通知51-TC/CSTC由财政部发布，指导国家预算对向外国人和居住在国外的越南人出租房屋活动的收入。

通知

||| 关于对向外国人、居住在国外的越南人出租房屋的国家预算收入的规定

||| 对外国人、居住在国外的越南人在越南租房活动的国家预算收入进行指导

___________________________________

||| 根据一九九五年九月十八日政府第56号决定发布《外国人和居住在国外的越南人在越南租房规定》；

根据现行的税收法律和条例；

||| 根据一九九二年七月二十八日政府总理第276号决定关于统一管理各种费用和收费；

||| 财政部就根据一九九五年九月十八日政府第56号决定对外国人、居住在国外的越南人在越南租房活动的国家预算收入进行如下指导：

||| 第一条 适用范围。

本通知适用于：

||| 一、下列对象可以向外国人出租房屋供居住、设立代表处、分公司或经营场所，按照政府第56号决定的规定：

||| 经依法成立并运营的专业房屋租赁企业，包括有外资的企业；

||| 其他依法成立并运营的企业和组织，拥有自有房屋并合法使用土地；

||| 拥有自有房屋并合法使用土地的具有完全民事行为能力的越南公民。

||| 二、根据政府第56号决定的规定，允许从事向外国人出租房屋服务和中介业务的对象。

||| 下列对象不得向外国人出租房屋：

||| 国家机关、党机关、政治和社会组织以及越南公民，不得将自己管理或使用的国有房屋出租。- 正在接受刑事追责、正在服刑或尚未被撤销刑事记录的人。

||| 第二条 国家预算收入的具体规定

||| 一、关于手续费。

||| （一）收费标准：

||| 出租房屋的一方或者合法授权的人希望向外国人出租房屋必须向有权国家机关申请办理外国人租房活动许可证。每次申请办理许可证或延期许可证时，必须向国家缴纳一定金额的出租房屋许可证手续费，具体标准如下：

||| 办理一份出租房屋许可证的手续费为700,000越南盾（七百千越南盾）；

||| 延期一份出租房屋许可证的手续费为300,000越南盾（三百千越南盾）。

||| （二）手续费的管理和使用制度：

||| 向外国人出租房屋的许可证手续费是国家预算收入的一部分，由负责发放许可证的机关在发放许可证的同时收取。负责发放外国人租房活动许可证的机关必须向当地税务局登记，领取财政部发行的会计账簿和收款凭证，并负责按照税务机关的指导进行管理和使用。在收取手续费时，收费机关必须向付款人提供收据。

||| 收取许可证手续费的机关暂时保留所收取手续费的30%（百分之三十），用于以下工作：

||| 审查申请外国人租房活动许可证的文件（包括建立审查文件、组织审查、征求相关机构的意见如：安全、环境等）；

||| 打印许可证和表格；

||| 定期或不定期检查出租房屋的出租方、承租方和服务企业的遵守情况；

||| 补助和奖励直接参与收费工作的人员；每人每年最高不超过现行国家工资标准的三个月工资。

||| 上述支出必须符合现行财务制度，并有合法凭证。

||| 在扣除上述比例后剩余的手续费，收费机关必须全部上缴国家预算。每月五日，收费单位根据收款凭证，编制报表和凭证，并将上个月收取的款项存入国家银行，科目35，按章类款目相应存入。如果总金额超过20万元，则即使未到期限也必须立即编制报表和凭证，上缴国家预算，无需等到下个月五日。

||| 每年，收费机关必须单独开设账簿，记录手续费的收取和相关服务费用的支出，符合会计统计法令和本通知的规定。年终结算收入、上缴；与税务和同级财政机关一起结算暂留手续费和单位经费。如果年末未用完暂留手续费，则必须全部上缴国家预算。如有需要保留未使用完的手续费以满足下一年度需求的情况，必须得到同级财政机关书面同意。保留的资金应纳入下一年度收支计划。

||| 二、关于服务费、委托费。

||| （一）根据一九九五年九月十八日政府第56号决定发布的《规定》第四条规定，服务企业不得收取超过合同价值2%的委托费。

||| （二）如果出租方为了实施整个或部分向外国人出租房屋活动中的某些事项，如申请许可证、寻找承租人、签订租赁合同等，或者为承租方提供服务，服务提供方可以收取服务费。每次服务活动中收取的服务费不得超过双方（服务提供方和服务接受方）协商确定的价格，但不得超过2,000,000越南盾（两百万越南盾）。

