通知2011年第93号财政部令修改、补充2004年第117号财政部令关于实施2004年第198号国务院令的指导意见，该指导意见是关于收取土地使用费的规定。

通知

对财政部二零零四年十二月七日第117/2004/TT-BTC号通知进行修改和补充，该通知旨在指导实施

国务院二零零四年十二月三日第198/2004/NĐ-CP号法令 关于收取土地使用费

根据2003年11月26日的土地法；

根据二零零四年十月二十九日国务院令第181/2004/NĐ-CP关于实施土地法的决定；

根据二零零四年十二月三日政府第198/2004/NĐ-CP号法令关于收取土地使用费；

根据国务院二零一零年十二月三十日第120/2010/NĐ-CP号法令对国务院二零零四年十二月三日第198/2004/NĐ-CP号法令关于收取土地使用费的部分条款进行修改和补充；

根据2008年11月27日政府第118/2008/NĐ-CP号法令《关于财政部职能、任务、权限和组织结构的规定》；

财政部对财政部二零零四年十二月七日第117/2004/TT-BTC号通知进行修改和补充，该通知旨在指导实施国务院二零零四年十二月三日第198/2004/NĐ-CP号法令关于收取土地使用费（国务院二零一零年十二月三十日第120/2010/NĐ-CP号法令对该法令进行了修改和补充），具体如下：

第一条 修改和补充A编第四节（指导国务院二零一零年十二月三十日第120/2010/NĐ-CP号法令第二条第一款）如下：

“1. 计算土地使用费的土地价格：

1.1. 经济组织、家庭户或个人由国家有偿划拨土地使用权且不通过拍卖方式的，计算土地使用费的土地价格为划拨时该土地用途的市场价格；若实际交地时间与划拨决定中规定的时间不符，则计算土地使用费的土地价格为实际交地时该土地用途的市场价格。

实际交地时间确定如下：

a) 已完成拆迁的土地，实际交地时间为划拨决定规定的日期。

b) 尚未完成拆迁的土地，实际交地时间为按照批准的投资项目进度表完成拆迁后的交地日期；若实际完成拆迁时间与批准的投资项目进度表不符，则实际交地时间为现场完成拆迁后的交地日期。

对于拆迁期超过两年且投资项目进度表中未确定交地进度的情况，实际交地应根据每年的实际拆迁情况分阶段进行。

1.2. 经济组织经有权机关批准改变土地用途以实施生产或住房项目的，计算土地使用费的土地价格为改变用途后该土地用途的市场价格，以批准改变用途的决定日期为准。

1.3. 家庭户或个人经有权机关颁发土地使用权证或确认土地使用权，或者改变土地用途的，计算土地使用费的土地价格为颁发土地使用权证或改变用途时该土地用途的市场价格，以提交完整有效申请材料的日期为准。

1.4. 国务院二零一零年十二月三十日第120/2010/NĐ-CP号法令第二条第一款所述的土地价格由省级人民政府规定。若省级人民政府规定的价格与市场实际转让价格不符，则省级人民政府可根据市场实际转让价格决定具体价格。对于家庭户或个人在限额内使用的住宅用地或改变用途的住宅用地，计算土地使用费的土地价格为省级人民政府规定的住宅用地价格，以提交完整有效申请材料的日期为准。

省级人民政府规定或决定的土地价格的具体指导如下：

a) 省级人民政府规定的价格为省级人民政府每年一月一日发布的土地价格表中的价格。

b) 省级人民政府决定的具体价格为根据规划批准的具体地块价格，在土地价格表中规定的市场价格与市场实际转让价格不符的情况下重新确定的价格。

计算土地使用费的土地价格的确定方法按政府的规定执行。

1.5. 根据本款第1.4点的规定，确定符合市场实际转让价格的土地价格如下：

1.5.1. 对于经济组织：

a) 根据规定文件，财政厅会同相关厅局确定用于计算土地使用费的土地价格，并报请省级人民政府决定，采用以下两种形式之一：

- 若省级人民政府规定的价格已符合市场实际转让价格，则财政厅报请省级人民政府决定采用省级人民政府规定的价格计算土地使用费。

- 若省级人民政府规定的价格不符合市场实际转让价格，则财政厅牵头会同自然资源和环境厅、税务局及相关机构重新确定具体价格，并报请省级人民政府决定。

根据地方实际情况，财政局聘请具有评估职能的机构确定土地价格；根据评估机构确定的土地价格，财政局牵头会同自然资源和规划局、税务局等相关单位进行审核，报省人民政府决定具体案件的土地使用费。

