시설령 제 75/2025/NĐ-CP "국회 결의 제 171/2024/QH15호에 따른 상업용 주택 프로젝트 시범 실시를 위한 토지 사용 권한 수락 또는 현재 토지 사용 권한을 통한 상업용 주택 프로젝트 실시 세부 규정"에 관한 규정

장 1

총칙

조 1. 적용범위

b) 부동산 사업 법률에 따른 부동산 사업 조직;

조 2. 적용대상

c) 토지 사용 법률에 따른 토지 사용자.

2. 제1조 제1항에서 규정된 부동산 사업 조직은 국회의 결의에 따른 제2조 제2항에서 규정된 권리를 행사하고 의무를 수행한다.

1. 프로젝트를 시행하는 땅의 면적은 지도를 기반으로 한 토지 이용 계획 지도 또는 건설 계획 지도, 도시 계획 지도에 명시된 특정 위치와 경계를 포함하며, 하나 이상의 땅 조각, 하나 이상의 땅 조각과 여러 땅 조각의 일부, 여러 땅 조각의 일부를 포함한다.

2. 국회의 결의 제171/2024/QH15 제1조 제1항에서 규정된 토지 사용 권한을 가진 부동산 사업 조직은 다음과 같다.

a) 토지를 사용하고 토지 사용 권한 증명서, 주택 소유권 증명서 및 토지 사용 권한 증명서, 주택 소유권 증명서, 건축물 소유권 증명서, 토지 사용 권한 증명서, 주택 소유권 및 토지와 연결된 재산 증명서, 토지 사용 권한 증명서, 토지와 연결된 재산 소유권 증명서(이하 "증명서"라고 함)를 받은 조직;

조 3. 용어 해석

b) 국가로부터 토지를 할당받거나 임대받았지만 아직 증명서를 받지 않은 조직으로 안정적으로 토지를 사용하고 있는 조직;

c) 토지를 수락하거나 재산을 구입하거나 토지 사용 권한을 얻기 위해 토지 사용자가 법률에 따라 토지 사용 권한을 양도할 수 있는 조건을 충족시키고 재산을 판매하거나 토지와 연결된 재산을 출자하여 아직 증명서를 받지 않은 조직.

시범 프로젝트의 구체적인 시행 규정

b) 주체가 국가로부터 토지를 교부받거나 임대받아 안정적으로 사용 중이나 아직 등기부등본을 발급받지 못한 경우;

c) 주체가 토지사용권을 얻거나 재산을 구입하거나 토지에 부착된 재산으로 출자받아 토지사용권을 이전할 수 있는 조건을 갖춘 토지사용자가 법에 따라 토지사용권을 이전하거나 재산을 판매하거나 토지에 부착된 재산으로 출자를 한 경우 등기부등본을 발급받지 못한 경우;

장 II

시범 프로젝트 시행 세부 규정

조 제4항. 시범 프로젝트를 실시하기 위한 토지 목록 작성, 승인 및 공표

1. 지방토지관리 기관은 법률 제171호 2024/QH15 결의안에 따라 시범 프로젝트를 실시하기 위한 신청을 공고하며, 이는 신청 기간, 신청 내용 등 모델 01을 첨부한 시행령에 명시되어야 한다. 공고는 해당 지방인민위원회 웹사이트와 지방토지관리 기관 웹사이트에 게시된다.

2. 시범 프로젝트를 실시하려는 조직은 지방토지관리 기관에 신청서 1부를 제출해야 하며, 신청서는 다음과 같이 구성되어야 한다.

가) 시행령 부록에 명시된 모델 02 신청서

나) 현재 토지를 사용하고 있는 권리를 증명하는 서류 중 하나의 사본(제3조 제2항에 따른 법률 제171호 2024/QH15 결의안에 따름)

다) 시범 프로젝트를 실시할 예정인 토지 위치 도면 또는 그림

3. 제2항에서 규정된 신청서 제출은 다음 방법 중 하나로 이루어져야 한다.

