시행규칙 제 192/2009/TT-BTC는 정부의 2008년 12월 31일자 결의 제 33/2008/NQ-CP에 따른 신도시, 주택 및 산업단지 기술 인프라 프로젝트에 대한 토지 사용료 납부 시범 지침을 안내한다.

시행규칙

도시개발 사업, 주택 건설 사업, 산업단지 기술 인프라 건설 사업에 대한 토지 사용료 납부 시범 지침

신도시, 주택 사업, 기술 인프라 사업 산업단지 내

정부가 2008년 12월 31일에 제정한 제33/2008/NQ-CP 호 결의

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정부가 2008년 12월 31일에 제정한 제33/2008/NQ-CP 호 결의에 따라 도시개발 사업, 주택 건설 사업, 산업단지 기술 인프라 건설 사업에 대한 행정 절차 시범 실시에 관한 사항;

정부령 제118/2008/NĐ-CP 2008년 11월 27일, 재무부의 기능, 임무, 권한 및 조직 구조에 대한 규정

정부가 2004년 12월 3일에 제정한 제198/2004/NĐ-CP 호 시행령에 따른 토지 사용료 징수;

정부가 2008년 12월 31일에 제정한 제33/2008/NQ-CP 호 결의 제1조 제3항에 따른 투자 사업에 대한 토지 사용료 징수 및 납부를 시범 실시하기 위해 재무부는 다음과 같이 지침을 제시합니다.

조 1. 적용 대상과 범위

1. 본 통지 적용 대상은 국가로부터 토지를 배정받거나 토지 용도 변경을 승인받아 다음 투자 건설 사업을 수행하는 1급 개발자가 됩니다.

1.1. 정부가 2006년 1월 5일에 제정한 제02/2006/NĐ-CP 호 시행령에 따른 새로운 도시 건설 사업 (주택 건설 및 다른 건축물 건설 부지 중 법령에 의해 고객 자금 모집이 허용된 부분만 해당)

1.2. 판매 또는 임대를 목적으로 하는 주택 건설 사업 (다목적 고층 건축물 건설 사업 포함, 그 중 주택 용도를 포함하는 경우)

1.3. 정부가 2003년에 제정한 토지법 제90조에 따른 산업단지 기술 인프라 건설 사업 (국가로부터 임대 허가를 받은 투자 사업 제외)

2. 국내에 거주하는 베트남인, 외국인 개인 또는 법인이 주택 판매 또는 임대를 목적으로 하는 투자 사업을 수행하고, 정부가 2007년 5월 25일에 제정한 제84/2007/NĐ-CP 호 시행령 제32조에 따라 임대 기간 동안 일회성으로 임대료를 납부해야 하는 경우, 이들은 본 통지에 따른 토지 사용료 납부 방식을 따릅니다.

조 2. 정부가 2008년 12월 31일에 제정한 제33/2008/NQ-CP 호 결의 제1조 제3항에 따른 토지 사용료 징수 및 납부:

1. 본 통지 제1조에 따른 새로운 도시 건설 사업, 주택 건설 사업, 산업단지 기술 인프라 건설 사업을 수행하는 1급 개발자(이하 "개발자"로 함)는 투자 사업 진행 상황을 관리하는 권한 있는 기관이 승인한 투자 관리 및 건설 법률 규정에 따라 투자 사업 진행 상황에 따른 토지 사용료 납부를 할 수 있습니다.