地方不具备聘请评估机构条件或地块价值较小（按省级人民政府发布的土地基准价格表计算）：中央直辖市地块价值低于15亿元；山区、高原省份地块价值低于5亿元；其他省份地块价值低于10亿元，则财政局报告省人民政府批准，由财政局会同自然资源和规划局、税务局等相关单位确定土地价格，并报省人民政府决定。

选择评估机构按照有关法律法规的规定执行。

确定土地使用费所需的相关费用从国家预算中支出，依照国家预算法规定办理。

（二）依据省人民政府决定的土地价格和自然资源和规划局、税务局提供的地籍信息，确定并通知土地使用者缴纳土地使用费。

（三）自实际交付土地或变更土地用途决定之日起十个工作日内，经济组织须到省人民政府规定的相关部门（详见本通知第九条第一款第1.3项关于地方职能部门间配合流程的规定）申报土地使用费。如超过此期限未申报，税务机关将依法对迟延申报行为进行处罚。

1.5.2 对于家庭和个人：

（一）对于发放居住用地使用权证书（确认土地使用权）或变更非居住用地为居住用地的情况，依据土地使用费申报材料及地籍信息转移单，税务分局确定应缴土地使用费如下：

— 对于在规定使用限额内的居住用地面积，税务分局依据省级人民政府规定的土地价格，在提交完整有效文件时予以确定。

— 对于超出规定使用限额的居住用地面积，税务分局依据省级人民政府规定的价格和调整系数确定。若变更土地用途，则新旧用途之间的土地使用费差额也按相应类型土地的调整系数确定。

调整系数由财政局牵头，会同自然资源和规划局、税务局等相关单位确定，并报省人民政府决定。当家庭或个人超出限额面积需确定市场土地价格以计算土地使用费时，该系数等于在正常市场条件下，实际转让价格与省级人民政府规定价格的比例。

按照本条规定计算限额内土地使用费时，仅针对一块土地；若家庭或个人拥有多块土地，土地使用者可选择一块土地来确定限额面积。税务局向省人民政府报告并发布指导制度，要求家庭或个人在申请土地使用权证时自行申报并对其申报的土地使用费负责。

（二）对于分配新的居住用地或发放非农生产用地使用权证书，或申请将农业用地变更为非农生产用地的情况，依据土地使用费申报材料及地籍信息，财政局参照本条第1.5（1.5.1）款对经济组织的规定，确定土地使用费。

根据上述第（一）项确定的土地使用费金额和有权机关在第（二）项确定的土地使用费价格，税务分局按规定通知家庭或个人应缴的土地使用费。

第二，对于由国家分配给多个使用者的多层建筑连同土地项目，土地使用费分配如下：

2.1 对于高层住宅、公寓或混合用途建筑（不包括第二十二条规定的特殊情况），土地使用费按各使用者房屋面积乘以分配系数(x)的方式分配。

（一）分配系数是各使用者房屋建筑面积与总建筑面积的比例。

（二）如果建筑物有地下室，则地下室面积的一半计入各使用者的总建筑面积，用于计算分配系数。

2.2 对于根据国务院令第61号（1994年7月5日发布）出售国有房产的情况，土地使用费分配按照本法令的规定执行。

条 2. 补充编A（指引第2条第2款第120/2010/NĐ-CP号法令）的节V如下：

“V. 扣除补偿、征地费用。

1. 对于有经有权机关批准的补偿、征地方案的情况：

国家将土地交付给组织和个人，且该组织或个人已预付了根据有权机关批准的方案规定的补偿费、补助费和安置费以及组织实施补偿、征地费用，则国家预算将通过从应缴纳的土地使用费中扣除全部预付款的方式予以偿还。

如果预付的补偿费、补助费、安置费和组织实施补偿、征地费用超过应缴纳的土地使用费，则仅能扣除应缴纳的土地使用费；剩余部分计入项目投资成本。已经从应缴纳的土地使用费中扣除的部分不得计入项目投资成本。

