额：根据现行关于建设投资成本管理的规定（目前为2007年6月13日颁布的第99/2007/NĐ-CP号法令关于建设工程项目成本管理）及其他相关规定，如设计要求、建筑材料标准、投资单位成本指南等。

- 资金来源：明确中央和地方财政资金、优惠贷款、投资者资金等。

- 其他支持和优惠措施。

b) 基础设计部分：

- 说明部分：

编说 明书 应 包 括 下 列 主 要 内 容：

+ 地 点 概 述； 工 程 项 目 的 位 置、 规 模； 区 域 内 外 基 础 设 施 的 连 接。

+ 设 计 方 案； 总 平 面 图： 应 用 建 筑 密 度 和 土 地 利 用 系 数 为 建 筑 规 范 的 1.5 倍（ 根 据 工 程 所 在 地 区 确 定）。

+ 居 住 面 积 标 准 （ 包 括 辅 助 面 积）：

* 学 生 宿 舍： 每 人 至 少 4 平 方 米； 每 房 最 多 8 人。

* 工 人 宿 舍： 每 人 至 少 5 平 方 米； 每 套 最 多 8 人。

* 低 收 入 家 庭 宿 舍： 每 套 不 超 过 70 平 方 米。

+ 利 用 系 数 （ 使用 面 积： 包 括 居 住 面 积 和 其 他 功 能 区 面 积 / 建 筑 面 积） 对 各 类 宿 舍 为 0.7 至 0.8。

+ 主 要 设 计 规 范 和 标 准 清 单： 主 要 采 用 国 内 标 准。

+ 适 用 中 等 水 平 的 国 内 生 产 建 筑 材 料 标 准。

- 图 纸 部 分：

包 括 下 列 主 要 图 纸：

- 项 目 总 平 面 图。

- 主 要 工 程 的 建 筑 方 案 图。

- 项 目 内 外 基 础 设 施 连 接 图。

第六条 项目 投 资 建 设 住 宅 的 审 查

1. 投 资 方 应 向 投 资 决 定 权 限 人 提 交 项 目 文件 以 供 审 查 和 批 准。 提 交 审 查 和 批 准 的 文件 包 括：

a) 附 录 2 中 的 项 目 审 查 请 示 表；

b) 项 目 投 资 建 设 住 宅；

c) 省 人 民 政 府 批 准 的 投 资 方 案 文 件。

2. 投 资 决 定 权 限 人 指 定 的 审 查 单 位 应 组 织 审 查 项 目 并 向 投 资 决 定 权 限 人 提 交 批 准。

3. 在 审 查 项 目 过 程 中， 审 查 单 位 应 召 开 会 议， 征 求 建 设 局 关 于 基 本 设 计 的 意 见（ 如 建 设 局 是 投 资 方， 则 不 需 要 征 求 基 本 设 计 意 见）， 以 及 其 他 有 关 部 门 关 于 供 电、 供 排 水、 防 火 等 方 面 的 意 见。 审 查 单 位 应 在 会 议 召 开 前 至 少 10 个 工 作 日 将 项 目 文件 发 送 给 有 关 部 门。 会 议 上 各 部 门 的 意 见 是 正 式 的 项 目 意 见， 并 应 形 成 会 议 记 录。

