결정 제 10/2003/QĐ-BXD 공동주택 관리 사용 규제 시행

결정

공동주택 관리이용 규칙을 제정함

___________________

국토교통부 장관

정부가 1994년 3월 4일 제정한 15/CP 호 정부령(국토교통부의 기능, 임무, 권한 및 조직 구성을 규정함)에 근거함

정부가 2001년 10월 5일 제정한 71/2001/NĐCP 호 정부령(주택 건설 및 임대를 위한 투자 장려에 관한 규정)에 근거함

주택관리국 국장의 제안에 따라

결정

조 1. 이 결정에 부속하여 공동주택 관리이용 규칙을 제정함

조 2. 표준화 측정 품질총국은 이 결정에 첨부된 "바코드 번호 발급, 사용 및 관리에 관한 규정"의 시행을 조직하고 지도할 책임이 있다.

조 3. 각 중앙부처, 정부 직속 기관, 지방자치단체 및 관련 단체와 개인은 이 결정을 준수하기 위해 책임을 지고 있음

  제 정 규 정

공동주택의 관리이용
(2003년 4월 3일 국토교통부 장관이 제정한 10/2003/QĐ-BXD 호 결정에 부속하여 제정됨)

조 1: 시험 참가 대상

일반 규정

조 1. 공동주택 관리이용 규칙 제정 목적:

1. 공동주택의 품질, 건축양식, 경관, 위생-환경, 질서-사회적 안정 및 안전을 유지하고 공동주택 거주 조건을 개선하기 위함;

2. 공동주택 관리이용과 관련된 단체와 개인의 권리와 의무를 규정함;

3. 공공부문의 역할과 사회화 원칙을 결합한 공동주택 관리 모델을 설정함

조 2. 본 규칙은 여러 소유자가 있는 공동주택에 적용되며, 신축 또는 재건축된 공동주택과 기존 공동주택을 포함함

조 3. 용어 해석:

본 제도에서 다음 용어들은 다음과 같이 해석된다:

1. "공동주택" 다층 건물로서 여러 세대가 거주하며, 독립적인 아파트 구조를 가지고 있으며, 공용 통로와 계단, 공용 인프라 시스템을 갖춘 건물임

2. "공동주택 단지" 동일한 건설업체 또는 기존 공동주택으로 구성된 두 개 이상의 공동주택이 위치한 지역임

3. "투자자" 법률에 따라 공동주택 건설을 위해 자금을 관리하거나 모집하는 개인 또는 단체임

4"개인 소유 부분" 공동주택 내에서 아파트 내부 면적(발코니나 로지 포함)과 법률에 따라 개인 소유로 인정되는 다른 부분(상점, 키오스크, 슈퍼마켓, 사무실 등)을 포함함

5. "공동 소유 부분"은 공동주택 내에서 개인 소유 부분을 제외한 나머지 면적과 공용 공간, 공용 설비 시스템(기둥, 벽, 바닥, 지붕, 옥탑, 복도, 계단, 엘리베이터, 긴급 탈출로, 쓰레기통, 기술 장비 상자, 주차장; 전기, 수도, 가스, 통신, 방송, 배수, 하수구, 화재 진압 시스템 등)을 포함함

6. "정기 보수"는 공동주택에 대한 정해진 주기를 따르는 보수 작업으로, 구조 부품, 기술 장비, 완성 부품의 손상이나 파손을 예방하기 위함

7. "즉시 수리"는 정기적인 주기를 따르지 않는 수리 작업으로, 발생한 손상이나 파손을 해결하기 위함 "개인 소유 부분 소유자"는 공동주택 내에서

8. 법률에 따라 합법적으로 개인 소유권을 가지는 단체나 개인(이하 "소유자"라고 함)을 의미함 "공동주택 사용자"는

9합법적으로 개인 소유 부분을 사용하는 소유자 또는 단체나 개인을 의미함 "공동주택 회의"는

10. 공동주택 사용자들의 회의를 의미함 "공동주택 관리위원회"는

11공동주택 사용자들을 대표하여 공동주택 관리와 관련된 활동을 감독하기 위해 설립된 위원회를 의미함(이하 "관리위원회"라고 함)"공동주택 관리기업"은

