联合通知第16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN号关于处理担保财产的若干问题的指导意见

联合通知

关于处理担保财产的若干问题的指引

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根据2005年6月14日的《民法》；

根据政府于2006年12月29日发布的第163/2006/NĐ-CP号议定关于担保交易；

根据2012年2月22日颁布的《政府第11/2012/NĐ-CP号法令》关于修改补充《政府第163/2006/NĐ-CP号法令》的若干条款，该法令关于担保交易；

根据2013年5月18日第53/2013/NĐ-CP号政府法令关于成立、组织和运营越南信贷机构资产管理公司的规定；

根据2013年3月13日政府颁布的第22/2013/NĐ-CP号法令，规定司法部的职能、任务、权限和组织结构；

根据二零一三年三月四日政府第21/2013/NĐ-CP号法令关于自然资源与环境部职能、任务、权限和组织结构的规定;

根据2013年11月11日第156/2013/NĐ-CP号政府法令 关于规定国家银行职能、任务、权限和组织结构的规定；

司法部部长、自然资源与环境部部长、国家银行行长联合发布本通知，以指导处理担保财产的若干问题 。

第一章

总则

第一条 调整范围

一、本通知指导处理担保财产的收缴、出售、接受抵债以及在处理担保财产后转移所有权和使用权的手续。

二、本通知不适用于民事执行活动中处理担保财产的情况。

第二条 适用对象

1. 担保人和被担保人在担保合同中。

2. 根据越南法律规定成立并运营的信贷机构资产管理公司。

有权登记财产所有权、使用权和流通权的机关。

3. 收缴担保财产所在地的乡、镇、市人民委员会（以下简称乡级人民委员会）。

4. 在国家收回土地或附着于土地的财产时，根据法律规定承担赔偿责任的组织。

5. 执行公证业务的组织、负责拍卖财产的组织、持有财产的一方、购买担保财产的一方、负有偿还义务的一方。

6. 其他有关的组织、家庭和个人。

第三条 相关组织、家庭和个人在处理担保财产中的责任

1. 遵守《2006年第163/2006/NĐ-CP号政府法令》第五十八条规定的原则以及《2012年第11/2012/NĐ-CP号政府法令》第一条第十五项对《2006年第163/2006/NĐ-CP号政府法令》的修改补充，并遵守其他相关法律规定。

2. 履行已合法确立的关于处理担保财产的协议和其他相关法律规定。

3. 不得阻碍、反对合法收缴担保财产；不得隐瞒、转移担保财产或逃避履行担保义务。

第二章

处理保障资产

第四条 处理作为生产过程中流转货物的抵押财产，在抵押人未经抵押权人同意的情况下出售或更换抵押财产，且抵押合同已经登记并约定出售或更换抵押财产需经抵押权人同意的情形

一、如果抵押权人行使收回抵押财产的权利，则按以下方式处理：

（a）抵押权人直接或通过邮政发送书面通知给受让财产所有权和使用权的一方，说明收回财产的情况，并附上一份（01）经法律规定的公证机构公证的担保合同正本或一份（01）副本 经公证机构认证c 人民政府 社区 的或一份（01）由登记机关颁发的担保交易登记证书副本。 通知必须明确指出抵押财产、交付时间、地点及有权接收抵押财产的主体。 （b）如果受让财产所有权和使用权的一方按照抵押权人的要求交还财产，则各方应制作交接记录，各方签字盖章（如有）。

（c）与保管抵押财产相关的费用计入处理担保财产的成本。抵押权人在收回抵押财产后，有责任保管和维护抵押财产；如因过失导致抵押财产损失或损坏，须向抵押人赔偿损失，除非这些损失或损坏发生在抵押权人收回抵押财产之前或由于不可抗力事件。

（d）如果受让财产所有权和使用权的一方未按抵押权人的要求交还财产，则抵押权人有权根据《2006年第163/2006/NĐ-CP号政府法令》第六十三条的规定收缴担保财产，或者根据民事诉讼法的规定提起诉讼。