组织或个人在获得土地时与地方政府达成其他协议（如：保留一部分已有基础设施的土地供地方政府实施社会政策或满足地方需求），则因这些协议产生的费用不得从应缴纳的土地使用费中扣除。

（见本通知附件示例1）

2. 对于没有经有权机关批准的补偿、征地方案的情况：

投资者自行受让合法的土地使用权或自行协商补偿、征地，在有权机关批准改变土地用途以实施规划确定的投资项目时，不进行扣除，而是按照新用途土地价格与原用途土地价格之间的差额缴纳土地使用费。新用途土地价格和原用途土地价格用于计算上述土地使用费差额，由省级人民政府决定；如果省级人民政府决定的价格（对于旧用途）低于同一时间国家收回土地时的补偿、补助价格，则按补偿、补助价格计算。

新用途土地价格和原用途土地价格用于计算上述土地使用费差额，由省级人民政府决定；如果省级人民政府决定的价格（对于旧用途）低于同一时间国家收回土地时的补偿、补助价格，则按补偿、补助价格计算。

条 3. 修改、补充编B（指引第2条第3款第120/2010/NĐ-CP号法令）的节III第3项如下：

“3. 土地使用者从租赁土地转为有偿出让土地，且在此之前已预付租金的，可将预付的租金扣除剩余期限（如有）的土地使用费，但须遵循以下原则确保已支付金额不受损失：

上述未扣除的金额转换为相应比例的已完成土地使用费缴纳，但不得超过应缴纳的土地使用费。在土地使用者向国家支付租金时点，用于计算转换比例（已完成缴纳的比例）的土地价格，应符合规划确定的新用途。

根据本通知第1条第1款的指引，对于从租赁土地转为有偿出让土地（剩余部分）的土地面积，需按照政策和在转为有偿出让土地时点的土地价格缴纳土地使用费。

（见本通知附件示例2）

条4. 在部分B的第四节末尾（指引第120/2010/NĐ-CP号法令第2条第4款）补充如下内容：

“确定居住用地价格由省级人民委员会根据实际市场土地转让价格决定，以计算超出分配给居住用地限额面积的土地使用费，该计算依据第198/2004/NĐ-CP号法令第8条第4款和第5款的规定（根据第120/2010/NĐ-CP号法令第2条第4款的规定进行补充），按照本通知第1条第1.5项第1款的规定执行。”

条5. 修改并补充部分C的第一节第4项（指引第198/2004/NĐ-CP号法令第11条第5款的规定，该法令已根据第120/2010/NĐ-CP号法令第2条第5款的规定进行了修改）如下：

“4. 对于已经根据第198/2004/NĐ-CP号法令第12条第1款、第2款、第3款、第4款以及第13条第1款、第3款的规定获得土地使用费减免但后来被有权限机关批准转让项目的土地使用者，其财政义务应按以下方式执行：

4.1. 对于转让方：

转让方不得将已减免的土地使用费计入转让价格。

4.2. 对于受让方：

a) 如果受让方继续实施项目，则继续享受根据投资法律规定剩余项目时间内的土地使用费减免。

b) 如果受让方不再继续实施项目，则必须根据土地管理法律规定向新项目支付土地使用费。

c) 如果转让方已履行部分土地财政义务，则受让方可以继承转让方已缴纳的部分财政义务。”

条6. 在部分C的第二节中增加第5项（指引第120/2010/NĐ-CP号法令第2条第6款）如下：

“5. 免除用于水电站水库水面的土地使用费。在这种情况下，水电站水库水面是指根据2003年《土地法》第13条第2款i项规定的专业水面面积，由自然资源和环境部门确定。”

条7. 在部分D的第二节之前增加第二节a（指引第120/2010/NĐ-CP号法令第2条第8款）如下：

“第二节a. 土地使用费记账和偿还手续。

1. 根据第198/2004/NĐ-CP号法令第15条第4款（根据第120/2010/NĐ-CP号法令第2条第8款的规定进行了补充）规定的记账情况，应按以下方式进行：

