决定第34/2007/NQ-CP号关于实施改造和重建老旧损坏住宅区的若干措施

目前，全国各地有许多在1990年之前建造的住宅楼已经严重损坏或破旧，需要进行改造和重建。

在2007年5月3日和4日的会议上，政府作出了以下决议：

一、目标与要求

一、统一推进旧住宅区改造重建工作，旨在创建质量更好的新居住区，改善和提高居民的生活条件，提升城市建筑面貌，使之更加文明现代化。

二、旧住宅区的改造重建必须按照社会化原则进行，通过开发项目的利益来实现财务平衡，并确保有足够的住房供原地安置需求，减少财政投资，保障房屋使用者和投资者的利益。国家应以社区公共利益和社会目标为主导，确保重新安置的家庭比原来有更好的居住面积、质量和生活环境。拆除旧住宅区以进行改造重建时，必须遵守《住房法》第四章第四节的相关规定。

三、地方各级政府需制定具体计划，在辖区内优先对严重损坏且生活环境不达标的老住宅区进行改造重建。力争到2015年完成全国所有城市中损坏和破旧老住宅区的改造重建工作。

四、老住宅区的改造重建工作必须按照总体项目规划同步进行，合理安排规划与建筑设计方案，配套建设完整的基础设施，符合现代建设标准，满足当前和未来城市生活的需求；避免分散、局部和零碎的施工；注重利用地下空间为公共服务提供服务（如停车场、购物中心等）。

五、对于严重损坏和有危险裂缝的老住宅区，地方政府需制定紧急搬迁计划，以便拆除并重建。如果必须拆除重建但无法吸引经济实体参与投资，则省级人民政府需指导相关部门制定具体的项目和计划，使用国家预算资金进行重建。

六、发挥地方政府和民众在重建老住宅区中的作用。做好宣传动员工作，结合法律规定采取果断及时的措施，确保项目按进度推进，维护公共利益，保持社会稳定秩序。

二、具体解决方案和机制政策

一、吸引投资者的措施：

（一）各省、直辖市人民政府（以下简称省级人民政府）负责指挥相关机构组织调查评估，并公开需要改造重建的老住宅区名单，以吸引国内外投资者参与。对于没有投资者参与的项目，省级人民政府有权选择开发商。如果有两个或以上投资者申请参与，则通过招标方式选择开发商。选择开发商的原则是优先考虑有经验、财力充足且能合理安排临时和永久安置的投资者；

（二）省级人民政府负责监督已分配给开发商但未按计划进度实施或进展缓慢的改造重建项目，特别是要审查开发商的经验、财力和安置能力。如果开发商不符合要求，则立即更换有能力承担投资任务的新开发商。原开发商将获得合理的费用补偿。鼓励有能力和经验的外国投资者参与改造重建项目；

（三）允许开发商自行决定咨询单位、承包商或自行设计施工（如果具备法律规定的能力），对于由开发商自有资金投资的工程项目部分。如果是使用财政资金投资的工程项目部分，则必须进行招标；

（四）省级人民政府可以根据权限制定机制政策，鼓励各种经济成分参与改造重建老住宅区，符合投资法律规定和各地方的具体情况。

二、规划与建筑设计措施：

（一）各级人民政府根据权限负责组织编制（或调整）并批准详细建设规划（比例1/2000）适用于辖区内存在损坏、破旧或使用寿命到期的住宅区。在编制（或调整）详细建设规划过程中，必须征求有关组织和个人的意见，并在批准后广泛公开，使区域内组织和个人了解、检查并按照建设法律规定执行。

b) 在编制（或调整）详细建设规划的过程中，省级人民政府可以审查并调整规划指标（包括建筑密度、土地使用系数、人口规模、楼层高度），以适应旧住宅区改造和重建项目的需要，确保每个项目的财务平衡能力、经济效益和社会效益，并符合各地方的具体条件；

c) 在进行旧住宅区的改造和重建时，必须优先保留一定面积的土地用于公共需求；注重设计不同面积的新住宅单元，以满足不同对象的需求。用于补偿安置户的住宅单元最小面积应符合《住房法》规定的社会住房面积标准（每户不低于30平方米）。² 用于商业用途的住宅单元最小面积应符合商业住房面积标准（每户不低于45平方米）。² 楼面).

