通知2024年第30号令发布越南估价准则，包括估价职业道德规范、估价业务范围、估价值基础和估价档案。

通知

颁布越南资产评估职业道德准则、评估业务范围、评估价值基础和评估档案的准则

根据2023年6月19日《价格法》；

根据政府2023年4月20日发布的第14/2023/NĐ-CP号法令，规定财政部的功能、任务、权限和组织结构；

鉴于价格管理局局长的建议，

财政部部长发布关于颁布越南资产评估职业道德准则、评估业务范围、评估价值基础和评估档案的准则的通知

本通知附带制定地质基础调查、矿产地质调查和矿产勘查钻探工程经济和技术定额。 本通知附带颁布以下准则：

- 越南资产评估职业道德准则；

- 越南评估业务范围准则；

- 越南评估价值基础准则；

- 越南评估档案准则。

第二条 效力实施

1. 本通知自2024年7月1日起生效。

二、自本通知生效之日起，财政部于二零一四年十月二十七日发布的第158/2014/TT-BTC号通知中颁布的越南标准评估准则01、02、03和04以及财政部于二零一五年三月六日发布的第28/2015/TT-BTC号通知中颁布的越南标准评估准则05、06和07失效。

第三条 实施组织

一、相关组织和个人负责执行本通知附带颁布的越南资产评估准则。

二、在执行过程中如遇问题，请及时向财政部反映以便研究解决。/

（附属于2024年6月20日财政部部长第42/2024/TT-BTC号通知）
关于资产评估职业道德准则
（根据财政部二零二四年五月十六日发布的第30/2024/TT-BTC号通知）

第一章

总则

第一条 调整范围

本准则规定并指导在按照价格法进行资产评估时的职业道德准则。

第二条 适用对象

三、要求估价的组织和个人、使用估价报告的第三方（如有）。

一、具有开发潜力的土地是指可用于建设或有建筑物的土地，该土地可以改造或拆除以建设最有效利用的土地。

第二章

具体规定

条3. 资产评估职业道德准则

资产评估职业道德准则包括以下基本要求：正直；独立客观；具备专业能力和谨慎性；保密信息；专业行为。

条4. 正直

1. 资产评估师或根据价格法规定的国家资产评估活动的个人（以下简称评估活动从业人员）需要坦诚、诚实且不隐瞒，在工作关系和专业关系中，不得从资产评估活动中谋取私利。