12. 법률에 따라 설립되고 운영되어 공동주택 관리와 서비스 제공을 담당하는 기업을 의미함 공동주택 관리이용 내용은 다음과 같음:

조 4. 1. 공동 소유 부분 관리이용

2. 개인 소유 부분 관리이용

3. 공동주택 관리 조직화

4. 공동주택 관리 비용

5. 분쟁 해결 및 위반 처리

6. 지방자치단체의 공동주택 관리이용 책임

공동 소유 부분의 관리이용

장 2:

공동주택의 관리이용

장 I:

합법적으로 공동주택을 사용하는 사람들은 공동 소유 부분을 사용하는 동등한 권리를 가지며, 공동주택 관리이용 규칙에 따른 관리 비용과 서비스 제공 비용을 납부해야 함

조 5. 공동주택 사용자는 다음 의무를 지음:

조 6. 1. 공동 소유 부분의 유지 보수와 보안에 관한 내부 규정을 준수하고, 화재 예방 및 진압, 공공 위생, 질서 유지에 관한 규정을 준수하며, 공동 소유 부분의 위반 행위를 발견하고 즉시 차단해야 함

2. 공동 소유 부분의 재산을 파손한 사람은 그 상태를 원래대로 복원하거나 손해를 배상해야 함

3. 공동 소유 부분의 보수 및 수리를 수행하는 사람에게 협력하여 불이익을 초래하는 행위를 저지른 사람은 법에 따라 처벌받아야 함

4. 공동 소유 부분의 관리, 운행, 보수, 수리에 필요한 비용을 정확하게 납부해야 함

공동주택의 유지보수는 건설부가 2001년 8월 30일 제정한 05/2001/TT-BXD 호 고시와 관련 법령에 따라 이루어짐

조 7. 공용 인프라 시설 및 공용 장비의 사용, 유지보수, 수리는 설계자, 제작자의 지침과 국가 기관이 발행한 절차 및 규범을 준수해야 함

조 8. 공동주택 내 사업 및 서비스 부분의 관리이용은 본 규칙과 관련 법령에 따라 이루어져야 함

조 9. 개인 소유 부분의 관리이용

절 2:

개인 소유권의 관리 및 이용

조항 10. 주택공용건물 소유자는 법률 및 본 규정에 따라 공용건물 내 자신의 소유권 부분을 국가로부터 보호받는다.

조 11. 공용건물을 사용하는 자는 해당 소유권 부분을 설계 목적과 기능, 그리고 본 규정의 관련 조항에 따라 관리하고 유지하며 사용할 책임이 있다.

조 12. 소유권 부분의 유지보수 및 수리:

1. 소유자는 자신의 소유권 부분을 유지보수 및 수리할 책임이 있으며, 직접 수행하거나 다른 사람에게 위임할 수 있으나, 건물의 안전, 경관, 건축양식에 영향을 미치지 않아야 한다. 사용자가 소유자가 아닌 경우, 소유자의 서면 동의를 받아야 해당 소유권 부분을 수리할 수 있다.

2. 유지보수 및 수리는 다음 사항을 준수해야 한다:

2.1. 작업 내용과 진행 상황을 관리위원회에 최소 5일 전에 통보해야 하며, 유지보수 또는 수리가 인근 아파트에 영향을 미칠 경우 적절한 시간을 배정하고 해당 작업 일정을 인근 세대에게 알리도록 해야 한다. 다른 사람에게 위임하는 경우, 관리위원회에 유지보수 및 수리를 수행할 개인 명단을 제공해야 한다.

2.2. 공용건물을 사용하는 자와 위임받은 사람은 공동 청결을 유지해야 하며, 다른 사람의 소유권 부분을 손상시키거나 공용부분을 파손한 경우 원래 상태로 복구하거나 손해를 배상해야 한다.