如果抵押权人未按本条第一款的规定行使收回抵押财产的权利，则按以下方式处理：

（a）如果抵押人出售抵押财产，则抵押权人有权要求抵押人将出售所得款项

2. 或由此形成的财产 转移给抵押权人用于清偿担保合同中约定的债务价值。如果抵押人尚未收到付款或仅收到部分付款，则抵押权人有权要求买方将购买抵押财产的款项支付给自己。

如果出售所得款项 或由此形成的财产价值 不足以清偿债务价值，则抵押人必须向抵押权人支付剩余款项，如果抵押人同时是债务人，或者债务人必须向抵押权人支付剩余款项，如果抵押人不是债务人，除非各方另有约定。

如果出售所得款项 或由此形成的财产价值 超过债务价值，则抵押权人

必须将差额款项退还给抵押人。 （b）如果抵押人更换抵押财产，则抵押权人有权 收缴， 处理替代财产并 使用差额付款（如有）来清偿抵押人的债务。 返还差额款项给抵押人。

（二）在抵押人更换抵押物的情况下，抵押权人有权 扣押， 处置更换后的财产和 支付差额价款（如有），以清偿抵押人的债务。

3. 若抵押权人因抵押物灭失、毁损、价值减少或贬值而无法行使收回抵押物的权利，则有权要求抵押人修复、补充或更换同等价值的其他财产，或者采取其他担保措施，或者根据法律规定要求赔偿损失，除非双方另有约定。

4. 受让所有权或使用权的一方有权提起诉讼，要求抵押人返还已接收的资金或财产，并根据法律规定赔偿实际发生的损失和费用（如有）。

第五条 处理正在被共同抵押合同扣押的担保财产的要求

1. 根据《民法》第416条的规定，如果抵押物正在被扣押，抵押权人有权要求抵押人履行对扣押人的义务，或者自己直接向扣押人履行义务以取回抵押物。在抵押权人或抵押人完成义务后，扣押人应按照抵押权人或抵押人的要求，在规定的时间和地点归还抵押物。

扣押抵押物的行为必须形成书面记录，并由抵押人和扣押人在抵押人履行对扣押人义务的情况下签字盖章（如有），或者由抵押权人和扣押人在抵押权人履行对扣押人义务的情况下签字盖章（如有），除非双方另有约定。

如果抵押权人履行了对扣押人的义务，则有权要求抵押人偿还已履行的义务金额及合理产生的费用（如有），或者在处理抵押物时将该金额计入抵押人的义务价值中。

2. 在要求扣押人归还抵押物进行处理时，抵押权人有责任出示由登记机关颁发的抵押登记证明或抵押合同，以证明该财产已被用于抵押，除非法律另有规定。

3. 如果抵押权人或抵押人已经履行了义务，但扣押人未按期归还抵押物导致抵押权人受损，则扣押人须依法赔偿损失。

如果扣押人不归还抵押物或不赔偿损失，抵押权人或抵押人有权向法院提起诉讼。

第六条 处理作为土地使用权和附着于土地上的财产的抵押物，在抵押合同在国家有关机关依照法律规定收回前已登记的情况下的处理  

1. 在制定补偿、支持和重新安置方案的过程中， 负责补偿的组织有责任从土地登记办公室获取关于被收回的土地使用权和附着于土地上的财产的信息。

根据土地登记办公室提供的抵押登记内容，负责补偿的组织有责任通过书面形式通知抵押权人和抵押人关于补偿金额、支付时间和地点。

2. 如果土地使用权和附着于土地上的财产被用作履行某一义务的担保，并且抵押人和抵押权人同意在抵押合同有效期内，抵押权人可以接受与抵押物相关的补偿金或其他利益，则补偿金的交付程序如下：

a) 自收到负责补偿的组织的通知之日起五个工作日内，抵押权人必须向负责补偿的组织提交以下文件：

- 经公证或认证的抵押合同原件一份，或经乡级人民政府认证的抵押合同复印件一份。

如果抵押合同没有相关约定，则抵押权人必须提交一份抵押人和抵押权人之间的 协议 关于抵押权人有权接受补偿金;

