通知141/2013/TT-BTC关于实施政府第92/2013/NĐ-CP号法令，详细规定了企业所得税和增值税，适用于自2013年7月1日起的申报期。主要亮点是对于社会住房和社会商业住宅（面积小、价格低），企业所得税税率降低50%，同时在某些情况下，商业住宅的增值税税率也降低50%。
적용 범위
实施投资经营社会住房的企业和组织；建设商业住宅项目的开发商；各级税务机关；各省、直辖市人民政府。
핵심 사항
- 年总收入不超过20亿元的企业自2013年7月1日起适用20%的企业所得税税率。
- 自2013年7月1日起，投资经营社会住房的收入适用10%的企业所得税税率。
- 自2013年7月1日起，销售、出租或租售社会住房适用5%的税率。
- 自2013年7月1日至2014年6月30日，面积低于70平方米且售价低于每平方米15万元的商业住宅适用50%的增值税减免。
- 企业在享受税收优惠时，必须按照新指引开具发票并申报税款。
🌐 이 문서의 사회적 영향
- 积极影响：减轻低收入企业的税收负担，鼓励投资经营社会住房和小型低价商业住宅。
- 消极影响：可能增加税务机关的管理成本。
❓ 자주 묻는 질문
年总收入不超过多少金额的企业将适用20%的税率？
年总收入不超过20亿元的企业自2013年7月1日起适用20%的企业所得税税率。
社会住房的企业所得税税率是多少？
投资经营社会住房的收入适用10%的企业所得税税率。
对于销售、出租或租售社会住房何时适用5%的税率？
自2013年7月1日起，销售、出租或租售社会住房适用5%的税率。
商业住宅的增值税税率减少百分之多少？
自2013年7月1日至2014年6月30日，面积低于70平方米且售价低于每平方米15万元的商业住宅适用50%的增值税减免。
本通知何时生效？
本通知自2013年11月30日起生效，并适用于自2013年7月1日起的企业所得税和增值税申报期。
전문
通知
实施细则的指引 2013年8月13日第92/2013/NĐ-CP号政府法令
自2013年7月1日起生效，对若干条款进行详细规定
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根据2008年6月3日第13/2008/QH12号《增值税法》和2013年6月19日第31/2013/QH13号《关于修改和补充〈增值税法〉若干条款的法》；
根据2008年6月3日第14/2008/QH12号《企业所得税法》和2013年6月19日第32/2013/QH13号《关于修改、补充若干条款的企业所得税法》；
根据2006年11月29日第78/2006/QH11号《税收管理法》和2012年11月20日第21/2012/QH13号《关于修改、补充〈税收管理法〉若干条款的法律》；
根据2013年8月13日第92/2013/NĐ-CP号政府法令，对2013年7月1日起生效的《关于修改、补充若干条款的企业所得税法》和《关于修改、补充若干条款的增值税法》进行详细规定；
根据2008年11月27日第118/2008/NĐ-CP号政府法令，对财政部的职能、任务、权限和组织结构作出规定；
根据税务总局局长的建议；
财政部部长就2013年8月13日第92/2013/NĐ-CP号政府法令的规定进行实施指导，该法令对2013年7月1日起生效的《关于修改、补充若干条款的企业所得税法》和《关于修改、补充若干条款的增值税法》进行详细规定，如下：
第一章
企业所得税
第一条 对年度总营业收入不超过20亿元的企业适用企业所得税
1. 根据越南法律规定成立的企业（包括合作社和有收入的事业单位，以下统称企业），其年度总营业收入不超过20亿元的，自2013年7月1日起适用20%的企业所得税税率。
确定企业是否属于适用20%税率对象的年度总营业收入，是指根据2011年2月28日第28/2011/TT-BTC号通知附表的《年度税前利润表》中的代码[01]和代码[08]指标确定的企业上一年度的营业收入。
对于在2013年1月1日至2013年6月30日期间新成立的企业，其营业收入依据2011年2月28日第28/2011/TT-BTC号通知附表的《季度预缴企业所得税申报表》中的代码[21]“本期营业收入”（不包括其他收入）指标确定。
如果企业在从成立到2012年企业所得税年度计算期结束时的经营生产时间不足12个月或2012年的第一个年度计算期超过12个月，则本款规定的适用20%税率企业的营业收入为2012年企业所得税年度计算期内平均每月营业收入不超过1.67亿元。
对于2013年上半年新成立的企业，本款规定的适用20%税率企业的营业收入为2013年1月至6月期间平均每月营业收入不超过1.67亿元。
对于自2013年7月1日起新成立的企业，应按25%的税率进行季度预缴（除享受税收优惠的情况外）。年终结算时，如果全年平均每月营业收入不超过1.67亿元，则该企业应按20%的税率缴纳企业所得税（除本通知第一条第二款规定的收入外）。