收取服务费或委托费用时，收取单位必须向付款人提供支付发票。对于出租方，此发票是确定房屋租赁活动成本的凭证。

3. 关于履行各种税的义务。

房屋出租方和从事向外国人出租房屋业务的企业，必须向当地税务机关（出租房屋所在地）提交许可证、租赁合同、登记表，并按照法律规定申报并缴纳各种税收和其他收入（如有），具体如下：

a) 营业执照税：

出租房屋方和相关企业必须根据法律规定缴纳营业执照税。在第一年新开展业务且开始时间在下半年的情况下，当年需缴纳全年营业执照税的50%（百分之五十）。

b) 房产税；土地租金。

出租房屋的组织和个人必须根据法律规定缴纳房产税。如果是国家的土地租赁，则必须根据现行法律规定缴纳土地租金。如果房东委托他人出租房屋，则受托人（根据本规定附带的第56号法令第4条第2款）必须根据法律规定缴纳房产税或土地租金。

c) 营业收入税：

房屋出租方每月须按营业收入的10%（百分之十）缴纳营业收入税。应税营业收入为外国承租人在租赁合同中记录的所有租金金额。如果租赁合同中的价格低于财政部规定的当地适用税率，则应税营业收入应按照财政部规定的当地适用税率计算。

如果承租方以可兑换外币支付租金，应税营业收入必须按照越南国家银行公布的正式汇率转换为越南盾。

如果承租方提前支付多个月或多年的租金，应税营业收入则为承租方已预付的全部金额，包括承租方支付的维修和重建房屋等费用（如有）。在租赁期间调整租金价格的情况下，从调整价格之日起，应税营业收入将重新计算。

服务和中介企业每月须按营业收入的15%（百分之十五）缴纳营业收入税。应税营业收入为企业通过合同为外国人提供服务和中介活动所获得的全部金额。

d) 利润税：

对于获准向外国人出租房屋的企业和服务企业，必须明确准确地核算房屋租赁活动和服务业的结果，每月预缴利润税，年终结算利润税，严格按照税务直接管理部门的指导进行登记、申报和缴纳利润税。

如果租金提前多年支付，根据上述第3.c点的规定一次性缴纳营业收入税，在年终结算时，应税利润确定如下：

总营业收入 - 已缴纳税费的年度成本

应税利润 = -------------------------

年数

已支付租金的年数

例如：1966年，A区房地产公司有房屋租赁业务，与承租方签订的合同内容如下：

租赁期为10年。

按合同换算成越南盾的租金为每年30万元。

条款支付在合同中：承租方在签订合同后支付一亿五千万越南盾（预付五年）。

||| 合理、合法的出租房屋活动费用分配给一年；一千万元。

||| 1966年缴纳的营业收入税为（一次性缴纳五年）：

||| 150亿越盾×10%=15亿越盾

||| 每年的应税收入按以下公式计算：

||| 150亿越盾-15亿越盾

||| -1000万越盾=1700万越盾

5年

||| 对于个人和组织（非企业），根据地方特点和《营业税法》、《所得税法》的规定，由当地税务机关直接管理并组织征收所得税，采用申报或定额方式。对于按营业额定额缴纳所得税的情况，税务机关依据调查资料有权确定应税收入以计算全年应缴所得税额，并按月暂收，包括提前支付多个月、季度或年度租金的情况。所得税与营业税一起缴纳，按照税务机关的规定。

||| 如果出租方因某种原因根据第56号政府令附带发布的规章第15条第4款的规定解除租赁合同，并且已经按照本通知的规定缴纳了税款，则税务机关将审查退还自合同解除之日起的已缴税款，前提是提供充分的证明文件。

||| 关于国家所有的房屋出租给外国人的基金。根据1994年7月5日政府第61号令的规定，如果国家所有的房屋基金转交给专门经营房屋的公司管理，并且出租给外国人，则所有收取的租金将被视为公司的收入，该业务必须单独核算，并按照法律规定缴纳所得税。

III. 违规处理

||| 1. 组织和个人违反向外国人、居住在国外的越南人出租房屋的规定，将根据政府第56号令附带发布的规章第17、18、19、20和21条的规定进行处理。

||| 2. 企业、组织和个人延迟缴纳规定的税款和罚款，除了必须按规定缴纳全部税款或罚款外，每天还将被处以0.2%的滞纳金，根据财政部1996年8月1日发布的第45号通知对政府第22号令的执行进行指导。

||| 税务机关负责人可以对直接由税务机关管理并负责征税的对象进行滞纳处罚。

||| 3. 所有罚款收入必须使用由财政部（国家税务总局）统一发行的收款凭证。

||| 4. 罚款的管理和使用应按照现行的行政处罚法中的税收领域违法行为处理规定进行。

IV. 组织实施

||| 1. 截至1996年4月1日，持有相关主管部门批准文件并具有有效租赁合同的单位和个人，若继续出租国家所有的房屋给外国人，直至合同期满，可享受：机构和组织15%，个人20%的合同月租金收益，自第56号政府令发布之日起。剩余部分须全额上缴国家预算，存入国库“房屋、土地、水面租金”科目，相应类别、章节、款项和级别。