2. 评估活动从业人员不得使用错误的信息或缺乏依据的信息。

3. 评估活动从业人员不得省略可能导致使用者对评估报告产生误解的信息。

4. 如发现与已发布的待评估资产价值有关的错误内容，则评估活动从业人员应承担如下责任：

a) 对于提供资产评估服务的情况：通知评估公司以书面形式告知评估客户；

b) 对于国家资产评估活动：通知成立评估委员会的机关、组织或有权限的人。

条 5. 独立、客观

1. 进行评估活动的人员和评估机构不得因偏见、利益冲突或任何物质或精神利益的影响而左右其专业判断；不得通过主观协商或妥协来歪曲被评估资产的价值以获取不当利益。

2. 若无法保证独立性和客观性，则评估机构或进行评估活动的人员必须拒绝执行该评估任务。

3. 在对同一资产进行定期评估时，进行评估活动的人员需要采取措施确保评估活动的独立性和客观性。

条 6. 具备专业知识和谨慎性

1. 进行评估活动的人员应具备法律知识、专业技能、经验和必要的实践能力，以完成评估工作。

2. 进行评估活动的人员应具备专业知识，并通过学习新知识和提高技能来保持其专业能力。

3. 评估机构应确保协助评估员的专业工作人员接受培训并具备相应的专业能力。

4. 若进行评估活动的人员认为自己不具备完成特定评估任务所需的专业能力和经验，则应拒绝进行评估。

5. 进行评估活动的人员应对收集的数据进行仔细检查，并在进行评估前审慎考虑。

条 7. 保密信息

1. 进行评估活动的人员、评估机构或评估委员会不得泄露委托方要求保密或法律禁止披露的评估信息。即使评估完成后也需遵守保密要求。

2. 进行评估活动的人员可以使用正在被要求评估的资产信息作为市场信息收集的基础。

3. 进行评估活动的人员、评估机构或评估委员会不得将客户要求保密的评估信息用于自身或其他第三方的利益。

4. 评估机构和评估委员会应采取措施防止参与评估过程的人员和顾问泄露需要保密的评估信息。

5. 进行评估活动的人员可以利用自己的工作经验证明其专业能力，当更换工作单位或寻找新客户时，但仍需遵守本条第1款的规定。

条8. 专业行为

1. 进行评估活动的个人、评估企业以及评估委员会需确保评估活动遵守评估准则体系、评估法律法规及其他相关法律规定。

2. 进行评估活动的个人、评估企业以及评估委员会需对要求评估的个人或组织及公众利益承担责任。专业意见需考虑可能对第三方产生的广泛影响（如有）。

（附属于2024年6月20日财政部部长第42/2024/TT-BTC号通知）

关于评估工作的范围
（根据财政部二零二四年五月十六日发布的第30/2024/TT-BTC号通知）

第一章

总则

第一条 调整范围

本越南评估准则规定了根据价格法规定进行评估时必须执行的工作范围。

第二条 适用对象

三、要求估价的组织和个人、使用估价报告的第三方（如有）。

一、具有开发潜力的土地是指可用于建设或有建筑物的土地，该土地可以改造或拆除以建设最有效利用的土地。

二、剩余价值法是一种确定具有开发潜力的不动产价值的方法，基于从预计发展的总收益中减去合理预期发生的费用（包括投资者利润）来创造发展（总发展成本）。

第二章

具体规定

条3. 评估工作范围的内容

1. 进行评估活动的个人可以与要求评估的一方就与评估有关的工作进行交流，但必须确保不违反价格法和评估法第七条规定的行为。

2. 制定评估计划

a) 进行评估活动的个人有权制定或不制定评估计划，并对其决定负责；

b) 评估计划的内容包括以下基本内容：参与评估活动人员的姓名；预计的工作内容和时间；需要聘请顾问专家的工作内容（如有）。

3. 收集待评估资产的信息以及支持评估过程的信息；按照越南评估准则关于收集和分析待评估资产信息的规定进行信息分析。

4. 根据待评估资产的特点和收集到的信息，选择并应用符合规定的评估方法，依据越南评估准则。

5. 确定待评估资产的价值。

6. 编制并发布评估报告和评估证书，对于评估企业的评估服务活动；编制评估报告和通报评估结果，对于国家的评估活动。

在发布评估证书、评估报告（对于评估企业的评估服务活动）或评估报告、通报评估结果（对于国家的评估活动）之前：

a) 需要与要求评估的一方协商并达成一致的内容包括：待评估资产的名称、基本经济和技术特征、现状；评估目的；评估日期；使用评估证书、评估报告的一方或使用通报结果、评估报告的一方；假设（如有）、特别假设（如有）；要求评估的一方需提供的文件资料；

