通知2009年第161号关于个人所得税对某些转让、继承和接受不动产赠与情况的指引

通知

关于某些情况下转让、继承和接受不动产赠与的个人所得税指导

 事项

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根据2007年11月21日第04/2007/QH12号《个人所得税法》；

根据2008年9月8日第100/2008/NĐ-CP号政府法令，对《个人所得税法》若干条款作出具体规定；

根据2008年11月27日第118/2008/NĐ-CP号政府法令，对财政部的职能、任务、权限和组织结构作出规定；

根据政府总理2009年2月3日第657/VPCP-KTTH号办公厅关于实施《个人所得税法》的指导意见，2009年5月19日第3199/VPCP-KTTH号办公厅关于转让不动产个人所得税问题的意见，以及2009年6月11日第3945/VPCP-KTTH号办公厅关于实施《个人所得税法》的指导意见；

财政部就某些情况下转让、继承和接受不动产赠与的个人所得税处理事宜作如下指导：

条1. 确定纳税对象：

对于转让、继承和接受不动产赠与的情况，个人所得税纳税对象的具体确定如下：

1. 对于转让不动产活动，纳税对象为转让人。如果在转让合同中约定受让人代为履行纳税义务，则由受让人代为申报并缴纳该纳税对象应缴税款。

2. 对于继承和接受不动产赠与，纳税对象为继承人或受赠人。

3. 如果不动产属于多人共有，则纳税对象为每个共有不动产的个人。

对于继承和接受不动产赠与，纳税对象为每个在继承文件或赠与文件上记载的继承人或受赠人。

不动产转让的纳税对象根据土地使用权证或房屋所有权证上的姓名具体确定。对于不动产属于一个群体或家庭共同所有但由一人代表登记在土地使用权证或房屋所有权证上的情况，纳税对象为该代表人及有书面协议并经所在乡级人民政府公证或经公证机构证明同意代表人登记的其他个人（如有）。如果没有书面协议或没有在土地使用权证或房屋所有权证上共同登记的名单，则登记在土地使用权证或房屋所有权证上的个人为纳税对象。

每个共有不动产的个人所得作为计算税基的基础，依据继承文件、赠与文件；或者依据法律规定在形成不动产时各共有人之间的协议确定。如果没有上述依据，则平均分配给每个共有人。

4. 对于尚未取得土地使用权证或房屋所有权证但已转让且得到国家管理机关批准的不动产，根据国家管理机关认可的合法文件来确定纳税对象。

条 2. 下列情形可以免征或暂不征收税款：

除按照财政部第84号通知（2008年9月30日）第三部分A节第一条、第二条、第三条、第四条和第五条的规定，对转让、继承或赠与不动产所得的免税对象外，下列情形可以免征或暂不征收个人所得税，具体如下：

1. 对于以土地使用权或房屋所有权出资成立企业或增加企业生产、经营活动资本的个人或家庭，暂不征收个人所得税。

出资企业的不动产价值应按照《企业法》的规定确定。以不动产出资的个人必须随同纳税申报表提交证明其以不动产出资的相关文件，这些文件应符合《企业法》及相关指导文件的要求。

个人以不动产向企业出资，如果获得利润分配，则需就投资活动缴纳个人所得税；如果将出资股份转让给其他组织或个人，则需就股份转让所得缴纳个人所得税，并同时补缴因出资时转让不动产而产生的个人所得税。

2. 因国家收回土地而获得的补偿收入，包括根据政府第197号法令（2004年12月3日）和第17号法令（2006年1月27日）规定，由经济组织在收回土地过程中提供的补偿和支持款项，均属于个人所得税免税范围。

3. 对于个人转让唯一住宅及其所附土地使用权和财产的情况，如果转让人仅拥有一处住宅和一处唯一的土地使用权，根据财政部第84号通知（2008年9月30日）第三部分A节第二条的规定，可免征个人所得税。转让人应在申报表中明确注明依据个人所得税法第四条第二款的规定享受免税待遇，并对其在中国境内仅拥有一处住宅和一处唯一的土地使用权承担法律责任。

如发现任何虚假申报情况，均视为逃税行为，转让人如违反规定，将被追缴税款并按法律规定受到处罚。

条 3. 对于某些不动产转让情况下的纳税义务如下：

1. 对于拥有土地使用权或房屋所有权但将其作为抵押或担保借款或支付给银行或其他金融机构的个人，在借款到期后无力偿还债务的情况下，银行或其他金融机构应当办理拍卖或出售该不动产的手续，并在代为清偿债务前代为申报并缴纳个人所得税。

对于拥有土地使用权或房屋所有权但将其作为抵押借款或支付给其他组织或个人的个人，现欲将全部或部分不动产转让以清偿债务的，该个人或受委托办理转让手续的组织或个人应在代为清偿债务前代为申报并缴纳个人所得税。

在银行拍卖个人唯一住宅和土地使用权的情况下，登记土地使用权证书的个人可免征个人所得税，此规定见个人所得税法第四条。

2. 对于个人根据法院判决将不动产转让给其他组织或个人的情况，转让人应自行申报并缴纳个人所得税，或者负责拍卖的组织或个人应代转让人申报并缴纳个人所得税。对于行政机关依法没收并拍卖的个人不动产，所得款项上缴国库的，无需申报缴纳个人所得税。