1.1. 투자 사업 진행 상황이 투자 승인 권한 기관이 승인한 투자 계획에 명시되어 있으며, 개발자는 투자 계획과 함께 투자 계획 승인 권한 기관이 승인한 문서를 첨부하여 재무 기관 및 현지 세무 기관(토지 소유지역)에 투자 사업 진행 상황 계획을 서면으로 등록하며, 이를 토지 사용료 징수의 근거로 합니다.

a) 개발자가 투자 사업 진행 상황을 수정해야 하는 경우, 투자 사업 진행 상황 수정 승인 권한 기관 결정 날짜로부터 30일 이내에 개발자는 재무 기관 및 현지 세무 기관에 수정된 투자 사업 진행 상황 계획을 다시 등록해야 합니다.

b) 투자 사업 실제 진행 상황이 등록된 투자 사업 진행 상황 계획보다 빨라진 경우, 15일 이내에 개발자는 재무 기관 및 세무 기관에 실제 투자 사업 진행 상황을 서면 보고하여 실제 투자 사업 진행 상황에 따른 토지 사용료 징수 및 납부를 실시합니다.

c) 새로운 도시 건설 사업, 산업단지 건설 사업 및 정부가 2006년 1월 5일에 제정한 제02/2006/NĐ-CP 호 시행령에 따른 규모의 주택 건설 사업이 여러 단계로 나뉘어 각 단계별 특정 토지 면적에 연관된 경우, 각 단계는 독립적인 소규모 사업으로 분리되며, 각 단계별 토지 사용료 징수 및 납부는 본 조 제1항 제1.2호와 제1.3호의 원칙에 따라 이루어집니다.

d) 토지 일부 또는 전체가 실제로 배정되었으나 개발자가 사업을 지연시키는 경우, 투자 사업 진행 상황 지연 기간 동안 개발자는 토지 사용료 징수 기관이 승인한 투자 사업 진행 상황 지연 기간 동안 매년 지방 인민위원회가 정한 토지 임대료 단가에 따른 임대료를 국가에 납부해야 합니다. 투자 사업 진행 상황 지연 기간 동안 납부해야 하는 임대료 금액은 재무 기관이 임대료 징수 법률 규정에 따라 결정하고 세무 기관에 전달하여 토지 사용료와 함께 징수됩니다.

1.2. 재무 기관은 정부가 제정한 토지 사용료 징수 정책에 따라, 지역 관련 기관들과 협력하여 토지 배정 결정 날짜 또는 실제 토지 배정 날짜에 따라 정부가 제정한 정책 및 토지 가격에 따른 토지 사용료 징수 금액을 결정하고 지방 인민위원회에 승인을 요청합니다.

1.3. 세무 기관은 재무 기관이 결정한 토지 사용료 징수 금액과 개발자가 등록한 투자 사업 진행 상황에 따라 현재 규정에 따라 토지 사용료 납부 통지를 발행합니다. 개발자의 토지 사용료 납부는 다음과 같이 두 차례로 나뉩니다.

a) 첫 번째 납부는 개발자가 주택법, 부동산 경영법 및 토지법에 따라 고객 자금 모집을 허용받은 시점에서 본 조 제1항 제1.2호에 따른 토지 사용료의 70%를 납부하며, 구체적으로 다음과 같습니다.

- 주택 건설 프로젝트에 있어서 첫 번째 토지 사용료 납부 시기는 개발자가 프로젝트 진행 상황에 따라 지정된 일정(투자자 자금 조달 조건 충족)에 따라 공사 기초를 완성한 시점으로 한다. 단, 같은 토지 구획 내에서 두 개 이상의 주택 건물이 건설되는 경우, 개발자는 첫 번째 주택 건물이 투자자 자금을 조달할 수 있는 조건을 충족한 날로부터 30일 이내에 전체 토지 구획 면적에 대한 첫 번째 토지 사용료를 납부해야 한다.

- 산업단지 구조물 건설 및 운영 프로젝트에 있어서 첫 번째 토지 사용료 납부 시기는 개발자가 프로젝트 진행 상황에 따라 지정된 일정(투자자 자금 조달 조건 충족)에 따라 기술 인프라를 완성한 시점으로 한다. 단, 기술 인프라가 완성되어 투자자 자금을 조달할 수 있는 조건을 충족한 후, 개발자가 해당 프로젝트의 토지 사용료를 부과 대상으로 한 토지 중 70% 이상을 다른 개발자에게 양도하는 경우에는 그 초과 부분을 양도한 날로부터 30일 이내에 국가 예산에 100% 토지 사용료를 납부해야 한다.

