通知

实施《国务院关于鼓励投资建设出售和出租房屋的第71/2001/NĐ-CP号法令》的指导

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根据《国务院关于鼓励投资建设出售和出租房屋的第71/2001/NĐ-CP号法令》；

根据《国务院关于财政部任务、权限和组织机构的第178/CP号法令》；;

财政部就土地使用费、土地租金、土地税和企业所得税对享受投资建设出售和出租房屋优惠项目的优惠措施作出如下指导：

A. 适用对象

I依照《国务院关于鼓励投资建设出售和出租房屋的第71/2001/NĐ-CP号法令》第二条规定，作为项目投资者的各类经济成分的企业，可享受以下税收优惠：

1. 国内企业：

- 按照《国有企业法》成立并运营的国有企业；

- 按照《企业法》成立并运营的企业；

- 按照法律规定由政治组织、政治社会团体、行业协会以及安全部队成立并运营的企业；

- 按照《合作社法》成立并运营的合作社；

- 在越南直接投资的海外越南人设立的企业；在越南长期居住的外国人直接投资设立的企业；由越南公民与海外越南人或在越南长期居住的外国人共同设立的企业。

2. 外商投资企业：按照《外国投资法》在越南成立并运营的企业。

II本通则A部分第一项所列享受优惠待遇的对象，如要享受《国务院关于鼓励投资建设出售和出租房屋的第71/2001/NĐ-CP号法令》规定的税收和其他费用优惠，必须满足以下条件：

- 按照法律规定进行住房经营登记；

- 执行高层住宅（对于河内市和胡志明市为五层及以上，其他省市为三层及以上）建设项目；具有封闭式公寓结构，有楼梯和公共通道；住宅项目用地中用于高层住宅的比例不低于总建筑用地面积的60%，优先向政府规定的目标群体出售和出租（见《国务院关于鼓励投资建设出售和出租房屋的第71/2001/NĐ-CP号法令》第五条）。住宅售价和租金应遵循保值增值的原则，并且不将高层公寓的售价和租金计算入土地使用费、土地税和土地租金优惠范围（见《国务院关于鼓励投资建设出售和出租房屋的第71/2001/NĐ-CP号法令》第六条第一款）。

- 完整准确地遵守会计法规、发票和证明文件的规定；独立核算享受税收优惠和其他土地收入优惠项目的经济效益。

B. 税收及其他土地收入优惠标准

I. 对于国内企业：

本通则A部分第一项所列的国内企业，执行《国务院关于鼓励投资建设出售和出租房屋的第71/2001/NĐ-CP号法令》第二条规定的住房项目，简称项目投资者，可享受以下税收优惠：

1. 土地使用费优惠：

a) 免除高层住宅建设的土地使用费；

b) 减免非高层住宅建设的土地使用费50%（如有）；

c) 对位于经济和社会特别困难地区（见《国务院关于扶持贫困地区发展的第51/1999/NĐ-CP号法令》附录B或C）的住房建设项目免除土地使用费；

d) 对需缴纳土地使用费的部分，根据省级人民政府的决定，按各项目的建设进度分期缴纳，但最长不超过五年，自获得土地之日起算；

e) 项目投资者须缴纳土地使用费并补偿土地损失（见《国务院关于鼓励投资建设出售和出租房屋的第71/2001/NĐ-CP号法令》第八条第二款），土地损失补偿金额可以从应缴土地使用费中扣除，但最高不得超过投资者应缴的土地使用费总额。

投资者不得将《国务院关于鼓励投资建设出售和出租房屋的第71/2001/NĐ-CP号法令》第八条第一款规定的搬迁支持费用计入土地损失补偿费用，从而从土地使用费或其他应缴财政款项中扣除。

2. 土地使用税和建设用土地使用税优惠：项目投资者对高层住宅建设的土地使用税和建设用土地使用税，在获得土地后三年内予以免除。如果高层住宅建设完成并在三年前已出售或交付给使用者，则免税期自交付之日起结束。

3. 企业所得税税率优惠：

a) 对于在经济和社会特别困难地区（见《国务院关于扶持贫困地区发展的第51/1999/NĐ-CP号法令》附录C）投资建设高层住宅和其他类型住宅的企业所得税税率为15%；

b) 对于在经济和社会困难地区（见《国务院关于扶持贫困地区发展的第51/1999/NĐ-CP号法令》附录B）投资建设高层住宅和其他类型住宅的企业所得税税率为20%；

c) 对于在其他地区投资建设高层住宅和其他类型住宅的企业所得税税率为25%。

投资者必须单独核算享受企业所得税优惠税率项目的经济效益；若无法单独核算，则适用投资者所有生产、经营活动中的最高企业所得税税率。

II. 对于外商投资企业：

外国投资者根据《外国投资法》在越南成立并运营的企业（以下简称“投资者”），参与建设《国务院令第71号令》第二条规定的城市住宅项目，可享受税收和土地收益方面的优惠，具体如下：

1. 关于土地租金：

a) 对于用于建设高层公寓的土地面积，在整个租地期间免交土地租金。

如果建设高层公寓用于出售，则免交土地租金的时间从签订土地租赁合同之日起至所有公寓单元售完之日止。

b) 对于投资者必须缴纳土地租金以建设住宅（不包括高层公寓）的土地面积，自签订土地租赁合同之日起三年内免交土地租金。免交土地租金期满后，投资者应按规定申报缴纳土地租金。

