通知2024年第31号发布越南资产评估准则关于信息收集和分析

越南评估准则
关于收集和分析评估资产信息

（根据二零二四年五月十六日财政部分发的通知第31号）

第一条 调整范围

本评估准则规定并指导在评估资产时收集和分析有关评估资产的信息，依照法律规定进行价格评估。

第二条 适用对象

三、要求估价的组织和个人、使用估价报告的第三方（如有）。

一、具有开发潜力的土地是指可用于建设或有建筑物的土地，该土地可以改造或拆除以建设最有效利用的土地。

二、剩余价值法是一种确定具有开发潜力的不动产价值的方法，基于从预计发展的总收益中减去合理预期发生的费用（包括投资者利润）来创造发展（总发展成本）。

条3. 术语解释

一、从事评估活动的人是价格评估师或按照法律规定从事国家价格评估活动的个人。

二、信息收集者是从事评估活动的人或协助价格评估师工作的个人或评估委员会成员。

三、收集评估资产信息是指为评估资产过程寻找、选择和汇集有关评估资产的信息的过程。

四、分析信息是指汇总、审查和评估已收集的所有信息，以服务于评估过程，并通过此过程评估各种因素对评估过程和最终评估资产价值的影响。

第四条 收集信息

一、需要收集的评估资产信息包括法律特征、经济和技术特征、市场信息以及与评估资产相关的其他信息。

如果评估资产是财产权利或未来形成的资产，则需要收集关于这些权利和资产建立的信息，以及土地使用规划和建设规划（如有），由有权机关根据相关法律规定提供。

二、收集评估资产信息是在进行资产评估时的强制性要求。信息收集必须客观、符合实际情况，具有系统性，适合评估资产、评估目的、评估价值基础，并符合财政部发布的越南评估准则中的方法和途径。

三、从事评估活动的人负责组织信息收集工作，并应在评估报告中体现所收集的信息结果，按相关规定执行。

如果信息收集者不是从事评估活动的人，则从事评估活动的人有责任分配任务并指导信息收集者按规定进行信息收集。

四、信息收集者对其收集的信息的真实性负责。从事评估活动的人对其审查、评估、分析和使用所收集的信息以完成资产评估的责任。

五、评估资产信息应在评估时间点收集。评估时间点之后收集的信息仅用于参考，以分析和评估资产价值的变化（如果需要）。

六、如果由于客观原因或不可抗力导致无法克服的信息收集限制可能影响评估活动和评估资产价值的估算，信息收集者应向从事评估活动的人报告，从事评估活动的人应在评估报告和评估证书或评估结果通报中明确反映这一内容。

七、对于属于必须保密或只能在一定范围内使用的法定信息目录中的信息，如未经许可公布的信息或国家机密信息，在收集和使用这些信息时，信息收集者需遵守法律规定的信息保密规定。

条 5. 信息收集的来源

1. 关于待评估资产的信息收集来源包括：

a) 由要求评估的组织或个人提供的信息，反映资产的法律特征（如所有权、使用权、开发权、管理权及其他与资产相关的权利），经济和技术特征（包括使用过程、运行、开发、维修和升级情况）以及与待评估资产相关的其他信息（如有）。要求评估的组织或个人对所提供信息的真实性负责；

b) 来自待评估资产现状调查结果的信息；

c) 来自专家、鉴定机构、设计、建设、技术咨询机构以及其他具有待评估资产知识和经验的组织和个人的信息（如有）；

d) 来自市场及参与市场主体的调查和信息收集结果；

e) 国家价格数据库和其他政府主管部门的信息（如有）；

f) 其他信息来源（如有）。

2. 收集的信息来源应在评估报告中明确列出，并附上理由和对该信息来源与评估需求的适用性评价。

条 6. 信息收集的方式

1. 用于定价的资产信息收集方式包括：

a) 要求评估的组织或个人提供完整的关于待评估资产的文件和资料，包括使用、运行和开发过程中的记录，维修和升级的文件（如有）。要求评估的组织或个人应书面确认所提供的信息内容；

b) 对待评估资产进行现场勘查：

信息收集人员直接进行现场勘查并详细记录资产的特点和现状，影响资产价值的重要信息和因素；拍摄资产照片及相关证明现状的照片；制作现场勘查记录。待评估资产的现场勘查记录必须有信息收集人员和要求评估的组织或个人的签名。

