지시 번호 47-BXD/CDCB 주택 등급 3 및 4의 가격화에 관한 상임 국무회의 의결안의 시행을 위한 지침

시행규칙

건설부 통지 제 47/BXD-CDCB-ĐT 호 1989년 8월 5일 시장 내 세대 III, IV 등급 주택 가격화 지침에 대한 상임위원회 의결 안내
||| 상임상무위원회의 시장 내 세대 III, IV 등급 주택 가격화 문제에 관한 의결 안내
||| 시장 내 국가 관리 임대 주택은 자금과 물자 부족으로 인해 유지 보수 및 수리가 어려워 심각한 노후화 상태에 빠져 있으며, 주거 환경이 사람들의 생활 조건에 직접적인 영향을 미치고 있다.

||| 최근 몇 년 동안 많은 지역들이 임차인들에게 주택을 판매하여 스스로 수리를 하게 하는 방침을 채택하였으며, 특히 1985년 10월 9일 중앙위원회 지시 제 76-CT와 1989년 3월 28일 상무위원회 결정 제 31-HĐBT 이후 대부분의 지역들이 공무원 및 일반 노동자들을 대상으로 주택 판매를 실시하여 일정한 효과를 거두었다.

||| 그러나 과거의 주택 판매는 일관된 지도 없이 진행되어 지역별로 다양한 문제점이 발생하였는데, 이는 주택 평가가 너무 낮았거나 국가 소유권이 확정되지 않은 주택까지 판매되는 등의 문제를 포함한다. 따라서 상무위원회는 1989년 4월 7일 통지 제 572-CN을 통해 시장 내 세대 III, IV 등급 주택 판매를 일시 중단하고 건설부에 주택 정책 개선 연구를 지시하였다.

||| 1989년 6월 22일 상무위원회는 통보 제 1100-TH를 통해 호치민 시 인민위원회의 건의사항 처리에 대해 건설부에 협력하여 신속히 연구하여 지침을 제공하도록 지시하였다.

||| 중앙위원회 지시, 상무위원회 결정 및 해당 통보에 근거하여 건설부는 다음과 같이 주택 가격화 판매 지침을 제시한다.

1 ||| 판매 가능한 주택 종류:

I. 일반 규정

||| 다음 조건을 충족하는 주택들이다:

- 세대 III, IV 등급 (부록 참조)

- 국가 소유권이 확정된 도시 내 주택관리 기관이 관리하는 주택

- 주거용으로 사용되거나 주거용으로 개조할 수 있는 주택

- 도시 계획에 맞게 건설된 주택

2 ||| 판매 불가능한 주택 종류:

||| - 세대 I, II 등급 주택, 별장

||| - 국가 소유권이 확정되지 않은 주택 (예: 주인이 없는 주택, 개조된 주택, 2/4형 주택, 중국인 주택, 이주 주택, 무주 주택 등)

||| - 도시 계획에 위반된 위치에 있는 주택

3 ||| 주택 구매 대상:

||| - 주민등록이 되어 있고 국가로부터 주택 사용 승인을 받은 모든 국민은 현재 임대하고 있는 면적을 구매할 수 있다.

||| - 비어있는 면적은 아직 주택을 가지고 있지 않거나 매우 좁은 주택을 가지고 있는 사람들에게만 판매될 수 있다.

||| - 한 가구당 하나의 주택만 구매할 수 있다.

4 ||| 주택 판매 가격:

a) 각 지방 인민위원회는 주택 판매 가격을 주택 가치와 시장 가격에 맞추어 결정하며, 다음 요소를 고려해야 한다:

- 판매 시점의 해당 지역 주택 건설 비용

- 주택의 남은 수명 비율

- 주택의 위치 (중심부 근처 또는 멀리)

- 주택의 위치 (거리 앞 또는 골목)

- 주택의 층수 (높은 층 또는 낮은 층), 정원 유무

- 편의시설 (부속 공간 유무, 단독주택 또는 연접주택)

- 지역의 구체적인 상황

b) 생산 및 경영 활동에 유리한 위치에 있는 주택은 경매를 통해 판매될 수 있다. 해당 주택에 거주하는 공무원 및 직원들은 당분간 경매를 피할 수 있으나, 다른 거주자들과 합의하지 않는 경우 예외이다.

c) 공무원 및 직원, 정책 대상자에게는 특별 할인 가격이 적용될 수 있다. 각 지방 인민위원회는 지역 상황에 따라 구체적인 할인율을 결정하되, 최대 할인율은 다음과 같다:

- 현재 임대 면적이 규정된 기준보다 작거나 같은 경우, 최대 할인율은 임대 면적의 50%를 초과하지 않는다.