- 明确被收回财产在国家收回土地使用权和附着于土地上的财产时所担保的债务价值的书面文件一份。

b) 自收到抵押权人请求支付补偿金的书面文件之日起十日内，负责补偿的组织有责任通过书面形式通知抵押人关于将向抵押权人支付补偿金的事宜。通知应明确日期、时间、补偿金额以及接受补偿金的抵押权人的姓名和地址。

c) 负责补偿的组织有责任按照土地管理法律和担保交易法律的规定向抵押权人支付补偿金。

如果补偿金额大于清偿债务的价值，则负责补偿的组织有责任将剩余款项退还给抵押人；如果补偿金额不足以清偿抵押人的债务，则抵押人有责任向抵押权人偿还不足部分，除非抵押人不是同时承担担保义务的一方或双方另有约定。

3. 当各方未就抵押权人可获得的赔偿金额及其与抵押财产相关的利益达成协议时，在抵押合同有效期内，赔偿机构仅在抵押人同意的情况下，根据本条第2款的规定向抵押权人支付赔偿金。如果抵押人不同意，则赔偿机构将赔偿金存入其在银行设立的账户，并在有权国家机关作出具有法律效力的判决或裁决后进行支付，除非各方另有约定。

4. 当土地使用权和附着于土地的财产被用于为多个债权人提供担保时，赔偿机构应根据土地登记办公室提供的抵押登记信息，按照《民法典》（2005年）关于优先清偿顺序的规定，向各共同债权人支付赔偿金。

5. 如果抵押人通过重新安置房屋和土地获得赔偿，则重新安置的房屋和土地将替代被国家收回的抵押财产，除非各方另有约定。

在处理担保财产时，如果重新安置的房屋和土地的价值不足以清偿债务，抵押人同时是债务人的，抵押人应当向抵押权人支付差额；抵押人不是债务人的，债务人应当向抵押权人支付差额，除非各方另有约定。

如果重新安置的房屋和土地的价值超过抵押人的债务价值，抵押权人应当向抵押人支付超出部分。

第七条 处理抵押权的债权

1. 在处理债权前至少七个工作日，抵押权人应向债务人发送处理债权的通知书，并附上经公证机构确认的抵押债权合同副本，或者附上抵押债权合同原件，该合同需各方签字并盖章（如有）。 或者由担保登记机关颁发的以债权作为担保的登记证书。

2. 自收到处理债权通知书之日起七个工作日内，债务人有责任按照以下方式偿还债务：

a) 如果产生抵押债权的基础合同中规定的履行债务时间早于抵押合同中规定的处理债权时间，则债务人应将还款转入抵押权人指定的银行账户。

抵押权人有权要求银行冻结该账户，并且只有在处理抵押财产时才能解冻。自款项存入账户之日起，债务人无权要求银行解冻或对该笔款项进行交易。

b) 如果产生抵押债权的基础合同中规定的履行债务时间晚于抵押合同中规定的处理债权时间，则抵押权人有权要求债务人在债务到期时偿还该笔债务。

B抵押权人不得在债务到期前要求抵押人偿还 ，除非另有约定。，除非另有约定。

3. 如果直接从债务人处接收款项或财产，抵押权人必须制作一份有抵押人、抵押权人和债务人签字的收据。收据应详细记录移交和接收款项或财产的情况以及财产的价值。

如果抵押人未在收据上签字，则只需抵押权人和债务人的签字。抵押权人有责任将收据提交给抵押人。

4. 如果债务人未按本条第2款规定执行，则抵押权人有权采取以下措施：

a) 根据国务院令第163号（2006年）第63条的规定，扣押物保并依法处理；

b) 要求债务人按照合同约定支付本金、利息及逾期利息（如有），符合法律规定， 除非另有约定； 法律，除非另有约定；

c) 在债务人依据产生抵押债权的基础合同履行的债务价值不足以清偿抵押人债务的情况下，要求抵押人继续履行担保义务； 根据产生债权请求权的合同执行 不足以清偿抵押人的债务价值；

