通知第38/2009/TT-BXD号关于城市别墅管理和使用的指导意见

通知

关于管理使用城市别墅的指导

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根据二零零八年二月四日国务院令第17/2008/NĐ-CP号《政府令关于住房和城乡建设部职能、任务、权限和组织结构的规定》；

根据2006年9月6日第90/2006/NĐ-CP号政府法令关于《住房法》实施细则和执行细则；

根据2007年2月27日第29/2007/NĐ-CP号政府法令关于城市建筑管理；

住房和城市建设部就城市别墅的管理使用作出如下指导：

第一章

总则

第一条 调整范围

本通知调整城市别墅的管理使用，包括已经修缮改造的别墅。

第二条 适用对象

适用对象包括别墅的所有者、使用者；与别墅管理使用有关的个人或组织。

条3. 术语解释

在本通知中，下列术语定义如下：

1. “城市别墅” 是指独立住宅（或原为住宅用途现用于其他目的）有庭院、围墙和单独出入口，主楼不超过三层（不包括楼梯间顶、屋顶层和地下室），至少三面朝向庭院或花园，建筑面积不超过土地面积的50%，并经有权机关批准的城市详细规划确定为功能区。

2. “国家所有的别墅” 是指由国家机关管理（由国家财政资金建立或根据法律规定从其他所有权转移为国家所有）供出租居住、公务住房或其他法定用途的别墅。

3“管理国家所有的别墅单位” 是指由有权机关指定负责管理辖区内国家所有别墅基金的组织。

4“别墅所有者” 是指合法拥有全部或部分别墅的组织或个人。

5. “别墅使用者” 是指合法使用别墅的组织或个人。

6. “别墅中的专有部分” 是指在多业主别墅中属于每个业主单独拥有的面积，包括：

a) 每个房间内部的面积，包括与该房间相连的阳台、露台面积；

b) 根据法律规定确认为专有的别墅庭院内的其他面积；

c) 与专有部分相连的专用技术设备系统。

7. “共有部分” 在多业主别墅中包括：

a) 除本条第6款规定的专有部分外的其余面积；

b) 共有空间和技术结构、共用技术设备系统，包括承重墙、房屋外墙、分隔各房间的墙、地板、屋顶、公共楼梯、庭院、花园、通道、走廊、公共卫生间、共用基础设施和其他不属于专有部分的别墅部分；

c) 屋外但位于别墅庭院内的共用基础设施。

第二章

别墅的管理使用

第一节 别墅管理使用的通用原则；管理部门、所有者、使用者的责任；别墅使用中的禁止行为

第四条 一般原则

别墅必须按照以下原则进行管理使用：

1. 别墅管理必须符合法律法规关于规划、建筑、住房的规定以及本通知的规定。对于尚未制定城市详细规划的地区，在制定规划时应将本条第2款规定的第一类别墅和第二类别墅纳入规划管理；对于已制定城市详细规划但存在第一类别墅和第二类别墅的地区，则应补充这些别墅到规划中进行管理。

2. 别墅分为以下几类：

a) 第一类别墅是指根据文化遗产法规定被列为历史文化和文物遗产的别墅；由省级建设-建筑和文化主管部门联合确定并列入名单，报省人民委员会（以下简称省人民委员会）审批的具有典型建筑价值的别墅；

b) 第二类别墅是指不属于第一类别墅但具有建筑价值的别墅，由省级建设-建筑主管部门联合确定并列入名单，报省人民委员会审批；

c) 第三类别墅是指不属于第一类和第二类别墅的别墅。

3. 对于不符合本通知第三条第1款规定的层数、建筑密度要求但满足其他所有要求，并且与历史文化遗迹或具有建筑价值的房屋相连的房屋，省人民委员会可将其纳入本条第2款规定的第一类别墅或第二类别墅名录进行管理。

4. 别墅的管理使用必须遵守以下每类别墅的规定：

a) 对于第一类别墅，必须保持其建筑风格、原始外观和规划（建筑密度、层数和高度）；对于与被列为历史文化遗产的别墅相连的，其管理使用必须遵守文化遗产法的规定；

b) 对于第二类别墅，必须保持其外部建筑风格和规划（建筑密度、层数和高度）。

5. 国家所有的别墅必须按照国家所有住房管理和国有资产管理办法进行管理。

6. 作为公务住房的别墅必须按照公务住房管理办法执行。

鼓励在多户居住的别墅中分散人口；鼓励对变形的别墅进行修缮改造以恢复其原始建筑风格。

条 5. 国有别墅管理单位的责任

1. 按照本通知和有关城市建筑管理、国有资产管理、公务住房管理的规定，负责管理使用国家所有的别墅基金；统计、核查国家所有的别墅基金，以便跟踪管理和避免遗漏导致损失浪费；

