联合通知第7/LB-TT号关于房屋等级、土地等级和房产税定价的指导

 通知 联合部

7/LB-通 一九九一年九月三十日 建设-财政-国家物价局 及土地管理局指导房屋等级划分和土地定税工作 并确定房屋、土地的计税价格。

- 根据一九九一年六月二十九日国务院通过的《房产税条例》。

- 根据一九九一年九月十四日国务院令第270号关于实施《房产税条例》的具体规定。

建设部、财政部、国家物价局及土地管理局就房屋等级划分、土地等级划分和计税价格确定如下：

第一部分 关于房屋

1. 房屋分类

原则上，房屋分类以主要结构部分的质量和每栋房屋的使用价值为基础。房屋分为六类：别墅、一级、二级、三级、四级和临时房，具体标准如下：

a) 别墅：

a.1 单独建筑，有花园和围栏；

a.2 承重结构为钢筋混凝土框架或砖墙；

a.3 屋顶和隔墙由钢筋混凝土或砖砌成；

a.4 屋顶为平顶或瓦顶，具有良好的隔音和隔热系统；

a.5 内外装修材料优良（抹灰、铺地、贴面）；

a.6 生活设施齐全且质量良好（厨房、厕所、浴室、水电）；

a.7 楼层数不限，但每一层至少要有两个房间。

b) 一级房屋：

b.1 承重结构为钢筋混凝土或砖墙，设计使用寿命超过80年；

b.2 屋顶和隔墙由钢筋混凝土或砖砌成；

b.3 屋顶为钢筋混凝土或瓦顶，具有良好的隔热系统；

b.4 内外装修材料优良（抹灰、铺地、贴面）；

b.5 生活设施齐全且便利，楼层数不限。

c) 二级房屋：

c.1 承重结构为钢筋混凝土或砖墙，设计使用寿命超过70年；

c.2 屋顶和隔墙由钢筋混凝土或砖砌成；

c.3 屋顶为钢筋混凝土或纤维水泥瓦顶；

c.4 内外装修材料较好；

c.5 生活设施齐全。楼层数不限。

d) 三级房屋：

d.1 承重结构为钢筋混凝土与砖墙结合或纯砖墙，设计使用寿命超过40年；

d.2 屋顶和隔墙由砖砌成；

d.3 屋顶为瓦顶或纤维水泥瓦顶；

d.4 内外装修材料普通；

d.5 生活设施一般，配备普通材料的厕所和浴室。最高两层。

e) 四级房屋：

e.1 承重结构为砖墙或木结构，设计使用寿命不超过30年；

e.2 屋顶和隔墙由砖砌成（22厘米或11厘米厚）；

e.3 屋顶为瓦顶或纤维水泥瓦顶；

e.4 内外装修材料质量低；

e.5 生活设施低。

f) 临时房屋：

f.1 承重结构为木、竹或茅草；

f.2 围墙为土坯墙；

f.3 屋顶为茅草或稻草；

f.4 生活设施和条件低。

2. 房屋分级

实际中，房屋建造通常不完全符合上述标准，因此每个级别的房屋可以依据以下主要标准分为两个或三个等级：

- 达到别墅的前四个标准或一级、二级、三级、四级房屋的前三项标准，评为一级。

- 如果只达到一级标准的80%，评为二级。

- 如果只达到一级标准的70%以下，评为三级。

- 临时房屋不分等级。

3. 房屋计税价格：根据当地建筑成本和市场价格，对每个级别和等级的房屋规定计税价格。单位：1000元/平方米计税

为了确保各地区之间的房屋计税价格保持合理比例，联部规定了各级房屋、各等级房屋的平均计税价格如下：

4. 确定房屋面积和计税价格的方法：

a) 计税房屋面积（Ssd）包括实际使用的面积，具体如下：

- 居住和办公面积（Sc）

- 辅助面积：厨房、厕所、浴室、仓库（Sp）

- 对于三级及以下房屋，辅助面积按50%计算

- 阳台和露台面积按50%计算（Sbc）：

Ssd = Sc + Sp + 50% Sbc

对于三级及以下房屋，则：

Ssd = Sc + 50% Sp + 50% Sbc

b) 计税价格按每平方米使用面积确定。对于高层住宅，从第三层开始，计税价格按以下比例递减：

