通知第47-BXD/CDCB号关于实施政府常务委员会关于将三级、四级房屋价格货币化的意见的指导意见

通知

建设部第47号文建城电字第47号1989年8月5日关于执行政府常务会议意见的指示
关于将三级、四级住宅商品化问题
第四级在城市中的确定

目前，由国家管理并出租的城市住宅因资金和物资短缺而严重老化，超过60%的住房处于破旧状态，需要维修，直接影响到居民的生活条件。

因此，在最近几年里，许多地方已经采取措施将租赁住房出售给租户，以便他们自行修缮和使用，特别是自1985年10月9日中央书记处发出第76号指示和1989年3月28日国务院作出第31号决定以来，各地已组织了向干部、工人和劳动人民出售住房的工作，并取得了一定的效果。

然而，由于缺乏统一指导和具体实施文件，过去出售住房的过程中存在不少缺点和不足之处，如：评估价格过低，出售尚未确定为国有产权的房屋等。因此，国务院于1989年4月7日发出第572号文，暂停在城市出售三级、四级住宅，并责成建设部研究改革住房政策方案，包括住房买卖政策，以在全国范围内统一实施。

1989年6月22日，国务院发出第1100号通报，处理胡志明市人民委员会常务委员会的一些建议，其中要求“建设部应与该市合作，迅速研究并指导该市及其他地方实施”。

根据中央书记处指示、国务院决定和上述通报，建设部就继续实施出售住房的意见如下：

第一章 总则

一、可出售的房屋类型：

包括以下条件的房屋：

- 属于三级、四级（见附录），

- 属于国家所有，由土地管理部门管理的城市房屋。

- 用于居住或经批准可以改造为住宅。

- 符合规划规定。

二、不可出售的房屋类型：

- 一级、二级、别墅。

- 尚未确定为国家所有的房屋（例如：无主房、改造房、2/4房、华侨房、出境房、无主房等，由国家管理但尚未完成法定手续确认所有权）。

- 位于违反规划规定的地点的房屋。

三、购房对象：

- 所有具有常住户口且持有合法的国家住房分配决定和租赁合同的公民均可购买其正在租赁的面积。

- 对于空置面积（无人居住），仅考虑出售给目前没有住房或住房过于拥挤的人。

- 每个家庭只能购买一个居住面积。

四、售房价格：

a) 各省、直辖市、特别行政区人民政府根据售价必须反映房屋价值并与市场价格相符的原则制定售房价格。价格应同时基于以下因素：

- 当地不同类型房屋的建筑成本。

- 房屋剩余的百分比。

- 房屋位置（靠近或远离市中心）。

- 房屋位置（临街或巷内）。

- 房屋楼层高度及是否有庭院。

- 生活便利程度（是否有辅助设施，是否独立或与其他房屋相连）。

- 地方具体情况。

b) 允许对位于有利位置、适合生产或商业用途的房屋进行拍卖，或者位于主要街道上的房屋，其面积符合功能需求。对于居住在这些房屋中的干部、工人及其家属，暂时不进行拍卖（除非住户同意）。

c) 对于购买房屋的干部、工人及其家属或属于国家需特别照顾的对象，可以适用优惠价格。具体优惠幅度由各省、直辖市、特别行政区人民政府根据实际情况确定，但最高优惠幅度不得超过以下标准：

- 对于正在租赁面积等于或低于规定标准的人员，最高优惠幅度不超过所租面积价值的50%。

- 对于正在租赁面积超过规定标准的人员，最高优惠幅度也不得超过所享受标准面积价值的50%。

面积标准依据《关于人口政策和计划生育若干政策的决定》（1977年6月10日政府第150号决定）和《关于实施国务院第162号决定的通知》（1989年2月29日建设部第39号通知）中发布的《居住和工作面积标准表》确定。

五、购房付款方式：

a) 出售房屋必须通过房屋买卖合同进行。

b) 购房款项可以通过越南国家银行发行的货币或兑换成越南盾的外币支付。

c) 鼓励购房者一次性付清款项，并可获得总金额10%的折扣。如果无法一次性支付，则首次付款不得少于总金额的40%。剩余款项将在三年内逐年支付，并按当时水泥价格折算。此外，购房者还需额外支付剩余款项的12%，作为享受分期付款优惠的补偿。