2. 向别墅使用者通报并指导其按照本通知的规定执行管理使用规定；

3. 对所管理的别墅基金进行维护。如委托别墅使用者进行维护，则必须进行检查监督，确保符合法律规定的要求；联系协调绿化管理部门，制定古树名木保护、管理和养护计划，并将其纳入所管理的别墅园区内；

4. 制定有效利用国家所有别墅基金的计划，避免浪费，在实施前提交有权机关审批；

5. 经常检查，及时发现并配合有关行政机关处理在管理使用国家所有别墅中的违法行为；

条 6. 别墅所有权人的责任

1. 遵守通令第四条第4款规定的各项原则；执行通令第九条、第十条的规定；

2. 对别墅或多个所有权人共有的别墅部分进行维护；按时足额缴纳共有部分维护费用；

3. 执行或出资进行别墅园区内的清洁、植物护理和草坪维护；保护别墅园区内的古树名木，并与绿化管理部门联系，将其纳入保护、管理和养护名单；

4. 为负责维护共有部分的人提供便利条件；

5. 严格遵守防火防爆、灭火、公共环境卫生和治安秩序的规定；

6. 对因自己原因造成的共有部分或他所有权人拥有的部分损坏，恢复原状或赔偿损失；

7. 及时发现并报告违反别墅管理使用规定的违法行为给有权机关；

8. 不得实施通令第八条规定禁止的行为；

条 7. 非所有权人使用者的责任

1. 执行通令第六条第1、4、5、6、7和8款的规定；

2. 如与所有权人达成协议，可对别墅园区内的植物护理和草坪维护进行管理；

3. 在获得所有权人或别墅管理单位（对于国家所有的别墅）同意后方可进行维修改造。

条 8. 禁止在别墅管理使用中的行为

1. 擅自拆除或改造，改变规划（建筑密度、层数和高度），建筑风格，原状外观的一类别墅；

2. 擅自拆除或改造，改变规划（建筑密度、层数和高度），外部建筑风格的二类别墅；

3. 以任何形式扩大面积、占用空间或损坏属于共有或共用部分的财产；擅自凿墙、改造、拆除或改变承重结构、基础设施系统、共用设备、别墅外部建筑风格；改变私有或专用部分的结构设计；

4. 违规分割或转换共有或共用部分；

5. 超出规定标准制造噪音；影响别墅秩序和治安；

6. 随意倾倒垃圾、污水、废气、有害物质；导致渗漏、污染环境；

7. 违规进行广告、书写、绘画或其他法律规定禁止的行为；

8. 违反规定目的使用私有或专用部分；或将这些部分提供给他人使用；

9. 在共有或共用区域内饲养家畜家禽；在私有或专用区域饲养家畜家禽，影响其他住户和公共区域的秩序、美观和生活环境（如养宠物，则必须遵守法律规定）；

10. 经营易燃易爆行业（电焊、煤气、炸药及其他危险行业）；

11. 经营产生噪音、环境污染的服务业（舞厅、摩托车修理、汽车修理；屠宰场及其他污染活动）；

12. 擅自砍伐别墅内的古树。

节 2. 别墅的维护、改造和重建；别墅管理档案

条 9. 别墅维护

1. 别墅维护应按照有关建设工程维护的法律规定执行；对于与历史文化遗产相连的别墅，维护工作必须遵循关于修复、保护和恢复文化遗产的规定，依据有关文化遗产保护、修复和恢复以及风景名胜区的法律规定。

2. 别墅的所有者和管理者负责维护别墅。如果使用者不是所有者而希望维护其私人部分，则必须获得所有者的书面同意。

对于有多位所有者的别墅，所有者负责维护其私人部分，并向别墅代表支付维护共有部分的资金，按所有者之间的协议确定贡献比例；若无协议，则根据每位所有者的私人部分面积相应分配资金。

3. 别墅维护（包括一类别墅、二类别墅和三类别墅）必须符合本通知、城市规划、建筑设计和房屋管理的相关法律规定。

对于一类别墅，在维护过程中如有颜色或材料变更，须经省人民政府批准，并在听取建设-建筑设计管理部门和省级文化管理部门的意见后作出决定。

4. 别墅维护必须确保人员和财产安全，并保持环境卫生。

条 10. 改造、重建别墅

对于别墅（包括第一类别墅、第二类别墅和第三类别墅）的改造、重建，应按照有关建设、规划和建筑管理的法律规定执行。对于第一类别墅和第二类别墅，在遵守上述规定的同时，还必须确保以下规定：

