决议第58/1998/NQ-UBTVQH10号关于1991年7月1日前设立的民事住房交易

决议

关于在一九九一年七月一日之前建立的涉及住房的民事交易

全国人民代表大会常务委员会

为执行第九届全国人民代表大会第八次会议一九九五年十月二十八日关于实施民法的决议；

根据一九九二年《越南社会主义共和国宪法》；

根据第九届全国人民代表大会第十一次会议一九九七年五月十日的决议，

第一节
总则

第一条。对一九九一年七月一日之前（即一九九一年住房法令生效之日）建立的私人所有住房的民事交易处理原则，按照本决议的规定进行；处理工作必须分阶段进行，符合国家经济和社会条件，并确保以下原则：

一、鼓励并尊重参与民事交易各方的协议，发扬团结互助互爱的精神，在内部人民之间互相帮助；避免因要求归还住房而产生的浪费；

二、保护各方的合法权利和利益，国家利益和公共利益；在处理过程中，应充分关注参与民事交易的一方是革命功臣、享受社会政策的人、租住或借用住房的贫困者；

三、保持社会稳定，具有可执行性，并得到人民的支持。

修改和补充适用范围。

本决议适用于一九九一年七月一日之前建立的私人所有住房的民事交易，包括个人与个人之间以及个人与机关、组织之间的交易，具体如下：

a) 租房；

b) 借房、借住；

c) 卖房；

d) 换房；

e) 赠房；

f) 继承住房；

g) 个人之间无人居住房屋的管理。

本决议不适用于一九九一年七月一日之前建立的私人所有住房的民事交易，其中涉及在国外定居的越南人、个人或外国组织。

目录二
个人之间的住房民事交易

条 3. 个人之间的租房

一、如果根据合同规定的租赁期限在本决议生效前已经结束，则出租方和承租方可以协商继续租赁；如果达成协议，则各方必须签订符合民法规定的租房合同。

二、如果根据合同规定的租赁期限在本决议生效前已经结束但各方无法就继续租赁达成协议，则出租方可以根据下列规定收回住房：

a) 如果承租方已有其他住所，则出租方可以收回住房，但必须提前至少三个月以书面形式通知承租方；

b) 如果承租方有条件建立其他住所或出租方自愿为承租方提供其他住所，则出租方可以收回住房，但必须提前至少六个月以书面形式通知承租方；

c) 如果出租方没有住所且无法建立其他住所，则视具体情况，出租方可以收回部分或全部住房，但必须提前至少三个月以书面形式通知承租方；

d) 如果出租方虽然有住房但生活困难或人均居住面积低于六平方米，且承租方没有其他住所或无法建立其他住所，则视具体情况，出租方可以收回部分出租住房，但必须提前至少六个月以书面形式通知承租方；

e) 如果出租方未按本条第二款a、b、c、d项规定收回住房，则自二〇〇五年七月一日起可以收回住房，但必须提前至少三个月以书面形式通知承租方。

三、如果本决议生效时租赁期限尚未结束，但将在二〇〇五年七月一日之前结束，且各方无其他约定，则出租方可以在二〇〇五年七月一日起收回住房，但必须提前至少三个月以书面形式通知承租方；如果承租方在合同期满后继续居住至二〇〇五年七月一日之前出现本条第二款a、b、c、d项规定的情况，则按该规定执行。

四、如果租赁期限在二〇〇五年七月一日之后仍然有效，且各方无其他约定，则出租方可以在租赁期结束后收回住房。

五、如果租赁期限未在合同中确定，且各方无其他约定，则出租方可以在二〇〇五年七月一日起收回住房，但必须提前至少三个月以书面形式通知承租方；如果在二〇〇五年七月一日之前出现本条第二款a、b、c、d项规定的情况，则按该规定执行。

六、如果出租方收回住房用于出租或出售正在出租的住房，则承租方有权优先签订续租合同或享有优先购买权，依照民法规定办理。

七、在承租方继续居住期间，各方必须履行符合民法规定的各自权利和义务。在此情况下，租金由双方协商确定；如协商不成，则参照省、直辖市人民政府根据政府规定的框架价格发布的相应时期的租金标准。