2.3. 소유권 부분의 유지보수 및 수리는 전체 공용건물의 일관성과 통일성을 보장해야 한다.

장 3:

금지 행위

조 13. 공용건물을 사용하는 자는 다음 행위를 절대 금지한다:

1. 공용부분의 면적이나 공간을 무단으로 확장하거나 점유하는 행위; 건물의 구조, 기술 시설, 공동 사용 장비, 외부 건축 양식을 파괴하거나 변경하는 행위; 공용부분의 재산을 파손하는 행위;

2. 법으로 정한 한도를 초과하여 소음을 발생시키거나 공용건물의 질서와 안전을 해치는 행위;

3. 쓰레기, 오염 물질, 독성 물질을 무단으로 방출하거나 환경을 오염시키는 행위; 공용부분에서 가축을 키우는 행위;

4. 광고, 불법으로 글이나 그림을 그리는 행위 또는 법으로 금지된 다른 행위; 소유권 부분의 구조나 설계를 변경하는 행위(마루 위로 벽을 세우거나, 공동 사용 시설을 이동하거나, 아파트를 파괴하거나, 면적을 확장하는 행위 등);

5. 소유권 부분을 법으로 정한 목적 외의 용도로 사용하거나 다른 사람에게 사용하게 하는 행위;

6. 다른 세대의 질서, 미관 및 생활 환경을 해치는 공용부분에서 가축을 키우는 행위(관련 법률을 준수하도록 보장된 조건에서 애완동물을 키울 수 있음);

7. 화재나 폭발 위험이 있는 업종이나 제품을 판매하는 행위(용접, 가스, 폭발물, 기타 위험한 업종 등);

8. 소음을 발생시키거나 환경을 오염시키는 서비스업을 운영하는 행위(노래방, 클럽, 오토바이 수리점, 자동차 수리점, 축산장 등).

장 3:

공용건물 관리 조직의 실시

조 14. 투자자의 책임:

1. 공용건물을 구입하거나 임대하려는 자에게 본 규정에 따른 공용건물의 관리 및 사용에 대한 규정을 알려주고 지시한다.

2. 공용건물의 총 아파트 수의 80% 이상이 판매되거나 임대되었을 때, 개발자는 관리위원회를 선출하기 위한 주민총회를 개최하고, 주거지역의 지방 정부, 경찰서, 각 세대 사용자들과 협력해야 한다. 개발자는 주민총회에서 검토하고 결정하기 위해 관련 내용을 준비해야 한다(공용건물 사용 규칙 초안, 관리위원회 구성원 예상 인원, 필요한 비용 등).

3. 관리위원회가 구성되지 않은 경우, 개발자는 관리위원회가 수행해야 할 역할을 본 규정 제16조에 따라 수행해야 한다.

4. 공용부분의 유지보수 계획을 세우고 이를 수행하거나(또는 유지보수 업체를 고용하여) 공용건물 내 공용부분의 유지보수를 수행한다(본 규정 제19조 제1항 제1호 및 제2호에서 정한 유지보수는 공용건물 관리업체가 수행함).

공용부분의 유지보수 내용과 유지보수를 위한 자금은 국토교통부가 2001년 8월 30일에 발행한 시행규칙 제5호에 따른 공사 유지보수에 관한 지침에 따라 이루어진다.

공용건물 내 장비 사용 방법을 안내하고, 관리 및 사용에 대한 전문 교육을 주민총회 구성원 및 관련 단체나 개인에게 제공한다.

조 15. 공용건물 관리 조직:

1. 공용건물 관리업체는 주민총회와 계약을 통해 공용건물의 관리 및 서비스를 담당한다.

2. 공용건물 관리업체가 없는 지역에서는 개발자가 공용건물의 관리 및 서비스를 담당한다.

조 제16조. 주민총회:

1. 주민총회는 공용건물 사용자의 권익을 대표하여 해당 건물 사용자의 합법적인 권익을 보호한다.