出租方须依法缴纳各种税费，其收入基于上述比例所获得的全部金额。

省、直辖市税务局负责组织将剩余租金收入：机构和组织85%，个人80%，上缴国家预算。

租赁合同到期后，上述房屋须按照国家现行法律法规使用。

特别是针对个人（越南公民、居住在越南的外国公民），目前通过专门经营房地产的公司（以下简称专门经营房屋公司），经省、直辖市人民政府成立并授权管理当地外国人租房事务，根据1990年11月10日政府第389号令（现为政府）和1991年4月8日建设部、劳动和社会保障部、内务部、财政联合发布的第03号通知对上述法令的实施进行指导，专门经营房屋公司须在1995年9月18日前签订的有效合同期间内，将全部租金收入按规定上缴国家预算。

2. 向外国人、居住在国外的越南人出租房屋所得收入，应按照现行国家预算管理和分级规定纳入国家预算。

3. 本通知自签发之日起生效，并取代1992年5月13日建设部和国家物价局联合发布的第03号通知，关于向外国人、居住在国外的越南人出租房屋的最低收费标准。此前有关向外国人出租房屋的国家预算收入规定与本通知相抵触的，一律废止。

在执行过程中如遇问题，请各部委、行业、省、市人民政府及相关机构反映至财政部研究解决。

外国人、居住在国外的越南人租赁房屋的计税价格规定

（由财政部1996年9月9日发布的第51号通知附带发布，关于向外国人、居住在国外的越南人出租房屋的国家预算收入管理规定）

 

第一章 总则

1.本规定中确定的外国人和居住在国外的越南人在越南租赁房屋的计税价格，用于根据出租方的义务确定应缴纳国家预算的款项，在租赁房屋合同中记载的价格低于本规定中的价格时适用。

2.本计税价格规定适用于一级城市，即北京市和上海市。省、市人民政府应当根据本规定，结合当地实际情况，为非一级城市的城镇制定计税价格，但不得低于本规定所定价格的50%。如果地方制定的租赁房屋价格低于本规定所定价格的50%，则必须与财政部书面协商并取得一致意见。

3.计算方法：按照以下公式计算：

租赁房屋计税价格

按类型=（地方规定的）价格×1+K

使用面积

其中：K是各城市市区及近郊区域的系数（详见第三部分）。

第二条 各类房屋按使用面积适用的价格标准。

1.房屋分类：根据住房和城乡建设部的规定，出租房屋分为三类：

- 别墅；

- 独立住宅；

- 公寓。

2.使用面积：

根据房屋内的用途划分使用面积，

包括以下几类：

- 主要使用面积：包括卧室、客厅、办公室、餐厅、厨房、卫生间等。

- 辅助使用面积：包括阳台、车库、仓库、值班室等。

- 庭院花园面积：包括庭院、道路（在房屋或别墅范围内）、花园、树木等。

- 其他面积：包括体育设施如游泳池、游乐场、网球场等。

3.一级城市（北京和上海）适用的价格。

单位：美元/平方米/月

4.对于不符合本规定分类或定价标准的特殊租赁房屋，例如专门供外国人租赁作为代表处或商业活动场所的多层建筑，则统一按每月每平方米40美元的标准计价，不分楼层或区域；...

 

第三条 区域分类

根据每个城市的具体情况，可以将区域划分为2至3个区来制定符合实际情况的价格表，区域系数（K）规定如下：

1.市中心区：是城市或市镇人口密度和建筑密度最高的区域，并同时满足三个中心标准中的两个：政治经济中心；文化体育中心；旅游中心。公共服务系统便利且配套齐全。

2.近中心区：位于城市或市镇中心附近，有次级中心（区、街道）。建筑密度和人口密度适中。公共服务系统便利（交通、供水等）相对配套。

3.近郊区：包括靠近近中心区的地区，这些地区正在经历城市化过程，交通节点众多。公共服务系统尚未完全便利和完善。

例如：关于区域系数的应用：在城市或市镇的中心区，租赁房屋每平方米的价格为100元人民币，而在近中心区同一条件下的每平方米价格为90元人民币；在近郊区同一条件下的每平方米价格为80元人民币。