 d) 向法院提起诉讼，请求法院依法解决争议。

5. 对于因未来形成的房屋买卖合同产生的抵押权，其处理应遵循本条第1、2、3款的规定。

第八条 处理未来形成的抵押财产

一、对于需要登记所有权或使用权的抵押财产，处理抵押财产应按以下方式进行：

（一）如果抵押人未履行或未正确履行抵押合同中约定的义务，导致必须处理未来形成的商业住宅抵押财产，则抵押财产应按以下方式处理：

如果开发商尚未将房屋交付给抵押人，则抵押权人有权直接接收该抵押财产以替代抵押人的履约行为，或者根据《国务院关于修改〈城市房地产管理法〉的决定》（以下简称《国务院令第71号》）和《住房和城乡建设部关于印发〈商品房买卖合同示范文本〉的通知》（以下简称《住建部令第16号》）的规定，将未来形成的商品房买卖合同转让给第三方。在直接接收抵押财产的情况下，抵押权人必须遵守《商业银行法》第二〇一〇年版第一百三十二条的规定。

如果开发商已经将房屋交付给抵押人但尚未办理房屋所有权证书，则有权限机关应当为购买房屋的一方办理房屋所有权证书，以用于清偿被担保的债务。办理房屋所有权证书的程序应按照有关土地使用权、房屋所有权和其他附着物权利证书的法律规定进行。

（二）如果抵押人未履行或未正确履行抵押合同中约定的义务，导致必须处理未来形成的公共住房抵押财产，则抵押财产应按以下方式处理：

如果开发商尚未将房屋交付给抵押人，则抵押权人应与开发商合作终止与抵押人的购房合同，并将该房屋出售给符合法律规定可以购买公共住房的对象。

如果开发商已经将房屋交付给抵押人但尚未办理房屋所有权证书，则抵押权人应与开发商合作将该房屋出售给符合法律规定可以购买公共住房的对象。

购房手续应按照《国务院令第71号》和《住建部令第16号》的规定执行。

（三）如果保证人未履行或未正确履行保证合同中约定的义务，导致必须处理不属于本条第一款规定范围内的其他类型未来形成的抵押财产，则抵押财产应按以下方式处理：

如果保证人是购买财产的合同一方，则接受保证的一方有权根据保证合同和有关担保交易的法律规定处理该财产。在接受保证的一方（在直接接收抵押财产以替代保证人履约的情况下）或购买抵押财产的一方要求卖方交付财产时，卖方有义务根据购买财产的合同交付财产。当要求卖方交付财产时，接受保证的一方或购买抵押财产的一方有责任出示保证合同以证明该财产已被用作担保民事义务的履行。交付抵押财产必须形成书面记录并由接受保证的一方或购买抵押财产的一方以及卖方签字盖章（如有）。

如果卖方不向接受保证的一方或购买抵押财产的一方交付已形成的财产，则接受保证的一方或购买抵押财产的一方有权根据《国务院关于修改〈商业银行法〉的决定》（以下简称《国务院令第163号》）第六十三条的规定扣押已形成的财产，或者提起诉讼请求法院依法解决。

如果保证人是制造或生产财产的一方，则保证人有责任将已形成的财产及相关法律文件移交给接受保证的一方或财产购买者。各方之间转移财产及相关的法律文件必须形成书面记录并由接受保证的一方或购买抵押财产的一方以及保证人签字盖章（如有）。

二、在处理未来形成的非需登记所有权或使用权的抵押财产时，抵押财产的处理应按以下方式进行：

（一）接受保证的一方（在直接接收抵押财产以替代保证人履约的情况下） 的 或购买抵押财产的一方

在处理抵押财产时拥有抵押财产的所有权，除非各方另有约定。保证合同和处理抵押财产的书面记录（如有）是接受保证的一方行使财产权利和交易的证明文件。

（一）保证人接受（在情况下） 接受保证财产以替代保证人履行债务 或者购买保证财产的人 在处理保证财产时拥有该保证财产的所有权，除非各方另有约定。保证合同和处理保证财产的记录（如有）是证明保证人行使权利、交易财产的文件。