3. 对于个人之间相互交换土地（除根据个人所得税法第四条第六款规定，用于农业生产的土地交换可免征个人所得税的情况外），每名土地交换者都应申报并缴纳个人所得税。

4. 对于个人与其他组织或个人合作建设房屋以享有购买公寓或地基的权利，但在履行合同时将出资额及购买权转让给其他组织或个人的情况，应就不动产转让活动申报并缴纳个人所得税。

5. 对于代理申报个人所得税的情况，代理人应在申报表末尾注明“代报”，并在“有收入的个人”字样之前添加“代报”二字，同时签字并注明姓名，如果是组织代报，则还需加盖组织印章。在计算税款和税收凭证上仍需准确反映纳税人是从事不动产转让活动的个人。

条4. 确定2009年前发生但未履行财政义务的不动产转让所得税收义务：

1. 对于个人根据法律规定签订不动产转让合同，并在2009年1月1日前向有权国家管理机关提交有效文件的情况，处理如下：

1.1. 对于个人根据法律规定签订不动产转让合同，并在2009年1月1日前向有权国家管理机关提交有效文件的情况，如果按照土地使用权转让税法计算应缴税额低于按照个人所得税法计算的应缴税额，则转让人可按土地使用权转让税法规定缴纳税款。若按照土地使用权转让税法计算的应缴税额高于按照个人所得税法计算的应缴税额，则按个人所得税法规定缴纳税款。对于在本通知生效前已向国家预算缴纳了高于应缴税额的纳税人，税务机关将按规定退还超额税款。

对于在2009年1月1日后向有权国家机关提交有效文件的情况，适用个人所得税法。

1.2. 对于个人在2009年1月1日前向有权国家机关提交有效文件转让公寓的情况，不征收个人所得税；对于土地价值（如有），则按照上述第1.1点的规定缴纳个人所得税或土地使用权转让税。

2. 对于已经获得土地使用权证书但有欠缴税款记录的个人，适用土地使用权证书签发时有效的税收政策。

3. 对于正在使用土地并持有符合《土地法》第50条第1款规定的合法或视为合法的土地使用权证明文件之一，且该文件上载明他人姓名并附有相关方签署的土地使用权转让文件，但尚未依法完成土地使用权转让手续，并在2009年1月1日前向有权国家机关提交有效文件的个人，其缴纳税款如下：

3.1. 如果有权国家管理机关在2009年1月1日前已颁发土地使用权证书并记入土地使用权转让税欠税，则个人需缴纳土地使用权转让税。

3.2. 如果在2009年1月1日前已向有权国家机关提交文件，但税务机关尚未计算和通报应缴税额，则按上述第1款规定缴纳土地使用权转让税或个人所得税。

条5. 计算个人所得税的不动产转让价格：

用于计算个人所得税的不动产转让价格为转让合同中的价格。但对于合同中土地价格低于省人民政府在提交有效文件给有权国家机关时规定的土地价格的情况，以省人民政府规定的价格作为计税依据；如果合同中的土地价格高于省人民政府规定的价格，则按合同中记载的价格计税。

对于继承或赠与的不动产，计税依据为提交有效文件给有权国家管理机关时不动产的价值。对于土地使用权，价值依据省人民政府规定的价格确定；对于房屋及其他地上建筑物，价值依据省人民政府规定的计征契税价格确定。

条6. 适用税率：

根据《个人所得税法》和国务院令第100号《关于修改〈中华人民共和国个人所得税法实施条例〉的决定》，对转让不动产所得个人所得税适用以下两种税率之一：

1. 按照应纳税所得额的25%征税。

2. 若无法确定成本价及相关费用作为计算应纳税所得额的基础，则按转让价格的2%征税。

对于能够提供完整合法文件以确定转让价格、成本价及相关费用的个人转让不动产的情况，适用应纳税所得额的25%征税；若无法确定成本价及相关费用，则按转让价格的2%征税。

若转让价格低于省级人民政府在计税时规定的土地价格，则按省级人民政府规定的价格的2%征税。

关于选择适用税率申报缴纳个人所得税：税务机关与房地产管理部门应当公开发布有关计算税基、确定应纳税所得额、计算方法以及本通知的指导文件，并具体指导纳税人了解如何按照应纳税所得额的25%或转让价格的2%进行申报缴纳个人所得税。

第七条 实施组织

1. 本通知自签署之日起45日后生效。废止财政部于2008年12月31日发布的文号为16181/BTC-TCT和2009年1月16日发布的文号为762/BTC-TCT的关于转让不动产所得个人所得税的指导文件。

2. 本通知未作规定的其他内容，依照财政部2008年9月30日发布的文号为84/2008/TT-BTC的关于实施《中华人民共和国个人所得税法》若干条款及国务院令第100号《关于修改〈中华人民共和国个人所得税法实施条例〉的决定》的指导意见，以及财政部2009年3月27日发布的文号为62/2009/TT-BTC的关于修改、补充文号为84/2008/TT-BTC的通知（如上所述）执行。

在执行过程中，如有问题，请及时向财政部（国家税务总局）反映以便研究解决。/。