八、违反民法禁止性规定或违背社会公德的租房合同全部或部分内容无效，其法律后果按照民法第一百四十六条的规定处理。

组织实施 个人之间的借房、借住

1. 在本决议生效前，房屋借用或寄居合同期限已届满的情况下，出借人或寄居人可以收回房屋，除非另有约定，但必须至少提前三个月书面通知借款人或寄居人。

2. 在本决议生效时，房屋借用或寄居合同期限尚未届满的，出借人或寄居人可以在合同期限届满后收回房屋，除非另有约定，但必须至少提前三个月书面通知借款人或寄居人。

3. 如果房屋借用或寄居合同期限未在合同中确定，在没有其他约定的情况下，出借人或寄居人可以收回房屋，但必须至少提前六个月书面通知借款人或寄居人。如果借款人或寄居人没有其他住所或者无法建立其他住所，则根据具体情况，可以继续使用部分或全部借用或寄居的房屋至2005年7月1日，并且双方必须按照民法规定签订租赁合同；租金按照本决议第3条第7款的规定执行；如果借款人或寄居人拒绝签订租赁合同，则必须归还房屋；如果出借人或寄居人拒绝签订租赁合同，则借款人或寄居人可以继续居住至2005年7月1日。

第五条。 个人之间买卖房屋

1. 在不存在关于房屋买卖合同争议且所有权转移手续尚未完成的情况下，买方应当办理所有权转移手续。

2. 在存在关于房屋买卖合同争议且所有权转移手续尚未完成的情况下，处理如下：

a) 如果合同形式符合订立合同时法律规定的要求，则该合同有效，各方应履行合同义务并办理所有权转移手续；

b) 如果合同形式不符合订立合同时法律规定的要求，则处理如下：

如果各方尚未履行合同义务，则该合同被撤销；

如果买方已经支付了全部或部分购房款而卖方尚未交付房屋，或者卖方已经交付了全部或部分房屋而买方尚未支付全部购房款，则各方应履行合同义务并办理所有权转移手续。如果买方尚未支付全部款项，则应按市场价值向卖方支付剩余款项。不履行合同义务并有过错造成损失的一方，应根据民法规定赔偿损失。

3. 在为履行房屋买卖合同而办理的所有权转移手续已完成，但卖方尚未交付房屋或买方尚未支付全部款项的情况下，各方应履行合同义务，除非另有约定；如果买方尚未支付全部款项，则应按市场价值向卖方支付剩余款项。不履行合同义务并有过错造成损失的一方，应根据民法规定赔偿损失。

4. 在房屋买卖合同附有条件且条件已经发生或实现的情况下，该房屋买卖合同的处理依照本条第1、2、3款的规定。

5. 违反民法禁止性规定或违反社会公德的全部或部分内容的房屋买卖合同，将被全部或部分认定为无效，并依照民法第146条的规定处理其法律后果。

条6. 个人之间交换房屋

1. 在不存在关于房屋交换合同争议且所有权转移手续尚未完成的情况下，各方应当办理所有权转移手续。

2. 在存在关于房屋交换合同争议且所有权转移手续尚未完成的情况下，处理如下：

a) 如果各方已经互相交付了房屋，则各方应当办理所有权转移手续；

b) 如果一方已经交付了房屋而另一方尚未交付，则未交付房屋的一方应当履行合同义务；

c) 如果各方仅互相交付了一部分房屋，则每方应当向对方交付剩余部分；

d) 如果各方已经互相交付了房屋并且存在价值差额，而有义务支付差额的一方尚未支付，则应当按市场价格向对方支付剩余款项。不履行合同义务并有过错造成损失的一方，应根据民法规定赔偿损失；

e) 如果各方尚未互相交付房屋，则合同被撤销。

3. 在为履行房屋交换合同而办理的所有权转移手续已完成，但各方尚未互相交付房屋或一方尚未向另一方交付房屋的情况下，各方应当履行合同义务。

4. 在各方仅交换房屋使用权而不转移房屋所有权的情况下，如果发生争议，处理如下：

a) 如果一方已经交付了房屋而另一方尚未交付，则未交付的一方应当履行合同义务。不履行合同义务并有过错造成损失的一方，应根据民法规定赔偿损失；

b) 如果合同有期限，在该期限届满后，各方应在一个月内恢复到初始状态，除非另有约定；如果合同未确定期限，则任何一方有权要求恢复到初始状态，但必须至少提前三个月书面通知对方。

