令号153/2007/法令-政府关于详细规定和指导实施房地产经营法的通知

令

||| 本法令详细规定并指导实施房地产经营法

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中华人民共和国国务院

根据2001年12月25日《政府组织法》；

根据2006年6月29日颁布的《房地产管理法》；

批准建设部的意见，

令：

章 I

总则

第一条 调整范围

本法令详细规定并指导实施房地产经营法关于投入经营活动的房地产种类；从事房地产经营活动的组织和个人的法定资本；预售房屋、建筑工程的预付款购买行为；房地产开发项目投资人的财务能力条件；成片开发的新城镇、住宅区和工业区基础设施项目的转让；房地产经纪人、评估师培训、继续教育及资格证书颁发以及房地产交易市场管理与运营；国家对房地产经营活动的管理。

第二条 房地产种类

一、根据建设法律法规的规定，可以投入经营活动的房屋、建筑物包括：民用建筑；工业建筑；交通工程；水利设施；技术基础设施，但不包括以下房屋、建筑物：公务用房；国家机关办公场所；国家秘密工程；安全、国防工程；属于国有且被认定为历史文化遗产或风景名胜的建筑物以及其他法律规定不得投入经营活动的建筑物。

二、土地使用权可以按照土地法律法规的规定参与房地产市场。

三、本条第一款、第二款规定的房地产必须符合《房地产经营法》第七条规定的条件，方可投入经营活动。

四、根据经济发展和社会实际情况以及房地产市场的状况，总理可调整和补充可以投入经营活动的房地产种类以及《房地产经营法》第六条第一款（c）项规定的其他房地产，以适应实际情况。

章 II

房地产经营

第三条 房地产经营企业的法定资本

一、从事房地产经营的企业和合作社必须具备六亿元人民币的法定资本。

二、企业或合作社的法定资本确认应依照有关企业和合作社的法律法规以及登记注册的规定进行。

第四条 预售未来形成的房屋、建筑物的预付款购买行为

房地产开发项目的投资人和客户在合同中约定预售未来形成的房屋、建筑物的预付款购买行为时，必须遵守以下原则和要求：

一、预付款的收取应当分多次进行，首次收取应在投资人开始按批准的进度和内容建设技术基础设施之后。后续预付款的收取应与房屋、建筑物的建设进度相匹配；

对于住宅区项目，除遵守上述规定外，还应遵守有关住房的法律法规的规定；

二、投资人必须将客户的预付款用于正当目的，以创建房地产；

三、预付款客户享受签订合同时的购买价格或转让价格，除非各方另有约定；

四、如果投资人未能按时交付房地产，则须根据合同向客户承担责任，并支付相当于银行商业贷款利率计算的预付款利息，该利息自交付房地产之日起至实际交付之日止；

如果投资人未能按合同约定的质量、期限和其他承诺交付房屋、建筑物，则须向客户承担责任；客户有权要求投资人及时采取补救措施并赔偿因投资人过错造成的损失，如投资人未履行，则客户有权单方面终止或解除合同，投资人须退还全部预付款并支付相当于银行商业贷款利率计算的预付款利息；

五、如果客户未能按合同约定履行预付款义务，则须根据合同向投资人承担责任，并支付相当于银行商业贷款利率计算的逾期付款利息，该利息自付款之日起至实际付款之日止。投资人有权要求客户履行合同中的承诺并赔偿因客户过错造成的损失，如客户未履行，则投资人有权单方面终止或解除合同，客户须承担违约金并对其违反合同造成的损失负责；

六、本条第四款和第五款规定的银行商业贷款利率应在合同中予以约定。

条5. 投资主体的财务能力条件适用于新城镇建设项目、住宅区项目和工业园区基础设施项目。

1. 新城镇建设项目、住宅区项目和工业园区基础设施项目的投资主体必须拥有属于其所有的资金，以按照以下规定实施项目：

a) 对于新城镇建设项目和工业园区基础设施项目，不得低于已批准的项目总投资额的20%；

b) 对于住宅区项目，用地规模在20公顷以下的项目不得低于已批准的项目总投资额的15%，用地规模在20公顷以上的项目不得低于已批准的项目总投资额的20%。

2. 新城镇建设项目、住宅区项目和工业园区基础设施项目的总投资额应根据相关法律法规的规定执行。

3. 投资主体拥有的资金是指截至投资主体实施新城镇建设项目、住宅区项目和工业园区基础设施项目前一年的实际资金，在投资主体的财务报告中体现，并需由独立审计机构确认。如果投资主体是新成立的企业或合作社，则需要有有权机关出具的确认文件。