如果购房者未能按照规定时间付款，则须承担以下罚款：

- 拖欠一年则需支付第四年贷款利息。

- 若四年仍未还清所有款项，则房屋管理部门有权单方面解除买卖合同，并退还购房者已缴纳的款项，扣除10%作为违约金。

购房人可继续租赁居住，并须按规定的金额（包括前四年租金）支付房租。

d) 对于购房人尚未付清房款即死亡或迁往他处等情况，处理如下：

如果购房人死亡：

- 法定继承人可以登记购买并继续付款。

- 若无法定继承人或法定继承人不愿购买，则国家收回房屋出售给其他人。优先考虑同号、同户的人员。

- 如果购房人迁往他处……则该人可以选择继续支付房款以获取所有权证书，或将房屋交还给国家。国家将用越南国家银行的资金退还房款（按销售时水泥价值计算）。

6. 房屋所有权：

a) 在付清房款后，购房人可以获得房屋所有权证书，可以继承和转让。房屋所有人必须按照规定办理契税手续，但免缴契税费用。

b) 国家只出售房屋，不出售土地（这一点在向购房者授予所有权的文件中明确记载）：如果房屋有院子或花园，购房者必须按照规定支付超出房屋面积的土地租赁费。

c) 在未付清房款之前，购房者仅允许进行小规模维修以保持居住条件，如粉刷门窗、涂石灰、更换瓦片、防水等。

d) 在取得所有权证书后，所有者有权对所购房屋进行扩建改造，但必须遵守由省、市、特别行政区人民委员会发布的城市建筑管理规章。

第二章 实施组织

1) 各地应成立本地区三级、四级房屋销售指导委员会，成员包括土地、财政、监察、物价、工会等部门代表。

指导委员会的任务是协助地方政府根据规定政策实施房屋销售工作。

2) 销售房屋必须严格接受各级政府领导和指导，谨慎逐步推进并试点总结经验，结果需上报本级人民代表大会。售房所得资金必须用于住房发展，由各省、市、特别区人民委员会主席批准使用。

3) 各地必须检查过去几年的房屋销售情况，解决不合理问题，调整售价、房屋等级、面积、剩余价值及政策，符合本通知的规定（追加或退还的款项按销售时水泥数量计算）。

4) 各执法部门：监察、审计、内务等需要加强监督，及时发现并制止房屋买卖中的消极现象。违反此规定的个人或团体必须依法严肃处理。

5) 国有三级、四级房屋由各国有单位（包括国防和内务部门）管理的也应遵循本通知的指导原则，但在同一领土范围内销售房屋必须获得省、市、特别区人民委员会的同意，并且购房者也必须按照现行规定完成过户手续。

售房所得资金必须用于单位住房基金的发展和维护，按照主管部门的决定执行。

6) 本通知自发布之日起在全国统一施行。此前与本通知相抵触的决定均予废止。

附 录

三级和四级住宅工程化价指南
（附随第47/BXD/XDCB-ĐT号通知
1998年8月5日建设部发布）
目前，国家尚未出台具体确定各级住宅工程质量标准的文件。因此，为帮助各地确定具体的住宅工程质量标准，以便于住宅工程化价，本指南提出了本次化价三级和四级住宅工程的主要内容和确定方法。

确定工程质量标准必须依据两个方面的相关因素：使用质量和工程质量。然而，目前确定房屋销售质量标准主要依据工程质量，其中关键因素是工程寿命，使用质量因素如设施水平、便利性也很重要，但具体程度可能需要考虑地方条件。

三级住宅

- 使用质量、便利性一般。

- 内外装修一般，可部分使用贴面、铺装、装饰材料。

- 技术设备：电、水、卫生设施一般，主要是国内生产的。

- 主要承重结构可能是不规则的钢筋混凝土柱框架或主要承重结构。这些结构的使用寿命超过20年但不超过50年（从开始使用算起），楼板、天花板采用难燃材料，屋顶采用易燃材料。

四级住宅

- 使用质量、便利性最低。

- 技术设备-卫生设施最低，没有贴面或装饰材料。

- 主要承重结构可能是难燃材料的柱框架或砖墙承重结构。屋顶、天花板采用易燃材料。

- 承重系统或围护系统的使用寿命不超过20年（从开始使用算起）。

在确定三级和四级住宅的具体内容过程中，如有疑问，请联系基本建设和城市管理部门协商一致，并报告部里解决。

在确定第三级和第四级工程具体内容的过程中，如遇疑难问题，请与基本建设和城市管理司联系，统一意见并报告部里解决。