가) 지방인민위원회가 정한 일원화 창구에 직접 제출

나) 공익 우편 서비스를 통한 제출

다) 국가 온라인 서비스 포털 또는 지방 온라인 서비스 포털 또는 지방 행정 절차 처리 시스템에 제출

4. 국방부, 경찰부가 법률 제171호 2024/QH15 결의안 제4조 제3항에 따라 우선적으로 실시하도록 되어 있는 프로젝트에 대해서는 국방부, 경찰부는 다음과 같이 실시한다.

가) 시범 프로젝트를 실시할 토지 목록 작성

나) 시범 프로젝트를 실시할 부동산 사업체 선정

다) 선정된 토지와 부동산 사업체 목록을 지방인민위원회에 제출하여 지방토지관리 기관이 이를 종합하여 시범 프로젝트를 실시할 예정인 토지 목록에 포함시키도록 지시

5. 신청 기간이 종료된 날로부터 15일 이내에 지방토지관리 기관은 제1항 제1조 제1항 제a호와 제b호, 법률 제171호 2024/QH15 결의안 제4조 제1항과 본 조 제6항을 근거로 시범 프로젝트를 실시할 예정인 토지의 조건과 기준을 검토하고 평가하며, 시범 프로젝트를 실시할 예정인 토지 목록을 지방인민위원회에 제출한다.

여러 조직이 동일한 토지에서 시범 프로젝트를 실시하려고 신청한 경우, 현재 토지를 사용하고 있는 조직이 우선권을 갖는다. 여러 조직이 토지 사용 권리를 얻기 위해 협상 중인 경우, 신청서를 먼저 제출한 조직이 우선권을 갖는다.

6. 제5항에서 규정된 방법으로 종합한 결과, 시범 프로젝트를 실시하기 위해 등록된 주택용 토지 면적이 법률 제171호 2024/QH15 결의안 제4조 제1항 제b호에 따라 30%를 초과하는 경우, 시범 프로젝트를 실시할 토지 선정은 다음과 같은 우선순위로 이루어진다.

가) 부동산 사업체가 투자 주도 방침을 승인받거나 정부 기관의 허가를 받은 프로젝트로서 토지 사용 권리를 얻거나 프로젝트를 실시하기 전까지 토지를 사용하고 있던 경우

나) 국방부, 경찰부가 우선적으로 실시하도록 되어 있는 프로젝트

다) 환경 오염으로 인해 이전이 필요한 생산, 사업 시설이나 도시 계획, 도시 계획에 따라 이전이 필요한 시설에서 실시하는 프로젝트

라) 현재 토지를 사용하고 있는 조직이 제안한 프로젝트

마) 토지 사용 권리를 얻기 위해 제안한 조직이 제안한 프로젝트

7. 제6항에서 규정된 우선순위가 동일한 프로젝트를 선택하는 경우, 도시 개선 및 정비를 목적으로 하는 프로젝트를 우선적으로 고려한다. 도시 개선 및 정비를 목적으로 하는 프로젝트를 고려한 후에도, 시범 프로젝트를 실시하기 위해 등록된 주택용 토지 면적이 여전히 30%를 초과하는 경우, 신청서를 먼저 제출한 조직의 프로젝트를 우선적으로 선택한다.

8. 시범 프로젝트를 실시할 예정인 토지 목록을 발행하기 위한 문서는 다음과 같이 구성되어야 한다.

가) 지방토지관리 기관의 요청서: 시범 프로젝트를 실시할 예정인 토지 목록 발행

나) 지방인민위원회의 요청서 초안: 지방인민회의 승인을 받아 시범 프로젝트를 실시할 예정인 토지 목록 발행

다) 지방인민회의 결의 초안: 시범 프로젝트를 실시할 예정인 토지 목록 발행, 주요 내용은 다음과 같다.