5. 房屋互换合同若全部或部分违反禁止性规定或者违背社会公德，根据民法典的规定，则该合同全部或部分无效，并按照民法典第一百四十六条的规定处理其法律后果。

条7.个人之间赠与房屋

1. 若不存在关于房屋赠与合同的争议且所有权转移手续尚未完成，则受赠人应当办理所有权转移手续。

2. 若存在关于房屋赠与合同的争议且所有权转移手续尚未完成，则按以下方式处理：

a) 如果受赠人已经接受了房屋，则该房屋归受赠人所有，受赠人应当办理所有权转移手续；

b) 如果受赠人尚未接受房屋，则房屋赠与合同被撤销，除非各方另有约定。

3. 若为履行房屋赠与合同而进行的所有权转移手续已完成但房屋尚未交付给受赠人，则赠与人必须在受赠人书面要求之日起三个月内将该房屋交付给受赠人，除非各方另有约定。

4. 若房屋赠与合同附有条件且该条件已发生或已实现，则该房屋赠与合同按照本条第一、二、三款的规定处理。

5. 房屋赠与合同若全部或部分违反禁止性规定或者违背社会公德，根据民法典的规定，则该合同全部或部分无效，并按照民法典第一百四十六条的规定处理其法律后果。

条 8. 房屋所有权转移手续

对于本决议第五、六、七条规定的各种情况，房屋所有权转移手续应按照政府的规定执行。

条9. 个人之间继承房屋

对于在1991年7月1日前设立的遗产未分割的继承案件，如果有分割的要求，则按照有关继承的法律规定处理。

条10. 个人之间无人居住房屋管理

1. 在离开前，房屋所有人已合法授权管理，且授权期限延续至1996年7月1日（民法典生效之日）之前，或者虽有合法授权但未确定授权期限，那么授权内容的实施应遵循民法典的规定；如果房屋所有人去世，则授权终止，房屋继承问题按照民法典的规定处理。.

2. 在离开前，房屋所有人已合法授权管理，且授权期限在1996年7月1日之前已届满，按以下方式处理：

a) 如果房屋所有人要求在1996年7月1日前取回房屋，则该房屋应归还给房屋所有人；如果房屋所有人已去世，则确认继承人的所有权；

b) 如果房屋所有人未在1996年7月1日前提出取回房屋的要求，或者已去世且生前未提出取回房屋的要求，则确认正在管理使用该房屋的父母、配偶、子女的所有权；

c) 如果没有上述a和b项所述人员，则确认连续管理使用该房屋三十年以上的人员的所有权，自开始管理使用之日起计算至本决议生效之日止。如到本决议生效之日仍未找到上述人员，则该房屋归国家所有，管理使用者可租赁或享有优先购买权。

3. 在离开前，如果房屋所有人未合法授权管理，则确认正在管理使用该房屋的父母、配偶、子女的所有权；如果没有上述人员，则确认连续管理使用该房屋三十年以上的人员的所有权，自开始管理使用之日起计算至本决议生效之日止。如到本决议生效之日仍未找到上述人员，则该房屋归国家所有，管理使用者可租赁或享有优先购买权。

4. 在房屋因房屋所有人参加革命活动或抗争而无人居住的情况下，该房屋应归还给房屋所有人。如果房屋所有人已去世，则该房屋归其继承人所有。如果没有继承人，则确认连续管理使用该房屋三十年以上的人员的所有权，自开始管理使用之日起计算至本决议生效之日止。如到本决议生效之日仍未找到上述人员，则该房屋归国家所有，管理使用者可租赁或享有优先购买权。

5. 对于本条第一、二、三、四项规定的直接管理使用无人居住房屋的人员，如果未能确认为该房屋的所有权人，则有权要求确认为所有权人的人给予合理的费用补偿，以补偿其对房屋的照管和维护。

条 11. 修缮、改造、扩建、增加面积、新建房屋

1. 对于个人之间的出租、出借、寄住房屋，在承租人、借用人、寄住人对出租、出借、寄住房屋进行修缮、改造、扩建、增加面积或新建房屋的情况下，收回房屋应按照以下规定进行：

a) 对于已经修缮的房屋，当收回房屋时，出租人、出借人、寄住人应向承租人、借用人、寄住人支付剩余的市场价值修缮投资费用，除非各方另有约定；

b) 对于已经改造、升级房屋而未得到出租方、借用人、寄居人反对的情况，当收回房屋时，出租方、借用人、寄居人必须按照市场价格向承租人、借用人、寄居人支付剩余的改造和升级投资价值，除非各方另有约定；