b) 需要向要求评估的一方通报的内容包括：评估价值的基础；限制和免责事项。

条 4. 适用估价方法的要求

1. 根据财政部发布的越南估价准则中规定的估价方法，估价人员应分析并选择适合估价目的、资产价值基础、数据和信息可用程度的估价方法，并符合相关法律规定（如有）。

2. 在进行一项资产估价时，必须至少应用两种估价方法，除非存在以下情况：

a) 符合根据越南估价准则中的市场途径规定使用比较法的条件；

b) 按照越南无形资产评估准则的规定对无形资产进行评估；

c) 无法获取足够的信息以应用两种或以上估价方法。在这种情况下，必须有分析和论证为何无法获取足够的信息来应用两种或以上的估价方法。

3. 当应用两种或以上的估价方法时，确定待估资产的价值应按如下方式进行：

a) 根据每种估价方法分别确定待估资产的价值；

b) 论证选择或认定待估资产价值的理由，基于估价目的、待估资产的特点、估价价值基础、收集到的信息和其他与待估资产价值相关的因素。

（附属于2024年6月20日财政部部长第42/2024/TT-BTC号通知）

关于估价价值基础
（根据财政部二零二四年五月十六日发布的第30/2024/TT-BTC号通知）

第一章

总则

第一条 调整范围

本越南估价准则规定并指导在按照价格法律进行估价时的估价价值基础。

第二条 适用对象

三、要求估价的组织和个人、使用估价报告的第三方（如有）。

一、具有开发潜力的土地是指可用于建设或有建筑物的土地，该土地可以改造或拆除以建设最有效利用的土地。

二、剩余价值法是一种确定具有开发潜力的不动产价值的方法，基于从预计发展的总收益中减去合理预期发生的费用（包括投资者利润）来创造发展（总发展成本）。

条3. 术语解释

在本越南估价准则中，下列术语定义如下：

1. 预期金额是指在独立客观交易中可能支付给资产或用于转让债务的金额。

2. 准备购买人是指有理由购买但并非被迫购买且不急于购买，也不愿意以任何价格购买的人。

3. 准备承租人是指有理由租赁但并非被迫租赁且不急于租赁，也不愿意以任何价格租赁的人。

4. 准备出售人是指有出售需求但并不急于出售且未被强迫以任何价格出售，也不要求一个不合理的价格，该价格不符合估价时的市场条件的人。

5. 准备出租人是指有出租需求但并不急于出租且未被强迫以任何价格出租，也不要求一个不合理的价格，该价格不符合估价时的市场条件的人。

6. 客观独立交易是指双方之间没有特殊关系，使得交易价格不能准确反映估价时市场的特点。通常反映市场价格的交易是发生在无关联方之间的独立交易。

7. 经充分营销后指的是以最适当的方式将资产投放市场，以便以合理的价格达成最佳销售价格。最适当的销售方式是在市场上能够达到的最佳价格下进行销售，而销售时间（投放市场的时间）不是固定的，而是根据资产类型和市场状况变化。唯一标准是必须有足够的销售时间让资产吸引到合适的市场参与者注意。销售时间发生在估价日期之前。

8. 参与各方谨慎行事指买卖双方都充分合理地了解资产的本质和特点、实际和潜在用途以及估价时的市场状况。每一方都会谨慎利用其知识以寻求对自己有利的交易价格。谨慎性通过与估价时市场动态的关系来衡量。当资产价格发生变化时，买卖双方都会根据当时最好的市场信息做出买卖决策。

9. 不受强迫指参与交易的一方有动力进行交易，但并未被迫完成交易。

10. 不动产权益 产是指与不动产相关的权利或利益，如所有权、控制权、使用权、租赁权、再租赁权、相邻不动产的权利等。

11. 合同租金价值是指根据实际存在的租赁合同条款应付的租金金额。合同租金可以固定不变，也可以根据合同条款在租赁期内变动。

第二章

具体规定

条4. 价值基础

1. 价值基础包括但不限于以下类型的价值基础：市场价值、租赁市场价值、投资价值、强制出售价值、等同价值。合理价值基础由越南财务报告编制法律和国际财务报告准则指南规定。

2. 价值基础在评估活动中的作用是基石。价值基础可能影响评估方法的选择，应用输入信息，提出假设和对资产价值的观点。

3. 确定价值基础依据评估目的和交易情况（实际或预期）进行。评估人员需要与要求评估的组织或个人交流以确定符合评估目的的价值基础。

4. 输入评估过程的信息的本质和来源必须与所选的价值基础相适应。

条5. 市场价值

1. 市场价值是指在评估时点，资产能够在买卖双方自愿、独立且充分了解并谨慎行事的情况下，在公平交易中被买卖的金额估计值。

2. 市场价值反映了在评估时点上一个市场上可能达成的合理价格，并符合市场价值的概念。这是一个估计值，而不是事先规定的金额或实际销售价格。

3. 资产价值应与评估时点相关联，这是由于市场条件可能会随时间变化，导致评估估计值可能在其他时点不适用。

4. 市场价值是在一个开放竞争的市场中估算的，该市场参与者可以自由决定买卖行为。此处的市场可能是国际市场或国内市场，可以包含多个买方和卖方，也可以是参与市场人数有限制的市场。

条6. 租赁市场价值

1. 租赁市场价值是指在评估时点，租赁房地产权利的金额估计值，该估计值是在出租人和承租人之间根据适当的租赁条款进行公平、独立交易后得出的，前提是各方充分了解并谨慎行事且未受强迫。