조직의 이름과 주소(프로젝트를 실시하려는 조직)

프로젝트를 실시할 토지의 총 면적과 위치(위치 도면, 경계가 지도에 표시된 도시 계획, 건설 계획 또는 도시 계획에 포함됨), 그 중 프로젝트를 실시하기 위해 목적을 변경해야 하는 농지, 특수 용도 임야, 보호 임야, 생산 임야의 면적을 포함

예상 투자 규모

프로젝트의 기간과 진행 상황

관련 내용(있을 경우)

라) 종합 보고서: 시범 프로젝트를 실시할 예정인 토지 제안의 종합, 제6항과 제7항에서 규정된 우선순위에 대한 분석 및 제안

마) 지방인민위원회의 요청서 초안: 국방부에 국방용 토지, 경찰부에 안보용 토지에 대한 의견을 구함(국방용 토지, 안보용 토지가 프로젝트를 실시하기 위해 계획된 토지에서 제외된 경우, 프로젝트를 실시하는 조직이 국방부, 경찰부가 아닌 경우)

바) 지방인민위원회의 공지 초안: 부동산 사업체가 시범 프로젝트를 실시할 수 있도록 승인

사) 부동산 사업체가 제안한 프로젝트 중 선정되지 않은 사례 목록 및 선정되지 않은 이유

9. 점 đ항 8 조 이 규정된 경우에 대해서는 지방인민위원회는 해당 지방인민회의를 통과시키기 전에 국방부와 내무부의 의견을 수렴해야 할 책임이 있다.

10. 지방인민위원회는 지방인민회의를 통해 시범 프로젝트를 실시하기 위한 토지 목록을 통과시키기 위해 제4조 제2항에서 규정된 2024년 제15차 국회 결의안 제171/2024/QH15에 따라 지침을 제시한다. 제출 문서에는 제청서와 제8조 제9조 각각의 점 c 및 점 d에서 정한 자료가 포함된다.

11. 지방인민회의는 시범 프로젝트를 실시하기 위한 토지 목록을 검토하고 통과시키면서 동시에 재수용될 프로젝트 및 공사 목록도 검토하고 통과시켜야 한다. 지방인민회의가 제72조 제5항에서 규정된 토지 재수용 프로젝트 및 공사 목록을 통과시키는 시점이 시범 프로젝트를 실시하기 위한 토지 목록을 통과시키는 시점과 일치하지 않는 경우에는 지방인민위원회는 지방인민회의를 통해 시범 프로젝트를 실시하기 위한 토지 목록을 제출하여 검토하고 통과시켜야 하며, 그 중에는 시범 프로젝트를 실시하기 위해 농지, 특별림지, 방풍림지, 생산림지를 목적 변경하는 땅의 면적을 명시해야 한다.

12. 지방인민회의가 시범 프로젝트를 실시하기 위한 토지 목록을 통과시킨 후, 지방인민위원회는 다음 작업을 수행해야 한다:

a) 지방인민위원회 웹사이트에 시범 프로젝트를 실시하기 위한 토지 목록을 공표하고, 지방토지 관리 기관의 웹사이트 또는 정보 사이트에 공개적으로 게시해야 한다. 공표는 지방인민회의가 시범 프로젝트를 실시하기 위한 토지 목록을 승인한 날로부터 3일 이내에 이루어져야 한다.

b) 모델 03에 따른 부동산 사업체에게 시범 프로젝트를 실시하도록 승인하는 공지를 발행하고, 지방토지 관리 기관에 시범 프로젝트 목록에 포함되지 않은 프로젝트를 공지하도록 지시해야 한다. 공지는 시범 프로젝트를 실시하기 위한 토지 목록이 공표된 날로부터 5일 이내에 이루어져야 한다.

