通知2011年第12号建设部关于实施政府2005年第74号令《关于在房地产经营活动中预防和打击洗钱行为的规定》的若干内容的通知

通知

关于实施《国务院关于预防和打击洗钱活动的第74/2005/ND-CP号法令》中若干内容的指导意见

对房地产经营活动的预防和打击洗钱活动

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根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第63号2006年6月29日第十一届全国人民代表大会通过的第63号决议；

根据《中华人民共和国物权法》第56号2005年11月29日第十一届全国人民代表大会通过的第56号决议；

根据《修改补充〈住房法〉第126条和〈土地法〉第121条的法律》；

根据《国务院关于预防和打击洗钱活动的第74/2005/ND-CP号法令》（第74/2005/ND-CP号法令）；

根据《国务院关于详细规定并指导实施〈房地产经营法〉的第153/2007/ND-CP号法令》；

根据《国务院关于详细规定并指导实施〈住房法〉的第71/2010/ND-CP号法令》；

根据二零零八年二月四日国务院令第17/2008/NĐ-CP号《政府令关于住房和城乡建设部职能、任务、权限和组织结构的规定》；

住房和城市建设部就房地产经营活动中的预防和打击洗钱措施提出如下指导意见：

第一章

总则

第一条 调整范围

本通知对房地产经营活动中的预防和打击洗钱措施进行指导。

第二条 适用对象

本通知适用于参与房地产经营活动的个人和组织，包括：

1. 房地产经营者和服务提供者；

2. 与房地产经营和服务提供相关的个人和组织。

条3. 术语解释

在本通知中，下列术语定义如下：

1. “可疑交易” 是指不符合法律规定且异常的交易，具体见本通知第九条和第74/2005/ND-CP号法令第十条的规定。

2. “报告机构” 包括房地产交易所；房地产中介服务提供者；房地产管理服务提供者。

3. “可疑交易报告” 是由报告机构向有权国家机关提交的关于可疑交易的报告。

4. “大额交易报告”是指现金（或等值外币、黄金）交易，其金额达到第74/2005/ND-CP号法令第九条第一款规定的报告标准。

5. “受益人”是指实际拥有或控制房地产的组织和个人；参与房地产买卖、转让、投资项目的组织和个人；房地产项目开发商。

6“有权国家机关” 指越南国家银行反洗钱局；住房和城乡建设部房屋管理局；各省市住房和城乡建设局。

第二章

反 洗 钱 措 施

第四条 内部规章制度关于预防和打击洗钱

根据第74/2005/ND-CP号法令、本通知及相关法律法规的规定，报告机构必须制定并发布内部规章制度，以发现和限制通过报告机构实施洗钱行为的组织和个人。

一、内部规章制度的内容包括：

（a）识别和更新客户及受益人信息的程序和手续，以及在发生可疑交易时验证客户及受益人信息的方法；

（b）审查、发现、处理和向有权国家机关报告可疑交易的程序；

（c）临时采取预防和打击洗钱措施的规定，在延迟或不执行交易情况下的处理原则；

（d）内部控制和审计遵守相关法规、程序和手续的规定；

（e）负责预防和打击洗钱职能、权限和责任的规定；

（g）提高预防和打击洗钱意识和技能的规定；

（h）信息保存和保密的规定。

二、内部规章制度关于预防和打击洗钱必须传达给报告机构内所有负责预防和打击洗钱的个人和部门，包括涉及房地产交易的任何合作方。

三、报告机构必须将内部规章制度关于预防和打击洗钱提交给越南国家银行反洗钱局；住房和城乡建设部房屋管理局；所在地的住房和城乡建设局。

条5. 报告组织安排干部或部门负责反洗钱工作

1. 根据本组织的规模、范围和业务特点，报告组织决定安排干部（或组织领导）或设立专门部门负责反洗钱工作。报告组织必须向有权限的国家机关登记与负责反洗钱工作的干部或部门有关的信息，包括姓名、地址、职务以及组织联系地址、电话、传真号码等信息。当上述信息有任何变更时，报告组织必须以书面形式通知有权限的国家机关。