2. 租赁市场价值可用于评估租赁合同或由租赁合同产生的权益的价值。在这种情况下，必须考虑和评估合同租金与市场租金之间的差异。

3. 为了计算租赁市场价值，评估师需要考虑以下因素：

a) 如果确定实际租赁合同的租赁价值，则合同条款必须符合法律规定；

b) 如果确定非实际租赁合同的租赁价值，则假设合同的条款和条件必须被市场接受，适用于市场参与者在评估日的每种类型的房地产。

条 7. 投资价值

1. 投资价值是指在评估时点对特定所有者或潜在所有者为具体投资活动或具体经营目的所估算的某项资产的价值。

2. 投资价值是针对特定对象的特有基础价值，该基础价值反映了该所有者从持有该项资产中获得的利益。投资价值通常反映评估所指向的具体对象的财务情况和目标。投资价值也常用于衡量投资效果。

条 8. 强制出售价值

1. 强制出售价值反映在评估时点下，卖方因必须在限定时间内出售资产而无法进行充分市场推广，并且买方可能无法全面检查与该资产相关的各个方面的情况下，资产的价值。强制出售是一种交易预期将发生的状况。

2. 在强制出售交易中可能达成的价格取决于卖方被迫出售的本质以及无法进行充分市场推广的原因。只有在合理假设由于卖方的限制导致在一定时期内难以或不可能出售的情况下，才能确定强制出售价值。