第七条 项目 投 资 建 设 住 宅 的 审 查 内 容

审 查 单 位 的 审 查 内 容 包 括：

1. 考 虑 确 保 项 目 可 行 性 的 因 素：

a) 项 目 资 金 来 源 和 资 金 筹 集 能 力；

b) 土 地 征 收 能 力（ 如 尚 未 解 决 土 地 问 题）；

c) 供 电、 供 水 能 力 等。

2. 考 虑 项 目 的 经 济 效 益（ 除 使 用 国 家 财 政 资 金 的 学 生 宿 舍 外）。

3. 考 虑 基 本 设 计：

a) 项 目 与 项 目 区 域 规 划、 建 筑 和 景 观 的 一 致 性；

b) 基 础 设 施 连 接 的 合 理 性；

c) 设 计 规 范 和 标 准 的 适 用 性；

d) 项 目 编 制 和 基 本 设 计 的 咨 询 单 位 的 能 力 条 件。

如 采 用 样 板 设 计， 则 不 需 要 考 虑 基 本 设 计。

第八条 项目 投 资 建 设 住 宅 的 批 准

审 查 单 位 应 向 投 资 决 定 权 限 人 提 交 项 目 文件 以 供 批 准 项 目 投 资 建 设 住 宅。

1. 批 准 项 目 的 文件 包 括：

a) 附 录 3 中 的 批 准 请 示 表；

b) 审 查 项 目 的 文件 和 投 资 方 提 供 的 补 充 材 料（ 如 有）；

c) 审 查 项 目 会 议 的 会 议 记 录。

2. 项 目 批 准 决 定 应 依 照 附 录 4 中 的 格 式 制 定。

条9. 编制、审查和批准住房投资项目的时间

1. 使用国家预算资金的大学生住房投资项目编制时间最长为20个工作日。

2. 各类住房项目审查和批准时间最长为自收到完整文件之日起20个工作日。

条10. 编制、审查和批准住房工程经济—技术报告

1. 总投资额在15亿元以下（不包括土地使用费）的住房建设项目，无需编制投资项目计划书，只需编制经济—技术报告。

2. 经济—技术报告的编制、审查程序及审批权限按照住房和城乡建设部于2009年3月26日发布的第03号通知（2009年第03号通令）以及本通知的规定执行。

第三章

实施住房投资项目

条11. 住房工程设计

1. 对于大学生住房、工人住房、低收入家庭住房项目，实施两阶段设计，即基础设计和施工图设计。

2. 对于使用国家预算资金的大学生住房项目，如果采用标准设计或仅需编制经济—技术报告，则只进行一阶段设计，即施工图设计。

3. 投资人应根据《政府关于建设工程管理的第12/2009/NĐ-CP号法令》的规定组织编制、审查并批准施工图设计。

4. 使用国家预算资金的大学生住房项目的施工图设计时间最长为30个工作日。

5. 施工图设计的审查和批准时间最长为自收到完整文件之日起10个工作日。

条12. 建设许可证

对于本通知适用范围内的住房项目，在批准施工图设计后，投资人可以开始建设而无需申请建设许可证。在开工前至少7天，投资人必须通知当地建设管理部门。

条13. 选择建设咨询和施工承包商

1. 对于使用国家预算资金的大学生住房项目，如果具备相应能力，投资人可以自行实施项目；或者指定具有相应能力的咨询机构来编制项目计划、设计、监督施工、提供物资设备和施工，并直接谈判签订合同。

如果采用指定招标方式，咨询服务合同金额最多可减少5%，物资设备供应和施工合同金额最多可减少2%，均以批准的预算为准。

2. 对于使用其他资金来源的项目，如果具备相应能力，投资人可以自行实施项目；或者自行决定选择具有相应能力的承包商来实施项目。

3. 鼓励采用具有总承包能力的EPC承包商。

4. 签订合同：项目实施合同的形式由投资人与承包商协商确定。

5. 对于使用国家预算资金且采用指定招标方式的项目，完成相关手续和谈判签订合同的时间最长为20个工作日。

条14. 建设施工管理

1. 在建设施工过程中，各主体应按照《建筑法》、第12/2009/ND-CP号法令、第209/2004/ND-CP号法令、第49/2008/ND-CP号法令及相关指导文件的规定，实施对建设质量、工程量、进度、安全和环境卫生的管理。

2. 投资建设住房项目的，须由独立于项目投资者和施工单位且具备相应条件能力的咨询机构，在现行规定下进行检验并确认符合质量要求后，方可投入使用。

条15. 住房建设投资费用管理

1. 住房建设项目投资费用的编制与管理，依照第99/2007/ND-CP号政府法令（2007年6月13日）关于建设工程投资费用管理的规定及有关指导文件确定。

对于使用国家预算资金的学生住房项目，指定总承包商执行EPC合同的情况下，在合同谈判时，合同价格可暂按批准的投资总额确定。但最终的EPC总承包合同价格需基于项目内各工程的概算值确定，且不得超过已批准的投资总额。

2. 预付款和支付事宜应根据法律规定及合同条款办理。

3. 投资决算应按照现行规定执行。

条16. 项目管理形式

1. 项目法人决定投资项目管理形式时，应依据项目的规模、性质以及项目法人的管理能力，并在项目审批时予以确定。

2. 各类项目管理模型、项目管理委员会或项目管理咨询机构的职能任务，应按照第12/2009/ND-CP号政府法令（2009年2月12日）关于建设工程投资项目建设管理的规定及住房和城乡建设部2009年3月26日第3/2009/TT-BXD号通知的指导执行。

第四章 实施细则

组织实施

条17. 住房和城乡建设部负责：

1. 汇总使用国家预算资金的学生住房项目清单，根据各部委、行业和省级人民政府的报告，报请总理审批。

2. 主持并协同各部委、行业和省级人民政府制定2009-2015阶段学生住房、工业园区工人住房及低收入家庭住房建设投资计划，报请总理审批。

3. 指导、督促和检查学生住房、工业园区工人住房及低收入家庭住房建设项目的实施情况，汇总实施情况并向总理提出建议以解决实施过程中的问题。

条18. 省级人民政府负责：

1. 制定并批准各类学生住房项目（不分管理机构）、工业园区工人住房及低收入家庭住房项目的实施计划。

2. 指导实施本通知调整范围内的各类住房建设投资计划。

3. 定期每季度、半年、一年向住房和城乡建设部报告实施情况、存在的问题及建议意见，以便住房和城乡建设部审查处理或汇总上报总理审查处理。

条19. 各有关部、行业负责：

1. 制定和批准学生住房项目的实施计划，这些项目属于其投资决策权限内的教育机构。

2. 与省级人民政府合作，指导执行由其管理的教育机构的学生住房项目，按照本通知和其他相关法律法规的指引进行。

3. 每半年或每年定期报告实施情况、遇到的问题及及时建议，提交住房和城乡建设部审议解决，或者由住房和城乡建设部汇总后上报国务院总理审议解决。

条 20. 实施条款

1. 本通知自2009年8月1日起生效。

在执行过程中如遇困难，请将意见提交住房和城乡建设部审查解决。/