通知第12-TC/CTN号关于对房屋和土地租赁活动征税的指导

通知

财政部

关于出租房屋和土地征税的指导

根据1989年3月3日国务院颁布并修改补充若干条款的《税收条例》、《工商税条例》和《商品税条例》；以及1989年5月27日政府令第53号关于详细实施上述条例的规定，财政部就出租房屋和土地的征税事宜作出如下指导：

第一条 纳税对象

1- 凡组织和个人出租房屋或土地均须按照本通知规定向国家缴纳税款。

组织和个人包括：各党组织、团体、国家机关、行政事业单位、国有企业单位、武装力量单位、集体单位及个体户将房屋或土地出租给其他组织或个人。

出租的房屋和土地包括住宅、餐厅、仓库、晒场、码头、居住用地或种植用地、池塘、湖泊、鱼塘等，无论全部还是部分出租，无论是通过招标收取货币还是实物，长期租赁还是短期租赁，不区分承租方是组织还是个人，用于居住还是生产、经营活动。

纳税人是指出租房屋或土地并收取租金的组织或个人。

2- 不需缴纳的情况

国家机关和国有企业为国家工作人员按国家规定的标准提供住房并收取租金。

合作社为社员提供集体住房并按与国家工作人员相同的租金标准收费。

各级政府为机关、团体提供办公用房或为经济组织提供生产、经营用地。

无人管理的房屋和土地如用于公共福利目的且未出租，则无需征税；但如果出租并收取租金，则收取租金的一方必须缴税。

第二条 税率及计税依据

1- 税率：组织或个人出租房屋或土地应缴纳企业所得税和利润所得税，具体税率如下：

按照出租房屋或土地总收入的5%缴纳企业所得税（未扣除任何费用）。

利润所得税按累进税率从0%到40%计算。对于个人出租房屋或土地，如果每月应税所得超过400,000越南盾，则除按累进税率从0%到40%缴纳外，还需对超出部分按10%的附加税率缴纳利润所得税。

2- 计税依据及方法

企业所得税和利润所得税按月征收，计税依据及方法如下：

a) 企业所得税：

应缴企业所得税金额 = （当月出租房屋或土地总收入 × 5%）

（未扣除任何费用）

土地所得的百分之五

如果以实物形式收取租金，则需按市场价格折算成货币。

如果以外国货币形式收取租金，则需按国家银行公布的汇率折算成越南盾，但实际缴纳时可以使用外国货币。

如果以外国货币收取租金，则应按照越南国家银行公布的计税时的汇率兑换成越南盾。但在缴纳时可以使用外币支付。

b) 利润所得税：

应缴利润所得税金额 = 应税利润 × 累进税率（根据表中所列）

应税利润 = 当月出租房屋或土地总收入 - 合理费用

合理费用包括与出租房屋或土地直接相关的费用，仅限于实际出租部分，例如：

房屋折旧费，按国家规定计算出租房屋部分的折旧费。例如，某人有50平方米房屋，出租20平方米，每月总折旧费为50,000越南盾，则计入合理费用的折旧费为：

（50,000越南盾 ÷ 50平方米）× 20平方米 = 20,000越南盾

实际支付的电费、水费、房屋清洁费等，仅限于出租部分，若由承租方支付则不得计入费用。例如，某人有一栋三间房的房子，出租一间，每月该房间的电费由房东支付3,000越南盾，则计入费用的是3,000越南盾。

对出租部分进行经常性维修、保养和改造的费用（如果是大修或改造费用较高，则需按使用年限分摊计入房屋折旧费）。

已按点a计算的企业所得税和出租部分的土地税或农业税（如果土地税由承租方支付，则不得计入出租方的费用）。例如，某人有60平方米房屋，每年需缴纳的土地税为72,000越南盾，出租30平方米，则每月计入费用的土地税为：

72,000越南盾

× 30平方米

---------------------------------- = 3,000越南盾

60平方米

60 米² 乘以 30 米²

--------------------- = 3,000 元

12个月

第三条 纳税申报

1. 纳税义务人应履行以下职责：

a) 向所在区、县、市税务局报告：

出租房屋和土地的面积、类型、等级、地址、出租方名称和地址、承租方名称和地址。

租赁合同或有关出租房屋和土地的协议，其中应明确租赁内容、租赁期限、双方责任及每月租金收入。

出租房屋和土地的内容发生变化。

b) 向税务机关提供与计税、缴税有关的文件、情况和数据。

c) 按照税务机关的内容和通知缴纳税收。如果认为计算的税额不正确，有权向上级税务机关或各级人民政府（区、县、市或省、市人民政府）提出申诉解决。但在等待解决期间，仍需按通知中规定的期限全额缴纳应纳税款。

d) 对违反执行税收政策的行为，均按照现行工商税收条例第四十四条的规定处理，具体为：

如果未向税务机关申报，可能被处以最高100,000元罚款。

如果未按时缴纳税收，在补缴全部应缴税款外，还需按每日迟延税款金额的1%支付滞纳金。

如果虚假申报以逃避税收，在补缴全部应缴税款外，还可能被处以相当于逃税金额五倍的罚款。

如果有抗拒征税的行为，则根据违法行为的程度，依照刑法规定进行处理。

2. 组织或个人帮助税务机关发现并防止逃税、漏税且取得成效的，除按国家一般制度给予表扬和奖励外，还可获得相当于所收罚款金额5%的奖金。

特殊情况下，如组织或个人在调查发现逃税行为中付出大量努力；逃税性质复杂，需要多个组织和个人参与发现等，可获得相当于所收罚款金额10%的奖金。具体数额由省级、直辖市、特别行政区税务局局长决定。

3. 税务机关的责任包括：

a) 接收纳税人提交的申报表，检查申报表，根据本通知的指导计算税款，建立税册，并将税通知单发送给每个纳税人，以便其将税款存入国库。税通知单上必须注明应缴税款金额、缴税期限和缴税地点；

b) 完整保存每个纳税人的档案资料；

c) 监督催缴税款；发现并处理违反税收政策的行为；及时处理纳税人的投诉，按照分配的责任和权限进行。

本通知自签发之日起生效。此前关于出租房屋、土地租赁的税收指导与本通知相抵触的，一律废止。

在执行过程中，如遇困难或问题，请各行业、各级部门及时反映给财政部，以便进一步指导。/。