条 9. 等价价值

1. 等价价值是指在评估地点和时间点，两个已确定、了解并愿意买卖的特定当事人之间转让某项资产的估计价格；该价格反映了双方相应的利益。

2. 等价价值要求评估两个特定当事人的合理价格，考虑到每方在执行交易时将获得的相应优势和劣势。

条 10. 假设和特殊假设

1. 在确定评估价值的基础时，可以提出假设和特殊假设以澄清拟议交易中的财产状态或财产假定交易的情况。

2. 提出的假设和特殊假设必须合理并符合评估目的。

3. 对于那些无法克服的信息限制，影响评估价值的不确定信息，可以提出假设。

信息限制包括评估财产的法律文件限制、评估财产的特点限制或其他由于信息收集限制的信息限制。

4. 特殊假设是对评估时点财产状态的假设，不同于实际情况，但需要适用于符合要求评估组织或个人的评估目的。

5. 特殊假设需要告知要求评估的组织或个人，并需得到书面同意，同时确保符合相关法律规定。

6. 如果基于特殊假设进行评估变得不可行，则需要排除该特殊假设。

（附属于2024年6月20日财政部部长第42/2024/TT-BTC号通知）

关于评估报告
（根据财政部二零二四年五月十六日发布的第30/2024/TT-BTC号通知）

第一章

总则

第一条 调整范围

本越南评估准则规定和指导了根据法律规定进行评估时的评估报告、评估证书、评估结果通知及评估档案。

第二条 适用对象

三、要求估价的组织和个人、使用估价报告的第三方（如有）。

2. 根据法律规定从事国家评估活动的组织和个人应适用本越南评估准则第3条、第4条、第8条、第9条和第10条的规定。

二、剩余价值法是一种确定具有开发潜力的不动产价值的方法，基于从预计发展的总收益中减去合理预期发生的费用（包括投资者利润）来创造发展（总发展成本）。

第二章

评估报告

条 3. 估价报告

1. 估价报告需提供关于确定被估资产价值的说明、论证和分析信息。

2. 报告中的信息和数据需要具体引用来源。

3. 估价报告可以以电子形式发行，并根据电子签名法律规定，通过电子签名进行，基于估价合同或估价要求。

条 4. 估价报告的基本内容

估价报告包括以下基本内容：

1. 关于编制估价报告的个人或组织的基本信息

a) 对于提供估价服务活动：

- 估价企业的名称和地址或其分支机构的名称和地址；

- 经营估价服务业务资格证书编号及财政部关于企业具备经营估价服务业务资格的通知编号；

- 执行估价活动的估价师姓名及其估价师证号；

- 代表估价企业法人或分支机构负责人或授权管理人签署估价证明书并审查批准估价报告的人。

b) 国家估价活动：

- 成立估价委员会的单位名称和地址；

- 估价委员会成员的姓名、职务和工作单位。

2. 估价范围的基本信息：

a) 要求估价的个人或组织的信息；

b) 被估资产的名称；

c) 估价目的；

d) 估价依据的价值基础：

d) 估价日期；

e) 被估资产的位置；

g) 进行资产调查的时间和/或阶段；

h) 在估价过程中使用的资料来源以及对收集到的信息的审查和评估；

i) 实施估价活动和被估资产的法律依据（如有），如估价合同、估价要求文件等；

k) 估价报告的日期。

3. 根据越南估价准则关于收集和分析被估资产信息的规定，有关被估资产的信息。

4. 被估资产交易市场的总体情况。

5. 假设和特殊假设（如有）。在需要提出假设和特殊假设的情况下，执行估价活动的人应在估价报告中详细说明这些内容。

6. 估价方法的应用。

7. 被估资产的价值。

8. 估价报告的有效期：根据估价证明书的有效期确定。

9. 排除条款和限制条款：

a) 执行估价活动的人应根据估价合同或估价要求/建议文件、被估资产的特点、估价活动的背景、估价目的、估价依据的价值基础来考虑适当的排除条款和限制条款；

b) 排除条款和限制条款可能包括工作条件、工作范围限制和其他限制条件，例如：资产法律状态不明确、信息和相关数据收集受限；

c) 执行估价活动的人应对限制的影响进行评估；同时，在估价过程中处理这些限制的方法（如有）。

10. 估价报告上的签字：

a) 对于由估价企业提供并编制的估价报告，应有：

- 承担估价任务的估价师的姓名、估价师证号和签字；

- 代表估价企业法人或授权管理人签署估价证明书并审查批准估价报告的人的姓名、估价师证号和签字。

- 分支机构负责人在分支机构出具估价证明书的情况下的姓名、估价师证号和签字。

b) 对于根据价格法规定由国家估价委员会执行的估价活动编制的估价报告，则应有参与编制估价报告的估价委员会成员的姓名和签字。

11. 随附附件（如有）。

第三章

估价证明书

条 5. 评估证明书

1. 评估证明书应附有评估报告。

2. 评估证明书可以以电子形式发行，并根据电子交易法律的规定使用电子签名，基于评估合同或评估请求。

3. 评估证明书的格式在本越南评估准则的附件I中规定。评估证明书编号的原则是：评估公司代码/评估证明书发行年份/当年由评估公司发行的评估证明书序号。例如，2023年由评估公司代码为001/TĐG发行的第6号评估证明书编号为：001/2023/6。条 6. 评估证明书的基本内容

评估证明书包括以下基本内容：

1. 评估合同编号和/或评估请求/建议书编号。

2. 评估公司的名称和地址，或者评估公司分支机构的名称和地址。

3. 评估客户的信息。

4. 被评估资产的主要信息（资产名称和类型，以及其法律和经济-技术特征）。

5. 评估目的。

6. 评估日期。

7. 评估价值基础。

8. 假设和特殊假设（如有）。

9. 评估方法和名称。

10. 评估结果的排除条款和限制条款。

11. 资产评估价值。

12. 评估师姓名、评估师证书号码及签署评估报告的评估师签名。

13. 法定代表人或企业负责人姓名、评估师证书号码、法定代表人或企业负责人授权的企业负责人签名及评估公司印章，若评估证明书由评估公司发行；若由评估公司分支机构发行，则为分支机构负责人姓名、评估师证书号码、分支机构负责人签名及分支机构印章。

