通知192/2009/TT-BTC关于试点缴纳土地使用费的指导，针对政府2008年12月31日第33/2008/NQ-CP号决议中的新都市区项目、住房项目和工业园区基础设施项目的土地使用费缴纳事宜。

通知

关于试点缴纳土地使用费的指导

新城镇项目， 房屋建设项目， 工业区基础设施项目

根据二〇〇八年十二月三十一日政府第33/2008/NQ-CP号决议

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根据二〇〇八年十二月三十一日政府第33/2008/NQ-CP号关于在新城镇、房屋和工业区基础设施建设项目中试行若干行政程序的决议；

根据2008年11月27日政府第118/2008/NĐ-CP号法令《关于财政部职能、任务、权限和组织结构的规定》；

根据二〇〇四年十二月三日政府第198/2004/NĐ-CP号关于收取土地使用费的法令；

为了实施政府二〇〇八年十二月三十一日第33/2008/NQ-CP号决议第三款关于对投资项目收取、缴纳土地使用费的规定，财政部特作如下指导：

|||第一条 对象和适用范围

一、本通知适用于以下投资项目的一级投资者，该投资者由国家划拨土地或改变土地用途以进行建设：

1.1. 根据二〇〇六年一月五日政府第2/2006/NĐ-CP号关于新城镇规划的法令规定的新城镇建设项目（仅适用于法律规定可以向客户筹集资金的住宅用地和其他建筑用地面积）。

1.2. 建设出售或出租的房屋项目（包括具有多种用途的高层建筑项目，其中包含居住用途）。

1.3. 根据二〇〇三年《土地法》第九十条规定的工业区基础设施建设项目（不包括由国家租赁的土地的投资项目）。

二、对于一级投资者为定居国外的越南人、外国组织和个人实施的用于出售或出租的房屋建设项目，根据政府二〇〇七年五月二十五日第84/2007/NĐ-CP号决议第三十二条关于一次性支付全部租赁期租金的规定，可按本通知规定缴纳土地使用费。

第二条 实施政府第33/2008/NQ-CP号决议第一款第三项关于收取、缴纳土地使用费的规定：

一、本通知第一条规定的项目的一级投资者（以下简称“投资者”），即新城镇建设项目、房屋建设项目、工业区基础设施建设项目，按照经批准的投资项目进度计划，可以分期缴纳土地使用费，依据投资管理和建设法律的规定：

1.1. 根据经批准的投资项目进度计划，投资者应书面登记（附上经批准的投资项目文件）与地方财政机关和税务机关（土地所在地）提交投资项目进度计划，作为缴纳土地使用费的依据。

a) 如果投资者需要调整投资项目进度计划，则应在收到有权机关调整进度计划的决定之日起三十个工作日内，重新向财政机关和税务机关登记调整后的进度计划，符合投资和建设法律的规定。

b) 如果实际进度比已登记的进度计划提前，则投资者应在十五个工作日内书面报告财政机关和税务机关，以便根据实际进度计算并缴纳土地使用费。

c) 对于新城镇项目、工业区项目和房屋建设项目，其规模相当于或超过政府第2/2006/NĐ-CP号法令规定的城镇规模，并且项目进度分为多个阶段，每个阶段对应具体地块，则每个阶段被视为独立的小项目，土地使用费的确定和缴纳按照本条第一款第二项和第三项的规定执行。

d) 在实际交付部分或全部土地后，如果投资者未能及时开展工作，导致项目进度延迟，对于经批准的延迟时间，投资者需向国家支付相当于每年土地租赁费的金额。延迟期间的土地租赁费由财政机关根据土地租赁费法规确定，并由税务机关与土地使用费一起收取。

1.2. 财政机关根据政府规定的土地使用费政策，牵头与地方相关机构合作，根据政府规定的政策和价格，在土地交付时确定土地使用费，并报省人民委员会决定。如果实际交付日期与决定中的日期不符，则土地使用费根据实际交付日期的价格和政策确定。

1.3. 税务机关根据财政机关确定的土地使用费金额和投资者登记的投资项目进度计划，按照现行规定发布土地使用费缴纳通知书。投资者的土地使用费缴纳分两次进行：

a) 第一次，根据本条第一款第二项的规定，在投资者根据《住房法》、《房地产经营法》和《土地法》的规定被允许向客户筹集资金时，收取百分之七十的土地使用费，具体如下：

- 对于建设住宅项目，第一次缴纳土地使用费的时间点是项目实施进度规定的第一阶段（具备向客户筹集资金的条件）时一级开发商已经完成工程的地基建设。如果在同一规划用地范围内建设两个或两个以上住宅工程，则一级开发商必须在从第一个住宅工程开始筹集客户资金之日起三十日内，为整个需要缴纳土地使用费的土地面积缴纳第一次土地使用费。

- 对于建设工业园区基础设施的投资项目，第一次缴纳土地使用费的时间点是一级开发商根据本条第一款第一项规定的项目内容和实施进度（具备向客户筹集资金的条件）时已经完成项目的基础设施建设。在完成基础设施建设（具备向客户筹集资金的条件）后，如果一级开发商将超过70%的已建设基础设施的土地面积转让给二级开发商，则一级开发商必须在转让超出70%部分的土地面积之日起三十日内，向国家财政全额缴纳土地使用费。