1.1. 属于根据第120/2010/NĐ-CP号法令第2条第8款规定可记账土地使用费的家庭和个人，应提交记账申请，并附上相关文件，寄送至县级人民政府的土地登记办公室（或自然资源和环境局）。

1.2. 土地登记办公室（或自然资源和环境局）审核后，报请县级人民政府颁发土地使用权证书，其中包含记账财政义务（包括土地使用费）；随后制作并转交地籍信息表，连同一份文件副本给同级税务机关，以确定家庭和个人根据本通知第1条第1.5项（1.5.2）第1款的规定应缴纳的土地使用费，并建立土地使用费偿还跟踪记录。跟踪记录详细列出在限额内和超出限额的居住用地面积。

2. 偿还土地使用费应按以下方式进行：

2.1. 当偿还土地使用费时，土地使用者应到税务机关申报偿还，税务机关根据偿还跟踪记录办理偿还手续。

如果在五年后才偿还或在五年内未完全偿还，则对于每种类型的限额内和超出限额的面积，剩余的土地使用费按未完成财政义务的比例（=剩余的土地使用费/根据土地使用权证发放时的土地价格计算的总土地使用费）乘以偿还时重新确定的土地价格。

偿还时的土地价格是省级人民委员会规定的限额内居住用地价格（对于在限额内的土地面积），是省级人民委员会决定的超出限额的价格（对于超出限额的土地面积）。

2.2. 在土地使用者完成偿还后，税务机关出具通知或确认，土地使用者应到土地登记办公室（或自然资源和环境局）办理土地使用权证上的土地使用费偿还注销手续。

3. 在转让土地使用权时，如果记账了土地使用费，则必须缴清剩余的土地使用费。如果允许转让部分地块，则自然资源和环境部门应办理分割地块手续，以便税务机关确定与转让部分相应的土地使用费。如果继承人继承的土地使用权尚未偿还土地使用费，则继承人应根据继承法的规定继续偿还。”

（见本通知附件中的示例3）

条8. 处理缴纳土地使用费存在的问题

1. 对于在2011年3月1日前向有权机关提交申请并合法提交完整材料，请求颁发土地使用权证书或请求变更土地用途（非住宅用地变更为住宅用地）的家庭和个人，按照2010年12月30日第120/2010/NĐ-CP号法令生效前的法律规定收取土地使用费。

2. 根据2006年1月27日第17/2006/NĐ-CP号法令第五条第四款规定被记录欠缴土地使用费的家庭和个人，在偿还债务时，按土地使用权证书上记载的欠款金额进行偿还。

3. 根据2007年5月25日第84/2007/NĐ-CP号法令第五条第一款规定被记录欠缴土地使用费的家庭和个人，现根据政府2010年12月30日第120/2010/NĐ-CP号法令第二条第八款的规定偿还债务；具体如下：

3.1. 自2011年3月1日起（即第120/2010/NĐ-CP号法令生效之日）起五年内，家庭和个人到税务机关申报并偿还债务，则按颁发土地使用权证书时的土地价格偿还。对于限额内的面积和超出限额的面积应支付的土地使用费，按照本通知第一条第一点1.5（1.5.2）款第一项的规定执行。

3.2. 超过五年后，家庭和个人才偿还债务，或者在五年期限内未完全偿还债务，则按照本通知第七条第二点2.1款第二项的规定执行。

条9. 组织实施

1. 省人民政府负责：

1.1. 指导财政、税务、国库等机关与相关机构合作，按照本通知的指导原则确定和收取土地使用费；

1.2. 对违反规定或涉及土地使用费确定和收取的申诉、举报案件，依法处理；

1.3. 规定地方职能机关之间关于流转文件、确定和收取土地财政义务以及根据本通知第七条规定记录和偿还债务的程序，符合地方实际情况；其中明确规定各机关、单位和个人在申报、确定和履行财政义务方面的时限和责任。

2. 本通知自2011年8月15日起生效。

2011年3月1日后发生的事项，按照2010年12月30日第120/2010/NĐ-CP号法令和本通知的规定执行。

废除财政部2006年8月2日第70/2006/TT-BTC号通知，该通知对财政部2004年12月7日第117/2004/TT-BTC号通知的部分内容进行了修改和补充。

在执行过程中，如遇困难，请及时向财政部反映，以便研究解决。/