2. 报告组织负责反洗钱工作的干部或部门的主要职能和任务如下：

a) 接收并审查由员工、部门或相关单位报告的可疑交易信息；

b) 制定、签署并对可疑交易报告的内容承担责任；

c) 制定、签署根据法律规定和有权国家机关的要求提交的反洗钱活动报告；

d) 制定、实施适用于组织内部的反洗钱计划、政策和战略；

e) 定期审查、评估并调整内部规章制度，确保其符合法律规定，并适应组织经营活动的变化和发展。

条6. 识别客户并更新客户信息

1. 识别客户的场合：

a) 客户首次与报告组织建立交易关系；

b) 客户按照本通知第八条第一款的规定，以现金进行大额房地产交易；

c) 客户按照本通知第九条第一款的规定，进行可疑交易；

d) 客户在一天内进行两次或以上房地产交易；或者在一次交易中购买或出售两次或以上的房地产（包括买卖双方）；

e) 报告组织在审查房地产文件、房地产项目文件或客户文件时，发现文件的真实性存在疑虑的情况。

2. 识别客户信息的内容:

报告组织自行设计客户识别表格，但必须包含以下最低限度的信息：

a) 客户信息：

- 对于越南公民个人客户：姓、名；出生日期；身份证号或护照号；户籍所在地；现居住地；职业、职位；联系电话；工作单位及地址；

- 对于外国个人客户（持有外国国籍的外国人或仍保留越南国籍的海外越南人）：姓、名；国籍；出生日期；护照号；入境签证及入境理由；在越南的临时居住地址；入境前六个月在外国的居住地及常住地址；职业、职位；联系电话；工作单位及地址；

如果账户或房地产由多个客户共同拥有，则必须为每个客户提供上述所有信息。

- 对于企业客户：完整的交易单位名称及其缩写；主要办公地址；联系电话、传真号码；成立许可证编号及日期、投资许可证编号（如有）、营业执照编号；成立机构；经营领域和投资领域的信息；组织结构和管理层的简要信息；代表该组织的法定代表人的信息（包括上述个人客户所需的信息）。

b) 开立账户的日期（如有）；交易日期；

c) 账户初始金额或交易价值，按本币或外币计算及汇率（如需）；

d) 账户或交易的目的和价值；

đ) 受益人信息：

- 对于越南公民个人受益人：姓、名；出生日期；身份证号或护照号；户籍所在地；现居住地；职业、职位；联系电话；工作单位及地址；

- 对于外国个人受益人（持有外国国籍的外国人或仍保留越南国籍的海外越南人）：姓、名；国籍；出生日期；护照号；入境签证及入境理由；在越南的临时居住地址；入境前六个月在外国的居住地及常住地址；职业、职位；联系电话；工作单位及地址；

- 对于企业受益人：完整的交易单位名称及其缩写；主要办公地址；联系电话、传真号码；成立许可证编号及日期、投资许可证编号（如有）、营业执照编号；成立机构；经营领域和投资领域的信息；组织结构和管理层的简要信息；代表该组织的法定代表人的信息（包括上述个人受益人所需的信息）。

