通知第32/2024/TT-BTC号关于发布越南评估准则中的市场途径、成本途径和收益途径

通知

颁布越南评估准则关于市场途径、成本途径和收益途径

根据二〇二三年六月十九日《价格法》；

实施政府2021年第84/NQ-CP号决议关于批准2021-2025年可持续林业发展计划投资方针

根据价格管理总局局长的建议；

财政部部长发布本通知，颁布越南评估准则关于市场途径、成本途径和收益途径。

本通知附带制定地质基础调查、矿产地质调查和矿产勘查钻探工程经济和技术定额。 附随本通知颁布以下越南评估准则：

- 越南评估准则关于市场途径；

- 越南评估准则关于成本途径；

- 越南评估准则关于收益途径。

第二条 效力实施

1. 本通知自2024年7月1日起生效。

二、财政部令第126/2015/TT-BTC号二零一五年八月二十日发布的越南评估标准第08、09和10号自本通知生效之日起失效。

第三条 实施组织

一、相关组织和个人负责执行本通知附随的越南评估准则。

二、在执行过程中如遇问题，请相关组织和个人及时向财政部反映以便研究解决。/

越南评估准则
关于市场途径

（根据财政部二零二四年五月十六日第32/2024/TT-BTC号通知）

第一章

总则

第一条 调整范围

本越南评估准则规定并指导在评估时采用市场途径的方法。

第二条 适用对象

三、要求估价的组织和个人、使用估价报告的第三方（如有）。

一、具有开发潜力的土地是指可用于建设或有建筑物的土地，该土地可以改造或拆除以建设最有效利用的土地。

二、剩余价值法是一种确定具有开发潜力的不动产价值的方法，基于从预计发展的总收益中减去合理预期发生的费用（包括投资者利润）来创造发展（总发展成本）。

条3. 术语解释

在本越南评估准则中，下列术语定义如下：

1. 可比资产是指与被评估资产相同或类似的资产。

2. 类似资产是指与被评估资产在用途、功能、法律特征、经济和技术特性以及基本特征等方面相似的同类资产。

3. 指导价格是经过调整以反映可比资产与被评估资产之间差异因素后的可比资产的价格。

4. 调整净总值是指根据比较因素进行调整后的总金额，包括负调整（减少）和正调整（增加），不考虑每次调整的绝对值。

5. 调整总值是指根据比较因素进行调整后的绝对总金额。

第四条 市场途径

1. 市场途径通过将被评估资产与市场上已知价格信息的可比资产进行比较来确定被评估资产的价值；对于企业评估，还可以使用被评估资产自身的市场价格信息。

2. 根据资产类型，市场途径可以具体化为比较法、平均比率法和交易价格法。

平均比率法和交易价格法仅适用于企业评估，并在《越南评估准则关于企业评估》中规定。

第二章

比较法

第五条 应用比较法

1. 比较法基于对可比资产与被评估资产之间的比较因素进行对照、分析和评价，从而调整可比资产的价格作为估计被评估资产价值的基础。

2. 比较法用于评估在市场上公开转让、招标或出售的资产。当收集到至少三个来自不同组织或个人的可比资产，这些资产在接近评估日期和被评估资产地点的时间段内进行了转让、招标或出售，则该资产被视为在市场上公开转让、招标或出售。

三、实施内容

a) 调查和收集可比资产的信息；

b) 分析信息；

c) 调整被评估资产与可比资产之间的差异；

d) 确定可比资产的指导价格；

d) 确定被评估资产的价格。

条6. 调查和收集比较资产的信息

1. 比较资产的信息包括比较资产的法律特征、经济-技术特征；比较资产的价格水平；转让或要约购买或出售的时间、地点及各方；价格条件和其他信息（如有）。

2. 调查和收集比较资产信息必须满足以下要求：

a) 收集的比较资产信息必须客观真实，并需经过审查评估，确保这些信息在用于分析计算前是可用的；优先选择与评估时间点和评估资产地点最近产生的信息；

b) 收集的信息数量必须至少包括三个比较资产，其转让或要约购买或出售的时间发生在评估时间点前后不超过24个月内。

如果比较资产从转让或要约购买或要约出售的时间到评估时间期间价格有变动，则在根据比较因素调整比较资产价格之前，需要将比较资产价格调整至评估时间点，并且评估人员需要对该期间市场价格波动进行分析计算，以使其符合实际情况。