14. 评估证明书的有效期限。

条 7. 评估证明书的有效性

1. 评估证明书生效日期为发行证明书的日期。

2. 评估证明书的有效期根据被评估资产的法律和经济-技术特性、与被评估资产相关的法律和市场变动情况以及评估目的确定，但最长不超过自发行之日起六个月。

通 知 评 估 结 果

第四章 实施细则

条 8. 评估结果通知

1. 评估结果通知应附有评估报告。

2. 评估结果通知可以以电子形式发行，并根据电子交易法律的规定使用电子签名，基于评估请求。

3. 评估结果通知的格式在本越南评估准则的附件II中规定。

第3条 本越南评估准则附件二发布的评估结果通知书格式如下。

条 9. 评估结果审定通知书的基本内容

评估结果审定通知书包括以下基本内容：

1. 成立评估委员会的决定编号。

2. 被评估资产的主要信息（资产名称和种类，法律和经济-技术基本特征）。

3. 评估目的。

4. 评估日期。

5. 评估价值基础。

6. 假设及其特殊假设（如有）。

7. 接近方法和评估方法名称。

8. 排除条款和限制条款。

9. 资产评估价值。

10. 评估结果通知书的有效期限。

11. 评估委员会成员签署报告的姓名及签名，并加盖成立评估委员会的组织印章。

条 10. 评估结果通知书的有效性

1. 评估结果通知书生效的时间是发布评估结果通知书的日期、月份和年份。

2. 评估结果通知书的有效期根据被评估资产的法律和经济-技术特征；与被评估资产相关的法律和市场变动情况以及评估目的确定，但最长不超过自发布评估结果通知书之日起六个月内。

第五章

评估档案

条 11. 评估档案

1. 进行评估活动的人员有责任建立评估档案，以证明评估过程已按照越南评估准则正确进行。

2. 评估档案包括所有必要的信息和文件，用于支持评估资产的过程，形成最终的评估结果。档案中的文件必须按顺序分类和排列，并以纸质、影像或其他载有信息的物品形式体现，符合现行法律规定。每个评估档案的内容可能因评估目的和需要评估的资产类型而异。

3. 评估档案的使用应遵守价格法和档案法的规定。查阅评估档案必须确保保密性，符合法律规定。

条 12. 保存评估档案

1. 评估档案应以纸质和/或电子数据的形式存档，保存期限至少为从资产评估证书发行之日起十年。

2. 存档的评估档案应包含：

a) 评估报告原件；

b) 评估证书原件；

c) 评估合同原件或经公证的复印件，以及评估合同终止协议书（如有），或者评估请求/要求书（如有）的原件；

d) 关于被评估资产的信息和文件（或企业评估价值时的企业信息），以及比较资产（如使用比较资产）的信息；

d) 邀请专家提供的专业意见报告（如有）；

e) 调查记录、收集到的信息，以形成评估结果；照片、其他必要文件和信息（如有）；

g) 评估师的分析和评价文件（如有）。

3. 评估公司必须采取措施，在保存期限内保持评估档案的保密性、安全性、完整性，能够访问和恢复。对于超过保存期限的评估档案，应按规定销毁。

附件一

评估证书样本
（附录于越南评估准则关于评估档案）

估价证明书

敬启者：……客户和第三方根据评估合同约定使用评估报告（如有） >....

根据编号……，签订于……/……/……的评估合同由评估公司/分支机构发行评估证书和/或客户发出的评估请求/要求书编号……，签订于……/……/……客户>;

其他依据（如有）

<评估公司/分支机构发行评估证书提供以下内容的评估证书：

1. 客户

- 名称（全名，用越南语）：……

- 办公地址（对机构/组织而言）/常住地址（对个人而言）：……

- 电话号码：……

- 法定代表人/代理人（对机构/组织而言）：……姓名、身份证号和发证日期>….

2. 评估公司或分支机构的信息

3. 被评估资产的信息

资产名称和种类，法律和经济技术特征。

4. 评估日期

5. 评估目的

6. 评估价值基础

7. 假设及其特殊假设（如有）

8. 接近方法和评估方法名称

9. 资产评估价值

10. 评估证书的有效期限

11. 结果排除条款和限制条款

评估证书以……份正本（如果评估证书以两种或以上语言发行，则为……份正本）在……发行评估公司/分支机构发行评估证书>... <评估公司/分支机构发行评估证书保留……份，客户保留一份，第三方（如有合同约定）保留……份——具有同等效力。

附件二

评估结果通知书格式
（附录于越南评估准则关于评估档案）

条 8. 评估结果通知

敬启者：……

根据关于成立评估委员会的决定编号……，日期……，由……；

根据评估委员会会议纪要编号……，日期……；

其他依据（如有），

评估委员会现将评估结果通知如下：

1. 被评估资产（主要资产信息：法律和技术特征）：

2. 评估基准日：

3. 评估目的：

4. 评估价值基础：

5. 假设和特殊假设（如有）：

6. 评估方法名称：

7. 资产评估价值：

8. 评估结果通知书的有效期限：

9. 排除条款和限制条款。