投资主体负责通过编制正在实施的投资项目的清单来证明其财务能力，其中详细列出每个项目的总投资额。

条6. 新城镇建设项目、住宅区项目和工业园区基础设施项目的全部转让

1. 新城镇建设项目、住宅区项目和工业园区基础设施项目的全部转让是指通过书面合同将原投资主体的所有权利、义务和合法利益转移给新的投资主体，并经有权国家机关批准。

2. 在新城镇建设项目、住宅区项目和工业园区基础设施项目正在进行但投资主体遇到困难，无法按已批准的进度和内容继续实施项目，或者投资主体不再有继续实施项目的意愿的情况下，投资主体应向省级人民政府提交报告，申请将整个项目转让给其他投资主体。

3. 批准投资项目的是批准项目转让的机关。审查并批准项目转让时，必须确保项目不中断，不改变目标，并保障客户和其他相关方的权利和义务。

4. 全部转让项目的条件和程序应按照本法令第7条和第8条的规定执行。

5. 原投资主体应及时、全面、公开地通报相关信息，并妥善处理客户的合法权益和其他相关方的利益。

6. 新投资主体应承担所有义务，并享有根据《房地产经营法》第19条和第20条、有权国家机关批准投资文件中的规定以及双方签订的项目转让合同所规定的投资主体的所有权利和利益。

条 7. 转让全部新区建设项目、住宅区项目和工业园区基础设施项目的条件

当具备以下条件时，项目可以整体转让：

1. 该项目不属于本法令第10条规定应处理的对象；

2. 该项目已按照法律规定获得批准；

3. 项目发起人已通过土地租赁合同或土地交付决定或土地使用权证书获得了土地使用权；

4. 必须完成整个项目的土地征用和拆迁工作，或者按阶段完成，并且必须有与已批准的项目内容和进度相匹配的基础设施工程；

5. 新项目发起人必须满足以下条件：

a) 是根据《房地产经营法》第八条第一款和本法令第三条规定的从事房地产经营活动的组织或个人；

b) 满足对项目发起人的财务条件要求，依据本法令第五条的规定；

c) 提交书面承诺，按照已批准的进度实施项目。

条 8. 转让全部新区建设项目、住宅区项目和工业园区基础设施项目的程序

1. 对于由省级人民委员会批准投资的项目，由省级人民委员会审查并解决。对于由政府总理批准投资的项目，省级人民委员会需征求相关机构的意见并向政府总理报告以作出决定。