在收集要约购买或要约出售资产的信息时，需要对市场价格走势、信息来源及其他市场价格信息进行评价分析，在使用作为比较价格之前，如有必要，应进行调整，找到合适的价格水平。

c) 优先选择距离评估资产最近的比较资产，不受所在省行政村、县行政区划边界的限制。如果扩大信息收集范围超出省界，评估人员应在评估报告中明确说明扩展范围的理由及其限制（如有）。

比较资产信息可以从以下一个或多个来源获取：合同；发票；买卖凭证；成功交易结果；大众媒体；市场调查表；政府机构、生产销售企业文件中的价格记录；拍卖中标结果；直接访谈；电话；电子邮件或互联网；政府机构、组织、企业的价格数据库以及其他规定来源（如有）。

3. 调查和收集比较资产信息的结果必须以比较资产信息收集表的形式体现并由信息收集人签字保存。

如果信息收集过程中使用了额外的调查表、调查问卷、收集表或评估表，这些表格也必须由信息收集人签字。

如果信息是从互联网收集的，在信息收集表中需要具体引用链接地址，并存储图像以作证明。互联网上收集的信息必须来自依法运营的官方网站。

如果信息是从报价单中收集的，需要包含完整信息如报价单位名称、地址、税号（如有）、报价单位盖章、提供信息的时间以及报价的有效期。

条 7. 分析信息

1. 分析信息旨在比较，以提取相似点和不同点、优势和劣势，根据待评估资产与比较资产之间的比较因素。

2. 比较因素包括定性比较因素和定量比较因素，体现该类资产在法律特征、交易状况、经济-技术特征以及其他影响资产价值的因素的基本特点。

3. 根据待评估资产与比较资产之间的比较因素进行信息分析，通过以下方式进行：

a) 定量分析（数量分析）：包括成对分析、统计分析、回归分析、成本分析及其他类似方法，以确定调整金额为具体金额或百分比；

b) 定性分析（质量分析）：包括相关性分析、排名分析及对相关方的访谈。

条 8. 调整待评估资产与比较资产之间的差异

1. 在调整待评估资产与比较资产之间的差异时，应先调整可量化为金额的定量比较因素，再调整不可量化为金额的定性比较因素。

2. 调整待评估资产与比较资产之间差异的内容：

a) 调整对象：是经过合理价格调整后的已转让价格或市场上的要约购买价格或要约出售价格，基于比较资产在市场上成功交易的价格；

b) 调整依据：基于比较资产与待评估资产之间的比较因素差异；

c) 调整原则：

以待评估资产的比较因素作为标准，以此为基础调整比较资产的价格，按照待评估资产的比较因素。

当根据一个比较因素调整价格时，固定其他比较因素（视为相同）。待评估资产中较差的比较因素则降低比较资产的价格。待评估资产中优越的比较因素则提高比较资产的价格。待评估资产中相同的比较因素则保持比较资产的价格不变（不调整）。