对于企业资产、无形资产、金融资产、服务和未来形成的资产：信息收集人员应对能够进行直接现场勘查的部分资产或构成部分进行勘查。

在以下情况下无需进行现场勘查，如果信息收集人员能充分说明无法进行现场勘查的理由：

待评估资产为新机器设备或服务，在评估清单或标签或随附文件中已完整记载了资产的经济和技术特征；同时市场上存在与待评估资产相同的交易或销售实例；

待评估资产已经丢失、遗失或完全毁坏；

由于客观原因或不可抗力无法直接接触待评估资产，信息收集人员必须明确说明这可能对评估活动的影响（如有）。评估人员应在评估报告和评估证书或评估结果通报中明确说明这可能对资产估值的影响（如有）；

c) 使用来自专家、提供鉴定、设计、建设、技术等服务的组织和个人的意见；

d) 根据待评估资产的特点，财政部发布的评估方法和途径，信息收集人员在评估时应根据以下一种或多种方式进行市场及参与市场主体的调查和信息收集：

通过以下形式之一进行访谈：面对面、电话或电子邮件，针对拥有、使用和转让资产的个人或组织，如：所有者；使用者、运营者、开发者、维护者、修理者；客户；供应商；制造商；消费者。访谈过程和结果应按照本通知的规定制成问卷并存档；

从海关申报单、买卖合同、发票、报价单、目录、报告等进口商、制造商、供应商、投资者和其他相关方的文件中收集信息；

通过媒体和通信手段收集信息，如书籍、杂志、出版物、文章、科研机构、行业协会、专家、国内外评级机构的评论；互联网；电子门户网站；广播电台；电视台；

e) 通过国家价格数据库和政府主管部门的文件获取信息，包括政府主管部门规定的定价标准；与待评估资产相关的专业单价和定额；政府主管部门公布的或规定的有关经济、社会、环境、规划等方面的数据和其他影响待评估资产价值的内容（如有）；

f) 按照规定使用其他信息收集方式。

2. 信息收集人员应按照本准则和中国资产评估准则的要求保存其信息收集工作的证据。

a) 使用调查表、收集表、评估表等方法收集信息的，应当保存这些表格，并注明收集信息人员的姓名和签名；对于收集的有关待估资产的法律特征、经济和技术特征的信息，应注明委托方的姓名和签名；

b) 使用专家、组织或个人提供的咨询服务意见时，必须保存附有专家签名或咨询机构盖章的咨询文本（如有服务合同，则需附上服务合同）；

c) 使用从互联网收集的信息时，必须具体引用信息来源链接，并保存相关图像以证明信息已被收集，同时填写相关信息收集表。该表须由信息收集人签名；

第七条 信息审查与评估

一、基于收集到的信息，评估活动执行者应审查并使用可靠且适用的信息进行信息分析，并应用评估方法和途径。

二、对于由委托方提供的待估资产的档案和文件中的信息，如果这些信息与现状调查结果不一致，或者发现档案和文件不完整、不充分，需要进一步澄清信息内容以支持评估工作，应及时与委托方沟通，要求补充或澄清。

补充文件、档案或澄清信息内容的过程必须保持客观性，并符合相关法律法规的规定，严禁任何影响评估活动和待估资产价值的行为。

三、对于其他信息，应谨慎评估和审查这些信息的使用，基于对信息来源的可靠性、提供者的可信度、信息内容、收集时间和方式的分析和评价。

第八条 信息分析

一、信息分析的内容应在评估报告中体现。在信息分析过程中，可以提出假设和特殊假设；关于假设和特殊假设的内容，应遵循《越南评估准则》关于评估价值基础的规定。

二、收集的信息应按以下内容组别进行分析：

a) 分析委托方的基本信息；评估目的；评估时间点；评估的法律依据；评估的价值基础；

b) 分析待估资产的法律特征、经济和技术特征的信息；

c) 分析待估资产市场的信息；

d) 分析最佳用途和最有效利用（仅适用于不动产）；

最佳用途和最有效利用是指符合法律规定、物质和技术条件，并能产生最高经济效益的资产使用方式。

最佳用途和最有效利用可能是继续当前用途或替代用途；因此，需要分析并阐述论证资产是否适合于法律、经济和社会金融因素，以确定最佳用途和最有效利用。

d) 分析其他相关内容。

财政部