如果存在出租方、借用人、寄居人的反对，在收回房屋时，出租方、借用人、寄居人必须按照市场价格向承租人、借用人、寄居人支付部分剩余的改造和升级投资价值，除非各方另有约定；

c) 对于承租人、借用人、寄居人在租赁房屋内增加面积或新建房屋的情况，如果各方没有其他约定，则按以下方式处理：

如果出租方、借用人、寄居人在书面同意或在1996年7月1日前未向国家机关提出关于增加面积或新建房屋的异议，并且新增面积或新建房屋可以独立使用，则该新增面积或新建房屋归承租人、借用人、寄居人所有，他们必须按照省、自治区人民政府制定的价格表并根据国务院规定的基准价格向出租方、借用人、寄居人支付土地使用权价值，除非各方另有约定；

如果出租方、借用人、寄居人在书面同意或在1996年7月1日前未向国家机关提出关于增加面积或新建房屋的异议，但新增面积或新建房屋不能独立使用，则该新增面积或新建房屋归出租方、借用人、寄居人所有，他们必须按照市场价格向承租人、借用人、寄居人支付剩余的新建投资价值，除非各方另有约定；

如果未经出租方、借用人、寄居人书面同意或在1996年7月1日前已向国家机关提出关于增加面积或新建房屋的异议，则该新增面积或新建房屋归出租方、借用人、寄居人所有，他们必须按照市场价格向承租人、借用人、寄居人支付部分剩余的新建投资价值，除非各方另有约定；

如果出租房屋被拆除并且承租人、借用人、寄居人重建了新房屋，且拆除行为得到了出租方、借用人、寄居人的书面同意或在1996年7月1日前出租方、借用人、寄居人未向国家机关提出异议，则新房屋归出租方、借用人、寄居人所有，他们必须按照市场价格向承租人、借用人、寄居人支付剩余的新建投资价值，除非各方另有约定。如果没有得到出租方、借用人、寄居人的同意或在1996年7月1日前已提出异议，则出租方、借用人、寄居人只需按照市场价格向承租人、借用人、寄居人支付部分剩余的新建投资价值，除非各方另有约定；

如果各方约定新房屋归承租人、借用人、寄居人所有，则承租人、借用人、寄居人必须按照省、自治区人民政府制定的价格表并根据国务院规定的基准价格向出租方、借用人、寄居人支付土地使用权价值，除非各方另有约定。

2. 对于个人之间管理空置房屋的情况，如果管理者进行了维修、改造、升级、增加面积或新建房屋，则按以下方式处理：

对于已经维修、改造、升级的房屋，当确认房屋所有权人收回房屋时，必须按照市场价格向维修、改造、升级的一方支付剩余的投资价值，除非各方另有约定；

对于在空置房屋范围内增加面积或新建房屋的情况，按以下方式处理：

如果新增面积或新建房屋可以独立使用，则该新增面积或新建房屋归增加面积或新建房屋的一方所有，他们必须按照省、自治区人民政府制定的价格表并根据国务院规定的基准价格向确认为空置房屋所有权人支付土地使用权价值，除非各方另有约定；

如果新增面积或新建房屋不能独立使用，则该新增面积或新建房屋归确认为空置房屋所有权人所有，但空置房屋所有权人必须按照市场价格向增加面积或新建房屋的一方支付剩余的新建投资价值，除非各方另有约定；

在出现管理、使用人拆除无主房屋并新建房屋替代的情况下，被确认为无主房屋所有权人的主体有权拥有该新建房屋，并须向新建房屋的投资建设人支付按照市场价格在支付时剩余的房屋投资建设价值，除非各方另有约定；

在因不可抗力原因导致无主房屋不存在且管理、使用人已新建房屋替代的情况下，确认新建房屋的所有权归新建房屋的管理、使用人所有，他们须向被确认为无主房屋所有权人的主体支付按照省、自治区、直辖市人民政府根据国务院规定的基准价格制定的土地使用权价格，除非各方另有约定；

第三节
民事交易关于个人与机关、组织之间的房屋
交易

条12. 机关、组织租赁个人的房屋

一、对于用于居住的租赁房屋合同，在以下情况下处理：

（一）如果租赁房屋由个人居住使用且租赁期限在本决议生效前已经届满或未在合同中确定，则作为管理该房屋的机关、组织必须自2005年7月1日起将房屋归还给出租方，除非各方另有约定；

如果承租方是已停止运营的机关、组织且没有其他机关、组织管理该房屋，则直接使用该房屋的个人应与出租方协商解决；如无法达成协议，则出租方自2005年7月1日起可收回房屋，但需至少提前三个月以书面形式通知承租方；

（二）如果租赁房屋由个人居住使用且在本决议生效时租赁期限尚未届满，但租赁期限结束日期早于2005年7月1日，则作为管理该房屋的机关、组织必须自2005年7月1日起将房屋归还给出租方；如果租赁期限结束日期晚于2005年7月1日，则出租方可根据民法的规定收回房屋，除非各方另有约定；