每一项比较因素的调整都需由市场调查收集到的证据证明，如信息采集表；信息分析报告；市场研究报告或其他相关文件；

d) 调整方式：

绝对金额调整：适用于可以确定具体金额调整差额的比较因素；

百分比调整：适用于只能确定相对调整比例的比较因素，具有较高的估计性质；

(1) 调整幅度：

由于比较因素差异导致的价格调整幅度需要基于市场交易信息进行估算，并同时分析和评估比较因素对资产价值的影响程度；

e) 调整顺序：

调整比较对象的法律特征和交易状态前的因素组，调整比较对象的经济和技术特征后的因素组。调整后的法律特征和交易状态的价格用于调整比较对象的经济和技术特征。

在按照上述各因素组调整比较对象价格时，先按绝对金额调整，后按百分比调整。调整后的绝对金额价格用于按百分比调整；

g) 控制原则：

确保比较对象的价格与该对象指引价格之间的差额符合市场证据的规定，详见本准则第9条。

确保每个指引价格与指引价格平均值之间的差额不超过15%。

第九条 确定比较对象的指引价格

1. 比较对象的指引价格是估算待评估资产价值的基础。

2. 根据比较对象的调整因素和确定指引价格的过程如下表所示：

第十条 确定待评估资产的价值

1. 确定待评估资产价值是在比较对象的指引价格基础上，结合分析比较对象信息的质量（来源、可靠性和适用性）以及以下标准：

a) 总调整金额最小（即所有调整金额的总和最小）；

6) 调整次数越少越好；

c) 单个比较因素的调整幅度（即调整的比例或百分比）越小越好；

d) 所有调整金额的净总和最小，即所有调整的总和最小。

2. 如有必要，在最终确定待评估资产价值之前，应评估市场供需动态和趋势。

财政部

越南资产评估准则
关于成本途径

（根据财政部二零二四年五月十六日第32/2024/TT-BTC号通知）

第一章

一般规定

第一条 调整范围

本越南资产评估准则规定了根据法律规定通过成本途径进行资产评估的方法。

第二条 适用对象

三、要求估价的组织和个人、使用估价报告的第三方（如有）。

一、具有开发潜力的土地是指可用于建设或有建筑物的土地，该土地可以改造或拆除以建设最有效利用的土地。

二、剩余价值法是一种确定具有开发潜力的不动产价值的方法，基于从预计发展的总收益中减去合理预期发生的费用（包括投资者利润）来创造发展（总发展成本）。

条3. 术语解释

在本越南评估准则中，下列术语定义如下：

1. 成本途径是指通过创建一个功能相同或相似的资产来确定待评估资产价值的方法，并考虑待评估资产的折旧。

2. 物理折旧是指由于资产物质损坏或构成资产的部分损坏导致资产有用性的损失，从而减少资产价值，这是由时间及正常使用过程造成的。

3. 功能折旧是指由于使用资产不如替代资产有效而导致资产有用性的损失，从而减少资产价值。

4. 外部折旧是指由于外部经济和位置因素导致资产损失的情况。位置因素引起的外部折旧仅适用于不动产及其相关无形资产，当周围基础设施、景观、自然环境发生变化，导致资产价值下降时发生。