- 다목적 용도로 계획된 신 도시 건설 프로젝트에 있어서 첫 번째 토지 사용료 납부 시기는 개발자가 프로젝트 진행 상황에 따라 지정된 일정(투자자 자금 조달 조건 충족)에 따라 기술 인프라를 완성한 시점으로 한다. 단, 기술 인프라가 완성되어 투자자 자금을 조달할 수 있는 조건을 충족한 후, 개발자가 해당 프로젝트의 토지 사용료를 부과 대상으로 한 토지 중 70% 이상을 다른 개발자에게 양도하는 경우에는 그 초과 부분을 양도한 날로부터 30일 이내에 국가 예산에 100% 토지 사용료를 납부해야 한다. 또한, 개발자가 직접 신 도시 내에서 주거용 건물과 서비스용 건물을 함께 건설하고 투자자 자금을 조달할 수 있는 조건을 충족하는 경우, 해당 면적에 대한 토지 사용료는 주택 건설 프로젝트에 대한 규정(본 조항 제1항)에 따라 납부한다.

토지 사용료 첫 번째 납부 시점에서 지방자치단체가 공표한 토지 가격이 토지 배정 결정 시점(또는 실제 토지 배정 시점)의 가격보다 20% 이상 변동된 경우에는 재정기관은 실제 시장 상황에서의 토지 매각 가격을 기준으로 토지 사용료 첫 번째 납부액의 70%를 재계산하고 세무기관에 통보하여 토지 사용료 징수 통지를 발행하도록 한다.

b) 두 번째 납부는 프로젝트 완공 및 사용 개시 후 최대 18개월 이내에 첫 번째 납부일로부터 30%의 잔여 토지 사용료를 납부한다(주택 건설 프로젝트의 경우); 신 도시 건설 프로젝트와 산업단지 구조물 건설 및 운영 프로젝트의 경우 첫 번째 납부일로부터 24개월 이내에 30%의 잔여 토지 사용료를 납부한다.

토지 사용료 두 번째 납부 시점에서 지방자치단체가 공표한 토지 가격이 토지 배정 결정 시점(또는 실제 토지 배정 시점)의 가격보다 20% 이상 변동된 경우에는 재정기관은 실제 시장 상황에서의 토지 매각 가격을 기준으로 두 번째 납부액의 30%를 재계산하고 세무기관에 통보하여 토지 사용료 징수 통지를 발행하도록 한다.

(예: 개발자 A는 2009년 3월 1일 지방자치단체 X로부터 2009년 지방에서 주택 건설 프로젝트를 수행하기 위해 40,000제곱미터의 토지를 토지 사용료를 납부하고 배정받았으며, 실제 토지 배정 시점은 2009년 12월 1일이다. 프로젝트 진행 상황에 따라 개발자는 2010년 10월 첫 번째 토지 사용료를 납부하고 2012년 5월 두 번째 토지 사용료를 납부해야 한다.)

예를 들어, 지방자치단체가 2009년 1월 1일 프로젝트 지역의 토지 가격을 12백만 원/제곱미터로 공표하였고, 2010년 10월 1일에는 13백만 원/제곱미터로, 2012년 5월 1일에는 16백만 원/제곱미터로 공표하였다. 실제 토지 배정 시점인 2009년 12월 1일의 시장 가격은 15백만 원/제곱미터이고, 2012년 5월의 시장 가격은 20백만 원/제곱미터이다.

본 통지에 따른 규정에 따라 세무청은 다음과 같이 납부 금액을 결정하고 통보한다:

+ 첫 번째 납부 통보:

첫 번째 토지 사용료 납부 시점에서 지방자치단체가 공표한 토지 가격 변동률이 20% 미만(13/12 = 108.3%)이므로 토지 사용료 가격 조정 없이 첫 번째 납부 금액은 40,000제곱미터 x 15백만 원/제곱미터 x 70% = 42억 원으로 결정된다.