条9. 乡级人民政府在执行处理抵押财产权利时的职责

1. 在扣押抵押财产前至少七（7）个工作日，处理抵押财产的人有权向扣押抵押财产所在地的乡级人民政府发送关于扣押抵押财产的通知书。

关于扣押财产的通知书可以直接送达或通过邮政寄送，并附有一份（1）经各方合法签订的抵押合同副本或关于处理抵押财产的书面协议。处理抵押财产的人的通知书中必须明确说明处理原因、处理时间、地点、扣押计划和拟扣押财产。

2. 收到处理抵押财产的人的通知书后，乡级人民政府应及时采取根据第163/2006/NĐ-CP号法令第六十三条第五款和2013年5月18日第53/2013/NĐ-CP号法令第三十条规定的措施。

条10. 不经过拍卖出售抵押财产

1. 如果保证人和受益人就不经过拍卖出售抵押财产达成一致且未就出售价格达成其他约定，则确定出售抵押财产的价格应按以下方式进行：

a) 保证人和受益人以书面形式商定出售抵押财产的价格。 如果无法就出售价格达成一致， 约定 则保证人在自未能达成一致之日起十五（15）日内有权指定具有评估职能的机构或组织来确定出售价格。超过十五（15）日后，如果保证人未指定具有评估职能的机构或组织，受益人有权指定具有评估职能的机构或组织来确定出售价格。聘请具有评估职能的机构或组织的费用计入处理抵押财产的成本。

b) 如果抵押财产按照具有评估职能的机构或组织确定的价格未能售出，则受益人在自未能售出之日起十五（15）日内有权降低出售价格。降价出售财产应连续进行三次，但每次降价不得超过已定价的百分之十（10%），不动产之间至少间隔三十（30）天，动产之间至少间隔十五（15）天。受益人有责任将降价出售抵押财产的情况通知保证人。  

连续三次降价后仍未能售出抵押财产的，受益人可以接受该抵押财产以代替履行本通知第十一条规定的义务。在这种情况下，抵押财产的价值是最后一次降价的价格，除非各方另有约定。本情况下保证财产的价值为最后一次降价的价格，除非各方另有约定。

出售抵押财产必须依照2005年民法及相关法律法规的规定进行。如果受益人在出售抵押财产过程中违反法律规定，给财产所有人或与抵押财产有关的权利人造成损失，受益人必须赔偿损失。 以及相关的法律法规。保证人因违反法律规定，在出售保证财产过程中造成财产所有人或与保证财产有关的权利、利益相关方损失的，应当予以赔偿。

第11条 接受抵押财产以代替保证人履行债务

在保证人和接受抵押人就处理抵押财产的方式达成协议，采用接受抵押财产以代替保证人履行债务的方式时接受抵押财产以代替保证人履行债务 应当按照以下程序进行：

1. 抵押财产的价值确定应按照本通知第10条第1款第a项的规定执行。

2. 对于法律规定必须登记所有权或使用权的抵押财产，在处理抵押财产后，接受抵押人应当根据本通知第12条第1款和第2款的规定提交转移所有权或使用权的申请。担保合同或其他关于接受抵押财产以代替保证人履行债务的书面协议可以替代所有权或使用权转移的合同、文件和资料。3. 对于法律规定无需登记所有权或使用权的抵押财产，在处理抵押财产后，接受抵押人根据本通知第12条第3款的规定对该财产享有所有权。

4. 抵押财产的价值可用于抵扣贷款本金、信贷合同产生的利息以及法律规定的其他合理费用。在满足接受抵押人的全部债权后，保证人有权获得剩余款项。

如果抵押财产的价值不足以清偿债务，则保证人需向接受抵押人偿还不足部分，除非保证人同时是被担保债务的债务人；或者如果保证人不是被担保债务的债务人，则被担保债务的债务人需向接受抵押人偿还不足部分，但双方另有约定的情况除外。