5. 替代资产是指具有类似功能和同等效用的资产，采用更新的技术、材料和工艺设计、制造或建造而成。

6. 资产的总折旧价值是指在评估时点因物理、功能和外部折旧导致的资产价值减少总额。

7. 可修复折旧是指：

a) 修复损坏或过时部分的成本小于或等于修复后增加的价值；

b) 修复损坏或过时部分的成本大于修复后增加的价值，但修复是必要的，以维持待评估资产其他部分的价值。

8. 经济寿命是指资产发挥经济效益的时间（从资产完成生产、制造、全新投入使用开始计算）。

9. 实际寿命是从资产完成生产、制造、全新投入使用到评估时点的年数。

10. 效益寿命是指待评估资产在评估时点的实际状况所体现的年数。效益寿命取决于资产维护保养情况。

11. 物理寿命是指资产在最初目的下因物理损坏或磨损而无法继续使用的年数，不包括功能过时或外部因素的影响。物理寿命可以通过制造商的技术参数和资产结构特点确定。

12. 替代成本是指在评估时点创建或获得全新替代资产的成本。

13. 重置成本是指在评估时点创建或获得与待评估资产全新时相同的资产的成本。

第二章

具体规定

条4. 适用成本方法的情形

成本方法通常适用于以下情形之一：

1. 市场上缺乏足够的信息以采用市场方法和收益方法。

2. 计划创建新的资产或评估新建工程或新制造的资产。

3. 与其他评估方法进行比较。

条5. 替代成本法

1. 替代成本法基于替代成本与被评估资产折旧价值之间的差额来确定被评估资产的价值。

2. 替代成本法的公式为：

被评估资产的总折旧价值（不包括已反映在替代成本中的被评估资产的功能性折旧价值）

替代成本（包括制造商/投资者的利润）

条6. 重置成本法

1. 重置成本法基于重置成本与被评估资产折旧价值之间的差额来确定被评估资产的价值。

2. 重置成本法的公式为：

资产价值估算 = （包括制造商/投资者的利润）- 重置成本 - 被评估资产的总折旧价值

条7. 总和法

1. 总和法（又称资产法）通过将被评估资产各组成部分的单独价值相加来确定被评估资产的价值。

2. 总和法通常用于评估企业或其价值主要取决于组成部分价值的资产。

3. 总和法的公式为：

资产价值估算

其中：

V_{i}：根据越南评估准则规定的评估方法和途径确定的被评估资产第i个组成部分的价值；

n：构成被评估资产的组成部分总数；

i：第i个组成部分。

条8. 重置成本、替代成本的构成及确定时的一些注意事项

1. 在评估过程中需要考虑和分析的重置成本、替代成本的某些组成部分包括：材料费用、机器设备费用、研究试验费用、人工费、运输费、设计费、咨询费、管理费、生产建设期间的财务费用、不可退还的税费、安装调试费、承包商利润、制造商/投资者利润以及法律规定必须缴纳的其他税款和费用。

2. 确定重置成本、替代成本必须与评估价值基础和评估附带价格相关联。

3. 当确定重置成本而无法找到与被评估资产所使用的材料、机器设备完全相同的材料、机器设备时，可以考虑使用类似材料、机器设备。

4. 确定替代成本时，应基于对被评估资产功能和用途的理解，从而确定获得或创造替代资产的成本。

5. 重置成本、替代成本应在评估日期收集并分析市场信息的基础上确定，除非法律规定按照国家主管部门发布的成本定额、单价、投资额度确定实际成本。

条 9. 生产者/投资者的利润

1. 生产者/投资者在重置成本和更新成本中的利润确定如下：

a) 确定最近三年（截至评估日期）至少三家具有与待评估资产或市场替代资产相同生产销售业务的企业，其税前净利润占销售成本、销售费用、管理费用和财务费用总和的比例。数据必须从这些企业的经审计的财务报表中获取。

b) 生产者/投资者在重置成本和更新成本中的利润等于根据本款a项确定的平均比例乘以未包含生产者/投资者利润的重置成本或更新成本。

2. 若无法按照本条第1款规定的方法确定，则使用国家主管部门发布的标准（如有）。

条 10. 根据比较技术确定的折旧价值

1. 比较技术通过市场上类似资产的折旧价值来确定待评估资产的折旧价值。

2. 折旧价值的确定如下：

a) 收集并选择至少两个在过去一年内成功交易、被报价购买或出售的类似资产的信息；

b) 基于对一些基本可比因素（例如销售条件、财务条款）的评估，调整类似资产的交易价格，使其反映待评估资产的特点。对于不动产，需要排除类似资产的土地使用权或土地租赁权的价值（如有），以反映地上资产的市场价格；