- 현재 임대 면적이 규정된 기준보다 큰 경우, 최대 할인율은 규정된 기준 면적의 50%를 초과하지 않는다.

기준 면적은 "주거 및 업무 면적 기준표" (정부 상무위원회 결정 제 150-CP 호 1977년 6월 10일, 건설부 통칙 제 39-BXD/XDCB-DT 호 1989년 2월 29일)에 따른다.

5 ||| 주택 구매 금액 결제 방법:

a) 주택 판매는 주택 매매 계약을 통해 이루어져야 한다.

b) 주택 구매 금액은 베트남 국립 은행의 현금 또는 환산된 외화로 결제된다.

c) 구매자는 일시불로 결제하면 10% 할인을 받을 수 있다. 일시불로 결제할 수 없는 경우 최초 결제 금액은 전체 금액의 40% 이상이어야 하며, 나머지 금액은 3년 이내에 연간 분할로 결제된다. 할인 혜택을 받은 구매자는 나머지 금액의 12%를 추가로 지불해야 한다.

구매자가 약정된 결제 기한을 지키지 않을 경우 다음과 같은 처벌이 적용된다:

- 1년 연체 시, 4년차 결제 금액에 대한 은행 대출 이자를 추가로 지불해야 한다.

- 4년 이상 결제하지 못하면 관리 기관은 일방적으로 매매 계약을 해지하고 구매자가 이미 납부한 금액에서 10%의 벌금을 차감한 금액을 반환받는다.

- 4년 동안 매매계약에서 부담해야 할 금액을 모두 상환하지 못하면 관리기관이 일방적으로 주택 매매 계약을 해지하고 매수인에게 그들이 납부한 � precious amount에서 10%의 위약금을 제외한 금액을 반환한다.

매입인은 임대차를 계속하여 거주할 수 있으며, 규정에 따라 집을 대여하는 비용(이전 4년 동안의 임대료 포함)을 지불해야 한다.

다) 매입인이 집 값을 모두 지급하지 않은 상태에서 사망하거나 다른 장소로 이동한 경우 다음과 같이 처리된다:

매입인이 사망한 경우:

- 법정상속인이 매입자 명의로 되고 지속적으로 지급해야 한다.

- 법정상속인이 없거나 법정상속인이 매입을 원하지 않는 경우에는 국가가 해당 주택을 다른 대상에게 판매한다. 우선적으로 같은 주소와 호적을 가진 사람에게 우선권을 부여한다.

- 매입인이 다른 장소로 이동한 경우... 그는 주택 구매 비용을 지급하여 소유권 증명서를 받거나 국가에 주택을 반환할 수 있다. 국가가 주택 구매 비용을 베트남 중앙은행의 시멘트 가치에 따라 환불한다.

6. 주택 소유권:

가) 주택 구매 비용을 모두 지급한 후, 매입인은 주택 소유권 증명서를 받고 상속받거나 양도할 수 있다. 소유주는 일반적인 절차에 따라 등기 절차를 진행해야 하지만 등기 비용 면제를 받는다.

나) 국가가 주택만 판매하고 토지는 판매하지 않으며(이 점은 매입자에게 주택 소유권을 이양하는 문서에 명시되어 있음): 주택에 정원이나 마당이 있는 경우, 매입자는 일반적인 규정에 따라 주택 외부의 토지 면적에 대한 임대료를 지급해야 한다.

다) 주택 구매 비용을 모두 지급하지 않은 경우, 매입인은 주거 조건을 유지하고 보수하기 위한 작은 수리 작업만 수행할 수 있다.

라) 주택 소유권 증명서를 받은 후, 소유주는 구매한 주택을 개축하거나 개조할 수 있지만, 각 지방 인민위원회가 발행한 도시 건설 관리 규칙에 따라야 한다.

II. 실행

1) 각 지방은 본 지방의 3등급 및 4등급 주택 판매를 위한 지방 지도부를 구성해야 한다. 이 지도부에는 부동산, 재정, 감사, 물가, 노동조합 등 기관의 대표가 포함되어야 한다.