- 对于多用途的新城镇建设项目（包括居住区、服务设施、技术基础设施和社会基础设施），第一次缴纳土地使用费的时间点是一级开发商根据本条第一款规定的项目内容和实施进度（具备向客户筹集资金的条件）时已经完成项目的基础设施建设。在完成基础设施建设（具备向客户筹集资金的条件）后，如果一级开发商将超过70%的已建设基础设施的土地面积转让给二级开发商，则一级开发商必须在转让超出70%部分的土地面积之日起三十日内，向国家财政全额缴纳土地使用费。如果一级开发商直接投资建设新城镇中的混合用途项目（包括住宅和其他服务设施），并且法律规定允许向客户筹集资金，则这部分土地使用费的计算和缴纳应按照本条第一款关于住宅建设项目的规定执行。

如果在第一次收取土地使用费时，省级人民政府规定的土地价格与在土地交付决定作出时（或实际交付时）规定的土地价格相比变动幅度达到或超过20%，则财政部门必须根据市场实际情况重新确定土地转让价格，并据此重新计算第一次需缴纳的70%土地使用费，并转交税务机关发布土地使用费征收通知书。

b) 第二次，收取剩余的30%土地使用费，在工程完工并投入使用后不超过18个月（对于住宅建设项目）；或者自第一次缴纳土地使用费之日起不超过24个月（对于新城镇建设项目和工业园区基础设施建设项目）。

如果在第二次收取土地使用费时，省级人民政府规定的土地价格与在土地交付决定作出时（或实际交付时）规定的土地价格相比变动幅度达到或超过20%，则财政部门必须根据市场实际情况重新确定土地转让价格，并据此重新计算剩余需缴纳的30%土地使用费，并转交税务机关发布土地使用费征收通知书。

（例如：开发商A于2009年3月1日由X省人民政府决定获得40,000平方米的土地用于在本地进行住宅建设项目，实际交付日期为2009年12月1日。根据项目实施进度，开发商应在2010年10月缴纳第一次土地使用费，2012年5月缴纳第二次土地使用费。

假设该项目所在区域的土地价格由省级人民政府分别于2009年1月1日、2010年10月1日和2012年5月1日公布为每平方米12万元、13万元和16万元；根据实际交付日期（2009年12月1日）的市场价格重新确定的价格为每平方米15万元，2012年5月的实际市场价格为每平方米20万元。

根据本通知的规定，税务局确定并通知如下：

+ 第一次缴纳的通知：

由于省级人民政府在第一次缴纳土地使用费时公布的土地价格变动幅度未达到20%（13万/12万=108.3%），因此土地使用费价格不变，具体金额为：40,000平方米×15万元/平方米×70%=420,000万元。

+ 第二次缴纳的通知：

由于省级人民政府在第二次缴纳土地使用费时公布的土地价格变动幅度超过20%（16万/12万=133.3%），因此财政部门必须重新确定价格（假设为每平方米20万元；此时需缴纳的金额为40,000平方米×20万元/平方米×30%=240,000万元。

总共两次需缴纳的土地使用费为：420,000万元+240,000万元=660,000万元）。

在项目实施过程中，如果一级开发商已经提前建设了项目的基础设施或建筑物地基（具备向客户募集资金的条件），而该进度早于已向财政机关和税务机关登记（或重新登记）的项目进度计划，但未能及时报告并缴纳土地使用费，则一级开发商应自项目具备向客户募集资金条件之日起，每日按应缴土地使用费金额的0.05%支付滞纳金。

1.4 若一级开发商在项目具备向客户募集资金条件后，根据法律规定希望一次性（100%）缴纳土地使用费，则可按照本条第1.3款a项的规定一次性缴纳，缴纳金额为100%的土地使用费。

自项目具备向客户募集资金条件之日起三个月内，一级开发商必须将分配给其且需缴纳土地使用费的土地面积的全部费用缴入国家预算。

1.5 若一级开发商预先垫付了经有权审批机构批准的土地补偿费和支持费，则可根据有关土地补偿、支持和安置以及土地使用费征收的法律规定，从应缴土地使用费中扣除相应金额。

土地补偿费和支持费的扣除应直接从第一次应缴土地使用费中扣除；若已支付的土地补偿费和支持费超过第一次应缴土地使用费，则剩余部分应从第二次应缴土地使用费中扣除。

对于已完成拆迁的土地：

2.1 如果一级开发商由省级人民政府通过公开拍卖方式获得土地使用权，则应按照经有权审批机构批准的拍卖规则规定的期限缴纳土地使用费，但最长期限不得超过自政府相关部门批准拍卖结果之日起三个月。

2.2 如果一级开发商未通过公开拍卖方式直接由省级人民政府获得土地使用权，则应在收到政府相关部门的土地交付决定之日起三个月内，将分配给其的土地面积的全部土地使用费缴入国家预算。

第三条 实施组织：

1. 本通知自签署之日起四十五日后生效。

2 对于在本通知生效前，由有权审批机构确定并发布土地使用费缴纳通知，但一级开发商尚未将资金缴入国家预算的项目，应按以下方式进行处理：

2.1 若一级开发商选择按照有权审批机构发布的土地使用费缴纳通知进行缴纳，则应按照通知数额缴纳，并根据税收管理法律规定支付迟延缴纳的罚款。

2.2 若一级开发商选择按照《国务院关于加强土地出让收支管理的通知》（国发〔2008〕33号）的规定缴纳土地使用费，则需重新计算应缴土地使用费，并按照本通知的指导进行缴纳。

3 对于已由有权审批机构发布土地使用费缴纳通知且开发商已将资金缴入国家预算的项目，现不追溯退还并重新确定土地使用费缴纳事宜。

在执行过程中如遇问题，请各部、委、省、市人民政府及时反馈至财政部研究解决。