c) 确定在类似资产交易时点（或对于不动产为土地上的资产）创建新类似资产的成本，该成本不包括折旧和过时，但已包含生产者/投资者的利润；

d) 将c项的结果减去b项的结果，以确定类似资产的折旧价值。然后，通过将折旧价值除以新类似资产的创建成本，确定类似资产的折旧率。基于此，确定待评估资产的折旧率；

e) 确定替换成本或重置成本，然后乘以d项确定的折旧率，以确定与替换成本方法或重置成本方法相对应的待评估资产的总折旧价值。

条 11. 根据使用寿命技术确定的折旧价值

根据使用寿命技术确定资产的折旧率如下：

1. 确定待评估资产的折旧率：

实际使用寿命

%= ----------------------------------- × 100%

经济使用寿命

2. 确定替换成本或重置成本，然后乘以本条第1款确定的折旧率，以确定与替换成本方法或重置成本方法相对应的待评估资产的总折旧价值。

条12. 折旧价值按照综合技术方法确定

1. 资产的总折旧价值通过分析资产的物理、功能和外在折旧类型的价值，并将这些类型的折旧价值相加来确定。

2. 物理折旧价值可以通过以下一种方式确定：

a) 对于可以修复的物理折旧，物理折旧价值通过修复或修理资产损坏或过时所需的费用（包括购买新部件、拆除旧部件等费用）减去出售拆除的旧部件所得收入（如有）来估算；

b) 根据评估时资产使用价值的分析来确定物理折旧率以估算物理折旧价值。具体如下：

使用程度

设计使用程度

确定替换成本或重建成本，然后乘以已确定的物理折旧率，以确定与替换成本法或重建成本法相对应的物理折旧价值；

c) 通过有效寿命和物理寿命的比例来确定物理折旧率。

项 ||| 公式：

实际使用寿命

物理折旧率 = ---------------- x 100%

物理寿命

确定替换成本或重建成本，然后乘以已确定的物理折旧率，以确定与替换成本法或重建成本法相对应的物理折旧价值；

d) 通过评估主要结构的磨损程度来确定物理折旧率。

基于评估资产的信息和调查，利用有经验的专业人士的意见，评估每个主要结构在总资产中的比重、损坏程度和剩余质量；从而根据以下公式确定评估资产的物理折旧率百分比：

其中：

H：评估资产的物理折旧率按百分比计算；

H：第i个主要结构的物理折旧率按百分比计算；

Ti：第i个主要结构在评估资产总价值中的比重；n：评估资产的主要结构总数；

i：第i个主要结构

确定替换成本或重建成本，然后乘以已确定的物理折旧率，以确定与替换成本法或重建成本法相对应的物理折旧价值。

2. 确定功能折旧价值：

a) 功能折旧包括：由于资本成本高导致的功能折旧和由于运营成本高导致的功能折旧；

b) 对于可以修复的功能折旧，功能折旧价值等于修复成本减去从出售拆除或更换的部件中获得的收入（如有）；

c) 由于资本成本高的功能折旧是指设计、生产材料或新技术的变化导致产生具有类似功能但投资成本更低的替代资产的情况。不可修复的资本成本高的功能折旧是通过重新生成成本和替代成本之间的差额来确定的，在重新生成成本高于相同资产的替代成本的情况下；

d) 由于运营成本高的功能折旧是指设计、技术和效率的变化导致产生运营和生产成本更低的替代资产的情况。无法修复的运营成本高的功能折旧的确定如下：

分析评估资产的运营报告，以确定每单位产品产生的运营成本；

确定替代资产每单位产品产生的运营成本。然后，确定评估资产和替代资产每单位产品产生的运营成本之间的差额；

预估从评估日期起评估资产经济使用寿命剩余的时间；

通过每年由评估资产产生的产品数量和评估资产经济使用寿命剩余期间内的运营成本差额，确定每年的总运营成本差额；

减去与企业所得税对额外收入影响相应的每年总运营成本差额（由于使用运营成本较低的替代资产）；

将每年总运营成本差额（在整个经济使用寿命期间）现值化到评估日期，反映使用评估资产的风险贴现率；

e) 在确定和估计各种功能折旧价值时，需要进行严格的分析和论证，以避免重复计算导致结果偏差。

3. 确定外在折旧价值

外在折旧包括经济折旧和位置贬值。这种折旧通常无法修复。

通过市场信息分析直接资本化因外在折旧而失去的收入，或者从资产总折旧价值中扣除物理折旧和功能折旧价值的方法来确定外在折旧价值。

外在折旧价值通常在确定物理折旧和功能折旧之后确定，由外部因素引起，不依赖于评估资产。

a) 通过市场信息分析预估外在折旧。

使用市场信息分析来评估评估资产的价值，通过分析市场上成功交易的类似资产的信息；

b) 通过直接资本化失去的收入来预估外在折旧。

当资产产生收入时，由于经济和位置的外部因素导致的收入损失可以被资本化，以确定总收入损失占资产总价值的比例。总收入损失对应于外在折旧价值。

总收入损失的估算如下进行：通过分析市场（涉及经济因素、位置等因素）确定每年收入损失的价值；将每年的收入损失现值化，以确定对资产价值的影响总值。如果每年的收入损失是稳定且定期的，则通过使用适当的资本化率将年度收入损失资本化来实现收入流的现值化。如果每年的收入损失波动，则通过折现现金流分析来实现收入流的现值化。确定资本化率和折现现金流分析按照《越南评估准则》关于收益途径的规定执行。