2. 각 단독주택 단지 또는 공동주택 단지는 하나의 주민총회를 구성한다.

3. 주민총회 구성원은 사용자 대표, 개발자, 관리업체, 그리고 주거지역의 경찰서 대표로 구성되며, 각 주민총회는 사용자 대표 최소 3명을 선출해야 한다. 각 공동주택은 최소 1명의 사용자 대표가 주민총회에 참여해야 한다. 주거지역의 경찰서, 개발자 및 관리업체는 각각 1명의 대표를 주민총회에 참여시켜야 한다. 주민총회 구성원은 주민총회의 활동을 이끌어낼 수 있도록 회장을 선출해야 한다. 주민총회의 임기는 최대 3년(36개월)이다.

4. 주민총회의 의무는 다음과 같다:

4.1. 조합은 공동주택의 보증 및 유지보수 이행을 관찰하고 감독한다;

4.2. 공동주택 사용에 관한 내규를 공동주택의 구체적인 상황과 조건, 본 규정의 관련 규정에 맞게 작성하여 공동주택 회의의 심의와 승인을 받기 위해 제출하며, 공동주택 관리업체와 정기적으로 또는 긴급하게 공동주택 회의를 소집하도록 협력한다;

4.3. 공동주택 관리 및 서비스 제공과 관련된 주택 사용자들의 의견과 건의사항을 수집하고 종합하여 관련 조직 및 개인들과 협력하여 검토하고 해결한다;

4.4. 공동주택 관리업체와 관리 및 서비스 제공을 위한 계약을 체결하고, 이미 체결된 계약 내용에 따라 공동주택 관리업체의 활동을 감독한다;

4.5. 지방 행정기관 및 주민 단위와 협력하여 공동주택 내에서 품위 있는 생활양식을 형성하고 사회 질서와 안전을 유지하도록 한다;

4.6. 공동주택 회의가 부여한 다른 업무를 수행한다.

5. 조합은 다음 권리를 가진다:

5.1 공동주택 관리업체를 선정하고, 공동주택 관리업체와 계약을 체결하며, 해당 업체가 약속을 이행하지 않을 경우 계약을 해지한다;

5.2 조합원들은 공동주택 회의가 정한 책임 보수를 받는다.

조 17. 공동주택 회의:

1. 공동주택 회의는 해당 공동주택의 사용자 대표 중 최소 70%가 참석해야 하며, 동시에 사업주 대표(또는 공동주택 관리업체 대표)와 지방 행정기관, 경찰 등이 참여해야 한다. 공동주택 회의는 매년 한 번 개최되며, 필요하다면 조합은 긴급 회의를 소집할 수 있다;

2. 공동주택 회의는 다음과 같은 목적으로 개최된다:

2.1 조합원의 선출, 보충, 변경;

2.2 사용 내규 및 관리와 관련된 규정의 승인;

2.3 공동주택 관리 사용 규칙의 이행 결과 점검 및 평가;

2.4 기타 필요한 사항 결정.

조 18. 공동주택 관리업체:

1. 공동주택 관리업체는 법률에 따른 설립 및 운영된다;

2. 사업주는 공동주택 관리업체를 설립하여 본 규정에서 정한 공동주택의 관리 및 서비스 제공을 담당할 수 있다;

3. 공동주택 관리업체는 여러 공동주택의 관리 및 서비스 제공을 위한 계약을 수락하고, 사용자가 규정에 따른 수입을 납부하지 않거나 공동주택 관리 사용 규정을 고의로 위반하는 세대에 대한 서비스 제공 중단 여부를 조합과 협의하며, 공동주택 관리 및 서비스 제공 과정에서 발생하는 문제를 조합과 협력하여 해결한다;

4. 공동주택 관리업체는 조합과 체결한 계약에 따라 본 규정 제19조에서 정한 공동주택 관리 사용 업무를 수행한다.