- 第三层和第四层减少5%

- 第五层减少10%

- 第六至第十层减少20%

- 第十一层及以上减少30%

第二部分 关于土地

A. 城市、市镇和集镇的土地

1. 土地分类

土地分类基于不同城市、区域、位置和土地等级的收益能力和使用价值。

a) 城市类型：根据一九九零年五月五日国务院令第132号和房产税征收要求，我国的城市被划分为七类。

b) 区域：

上述城市被划分为五个区域：平原、丘陵、山区、沿海和旅游区。

c) 地块位置：

在每个城市内，土地根据地块位置分为三个区域，包括：

- 城市中心区：是城市人口密度和建筑物密度最高的区域，并满足政治、经济交流、文化、科学、体育和旅游中的两个或更多标准。

- 近中心区：紧邻城市中心，设有卫星城、区级和街道级中心。人口密度和建筑物密度适中，基础设施和服务设施（交通、电力、供水等）相对完善。

- 远郊：位于近中心区之外，基础设施尚未完善，交通节点正在城市化过程中。

d) 等级：在每个区域内，土地分为特别、高级、中级和低级等级：

|- 特别等级：指位于城市中心吸引区的地块，对商业活动、贸易、生活和交通等具有特别有利的位置。

|- 高等级：指位置良好、对商业活动、贸易、生活有吸引力的地块。|- 中等级：指对商业活动、贸易、生活不太有利的地块。

|- 低等级：指对商业活动、贸易、生活不利的地块。

2. 计税土地价格：

计税土地价格根据地块等级和各区域住宅用地转让价格确定，由联部规定不同等级住宅用地的平均计税价格表如下：

a) 对于城市、市镇：

单位：1000元/平方米

b) 对于集镇（第六类城镇）：土地分为四个等级：

- 特别等级：计税平均价格为400000元/平方米

- 高等级：100000元/平方米

- 中等级：60000元/平方米

- 低等级：30000元/平方米

c) 对于市集、国道、省道及主要交通干道沿线（第七类城镇）：最低税率不低于该地区最高农业税率的三到四倍。

各省、直辖市人民政府应根据实际情况具体规定上述地区的税率。

3. 确定计税土地价格：

a) 计税土地价格：由于各城市、市镇、集镇中的住宅用地收益能力和使用价值不同，因此定价时需根据不同地块位置采用不同的系数，具体如下：

- 面街位置（临街）（K1）系数1至1.5

- 商业便利、生活便利（K2）-1.2-2

- 小巷位置（K3）-0.6-0.8

- 远离街道（K4）-0.4-0.6

- 不利于商业、生活（K5）-0.5-0.7

- 山区城镇（K6）-系数-0.4 - 丘陵城镇（K7）-0.8

- 平原城镇（K8）-1.0

- 海滨城镇（K9）-1.1

如遇旅游休闲城镇如：大理、胡志明市、岘港、沙琅、巴厘岛等，则在相关系数基础上增加0.4，具体如下：

K6 = 0.4 + 0.4 = 0.8

K7 = 0.8 + 0.4 = 1.2

K8 = 1.0 + 0.4 = 1.4

K9 = 1.1 + 0.4 = 1.5

计税土地价格的确定方法如下公式：

Gđ = Gtbv x Kn

其中：土地价格符号为Gđ

地区平均土地价格符号为Gtbv

K是系数，n是相应系数（n=1-9）

使用系数K来确定计税土地价格非常重要，因此必须计算每个地块所需的所有系数，以确保计税价格相对接近实际并使缴纳的税额公平合理。

b) 对于多层建筑用地，属于多个所有者的情况，适用以下税率系数表：

B - 对于农村地区的居住用地

农村居住用地的计税依据是面积、等级和税率：

a) 面积根据国家地籍簿确定。没有地籍簿的地方，根据土地管理干部的意见和村民委员会确认的土地申报表确定。