财政部

（附属于2024年6月20日财政部部长第42/2024/TT-BTC号通知）
关于收益途径

1. 各方责任。

第一章

总则

第一条 调整范围

本越南评估准则规定并指导在评估价格时根据法律规定采用收益途径的方法。

第二条 适用对象

三、要求估价的组织和个人、使用估价报告的第三方（如有）。

一、具有开发潜力的土地是指可用于建设或有建筑物的土地，该土地可以改造或拆除以建设最有效利用的土地。

二、剩余价值法是一种确定具有开发潜力的不动产价值的方法，基于从预计发展的总收益中减去合理预期发生的费用（包括投资者利润）来创造发展（总发展成本）。

条3. 术语解释

在本越南评估准则中，下列术语定义如下：

1. 收益途径是一种通过将从资产中获得的未来现金流量转换为当前价值来确定资产价值的方法。

2. 直接资本化方法是一种评估方法，基于将预期从资产中获得的稳定的年净收入流转换为当前价值，通过使用适当的资本化率来进行。

3. 折现现金流方法是一种评估方法，基于将预期从资产中获得的未来的现金流量转换为当前价值，通过使用适当的折现率来进行。

4. 资本化率是指用于将预期从资产中获得的稳定的年净收入流转换为当前价值的比例。

5. 折现率是指用于将未来的收入流转换为当前价值的比例。

预期期末资产价值是指在预测折现现金流期间结束时（即折现现金流分析期末）预计的资产价值。

第四条 收益途径及在收益途径中使用的评估方法

1. 收益途径适用于能够预测未来收入并计算适当资本化率或折现率的产生收入的资产。

2. 在收益途径中使用的评估方法包括直接资本化方法和折现现金流方法，适用于符合本条第1款规定的资产，但以下情况除外：

a) 对于企业资产，在收益途径中使用的评估方法为企业自由现金流折现法、股息折现法和股东自由现金流折现法，按照《越南评估准则》关于企业评估的规定执行；

b) 对于无形资产，在收益途径中使用的评估方法包括无形资产使用费法、超额收益法和额外收入法，按照《越南评估准则》关于无形资产评估的规定执行。

第二章

直接资本化方法

条5. 应用直接资本化方法

1. 直接资本化方法的公式

其中：

V：评估资产的价值

I ：资产产生的纯收益

R：资本化率

2. 实施内容：

a）确定资产产生的纯收益；

b）确定资本化率；

c）根据直接资本化公式确定资产价值。

条6. 确定资产产生的纯收益（I）

1. 纯收益的确定公式：

运营成本

2. 确定潜在总收入、损失和运营成本应基于至少三个类似资产的市场调查信息，参考被评估资产过去收入和运营成本、供需情况、行业或领域市场的前景以及影响潜在总收入、损失和预计运营成本预测的其他因素。

3. 潜在总收入是指从完全利用资产产能中每年获得的稳定收入总额。

4. 由于未充分利用100%产能和支付风险导致的损失通过将损失比率乘以潜在总收入来确定，其中损失比率是从市场上类似资产的信息收集和分析中估算得出。

5. 运营成本是指维持资产收入流所需的年度费用。

6. 潜在总收入和运营成本可以根据评估目的、被评估资产的特点、评估价值基础、收集到的信息、具体资产类型的评估方法，并且必须与资本化率的确定方式相一致，可以在税前或税后计算。

条7. 确定资本化率（R）

1. 根据评估目的、被评估资产的特点、评估价值基础和收集到的信息，资本化率可以通过以下两种方法之一确定：比较法和借贷资本-自有资本分析法。

2. 比较法

a）通过比较市场上类似资产的资本化率，应用比较法确定待评估资产的资本化率；

b）为了确定资本化率，需要调查、收集至少三个市场比较资产的信息，包括交易价格、

使用目的、财务条款、买卖时的市场条件、买方和卖方的特点、运营收入、运营成本、由于未充分利用100%产能和支付风险导致的损失和其他相关因素。如果比较资产与被评估资产有不同之处，则需要调整这些差异；