2. 项目发起人将申请整体转让项目的文件提交给项目所在地的省级人民委员会。申请整体转让项目的文件包括：

a) 申请整体转让项目的申请书，其中应明确转让原因；截至申请转让时的投资进展情况；新项目发起人的建议；解决客户和其他相关方权益义务的方案；

b) 相关国家机关批准投资的文件；

c) 已经按照法律规定获得批准的项目文件；

d) 土地租赁合同或土地交付决定或土地使用权证书；

đ) 新项目发起人的承诺书。

3. 自收到完整有效文件之日起45天内，省级人民委员会负责审查并以书面形式答复项目发起人是否允许或不允许整体转让项目。

条 9. 转让全部新区建设项目、住宅区项目和工业园区基础设施项目的合同

1. 整体转让项目的合同由双方协商确定，在合同中必须明确规定新项目发起人有责任履行原项目发起人对客户和其他相关方的所有义务以及根据已批准的内容履行其他义务。

2. 整体转让项目的合同必须由原项目发起人通知客户、相关方执行，并通知相关机构进行监督和管理。

条 10. 对于新区建设项目、住宅区项目和工业园区基础设施项目，当项目发起人违反规定时的处理

1. 批准投资的机关在以下情况下决定收回批准投资的文件或项目投资许可证，将其交给新的项目发起人继续实施项目：

a) 项目发起人违反有关投资建设、规划、建筑、土地管理的法律规定，未能及时采取措施纠正，未达到有权机关的要求；

b) 项目发起人未按项目内容执行，或者自接收土地之日起12个月内未启动项目，或者项目进度滞后超过24个月，超出已批准的进度。

2. 根据本条第一款被收回项目的发起人在两年内不得作为新的房地产开发项目的发起人，自项目被收回之日起计算。

3. 收回批准投资文件或项目投资许可证的机关负责：

a) 要求原项目发起人解决项目存在的问题，确保客户的权益、义务和责任；

b) 通报并组织选择新的项目发起人继续实施项目。

章 III

房地产中介、估价培训、发证及房地产交易市场管理运营培训

条 11. 培训和提高房地产中介、评估和管理交易场所的知识

1. 从事房地产中介、评估以及管理交易场所的个人必须接受有关法律法规和专业知识的培训。

2. 提供房地产中介、评估以及管理交易场所知识培训的机构必须具备本法令第十二条规定的条件。

3. 培训机构可以组织关于房地产中介、评估以及管理交易场所知识和其他满足业务需求和房地产市场要求内容的培训。

条 12. 提供房地产中介、评估以及管理交易场所知识培训机构的条件

提供房地产中介、评估以及管理交易场所知识培训机构必须具备以下条件：

1. 企业需有教育培训的营业执照，其他组织需具有教育培训职能；

2. 具备符合建设部框架计划的课程、教材；

3. 教师应具备专业水平和教学经验，并符合各学科的要求。教师应为专业教师、专家、管理人员或拥有相关证书并在房地产行业有经验的人士。

条 13. 组织提供房地产中介、评估以及管理交易场所知识的培训

1. 在进行房地产中介、评估以及管理交易场所知识培训之前，培训机构须在其网站上公布其名称、联系地址、培训领域、课程及讲师团队信息。在组织培训时，培训机构须书面通知当地建设局。