e) 房地产项目的投资者信息，房地产项目信息；

f) 负责批准开户或处理客户交易的报告组织员工的姓名和签名。

3. 客户识别措施：

a) 使用可靠的原始文件和数据来识别和验证客户身份，例如：

- 对于个人客户：有效的身份证件、最近的出入境签证、仍在有效期内的护照或其他带有客户照片且由有权机关盖章确认的照片证件。

- 对于组织客户：许可或成立决定、更名决定、分立、合并决定、营业执照、税务登记证、经审计的财务报告；任命总经理（经理）、会计主管的决定。

b) 报告机构可以使用第三方来验证客户身份，如下：

- 通过与客户有或正在建立关系的个人或组织（包括其他报告机构）对比获得的信息与客户提供的信息。

- 通过管理机构或其他有权机关（如土地登记办公室、地方税务局、国家土地管理部门等）。

- 报告机构可以聘请或与其他机构合作以验证客户身份。

c) 如果存在多个相关客户，则报告机构必须对每个客户采取身份验证措施；

d) 报告机构可以根据其业务性质和风险程度以及与不同类型的客户相关的洗钱风险自行补充其他识别客户的方法。然而，最终责任在于报告机构。

第七条 客户和交易信息审查

1. 报告机构必须定期审查客户信息，特别是那些被认为正在进行洗钱活动或被列入公安部和其他有权机关名单的客户。

2. 报告机构需要仔细检查涉及可疑大额房地产交易的文件和资料（包括房地产来源、所有权变更次数、法律文件状态等）。

3. 报告机构必须定期更新之前在可疑交易中报告过的客户的最新信息。

第八条 大额现金交易

1. 大额现金（或外币、等值黄金）交易是指根据第74/2005/NĐ-CP号法令第九条第一款规定的交易。

2. 每月定期报告的大额交易，报告机构必须按照第74/2005/NĐ-CP号法令第十二条的规定（见本通知附件1a和1b）制作并保存纸质和电子文档形式的报告。

当有权机关书面要求时，报告机构必须向有权机关提交大额交易报告。

3. 报告机构必须筛选大额交易以发现可疑交易。

第九条 可疑交易和可疑交易报告

1. 可疑交易迹象：

除第74/2005/NĐ-CP号法令第十条第一款规定的可疑交易迹象外，增加以下房地产领域的可疑交易迹象：

a) 根据客户提供或相关交易涉及无法确定身份的一方的信息无法确认客户；

b) 账户交易金额与客户财务状况或通常的商业活动不符，或账户交易金额突然变化；

c) 由已知参与非法活动并在媒体上报道或在公安部和其他有权机关提供的警告名单中的客户进行的交易；

d) 交易记录或房地产记录显示伪造迹象（例如：假印章、假签名、假身份证、假护照、不正确的房地产地址等）；

e) 没有合法依据的房地产代理交易；

f) 交易各方地址不准确（例如：地址写在A省B区，但A省实际上没有B区...），并且与之前的交易相比地址发生变化。同一客户在不同交易中申报的信息不同；

g) 客户对房地产价格和交易费用不感兴趣；

h) 未授权的客户交易但无法提供有关房地产的相关信息，不愿意提供关于个人身份的额外信息；

i) 交易双方约定的价格不符合市场价格。

报告机构可以自行补充其他房地产交易的可疑迹象。

2. 可疑交易报告：

发现可疑交易后，报告机构必须按照本通知附件2的格式书面报告给中国人民银行反洗钱局；住房和城乡建设部房地产市场监管局。必要时，报告机构可以通过传真或电话报告，但随后必须提交书面报告。

报告机构负责跟踪已报告交易的发展情况，并更新新产生的相关信息。

报告期限：

对于可疑交易，报告机构必须在发现可疑迹象后的48小时内向中国人民银行反洗钱局；住房和城乡建设部房地产市场监管局报告。

如果发现与犯罪活动有关的交易，报告机构必须在发现后的24小时内向有权机关报告。

条 10. 适用临时措施

1. 临时措施适用原则：临时措施必须在法定权限内，按照法律规定执行，并不得影响企业的经营活动以及房地产项目的实施。

2. 临时措施：暂停交易。

3. 报告机构有权对以下情形采取临时措施，即暂停房地产交易并向有权限的国家机关报告：

a) 涉及组织（包括具有房地产经营职能的组织）和个人被列入公安部提供的与犯罪活动有关的预警名单，以预防和打击洗钱行为，依据《国务院令第74号》第十条第二项的规定；