1. 关于第一类别墅：

a) 在改造过程中不得改变别墅原有的功能和使用性质；

b) 不得拆除别墅（除非该别墅属于严重损坏或存在倒塌风险，并且已经由有权机关对工程质量进行鉴定并作出结论）。如果必须拆除，则在重建时必须保持原有建筑风格、外观原貌，并遵守规划要求（建筑密度、层数和高度）；

c) 对于与历史文化遗产相连的别墅，在改造、重建时必须遵循保护、修缮和恢复历史文化遗产及风景名胜区的原则；

d) 不得通过任何材料增加面积或扩建占用空间；

e) 不得用不同于原有材料的材料替换别墅的原有材料。如果使用不同颜色或材质，或者改变别墅的功能，则必须获得省级人民政府的批准，并在收到建设-建筑管理和文化管理部门的意见后方可实施；

2. 关于第二类别墅：

a) 在改造过程中必须保持外部建筑风格不变；

b) 只有在别墅属于严重损坏或存在倒塌风险，并且已经由有权机关对工程质量进行鉴定并作出结论，或者经区级人民政府同意并在收到区级建设-建筑管理部门意见后，才可拆除；在重建时必须保持外部建筑风格不变，并遵守规划要求（建筑密度、层数和高度）。

条 11. 别墅档案管理

1. 别墅的所有者、管理者或使用者（尚未确定所有者的别墅）负责建立、保存别墅档案，并向省级房屋管理部门（适用于第一类和第二类别墅）或区级房屋管理部门（适用于第三类别墅）提交一份副本。

对于与历史文化遗产相连的别墅，除按规定提交别墅档案外，还需向当地负责保护历史文化遗产的有权机关提交档案。

2. 别墅档案的编制应按照《住房法》第六十六条第三款的规定执行，并附上清晰显示别墅外观的照片。

3. 档案管理部门有责任根据相关机构的要求提供别墅资料。

第三章

处理争议和处罚违规行为

条 12. 处理争议

1. 与别墅所有权相关的争议由法院处理。

2. 国家所有的别墅使用权争议由省级房屋管理部门处理。

3. 根据本通知规定，在管理使用别墅过程中发生的民事合同争议，按民事合同法律规定处理。

条13. 违规处理

1. 对违反本通知的行为的处理，依照有关房屋管理使用、规划管理和建筑设计违法行为处理的法律规定执行。

2. 利用职务之便违反别墅管理使用规定的人员，视其违法程度给予行政处罚或追究刑事责任。造成物质损失的，应当予以赔偿。

第四章 实施细则

组织实施和施行条款

条 14. 省级人民政府的责任

1. 根据本通知的规定，结合实际情况制定与别墅管理相关的规定。

2. 组织相关部门研究并公布符合第四条第二款a项和b项规定的别墅目录，作为管理使用别墅的基础。

3. 制定鼓励组织和个人参与维护和修复第一类和第二类别墅的机制，对已变形的别墅进行维修和改造以恢复原状；每年总结和评估辖区内别墅管理使用情况，并向住房和城乡建设部报告。

4. 按照权限给予奖励和处罚。

条15. 建设局的责任

1. 协助省级人民政府履行对辖区内别墅管理的国家行政管理职能；牵头，与相关机构合作根据本通知第4条第2款第a项、第b项的规定确定属于第一类和第二类的别墅名单，报请省级人民政府审批。

2. 指导国有别墅基金管理部门统计、审查辖区内国有别墅基金，并制定有效利用国有别墅基金的计划，避免浪费，在实施前提交省级人民政府批准。

3. 与相关机构紧密合作，检查并督促本通知在辖区内的执行情况。

4. 定期每年向省级人民政府和住房和城乡建设部报告辖区内别墅的管理和使用情况。

条16. 房地产管理与市场司的责任

1. 牵头，与相关职能机构合作指导和实施本通知；

2. 整合各相关机构关于出现的问题和困难的意见，研究并提出修改和完善本通知的建议；

3. 与地方职能机构和相关组织、个人合作在全国范围内组织别墅管理和使用的培训工作。

条17. 生效

1. 本通知自2010年1月22日起生效。

2. 在执行过程中如遇困难，请及时反映给住房和城乡建设部进行审议，以作相应修改和完善。/。