조 19. 공동주택 관리 사용 업무 내용은 다음과 같다:

1. 관리 사용:

1.1. 공동주택 내 공용 시설 및 장비(엘리베이터, 수압장치, 발전기, 배관 및 기타 장비)의 관리 사용, 유지 보수, 보수;

1.2. 공동주택 내 공용 공간(계단, 복도, 벽, 천장, 지붕 및 기타 부분)의 관리 사용, 유지 보수, 보수;

1.3. 주택 문서 및 기록의 관리 보관;

1.4. 내규 및 규정 준수 이행을 위한 점검 및 촉구;

1.5. 기타 관련 관리 업무.

2. 서비스 업무:

2.1. 보안 및 질서 유지, 자전거, 오토바이, 차량 보관, 공공 청소 및 쓰레기 수거;

2.2. 공동 사용 장비 시스템 운행(수압장치 운행, 엘리베이터 운행, 발전기 및 기타 장비 운행);

2.3. 공동주택 주변 화단 및 잔디 관리(있을 경우);

2.4. 기타 관련 서비스(있을 경우).

장 4:

공동주택 관리 사용 비용

조 20. 공동주택 관리 사용 비용은 공동주택의 관리 및 활용, 시스템 장비의 운행을 통해 안전, 질서, 청결 및 공용 소유물의 효율적 사용을 보장하기 위한 필수 비용이다.

조 21. 비용 부담 대상:

공동주택 내 아파트(또는 기타 개별 소유물)를 직접 사용하는 사람들은 해당 공동주택의 관리 사용 비용을 부담해야 한다.

제22조. 부담해야 하는 비용 항목:

1. 공동주택 관리 사용 업무(본 규정 제19조 제1항)와 서비스 업무(본 규정 제19조 제2항 제2호, 제3호, 제4호)에 대한 비용은 조합과 공동주택 관리업체가 협의하여 공동주택 회의의 심의와 승인을 받아야 한다;

2. 보안 및 질서 유지 비용, 자전거, 오토바이, 차량 보관 비용, 청소 비용(본 규정 제19조 제2항 제1호)은 정부령 제57/2002/NĐ-CP 호 2002년 6월 3일에 발佈된 「요금 및 수수료에 관한 법령 시행세칙」에 따라 적용되며, 해당 비용의 수준은 각 지방 인민회의가 정한다;

3. 일회성 서비스 요금, 예를 들어 공용 전화 사용 비용, 재산 보관 비용 등은 서비스 제공자와 이용자가 협의하여 결정한다;

4. 조합원에게 지급되는 보수(사업주나 공동주택 관리업체가 추천한 조합원을 제외한 경우)는 공동주택 회의 규정에 따라 이루어진다.

조 23. 부담된 비용의 관리 및 사용:

1. 공동주택을 사용하는 사람은 본 규정 제22조 제1항 및 제2항에 따른 비용을 매월 정기적으로 공동주택 관리업체에 납부하고, 제22조 제4항에 따른 비용은 조합에 납부한다;

2. 주거 단지 관리 기업은 공동주택 사용자들이 재정 법률에 따라 납부한 경비를 사용할 수 있다.

3. 관리위원회는 공동주택 관리 및 사용을 위한 재정 수입과 지출을 감독하고 모니터링하는 책임이 있다.

장 5:

분쟁 해결 및 위반 처리

조 24. 분쟁 해결:

1. 공동주택 내 소유권 관련 분쟁은 법원에서 해결한다;

2. 공동주택 내 사용권 관련 분쟁은 조정을 기초로 해결된다(사용자들이 자발적으로 조정하거나 관리위원회, 읍면동 행정기관이 조정을 조직한다). 만약 조정이 이루어지지 않으면 법원으로 이관하여 해결한다;

3. 공동주택 관리, 사용, 운영, 개발, 보수와 관련된 분쟁은 조정을 기초로 해결된다. 만약 조정이 이루어지지 않으면 관리위원회는 해당 규정에 따른 권한으로 해결하거나, 현지 행정기관에 보고하여 처리하도록 한다;

4. 공동주택 관리 및 서비스 제공 과정에서 발생하는 경제 계약 관련 분쟁은 해당 규정에 따른 경제 계약 법률에 따라 처리된다.