b) 有理由相信要求进行的交易与犯罪活动有关；

c) 涉及洗钱活动的交易，根据有权国家机关的要求；

4. 报告机构因未按法律规定执行交易而产生的损失不负法律责任。

5. 其他临时措施应依照法律规定执行。

条 11. 保存档案和保密信息

1. 报告机构应当保存客户识别信息及相关交易报告的信息、材料，自账户关闭或交易结束之日起至少保存五年，依据《国务院令第74号》和本通知的规定；

2. 报告机构不得向客户和其他相关方透露已提交可疑交易报告及其内容，也不得向有权机关提供相关信息；

3. 根据本通知提交报告的相关交易资料属于“秘密”级别，报告机构仅可将这些资料提供给有权机关，依据法律规定管理这些秘密级别的资料；

4. 执行报告义务或提供与需报告交易相关的客户信息的个人和组织，不被视为违反关于保护客户信息和相关活动保密性的法律规定。

条 12. 在房地产领域开展反洗钱培训

1. 报告机构每年须制定并实施针对所有涉及房地产交易的员工的反洗钱培训和提高意识计划。同时，优先为直接与客户交易的员工和负责反洗钱工作的员工提供补充培训。

2. 报告机构可根据自身组织结构和运营特点选择合适的培训形式；主动与有权机关及其他相关部门合作，组织房地产反洗钱专业知识和技能培训。

3. 自招聘从事房地产交易相关任务的员工起六个月内，报告机构须对新员工进行基本知识培训，以支持房地产领域的反洗钱工作。

4. 房地产中介、估价、管理和交易平台操作培训机构应在基础课程中增加“房地产领域反洗钱”的专题，该专题时长为四课时，主要内容如下：

a) 反洗钱法律法规和内部规定；房地产领域反洗钱法规的执行责任；

b) 房地产领域常见的洗钱方式和未来趋势；

c) 房地产领域的反洗钱措施；

d) 可疑交易及其识别方法；

e) 可疑交易报告的方法、处理措施和信息更新指导。

培训机构须将“房地产领域反洗钱”专题的内容和讲师名单提交至住房和城乡建设部房屋管理市场司进行审核，经审核合格后方可使用作为教学材料。

5. 在本通知生效前已获得房地产中介、估价证书和交易平台管理证书的人士无需再参加之前培训机构开设的“房地产领域反洗钱”专题培训。报告机构须配合培训机构或有权机关，对持有上述证书但未在其单位接受过“房地产领域反洗钱”专题培训的人员，在本通知生效后三个月内组织培训。.

条13. 反洗钱工作的监督和报告

1. 报告组织必须持续进行内部监督，确保在房地产经营过程中遵守反洗钱的法律法规和内部规章制度。发现的所有违规行为应及时向负责反洗钱的人员报告处理。

2. 在监督过程中发现的所有违规行为必须向负责反洗钱的人员和报告组织的负责人报告处理。

3. 每年，报告组织必须进行内部监督，评估已建立的内部制度的遵守情况，并提出提高反洗钱工作效果和效率的措施。

4. 每年11月30日前，报告组织应根据本通知附件3编制年度反洗钱活动综合报告，提交当地住房和城乡建设局，并报送住房和城乡建设部房地产市场监管司汇总。

条14。 省、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门的责任

1. 组织指导并检查房地产开发企业、房地产服务企业和报告组织严格实施本通知的内容；

2. 地方住房和城乡建设主管部门应执行第74号令第十八条的规定，并在处理可疑交易报告的过程中与有权限的国家机关合作；

3. 催促并检查房地产中介、估价、管理和交易平台培训机构完善关于房地产领域反洗钱培训课程的实施；

4. 每年12月31日前，地方住房和城乡建设主管部门应根据本通知附件4编制年度反洗钱活动综合报告（地方），报送住房和城乡建设部房地产市场监管司汇总上报政府。

条15. 房地产领域的国际反洗钱合作

报告组织在有权机关要求时，应就房地产领域的反洗钱问题进行国际合作。

条16. 违规处理

对于违反第74号令和本通知规定但未达到刑事处罚标准的从事房地产经营活动的组织和个人，应按照第74号令第二十四条第二款和第三款的规定进行行政处罚及其他相关法规。

第三章

实施条款

条17. 生效

本通知自发布之日起四十五日后生效。

在执行过程中如遇困难或障碍，建议向住房和城乡建设部反映解决。

条 18. 组织实施

各省、直辖市人民政府负责指导住房和城乡建设部门在辖区内执行本通知。

房地产市场监管司、住房和城乡建设部监察局和报告组织负责执行本通知。/。