b) 计税土地等级与当地农业用地等级相同。如果难以比较，则按当地最高的农业用地等级计税。

c) 农村居住用地的税率按照《房屋土地税条例》第11条和政府令第270号（1991年9月14日）第8条的规定执行。村民委员会根据县人民政府批准的当地农业用地等级确定每个村庄、社区的居住用地等级。

III. 关于组织实施

1. 根据以上指导原则，土地估价机构应向省、市政府提交适合地方实际情况的房屋、土地等级和计税价格建议。同时，明确规定国道、省道及主要交通干道沿线的农村地区须缴纳房屋税。

2. 上述计税房屋、土地价格表仅用于计算房屋土地税，不得用于其他目的。在使用平均计税价格表和指导系数确定计税价格时，如果结果高于或低于当地市场价格，则可调整计税价格以符合实际情况。每两年调整一次计税价格，并在年初公布实施。当市场价格波动超过20%时，必须进行调整。

各地关于房屋、土地等级和计税价格的规定应在公布实施后立即报送财政部和建设部。

在执行过程中，各地应及时报告遇到的问题给联部研究解决。

综合分类越南城市一览表（附录第132号政府令1990年5月5日）第一类城市：第二类城市

1. 胡志明市 达拉特

2. 河内 海防 第三类城市：

5. 嘉定 12. 大叻

6. 奈莱 13. 比阿

7. 景德 14. 美陶

8. 南定 15. 泰宁

9. 津龙 16. 永福

10. 胡志明市 17. 恩加

11. 龙兴 18. 芬尼

第四类城市：

19. 柴帕 44. 手头一

20. 布恩梅图 45. 河东

21. 永隆 46. 东河

22. 沙溪 47. 庆安

23. 桐化 48. 松阳

24. 嘉莱 49. 西宁

25. 白礼 50. 北宁

26. 越池 51. 康图姆

27. 茶荣 52. 松林

28. 和平 53. 琅山

29. 拉奇加 54. 宁平

30. 泰平 55. 高平

31. 温和 56. 永安

32. 岩排 57. 宣光

33. 图约 58. 建安

34. 海阳 59. 津安

35. 楚德 60. 津安

36. 北江 61. 拉奥卡伊

37. 萨德克 62. 同海

38. 新安 63. 庆治

39. 乌邦比 64. 河静

40. 茶锦 65. 河江

41. 檀基 66. 拉奥卡伊

42. 檀基

第五类城市

67. 永安 72. 维桑

68. 檀迪普 73. 古公

69. 富寿 74. 沙琅

71. 河南 76. 淮阳 确定房屋土地计税价格示例 + 示例：位于M市K街的A先生的房子，该市为一类城市中心区，紧邻主干道，靠近市场，非常适合商业活动。该房屋独立建造，有庭院、花园和围墙，共两层，每层有三间房，辅助区域铺有瓷砖和玻璃，适合日常生活使用。承重墙砖，屋顶瓦片具有良好的隔音隔热效果，地面铺设进口瓷砖。房屋总面积： - 居住和接待室 50 平方米 - 厨房、厕所、浴室 24 平方米 - 阳台、露台 14 平方米 土地总面积 100 平方米（道路边长10平方米）因此可以确定如下：

1. 计税面积 ： - 房屋面积 = 50 平方米 + 24 平方米 + （50% × 14 平方米）= 81 平方米 - 土地面积 = 100 平方米

2. 计税价格： - 上述房屋属于一级别墅，每平方米计税价格为1,100,000元/平方米 - 土地计税价格：该地块属于一类城市的特殊地段，平均区域价格为1,500,000元/平方米。该地块紧邻主要交通道路，K1系数为1.5；靠近市场，有利于商业活动，K2系数为2。因此，该地块每平方米的土地计税价格为：Gd = Gtbv × K(n) = 1,500,000元/平方米 × 1.5 × 2 = 4,500,000元/平方米