2. 培训机构负责人负责并对其以下内容承担责任：

a) 组织符合注册范围内的房地产中介、评估以及管理交易场所知识培训课程；

b) 根据建设部框架计划批准培训课程、教材；确保学员掌握房地产经营活动相关的法律法规知识，以及房地产中介、评估和管理交易场所的专业知识和技能；

c) 收取学费以确保培训费用得到覆盖，并符合国家规定；

d) 组织考试并颁发完成培训课程的证明。

3. 培训机构每六个月向其主要办公地点所在地的建设局报告一次培训情况。

建设局每年向建设部报告一次培训情况。

建设部负责与省级人民政府合作检查培训机构，及时发现并处理违反培训组织规定的机构。

条 14. 取得房地产经纪证书的条件和申请材料

1. 自然人取得房地产经纪证书应当具备以下条件：

a) 不是国家公务员或事业单位工作人员；

b) 具备完全民事行为能力，未被有权机关禁止执业；不在被追究刑事责任或者正在服刑期间；

c) 持有完成房地产经纪培训课程的知识证明；

d) 提交符合本条第2款规定的房地产经纪证书申请材料。

2. 房地产经纪证书申请材料包括：

a) 粘贴照片并经所在乡、镇、街道（以下简称乡级人民政府）确认的申请表；

b) 两张近期3x4厘米彩色照片；

c) 申请人身份证或护照复印件；

d) 完成房地产经纪培训课程的知识证明复印件。

条 15. 取得房地产估价证书的条件和申请材料

1. 自然人取得房地产估价证书应当具备以下条件：

a) 不是国家公务员或事业单位工作人员；

b) 具备完全民事行为能力；未被有权机关禁止执业；不在被追究刑事责任或者正在服刑期间；

c) 持有完成房地产估价培训课程的知识证明；

d) 持有大专或大学学历证书；

e) 提交符合本条第2款规定的房地产估价证书申请材料。

2. 房地产估价证书申请材料包括：

a) 粘贴照片并经乡级人民政府确认的申请表；

b) 两张近期3x4厘米彩色照片；

c) 申请人身份证或护照复印件；

d) 完成房地产估价培训课程的知识证明复印件；

e) 大专或大学学历证书复印件。

条 16. 取得房地产经纪证书和房地产估价证书的程序、手续及组织

1. 申请房地产经纪证书和房地产估价证书的人应向省人民政府指定的有权机关提交申请材料。

2. 有权机关负责接收、审查申请材料，并在收到完整有效的申请材料之日起10个工作日内颁发证书。如申请材料不全或不符合要求，则应在收到申请材料之日起5个工作日内书面告知申请人原因。

3. 申请房地产经纪证书和房地产估价证书的人需缴纳200,000元人民币的证书申请费。发证机关应按照法律规定使用该费用。

4. 房地产经纪证书和房地产估价证书在全国范围内有效。

住房和城乡建设部制定统一的房地产经纪证书和房地产估价证书样本，在全国范围内实施。

条 17. 申请证书人的权利和义务以及发证机关的责任

1. 申请房地产经纪证书和房地产估价证书的人享有以下权利：

a) 向有权国家机关请求提供与培训、发证和管理房地产经纪、估价业务有关的信息；

b) 在满足条件的情况下，请求按期获得证书；

c) 根据所获证书内容从事房地产经纪和估价业务；

d) 对违反培训、发证和管理房地产经纪、估价业务的行为进行投诉举报，依照法律规定处理。

đ) 法律规定的其他权利。

2. 申请房地产经纪证书和房地产估价证书的人负有以下义务：

a) 按规定提交申请材料，并对申请材料的真实性负责；

b) 缴纳规定的费用；

c)其他法律规定的技术进步被认定的组织和个人的义务。

3. 发证机关负责公开证书发放的相关信息、程序和材料，对因延误、错误发放证书或存在不当行为给申请人造成不便承担责任，若造成损失则依法赔偿。

第十八条 重新颁发房地产经纪证书和房地产估价证书

一、已经获得房地产经纪证书或房地产估价证书的人，当原证书破损或丢失时，可以申请重新颁发证书。

二、重新申请证书的材料包括：

（一）附有照片的重新申请证书表格；

（二）两张尺寸为3x4厘米的近期彩色照片；

（三）破损的原证书。如证书丢失，则需提供发证机关出具的证明文件（如果向其他机关申请重新颁发证书的话）。

三、重新颁发证书的程序和手续按照本法令第十六条的规定执行。

四、重新颁发的证书内容与原证书内容相同。

第十九条 房地产经纪业务和房地产估价业务的管理

一、地方房地产经营活动管理部门、发放房地产经纪证书和房地产估价证书的机关负责：

（一）根据法律规定，在地方范围内管理房地产经纪和估价业务；

（二）及时检查、监督并处理违法行为，或者建议有权机关依法处理；

（三）每年定期或根据需要汇总并向住房和城乡建设部报告当地房地产经纪证书的发放、收回情况以及房地产经纪和估价业务的管理情况。

二、外国公民和持有有效外国颁发的职业资格证书的越南公民可以在越南从事房地产经纪和估价业务。外国颁发的职业资格证书必须翻译成中文并经过公证或认证，并提交给当地房地产经营活动管理部门备案。