如果承租方是已停止运营的机关、组织且没有其他机关、组织管理该房屋，且租赁期限在2005年7月1日前已经届满，则直接使用该房屋的个人应与出租方协商解决；如无法达成协议，则出租方自2005年7月1日起可收回房屋，但需至少提前三个月以书面形式通知承租方；如果租赁期限结束日期晚于2005年7月1日，则出租方可根据民法的规定收回房屋；

（三）如果个人根据本款第（一）、（二）项规定继续居住租赁房屋而发生本决议第二条第二款第（一）、（二）、（三）、（四）项规定的情况，则按相关规定执行；

二、对于用于办公、生产、经营、公共设施的租赁房屋合同，在以下情况下处理：

（一）如果租赁期限在本决议生效前已经届满或未在合同中确定，则各方应协商解决；如无法达成协议，则作为管理、使用该房屋的机关、组织必须自2002年7月1日起将房屋归还给出租方；

（二）如果在本决议生效时租赁期限尚未届满但结束日期早于2002年7月1日，则各方应协商解决；如无法达成协议，则作为管理、使用该房屋的机关、组织必须自2002年7月1日起将房屋归还给出租方；如果租赁期限结束日期晚于2002年7月1日，则按民法的规定处理；

三、本决议第三条第六、七、八款的规定也适用于个人与机关、组织之间的租赁房屋合同的处理；

条 13. 机关、组织借用个人的房屋

一、对于用于居住的借用房屋，在以下情况下处理：适用本决议第四条的规定；

如果机关、组织已出售或出租借用的房屋，则买卖合同、租赁合同无效，其法律后果按民法第一百四十六条的规定处理；

二、对于用于办公、生产、经营、公共设施的借用房屋，在以下情况下处理：适用本决议第十二条第二款的规定；

条14。还房方式

在机关、组织必须将房屋归还给出租方、出借方的情况下，根据具体情况可以采取以下方式归还：

一、归还机关、组织正在管理和使用的房屋；

二、用其他房屋归还；

三、用货币归还；

四、国家无偿划拨住宅用地。

条 15. 个人与机关、组织之间买卖房屋、互换房屋、赠与房屋、继承房屋

一、买卖房屋合同的处理适用本决议第五条的规定；

二、互换房屋合同的处理适用本决议第六条的规定；

三、赠与房屋合同的处理适用本决议第七条的规定；

四、继承房屋的处理适用本决议第九条的规定；

条16。 修缮、改造、扩建、增加面积、新建房屋

对于修缮、改造、扩建、增加面积、新建房屋的处理如下：

一、对于用于居住的房屋，处理适用本决议第十一条的规定；

2. 对于该房屋正在用作生产、经营场所、办公地点或公共设施的情况，由各方协商解决；如协商不成，则修缮、改造和升级按照本决议第11条第1款和第2款的规定处理，而新增面积和新建住宅的所有权确认给出租方或借出方，但其必须向承租方或借用方支付该新增面积和新建住宅的剩余建设成本，按支付时的市场价格计算。

 

第四节
实施条款

条 17.适用本决议的规定来解决在1991年7月1日前确立的民事交易中产生的关于住房的争议

1. 在解决1991年7月1日前确立的民事交易中产生的关于住房的争议过程中，本决议规定的适用如下：

a) 对于那些已被人民法院受理但尚未在本决议生效前进行一审审理的案件，对于一审判决、裁定尚未生效且已被合法上诉或抗诉但尚未在本决议生效前进行二审审理的案件，以及对于已生效的一审判决、裁定已被抗诉但尚未在本决议生效前进行再审或提审的案件，应根据本决议的规定并依照民事诉讼法的规定予以处理；

b) 对于那些已被人民法院依据以前的法律法规正确处理且判决、裁定已生效的案件，不得依据本决议的规定提起再审抗诉；

c) 对于个人之间因租赁、借用、寄住或无主房产管理而产生的纠纷，经人民法院审理且判决、裁定已生效，法院驳回了要求返还房屋的请求，因为不符合收回房屋的条件，现当事人再次提起诉讼的，人民法院应作为新的民事案件受理并予以处理。

自1996年7月1日至本决议生效期间不计入解决1991年7月1日前确立的民事交易中产生的民事案件时效内。

条18. 实施条款

本决议自1999年1月1日起生效。

政府、最高人民法院、最高人民检察院在其职能范围内指导实施本决议。/