如果在三年前已经完成住宅建设并已出售或交付给使用者，则免交土地租金的期限自转让房屋土地时结束。

c) 如果项目因政府授权机构批准而暂停建设或暂停运营，则在暂停建设期间可减免50%的土地租金。

在收到允许暂停建设或运营的政府授权机构批准文件后，投资者应在十天内将该文件副本（加盖单位印章）发送给土地租金管理部门，以便计算减免的土地租金。

d) 如果投资者在高层公寓建设项目范围内出售非高层公寓，则须缴纳与所售房屋相关的土地使用费，并可从中扣除实际已缴纳到国家预算中的土地租金金额，但不得超过应缴纳的土地使用费金额。计算土地使用费时，不包括土地赔偿费。

- 应缴纳土地使用费并可扣除土地租金的土地面积是与已售房屋相关联的土地面积。

- 计算应缴纳的土地使用费的价格是省级人民政府根据中央政府规定的土地价格框架确定的，按照转让房屋时的土地价格计算。

2. 企业所得税优惠：投资者在城市实施《国务院令第71号令》第二条规定的住宅建设项目，可享受以下企业所得税税率优惠：

a) 对于在经济和社会条件特别困难地区（见国务院令第24号令附件一A部分）的城市中建设高层公寓和其他类型住宅的投资，适用10%的税率。

b) 对于在经济和社会条件困难地区（见国务院令第24号令附件一B部分）的城市中建设高层公寓和其他类型住宅的投资，适用15%的税率。

c) 对于在其他地区的城市中建设高层公寓和其他类型住宅的投资，适用20%的税率。

投资者必须单独核算享受优惠税率项目的经营成果，如果无法单独核算每个项目，则按投资者生产、经营活动中的最高企业所得税率征税。

C. 组织实施

I. 对于投资者：

投资者应在获得项目负责人资格或项目投资许可证、土地分配决定、土地租赁合同等文件（加盖单位印章）后的十天内，向其主要办公地点所在省、市税务局提交一份副本，并向负责征收该项目土地税的省、市税务局提交一份副本，以登记享受税收优惠。

1. 关于土地使用费申报缴纳、减免及迟延缴纳：

- 投资者应在收到土地移交之日起十五天内，向直接管理税务机关提交土地使用费申报表和减免申请表，申请减免土地使用费。

- 获得迟延缴纳土地使用费许可的投资者应在收到省级人民政府决定迟延缴纳土地使用费之日起十天内，向直接管理税务机关提交加盖单位印章的副本，以登记土地使用费缴纳计划。迟延缴纳土地使用费的最长期限不超过五年，从获得土地之日起算。

2. 关于土地税、土地租金申报缴纳、减免土地税、土地租金，按现行规定执行。

3. 关于企业所得税税率的应用：每年，项目负责人应按优惠税率计算、申报并缴纳企业所得税。

4. 对于在《国务院令第71号令》生效前已获政府授权机构批准实施且符合《国务院令第71号令》第二条和本通知附录A第二部分规定条件的项目投资者，应直接与地方税务局联系，确定自《国务院令第71号令》生效日起可享受投资优惠的工程和工程部分。特别地，企业所得税优惠从2002年开始计算。

5. 投资期限届满时，如外国投资者未按法律规定获得投资许可证延期，则必须按照法律规定将项目范围内的全部基础设施系统无偿移交给有权的越南国家机关，并根据越南法律处理遗留问题。后续投资者将享受剩余优惠期限内未享受投资优惠部分项目的优惠待遇。

6. 根据政府第71/2001/NĐ-CP号法令规定享有住房投资优惠政策的项目投资者，在投资建设期间经有权机关决定变更投资者的情况下，新投资者将继续享受剩余优惠期限内未享受投资优惠部分项目的优惠待遇。

二、对于税务机关：

税务直接征管机关应建立实施住房建设项目投资者登记名单，为每个投资者建立跟踪档案，掌握项目进展情况；组织税收和执行税收优惠。

1. 收取土地使用费，减免土地使用费：

- 对实施项目的投资者收取土地使用费，按照国家分配土地对象缴纳土地使用费的规定执行，具体参照财政部第115/2000/TT-BTC号通知。减免土地使用费按照现行规定执行。

免除或减少土地使用费，计算应缴土地使用费金额，确定延迟支付时间，在交付项目用地或出售房屋时，对外国投资者进行。

- 对于违反申报、缴纳税款和土地收入规定的投资者，依法进行行政处罚。

3.a项，第四节，财政部第83 TC/TCT号通知（1994年10月7日）关于执行政府第94/CP号法令（1994年8月25日）有关房屋土地税实施细则的规定，对实施住房建设项目投资者的土地免税。

3. 收取土地租金，减免土地租金：收取和缴纳土地使用费，减免土地租金，按照财政部部长第189/2000/QĐ-BTC号决定（2000年11月24日）关于征收土地、水面、海域租金的规定，适用于在越南的外国投资项目。

4. 应用企业所得税税率：税务机关依据投资者优惠投资登记备案资料，按照批准的投资项目确定年度暂缴税额；年终收到投资者提交的决算报告后，检查住房投资项目建设情况，以确定适用的企业所得税优惠税率，计算实际应缴企业所得税额，按规定办理决算。

D. 生效日期

本通知自签发之日起十五日后生效。对于符合政府第71/2001/NĐ-CP号法令（2001年10月5日）第二条规定正在实施的住房建设和租赁项目，如果此前享受的其他优惠政策低于该法令规定的优惠水平，则从该法令生效之日起，对实施项目或部分项目适用新的优惠规定。

各省、直辖市人民政府负责指导计划与投资局、税务局、财政物价局、土地局、各级人民政府、各项目投资者在其职能权限范围内管理并实施投资项目和税收优惠政策，依照本通知的指引执行。

在执行过程中如有困难，请各单位及时向财政部反映，以便及时提供指导。/。