3. A先生应缴纳的房屋土地总税额为：2,517,300元/年 其中： - 房屋税：81 平方米 × 1,100,000元/平方米 × 0.3% = 267,300元 - 土地税：100 平方米 × 4,500,000元/平方米 × 0.5% = 2,250,000元 示例2：位于F市中心L街的房子，该市为三类旅游城市，位于小巷内，不适合商业活动。占地面积150平方米。整个房子由钢筋混凝土预制件组成，地面铺有Puzơlan砖，辅助区域地面铺有水泥砂浆。房子共五层，每层有两个单元，每个单元面积： - 居住：24平方米 - 厨房、厕所、浴室：7平方米 - 露台、走廊：5.4平方米

1. 计税面积 ： - 整栋房子的土地计税面积为150平方米 - 每个单元的房屋计税面积为：33.7平方米（24平方米 + 7平方米 + （50% × 5.4平方米））

2. 计税价格 ： - 土地计税价格：Gtbv = 295,000元/平方米 K3 = 0.7（在小巷内） K7 = 1.2（山区旅游城市） Gd = 295,000元/平方米 × 0.7 × 1.2 = 247,000元/平方米 - 土地总计税价格为247,000元/平方米 × 150平方米 = 37,050,000元。 - 房屋计税价格：该房屋属于二级一级，计税价格为700,000元/平方米 + 如果单元位于第一或第二层，则为700,000元/平方米 + 如果单元位于第三或第四层，则为665,000元/平方米（减少5%） + 如果单元位于第五层，则为630,000元/平方米（减少10%）

3. 确定每年应缴纳的房屋土地税：

a) 每个单元应缴纳的房屋税总额： + 第一、二层 = 33.7平方米 × 700,000元/平方米 × 0.3% = 70,770元 + 第三层、四层 = 33.7平方米 × 665,000元/平方米 × 0.3% = 67,231.5元。 + 第五层 = 33.7平方米 × 630,000元/平方米 × 0.3% = 63,693元。

b) 应缴纳的土地税：全地块应缴纳的总税额为：150平方米 × 247,000元/平方米 × 0.5% = 185,250元。 - 第一层每个单元应缴纳的土地税为：

185,250元 × 0.7 ---------------------- = 64,837.5元 2（每层两个单元） - 第二层每个单元应缴纳的土地税为：

185,250元 × 0.15 ---------------------- = 13,893.7元 2（每层两个单元） - 第三层每个单元应缴纳的土地税为：

185,250元 × 0.07 ---------------------- = 6,483.7元 2（每层两个单元） - 第四层每个单元应缴纳的土地税为：

185,250元 × 0.05 ---------------------- = 4,631.2元 2（每层两个单元） - 第五层每个单元应缴纳的土地税为：

185,250元 × 0.03 ---------------------- = 2,778.7元 2（每层两个单元）

c) 每个单元每年应缴纳的房屋土地税（房屋税+土地税）为： + 第一层：70,770元 + 64,837.5 = 135,607.5 + 第二层：70,770元 + 13,893.7 = 84,663.7 + 第三层：67,231.5元 + 6,483.7 = 73,715.2 + 第四层：67,231.5元 + 4,631.2 = 71,862.7 + 第五层：63,693元 + 2,787.7 = 66,471.7

c) 每户每年应缴纳的房产税和土地税金额为：+ 一层：70,770元 + 64,837.5元 = 135,607.5元 + 二层：70,770元 + 13,893.7元 = 84,663.7元 + 三层：67,231.5元 + 6,483.7元 = 73,715.2元 + 四层：67,231.5元 + 4,631.2元 = 71,862.7元 + 五层：63,693元 + 2,787.7元 = 66,471.7元