c）对于比较资产，纯收益和运营成本的计算方法必须与被评估资产相同。比较资产的交易价格应反映当前市场条件以及类似于被评估资产的未来市场条件。

3. 借贷资本-自有资本分析法

a）借贷资本-自有资本分析法根据借贷资本化系数和自有资本资本化率的加权平均值确定资本化率，其中权重是来自不同来源投资于资产的资金比例。此方法适用于由自有资金和借款共同投资的资产；

b）为了确定资本化率，需要调查、收集有关自有资金和借款的信息，包括：自有资金比例、借款比例、偿还期限、还款期数、利息、投资者对投资回报的期望、投资回收能力及其他相关因素；

c）借贷资本化系数是每年偿还债务金额（包括本金和利息）与借款本金的比例。借贷资本化系数通过将每期偿还额（包括本金和利息）乘以年内需偿还的期数，然后除以总借款本金来计算；

d）自有资本资本化率是用于资本化自有资金收入的比例。自有资本资本化率通过将每年的自有资金利润除以总自有资金来计算。通常通过市场调查和比较资产信息分析来确定自有资本资本化率。

第三章

现金流量折现法

条8. 应用折现现金流方法

1. 折现现金流方法的公式

a) 通用公式：

b) 特定情况下的公式：

对于单阶段等额年金，年金为A，t->n

对于两阶段现金流：

年金在前n年内不同，从第n+1年开始稳定，t->∞。

年金在前n年内不同，从第n+1年开始以g%/年（g∞：

其中：

V：评估资产的价值

CF：第t年的现金流

示例：预测期末资产价值

n：未来现金流预测阶段

：折现率

：预测期

g：现金流增长率

2. 实施内容：

a) 确定未来现金流预测阶段；

b) 根据对资产收入和与开发、运营资产相关的费用的估计来确定预测现金流；

c) 确定预测期末资产价值；

d) 确定折现率；

d) 根据折现现金流公式确定资产价值。

条9. 确定未来现金流预测阶段(n)

1. 确定未来现金流预测阶段应根据评估目的、待评估资产的特点、收集到的信息和评估价值基础。现金流可以有一个或多个阶段

2. 未来现金流预测阶段的确定基于以下因素：

a) 待评估资产的经济寿命；

b) 待评估资产的持有计划阶段；

c) 预测阶段收集信息的可靠性；

d) 未来现金流预测阶段应足够长，使待评估资产达到相对稳定的收入水平，并能够计算预测期末资产价值。

条10. 确定现金流(CF)

1. 资产收入估算

a) 资产收入是投资者从投资资产中获得的资金；

b) 收入估算基于：待评估资产的经济和技术特点；待评估资产过去收入和/或类似资产的收入；行业市场、领域以及影响总收入预测的因素；

c) 资产收入可能是净营业收入、潜在总收入，取决于收集到的信息和数据。

2. 开发和运营资产相关费用的估算

a) 开发和运营资产的相关费用包括维持资产开发和运营收入所需的费用（包括利息费用）；

b) 费用估算基于：待评估资产的经济和技术特点；待评估资产过去费用和/或类似资产的费用；行业市场、领域以及影响费用预测的因素。

3. 现金流(CF)被定义为资产收入与开发和运营资产相关费用之间的差额。现金流(CF)可能是税前收入或税后收入，依据评估目的、待评估资产的特点、收集到的信息、评估价值基础、特定类型资产的评估方法，并且必须符合折现率的确定方式。

条11. 确定期末预测资产价值（Vn）

1. 期末预测资产价值可以是清算、处置资产的价值，或者类似资产在期末预测时点的市场价格。

2. 若资产在期末预测年度之后的未来年度继续使用，则期末预测资产价值通过本准则第8条第1款点b规定的两阶段现金流确定公式Vn来确定。

条12. 确定折现率（r）

1. 折现率需反映货币时间价值以及与被评估资产产生的现金流量相关的风险和使用该资产未来的风险。

2. 折现率在各预测年度可能相同或不同。确定折现率必须有依据和理由，并依赖于评估价值的基础、评估目的、被评估资产类型、资产经济寿命或持有期间阶段、地理差异、汇率（如有）及考虑的现金流量类型。

3. 折现率通过市场信息并采用以下方法之一确定：同类资产市场平均收益率方法；加权平均资本成本（WACC）；资本资产定价模型（CAPM）。/

财政部