2. 本条第一款规定的20%税率不适用于下列收入：
a) 资本转让所得、出资权转让所得；不动产转让所得（不包括社会住房投资经营所得，详见本通知第二条）、投资项目转让所得、参与投资项目权利转让所得、勘探开采矿产权转让所得；境外生产经营所得；
b) 勘探、开发石油、天然气及其他稀有资源所得；矿产开采所得；
c) 应缴纳特别消费税的经营活动所得，依照《特别消费税法》的规定。
3. 确定原则：
a) 企业必须分别核算适用20%税率的收入和不适用20%税率的收入。如企业无法分别核算适用20%税率的收入和不适用20%税率的收入，则适用20%税率的收入按该企业当期销售商品、提供服务收入占总收入的比例确定。
b) 在分别确定收入后，企业可以相互抵消各活动的盈亏，剩余收入按各活动的税率适用相应的税率。各活动之间盈亏相互抵消的具体规定如下：
- 对于2013年7月1日至2013年12月31日期间，按照2008年6月3日第14/2008/QH12号《企业所得税法》第十六条及相关实施细则的规定执行。
- 自2014年1月1日起，按照2013年6月19日第32/2013/QH13号《关于修改、补充若干条款的企业所得税法》第十条及相关实施细则的规定执行。
c) 自2013年7月1日起确定适用20%税率的收入：
- 对于能够分别确定自2013年7月1日起适用20%税率的经营活动营业收入、费用和应税收入的企业，自2013年7月1日起按实际核算情况适用20%的税率。
- 对于无法确定自2013年7月1日起适用20%税率的生产经营所得的企业，自2013年7月1日起适用20%税率的所得应根据企业在该期间内平均每月产生的适用20%税率的所得乘以生产经营活动月份数（从2013年7月1日到该财政年度结束）来确定，计算公式如下：
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自2013年7月1日至该财政年度结束适用20%税率的所得。 |
= |
在该财政年度内产生的适用20%税率的总收入。 |
44周 |
自2013年7月1日至该财政年度结束的生产经营活动月份数。 |
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该财政年度内的总生产经营活动月份数。 |
示例1：
企业A的财政年度为2013年4月1日至2014年3月31日（前一个财政年度总收入不超过20亿元），其应税收入总额为120000000元，则自2013年7月1日至2014年3月31日（9个月）期间适用20%税率的所得确定如下：
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自2013年7月1日至2014年3月31日适用20%税率的所得。 |
= |
120000000（元） |
× 9（月） |
= 90000000（元） |
|
12（月） |
第二条 企业从事公共租赁住房投资经营所得的企业所得税适用
1. 根据越南法律规定成立的企业，包括合作社和有收入的事业单位（以下简称企业），从事公共租赁住房投资经营所得，自2013年7月1日起，无论合同签订日期如何，均适用10%的企业所得税税率。
本条款规定的公共租赁住房是指由国家或各经济成分的组织和个人投资建设，并符合法律法规关于公共租赁住房标准、售价、租金、租售价格、对象和条件的规定。
对于企业在2013年7月1日前签订预售合同并收取预付款，在2013年7月1日后继续收款（企业无法确定与收入相对应的成本，已按收入比例暂缴企业所得税）且交房时间在2013年7月1日之后的情况，该转让所得适用10%的税率。
本条款规定，自2013年7月1日起，公共租赁住房的投资经营所得是指销售、出租、租售所得。如果企业无法单独核算2013年7月1日以后的公共租赁住房销售、出租、租售所得，则适用10%税率的所得应按照企业在相应期间内公共租赁住房销售、出租、租售收入占总收入的比例确定。
2. 确定自2013年7月1日起适用10%税率的所得：
a) 如果企业能够确定自2013年7月1日起的收入、成本和应税所得，则自2013年7月1日起实际核算的所得适用10%的税率。
b) 如果企业的财政年度不是公历年度或不从2013年7月1日开始，且无法确定自2013年7月1日起的应税所得，则自2013年7月1日起至该财政年度结束的所得适用10%的税率，计算公式如下：
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自2013年7月1日起适用10%税率的月平均所得。 |
= |
生产经营活动销售、出租、租售公共租赁住房的收入。 |
44周 |
当年应纳税所得额（不包括其他收入）。 |
: |
生产经营活动月份数。 |