第二十条 收回房地产经纪证书和房地产估价证书

一、有权发放房地产经纪证书和房地产估价证书的机关在以下情况下负责收回证书：

a) 持证人丧失民事行为能力；

b) 持证人在申请证书时提供的信息不真实；

（三）证书被涂改或修改；

d) 持证人将证书借给他人使用；

（四）持证人违反了《房地产经营法》第四十四条、第五十一条规定的执业原则或证书上记载的内容；

e) 持证人违反法律规定达到收回证书的程度。

二、被收回证书的人在五年内不得再次申请证书，自收回决定之日起计算。

第二十一条 房地产交易场所管理人员和运营人员的条件

房地产交易场所的管理人员和运营人员应当符合以下条件：

一、具有完全民事行为能力；未处于被追究刑事责任或正在服刑的状态；

二、持有完成房地产交易场所管理和运营知识培训课程的证明；

三、未因有权机关的决定而被禁止执业。

章 IV

国家对房地产经营活动的监督管理职责

第二十二条 各部门的责任

一、住房和城乡建设部负责对房地产经营活动进行国家管理，包括：

（一）起草并提交有权机关发布新的、修订或补充的关于房地产经营活动的法律法规文本；

（二）制定并提交总理批准的房地产市场发展战略和政策；

（三）牵头与其他部委、直属机构及省级人民政府合作，共同管理房地产经营活动；

（四）管理房地产经纪、估价知识培训和房地产交易场所管理和运营知识培训的组织工作；

（五）发布房地产经纪、估价知识培训大纲和示范证书模板；指导培训和执业管理；

（六）建立和管理房地产市场信息和房地产经营活动信息系统的运行；

（七）在房地产活动领域开展国际合作；

（八）检查、监督房地产经营活动，处理投诉和举报，依法处理违规行为；

（九）定期或根据需要向总理报告全国范围内的房地产经营活动情况。

二、自然资源和环境部在其职责范围内负责指导实施有关参与房地产市场的土地种类管理规定，制定具体的土地使用权转让规定，以符合《房地产经营法》的要求。

三、财政部在其职责范围内负责指导房地产经营活动的税收、费用和其他财政义务制度；指导房地产估价职业责任保险。

四、中国人民银行在其职责范围内负责研究并发布信贷支持机制，指导通过银行和金融机构在中国境内进行房地产交易结算，以便利和安全地促进各方交易。

五、相关部委在其职责范围内负责与住房和城乡建设部合作，组织和管理房地产经营活动。

条 23. 人民政府对直辖市和省、自治区人民政府所在地的市的责任

1. 对本行政区域内房地产经营活动进行管理。

2. 按照职权批准投资和转让房地产项目。

3. 直接投资或支持投资，或者制定政策鼓励投资新建城镇区、住宅区以及地方工业区基础设施项目，依照法律规定执行。

4. 指导并组织实施房地产经纪证书和房地产评估证书的颁发与回收；规定房地产经纪和评估证书发放机构确保符合地方实际情况，简化手续，不给申请人带来不便。

管理房地产经纪活动、房地产评估活动、房地产交易市场活动和其他房地产服务活动。

5. 宣传和普及房地产经营法律法规，组织建立省级房地产市场信息体系。

6. 按照法律规定检查、监督和处理房地产经营活动中的违法行为。

7. 定期或根据需要向住房和城乡建设部报告地方房地产经营活动情况及管理状况。

章 V

实施条款

条 24. 转处理

1. 在本条例生效前已获得从事房地产经营或房地产服务营业执照的单位和个人，可继续经营，无需重新登记。对于已登记从事房地产经纪或评估但尚未达到持证人数要求的单位和个人，可在2008年12月31日前补充达到持证人数要求。

2. 自本条例生效之日起至2008年12月31日止，申请从事房地产经纪、评估和交易服务但尚未达到持证人数或未取得证书的单位和个人，仍可获得营业执照，但须在2008年12月31日前补足证书。

自2009年1月1日起，申请从事房地产经纪、评估和交易服务的单位和个人必须达到持证人数或取得证书的要求。

自本条例生效之日起至2008年12月31日止，持有价格评估员资格证书（根据2005年8月3日国务院令第101号《价格评估管理办法》）或持有注册造价工程师证书（根据2007年6月13日国务院令第99号《建设工程造价管理暂行办法》）的个人可以从事房地产评估服务。

自2009年1月1日起，从事房地产评估服务的个人必须持有房地产评估证书。持有价格评估员资格证书或注册造价工程师证书的个人如需获取房地产评估证书，则只需完成缺少的课程，由住房和城乡建设部发布的房地产评估培训大纲所规定的课程。该证明可以替代完成房地产评估培训的证明。

第二十五条 生效日期

本决定自公布之日起十五日后生效。

条26。组织实施

1. 各部部长、各委员会主任、各省市长和有关组织、个人负责执行本条例。

2. 住房和城乡建设部部长负责指导、监督和检查本条例的执行情况。/。