三、土地解决方案：

a) 省级人民政府可以考虑批准项目投资者将部分土地用途转换为商业和服务用途，以确保每个项目的财务效益，前提是符合经有权机关批准的详细建设规划；

b) 项目投资者对其获得的土地（或租赁的土地）全部面积（包括根据已获批准方案允许在项目范围内转换用途的土地面积）实施项目时，可免缴土地使用费和土地租金；

四、财政解决方案：

a) 根据各地方的具体情况，省级人民政府可以考虑批准项目投资者从地方发展基金或住房发展基金（如有）借款，最高不超过项目建筑安装和设备价值的70%，并决定支持投资建设项目范围外的技术基础设施工程以及项目范围内的某些必要社会基础设施工程；

b) 项目投资者在开始经营后的15年内适用企业所得税税率为10%，前四年免税，随后九年减半征收；对于不需缴纳增值税的就地安置住房面积；

c) 属于就地安置对象的家庭和个人无需缴纳房产证登记费；

d) 对于没有就地安置需求的情况，如果业主将其自有住房出售给项目投资者以迁往其他住所，则可免除与买卖住房相关的所有税费及个人所得税（如有）；

e) 项目投资者可以在法律规定范围内经营剩余住宅单元和项目范围内的商业服务设施；

五、补偿、临时安置和重新安置解决方案：

a) 项目投资者必须制定补偿、临时安置和重新安置方案，提交给有权机关审批，然后才能拆除旧住宅区；

b) 补偿、临时安置和重新安置可以通过支付现金或提供项目范围内的新住房（改造后）或在其他地点提供住房的形式进行；

c) 如果业主在项目完成后没有就地安置需求，则可以按事先商定的价格将其住房出售给项目投资者；

d) 租住国有旧住宅区（未按照政府第61号令购买）的租户，如果有购买新房的需求，可以按照省人民政府规定的价格购买新房；如果有继续租赁的需求，则可以按照社会住房租金标准租赁新房；

e) 自行扩建或在侵占土地上建造建筑物的情况，在没有合法产权证明的情况下不予土地补偿，仅允许以商业价格购买项目范围内的住房（如有需求），并给予相当于新建工程成本10%的资金支持，用于拆迁和搬迁；

f) 现有社会基础设施（如幼儿园、学校、医疗站等）在旧住宅区内，如果需要拆除，项目投资者应对业主进行货币补偿或同等面积的新建工程补偿；

允许项目投资者采用以下机制：

- 向属于重新安置对象的组织、家庭和个人（包括已有产权或正在租赁住房的）提供额外面积或货币补偿，以加快土地征用进程，加速项目进度，同时确保投资效益；

- 对于需要从低层搬到高层居住的情况，可以根据具体项目情况进行额外面积补偿或货币补偿；

- 除已补偿面积外，包括任何增加的补偿面积，超出的安置住房面积将以商业价格结算；

- 对于需要分户的大户家庭，有需求者应尽早向项目投资者登记，以便项目投资者优先安排销售或租赁项目内其他商业住房。

||| - 对于在旧住宅区底层（一楼）拥有产权面积的家庭，在项目完成后必须迁移到较高楼层，并优先租赁该项目范围内（如有）的一处商业或经营用房单位，租赁期限和租金按照协商确定。

||| 6. 投资后的项目管理：

||| a) 项目投资者负责根据住房和城乡建设部发布的住宅小区管理使用规定，管理并运营改造和重建后的住宅区；

||| b) 利用财政资金投资的基础设施工程（如有），应移交给地方专业管理部门；

||| c) 不以营利为目的的社会基础设施工程（如有），应移交给相关管理部门，或者按照社会化原则进行开发和运营；

||| d) 根据每个项目的具体情况，允许项目投资者安排并利用部分改造和重建后的住宅区面积，用于满足商业和服务需求，以弥补共同使用的住宅区管理费用，减少居民在住宅区投入运营时需承担的部分费用；

三、组织实施

1. 各部委的责任

a) 住房和城乡建设部：

||| - 尽快研究并发布建设规划标准，其中应具体规定与旧住宅区改造和重建工作相关的指标，以便在全国范围内统一实施；

||| - 关于旧住宅区拆除改造的质量评估方法和标准的指导；

||| 跟踪、督促、检查并定期向国务院总理报告本决议执行情况。如遇困难应及时请示国务院总理指示；

||| b) 发展改革委、国土资源部、财政部组织研究并按其职权或提交有权限的部门发布修改和完善与旧住宅区改造和重建有关的机制和政策，确保符合本决议的规定并在全国范围内统一实施；

||| 2. 各省、自治区、直辖市人民政府，对于需要改造和重建的旧住宅区所在地，依据本决议的规定，制定具体的旧住宅区重建机制和政策，符合当地条件；制定到2010年及以后的旧住宅区改造和重建计划和时间表；及时反映困难和问题，定期向住房和城乡建设部报告执行结果，以便汇总并向国务院总理报告；

||| 对于严重损坏或严重老化的住宅区，需要立即采取措施搬迁现有居民，以实施拆除和重建，确保人民生命财产安全；

||| 3. 生效日期

||| 本决议自公布之日起十五日后生效。

各部部长、各部级机构负责人、政府直属机构负责人、各省、直辖市人民政府主席负责执行本决议。/。