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企业当年总收入。 |
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自2013年7月1日起至该财政年度结束适用10%税率的所得。 |
= |
月平均适用10%税率的所得。 |
44周 |
自2013年7月1日至该财政年度结束的生产经营活动月份数。 |
示例2：
企业B的财政年度为2013年4月1日至2014年3月31日，其经营指标如下：
- 财政年度总收入：100亿元。
其中：生产、经营活动销售、出租、租售公共租赁住房收入为：24亿元。
- 财政年度应纳税所得额：12亿元，其中其他收入（包括金融业务收入）为2亿元。
自2013年7月1日至2014年3月31日（9个月）期间适用10%税率的所得确定如下：
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自2013年7月1日起适用10%税率的月平均所得。 |
= |
24（亿元） |
44周 |
[12（亿元）– 2（亿元）] |
÷ 12（月） |
= 0.2（亿元） |
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100（亿元） |
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自2013年7月1日至2014年3月31日适用10%税率的所得。 |
= |
0.2（亿元） |
44周 |
09（月） |
= 1.8亿元 |
第二章
增值税法
条3. 对保障性住房适用5%的税率
1. 自2013年7月1日起，对销售、出租、出售并出租保障性住房适用5%的税率。
2. 本条所称保障性住房是指根据本通知第2条第1款规定的住房。
3. 对于销售或出售并出租保障性住房的情况，自2013年7月1日起，按照销售或出售并出租保障性住房合同签订日期和支付日期分别适用5%的税率。对于在2013年7月1日前签订的合同，自2013年7月1日起支付的款项适用5%的税率。
对于出租保障性住房的情况，自2013年7月1日起，根据合同收取租金的时间（包括提前收取多期租金的情况）适用5%的税率。如果企业自2013年7月1日起尚未收到租金，则按开具发票的时间适用税率。
示例3：
公司Y是建设X区保障性住房项目的开发商。2012年12月，公司Y与B先生签订了购买X区保障性住房中一套公寓的合同。B先生属于可以购买保障性住房的对象，并且公司Y与B先生之间的买卖行为符合有关保障性住房买卖的法律规定。双方合同规定B先生向公司Y支付房款的方式如下：
第一期：在签订合同时即2012年12月支付房屋价值的20%。
第二期：在2013年5月支付房屋价值的30%。
第三期：在2013年12月支付房屋价值的25%。
第四期：在2014年4月支付房屋价值的25%。
实际上，B先生按照合同约定的时间进行了付款。根据上述规定，公司Y对B先生在第三期（2013年12月）和第四期（2014年4月）支付的款项适用5%的增值税税率。
4. 对于房地产开发项目从商业住房转换为保障性住房的情况，如果转换行为符合有关住房的法律规定，则自有权机关批准调整、变更项目用途之日起，自2013年7月1日起，对销售、出售并出租、出租本条规定的保障性住房适用5%的增值税税率。
5. 对于自2013年7月1日起，企业已经以10%的税率开具销售、出租、出售并出租保障性住房的发票，且该保障性住房属于本条规定应适用5%税率的对象，则需重新开具调整后的发票，并按规定进行调整申报。如果税率调整导致合同内容发生变化，则企业需补充合同附件，明确记载调整内容。
条4. 对商业住房减半征收增值税税率
1. 自2013年7月1日至2014年6月30日，对建筑面积不超过70平方米且售价每平方米不超过15万元的已完工住宅的销售、出租或出售并出租行为，减半征收增值税税率。
本条所称已完工住宅是指根据开发商的设计完成验收并可立即入住的住宅单元，且满足本条第3款或第4款的规定条件。
减半征收增值税税率适用于销售、出售并出租商业住房的行为，必须满足以下条件：
a) 销售或出售并出租的商业住房为建筑面积不超过70平方米且售价每平方米不超过15万元的已完工住宅单元，且该价格已在合同中明确记载。
b) 商业住房的售价或出租价必须在合同中明确记载。
本条所称售价或出租价每平方米不超过15万元是指已包含10%的增值税和按规定包含的维修基金。
对于分期付款或延期付款方式销售的商业住房，售价为一次性支付的价格，已包含10%的增值税和按规定包含的维修基金，但不包括分期付款或延期付款的利息和其他利息。
| 示例4：
2013年10月，C先生从E公司购买了一套面积为54平方米的住宅单元，未含增值税和维修基金的售价为每平方米14000元。