조 25. 위반 처리.

1. 공동주택 관리 및 사용 규정을 위반한 사람들은 그 정도에 따라 행정처분 또는 형사책임을 물을 수 있다;

2. 공동주택 관리 및 사용 규정을 위반한 사람들을 은폐하거나 도와준 사람들은 그 정도에 따라 징계 또는 형사처벌을 받을 수 있으며, 물질적 손해를 입힌 경우에는 배상해야 한다.

장 6:

각급 인민위원회의 공동주택 관리 및 사용에 대한 책임

조 26. 인민위원회의 책임:

1. 공동주택 유지보수 비용 지원 조건을 마련하여 지역 내 공동주택의 품질, 건축물, 경관을 유지하도록 한다;

2. 관련 기관들에게 공동주택 외부 구조 및 인프라 시스템의 수립, 관리, 운영을 지시하며, 해당 프로젝트나 신도시 개발 계획에 따라 중앙 정부의 승인 내용에 맞게 진행하도록 한다;

3. 각 지역 내 공동주택 행정 관리를 위한 책임 분배를 결정한다;

4. 공동주택 관리 기업의 발전을 촉진하기 위한 제도를 시행하고, 지역 내 공동주택 관리 및 서비스 제공 상황을 평가하여 효과적인 관리 모델을 확립하고, 적절한 표창 및 포상을 실시한다;

5. 권한에 따른 위반 사항을 처리한다.

조 27. 인민위원회의 책임:

1. 공동주택 관리 및 사용 과정에서 발생한 문제를 추적하고 검토하며, 권한에 따른 처리 또는 중앙 인민위원회에 보고하여 처리하도록 한다;

2. 중앙 인민위원회에 공동주택 행정 관리 책임 분배 및 지역 내 주택 프로젝트 또는 신도시 개발 계획의 관리, 운영에 대한 승인을 요청하며, 해당 권한에 따라 지방 인민위원회가 지시한 대로 실행하도록 한다;

3. 권한에 따른 위반 사항에 대해 포상 및 처벌을 실시한다.

제28조. 읍면동 인민위원회의 책임:

1. 공동주택 관리 및 사용 과정에서 발생한 문제를 추적하고 검토하며, 권한에 따른 처리 또는 상위 기관에 보고하여 처리하도록 한다;

2. 지역 내 공동주택 관리위원회와 협력하여 공동주택 관리 및 사용 과정에서 발생한 문제를 해결하도록 한다;

3. 공동주택 관리 기업이 지역 내 공동주택 관리 및 서비스 제공을 잘 수행할 수 있도록 조건을 마련하고 지원한다;

4. 권한에 따른 위반 사항에 대해 포상 및 처벌을 실시한다.

장 7:

시행규정

조 제29조. 본 규정은 공보에 게재된 날로부터 15일 후 효력을 발생한다.

이 규정 이전의 주택 관리 및 사용 규정 중 공동주택에 적용되는 내용이 본 규정과 충돌하는 경우 모두 폐지된다.

다양한 유형의 주택과 통합된 인프라 시스템, 독립된 보안 울타리가 있는 프로젝트의 경우, 개발자는 본 규정의 내용을 근거로 실제 상황에 맞게 주택 관리 및 인프라 시스템 운영을 규정할 수 있다.

본 규정을 시행하면서 발생하는 어려움이나 문제는 즉시 건설부에 보고하여 수정 및 보완하도록 한다.

조 30. 주택관리국은 관련 기관들과 협력하여 본 규정을 지도하고 시행하며, 관련 기관들의 의견을 종합하고 발생한 문제에 대한 연구를 통해 본 규정의 수정 및 보완을 제안하며, 지방 기관과 개발자들과 협력하여 전국 규모의 공동주택 관리 및 사용 교육을 실시하도록 한다.