+ 두 번째 납부 통보:

두 번째 토지 사용료 납부 시점에서 지방자치단체가 공표한 토지 가격 변동률이 20% 초과(16/12 = 133.3%)이므로 재정청은 가격을 재계산해야 하며, 가정한 시장 가격이 20백만 원/제곱미터라면 납부 금액은 40,000제곱미터 x 20백만 원/제곱미터 x 30% = 24억 원으로 결정된다.

첫 번째와 두 번째 납부를 합친 총 토지 사용료는 42억 원 + 24억 원 = 66억 원이다).

주체가 프로젝트를 수행하는 과정에서 기술 인프라를 구축하거나 공사 기초부분을 조기에 계획보다 빨리 완료하여 고객 자금 유치 조건을 충족하였으나 이를 신고하지 않은 경우, 정부 재정기관 및 세무기관에 등록된 프로젝트 진행 계획보다 늦게 신고한 날부터 매일 지연 금액의 0.05%를 지급해야 하며, 이는 고객 자금 유치 조건을 충족한 날로부터 시작된다.

1.4. 주체가 프로젝트가 고객 자금 유치 조건을 충족한 후 법령에 따라 일시불로(100%) 토지 사용료를 납부하고자 하는 경우, 이 절에서는 1.3항 a호에 따른 규정에 따라 일시불로 납부할 수 있으며, 이 경우 납부 금액은 토지 사용료의 100%이다.

프로젝트가 고객 자금 유치 조건을 충족한 날로부터 3개월 이내에, 주체는 수수료를 부과받는 토지 면적에 대해 국가 예산에 토지 사용료를 완납해야 한다.

1.5. 주체가 토지 보상 및 지원 비용을 미리 지급한 경우, 법령에 따라 토지 보상 및 지원 비용을 토지 사용료 납부 금액에서 차감할 수 있다.

토지 보상 및 지원 비용은 첫 번째 납부 시 토지 사용료에서 차감되며, 만약 보상 및 지원 비용이 첫 번째 납부 시 토지 사용료보다 많다면 남은 금액은 두 번째 납부 시 토지 사용료에서 차감된다.

이미 면허 해제된 토지에 대한 경우:

2.1. 주체가 지방인민위원회로부터 토지 사용권 경매 방식으로 토지를 배정받은 경우, 경매 규칙에 따라 토지 사용료를 납부해야 하며, 경매 결과 승인 결정서 발행일로부터 3개월 이내에 최대한 납부해야 한다.

2.2. 주체가 지방인민위원회로부터 경매 없이 토지를 배정받은 경우, 토지 배정 결정서 발행일로부터 3개월 이내에 배정된 면적에 대한 토지 사용료를 완납해야 한다.

제3조. 시행:

1. 본 통지는 발효일로부터 45일 후 효력을 발생한다.

2. 이 통지가 효력 발생하기 전에 정부 기관이 토지 사용료 납부를 통보하였으나, 주체가 아직 국가 예산에 납부하지 않은 프로젝트에 대해서는 다음과 같이 처리한다:

2.1. 주체가 정부 기관의 통보에 따라 토지 사용료를 납부하는 경우, 통보된 금액을 납부하고 지연 납부에 따른 벌금을 법령에 따라 납부해야 한다.

2.2. 주체가 정부의 결의 33/2008/NQ-CP에 따라 토지 사용료를 납부하는 경우, 토지 사용료 납부 금액을 재계산하고 이 통지의 지침에 따라 납부해야 한다.

3. 정부 기관이 토지 사용료 납부를 통보하였으며, 주체가 이미 국가 예산에 납부한 경우, 이 통지에 따라 납부를 되돌려 받거나 재계산하지 않는다.

시행 중 문제가 발생하면, 각 부처와 지방인민위원회는 즉시 재무부에 보고하여 연구 및 해결하도록 한다./.