包含10%的增值税和维修基金的售价为每平方米15680元（=14000+1400（10%的增值税）+280（2%的维修基金））。因此，这种情况不符合减半征收增值税税率的条件。
c) 对于在2013年7月1日前签订的以及在2013年7月1日至2014年6月30日期间签订的销售或出售并出租商业住房合同，在2013年7月1日至2014年6月30日期间支付的款项适用减半征收增值税税率。
| 示例5：
2013年4月，公司X与A先生签订了一份购买一套面积为60平方米的住宅单元的合同，未含增值税和维修基金的售价为每平方米11000元。双方合同规定A先生向公司X支付房款的方式如下：
第一期：在签订合同时即2013年4月支付房屋价值的20%。
第二期：在2013年8月支付房屋价值的60%。
第三期：在2014年8月支付房屋价值的20%。
实际上，A先生按照合同约定的时间进行了付款。根据上述规定，公司X对A先生在第二期（2013年8月）支付的款项适用减半征收增值税税率。
4. 减半征收增值税税率适用于出租商业住房的情况，必须满足以下条件：
a) 出租的住宅单元必须满足建筑面积不超过70平方米且与同类型可销售住宅单元售价每平方米不超过15万元的条件。
同类型住宅单元是指在同一区域内具有相同面积、特点和位置的住宅单元，与出租住宅单元在签订租赁合同时的情况相同。
b) 本条款中用于确定出租住宅增值税税率减征依据的同类住宅销售价格，包括了10%的增值税和按规定包含的工程维护费。
c) 对于商业性住房租赁，自2013年7月1日至2014年6月30日期间按照租赁合同规定支付的租金（无论合同签订日期），减按50%征收增值税。此规定同样适用于提前支付多年租金的情况。
对于企业自2013年7月1日至2014年6月30日期间出租房屋但尚未收到租金的情况，应根据该期间的租金金额减按50%征收增值税。
5. 开具销售、租赁或租购商业性住房的发票，其增值税税率减征：
根据本条的规定，在开具销售、租赁或租购商业性住房的发票时，增值税税率栏填写“10%×50%”，税额栏填写已计算减征后的税额，总金额栏填写买方需支付的金额。
| 示例6：
继续以第5例为例，在收取第二期款项时，X建筑公司向A先生开具的发票如下：
在“商品名称及服务项目”栏填写“第二期付款-减半增值税”。
“单价”填写：11,000,000元×60平方米×60%=396,000,000元。
“数量”填写：1（期）。
“增值税税率”填写：10%×50%。
“增值税税额”填写：19,800,000元。
“总金额”填写：415,800,000元。
| 示例7：
2013年10月，A建筑公司与B先生签订了一份购买一套面积为50平方米的已完工并投入使用的公寓的合同，未含增值税和工程维护费的价格为每平方米12,000,000元。根据合同，B先生在签订合同时一次性付清全部房款，并于2013年11月交付公寓。
A公司的出售价格符合减按50%增值税税率的规定（含10%增值税和2%工程维护费后的价格为12,000,000+1,200,000（10%增值税）+240,000（工程维护费）=13,440,000元/平方米）。
在收款时，A公司向B先生开具的发票如下：
在“商品名称及服务项目”栏填写“减半增值税的商业性住房销售”。
“单价”填写：12,000,000元×50平方米=600,000,000元。
“数量”填写：1（套）。
“增值税税率”填写：10%×50%。
“增值税税额”填写：30,000,000元。
“总金额”填写：630,000,000元。
6. 减征增值税申报
a) 增值税申报手续按照《税收征收管理法》、《修改补充若干条款的税收征收管理法》及相关实施文件的规定办理。
b) 商业性住房销售、租赁或租购的减征增值税发票应在《货物劳务销售明细表》中的“适用10%税率的货物劳务”类别下申报，并在备注栏注明“减半商业性住房”。
7. 自2013年7月1日起，对于已经开具发票但未按本条规定对商业性住房销售、租赁或租购减按50%增值税税率执行的企业，应重新开具调整后的发票，并按相关规定进行申报调整和补充。如果税率调整导致合同内容发生变化，则企业应通过合同附件明确记录这一调整内容。
第三章
组织实施
条 5. 生效日期
本通知自2013年11月30日起生效，并适用于自2013年7月1日起的所得税和增值税申报期。
条 6. 执行责任
1. 各省、自治区、直辖市人民政府应指导相关职能部门严格按照政府规定和财政部的指导意见执行。
2. 各级税务机关负责宣传并指导组织和个人按照本通知的内容执行。
本通知所涉及的组织应按照本通知的指导进行操作。
在执行过程中如遇困难，请及时向财政部反映以研究解决。
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