5. 若接受抵押人接受抵押财产但不符合法律规定的所有权或使用权设立条件，则保证人和接受抵押人可选择其他已规定在第163/2006/NĐ-CP号法令第59条中的处理抵押财产方式。各方的约定可以单独形成书面文件，也可以载入担保合同中。

第五条 在保证人接受保证财产但不属于法律规定可以设立所有权、使用权的对象的情况下，保证人和债权人可以选择按照第163号法令第59条规定的其他处理保证财产的方式。各方的协议内容可以单独形成书面文件或者记载于保证合同中。

第12条 处理抵押财产后的所有权和使用权转移手续

1. 对于土地使用权和与土地相连的财产，在处理后转移所有权和使用权的文件和程序应遵循土地法的规定。

2. 当办理土地使用权和与土地相连的财产的所有权转移手续（如本条第1款所述）和其他法律规定必须登记所有权或流通权的财产时，组织、家庭户和个人应提交证明财产所有权或使用权转移的合同、文件或材料，除非是根据本通知第11条第2款的规定接受抵押财产以代替保证人履行债务。

如果保证人不愿意签署证明财产所有权或使用权转移的合同、文件或材料，则接受抵押人有权签署这些文件，但在申请转移所有权或使用权的文件中必须附上一份经公证或认证的担保合同原件，或由乡级人民委员会认证的一份担保合同复印件，或证明接受抵押人有权签署所有权或使用权转移合同、文件或材料的其他文件。

3. 对于不属于法律规定必须登记所有权或使用权的财产，购买方或接受抵押财产的一方根据《民法典》第439条的规定享有该财产的所有权。合法的担保合同和处理抵押财产的记录（如有）是证明接受抵押人取得财产所有权的文件。

4. 对于已经形成且属于必须登记所有权或使用权对象的未来形成的财产，在处理时，购买抵押财产的人应根据本条第1款和第2款及有关法律的规定提交转移所有权或使用权的文件。

5. 转移土地使用权和财产所有权的同时注销抵押登记如下：

a) 如果接受抵押人同意，保证人可以在注销抵押登记之前要求对转移财产所有权或使用权的合同或交易进行公证或认证。

b) 提交变更土地使用者或抵押财产所有者信息的申请文件应与注销抵押登记的申请文件一并提交，以便相关机构同时完成变更登记和注销抵押登记的程序。

6. 对于经过投资后与抵押合同描述不符且需要登记使用权或所有权的抵押财产，抵押人有义务按照法律规定办理确认抵押财产现状变化或变更登记的手续。自抵押财产发生变化之日起十日内，如果抵押人未办理确认现状变化或变更登记手续，则接受抵押人仍可处置抵押财产，并在处理抵押财产后同时办理确认变化或变更登记手续。

7. 在办理重新颁发、换发或转移机动车辆和内河船舶登记证书的手续时，如果这些车辆和船舶正在被用作抵押物，负责登记的机关应按照2013年11月5日由司法部、交通运输部、自然资源和环境部、公安部联合发布的第15/2013/TTLT-BTP-BGTVT-BTNMT-BCA号通知关于在登记机构与公证组织、民事执行机构以及所有权、使用权和流通权登记机构之间交换和提供担保财产信息的规定进行操作。

第三章

实施条款

条 13. 生效日期

本通知自2014年7月22日起生效。

条14。 执行责任

1. 司法部、自然资源和环境部及国家银行有责任组织实施本通知的各项规定。

2. 各省、自治区直辖市人民政府主席应指导各级人民政府、公安机关及其他在其管辖范围内相关的机关和组织积极协作，支持担保权益人实施担保财产的扣押和处理，并严格贯彻执行本通知。

3. 司法部负责主持监督、汇总、检查本通知的执行情况。 在执行过程中如遇困难或问题，请个人或组织及时向司法部、自然资源和环境部及国家银行反映以便 ||| 研究解决。/