지도부는 지방 정부가 주택 판매를 정책에 따라 적절하게 수행하도록 지원하는 역할을 맡는다.

2) 주택 판매는 각급 정부의 엄격한 지도 아래에서 신중하게 단계별로 진행되어야 하며, 시범 사업을 통해 경험이 쌓일 수 있도록 해야 한다. 결과는 각급 인민회의에 보고되어야 한다. 판매된 주택의 수익금은 주택 개발 목적으로 사용되며, 각 지방 인민위원회 의장이 승인한다.

3) 각 지방은 과거의 주택 판매를 검토하고 불합리한 사례를 해결하며, 판매 가격, 주택 등급, 면적, 남은 가치 및 정책 결정에 따른 정확성을 조정해야 한다. 추가 또는 환불되는 금액은 판매 시점의 시멘트 양으로 계산된다.

4) 법집행 기관(감사, 검사, 내무)은 부정 현상을 즉시 발견하고 방지하기 위해 주택 판매 과정에서 강화된 검사를 실시해야 한다. 이러한 규정을 위반한 개인 또는 단체는 엄격히 처벌받아야 한다.

5) 국가 소유의 3등급 및 4등급 주택과 국가 기관(국방 및 내무를 포함한 모든 국영 기관)이 관리하는 주택의 매매는 이 지침에 따라 이루어져야 한다. 그러나 각 지방 인민위원회의 협의 없이는 판매가 이루어질 수 없다. 또한 매입자는 현재 규정에 따라 등기 절차를 완료해야 한다.

주택 판매 수익금은 주택 개발 및 유지 관리를 위한 자금으로 사용되며, 해당 부처의 주관 부처가 결정한다.

6) 이 지침은 발효일로부터 전국적으로 일관되게 적용된다. 이전에 이 지침과 충돌하는 모든 결정은 폐지된다.

부록

3등급 및 4등급 주택의 가치화를 위한 공사 등급 확인 지침
(1998년 8월 5일 건설부 통지 제47/BXD/XDCB-ĐT에 첨부됨)
현재 국가에서는 각 공사 등급의 세부 내용을 규정하는 법률이 없다. 따라서 각 지방이 주택 가치화를 위한 공사 등급을 확인하기 위해 필요한 주요 내용과 방법을 설명하기 위해 이 지침을 작성하였다.
공사 등급 확인은 공사의 품질과 활용도 두 가지 측면을 고려해야 한다. 그러나 현재 주택 판매를 위한 등급 확인은 주로 공사의 품질에 초점을 맞추며, 주요 요인은 공사의 수명이다. 활용도와 관련된 요소는 중요하지만, 지역 조건에 따라 구체적인 수준을 판단해야 할 수도 있다.

3등급 주택

- 중간 수준의 사용 품질과 편의성.

- 내외부 완성도가 중간 수준이며 일부 포장재나 장식재를 사용할 수 있다.

- 전기, 수도, 위생 설비가 중간 수준이며 대부분 국내 생산 제품이다.

- 주요 구조물은 비동기 철근 콘크리트 구조물 또는 주로 벽체 구조물일 수 있으며, 이 구조물의 수명은 20년 이상 50년 미만이다. 바닥과 천장은 불연재로 만들어졌으며 지붕은 연재로 만들어졌다.

4등급 주택

- 최소한의 사용 품질과 편의성.

- 최소한의 위생 설비가 있으며 포장재나 장식재는 없다.

- 주요 구조물은 불연재로 만든 기둥 구조물 또는 벽체 구조물일 수 있으며, 지붕과 천장은 연재로 만들어졌다.

- 구조물 또는 보호재로 사용되는 재료의 수명은 20년 미만이다.

공사 등급 3등급 및 4등급의 세부 내용을 확인하는 과정에서 문제가 발생하면, 건설 기본 관리 및 도시 부서와 협의하여 통일하고, 부처에 보고하여 해결해야 한다.

- 하중을 받는 시스템이나 보호 시스템에 사용되는 재료의 수명은 최대 20년으로 제한된다(사용 시작일부터 계산).

공사 등급 III와 IV의 구체적 내용을 결정하는 과정에서 문제가 발생할 경우 건설기본 및 도시관리과와 협의하여 일치점을 찾고 이를 보고하여 처리하도록 한다.