13. 지방인민회의가 시범 프로젝트를 실시하기 위한 토지 목록을 통과시킨 후에도 부동산 사업체가 2024년 제15차 국회 결의안 제171/2024/QH15 제4조 제1항에서 규정된 조건을 충족하는 토지를 제안할 경우, 지방토지 관리 기관은 이 조항에 따라 추가적인 시범 프로젝트를 실시하기 위한 토지 목록을 제안하기 위해 계속해서 작업을 진행해야 한다.

제5조. 국방부와 내무부가 선정한 부동산 사업체의 시범 프로젝트 실시

지방인민위원회가 시범 프로젝트를 실시하기 위한 토지 목록을 공표한 후, 국방부와 내무부가 선정한 부동산 사업체는 투자법, 주택법, 부동산 사업법 및 관련 법령에 따라 시범 프로젝트를 설립하고, 투자 주도권 승인과 함께 투자자를 승인받아야 한다. 이를 위해 제29조 제4항 점 d와 제30조, 제31조, 제32조의 투자법 규정을 준수해야 한다.

조 6. 토지 사용권 얻기 협정 이행

1. 사업 시범 프로젝트를 수행하기 위한 통보 승인 후에 부동산 경제 주체는 민사 법률과 토지 법률에 따라 토지 사용자와 토지 사용권 얻기 협정을 이행한다. 사업 시범 프로젝트를 수행하는 토지 중 국가 기관 또는 조직이 관리하는 토지 면적에 대한 처리는 시행령 제102호 2024년 제102/2024/NĐ-CP 조 제59항 규정에 따른다.

2. 투자가가 토지 사용자와 협정을 이루지 못한 경우의 처리는 시행령 제102호 2024년 제102/2024/NĐ-CP 조 제61항 제2항 제a호 및 제b호, 제3항 제a호 규정에 따른다.

3. 시범 프로젝트를 수행하기 위한 토지 사용권 얻기 협정에 대한 장려 정책 이행은 시행령 제102호 2024년 제102/2024/NĐ-CP 조 제62항 규정에 따른다.

4. 부동산 경제 주체는 법령에 규정된 절차 또는 전체 프로젝트에 대한 토지 사용권 얻기 완료 후 토지 용도 변경 절차와 동시에 등록 변동 및 토지 사용권 증명서 발급을 받을 수 있다.

조 7. 시범 프로젝트 수행을 위한 투자, 건설 및 관련 절차 이행

1. 토지 사용권을 가지고 있는 부동산 경제 주체 또는 제1조 제1항 제d호 결의 제171/2024/QH15 규정에 따라 설립되거나 시범 프로젝트를 수행하기 위한 토지 사용권 얻기 협정을 완료하고 해당 토지 면적이 시범 프로젝트 수행 조건을 충족하면 투자 주장을 승인하고 동시에 시범 프로젝트 수행 투자자를 승인하는 절차를 수행한다. 투자법 제29조 제4항 제d호, 제30조, 제31조 및 제32조 규정에 따른다.

2. 투자 주장과 투자자의 승인이 이루어진 후 부동산 경제 주체는 투자, 건설, 주택, 부동산 경제, 토지 관련 법률 및 다른 관련 법률 규정에 따라 시범 프로젝트 수행을 위한 다른 절차를 진행한다.

3. 투자 주장과 투자자의 승인이 이루어진 부동산 경제 주체의 프로젝트 또는 투자, 건설, 계획 및 시범 프로젝트 수행을 위한 다른 절차에 대한 관련 국가 기관의 문서가 있는 경우, 투자 결의 제171/2024/QH15 효력 발생 전에 토지 사용권을 가지고 있었거나 토지 사용권을 얻기로 합의한 경우, 합의 기간이 명시되어 있지 않거나 명시되어 있으나 아직 만료되지 않은 경우, 다시 절차를 진행하거나 이미 발급된 문서를 재발급할 필요가 없다.

투자 주장이 승인되었으나 투자자가 승인되지 않은 경우, 투자 주장 승인과 동시에 투자자 승인을 규정한 본 조례 제5조 및 본 항 제1항에서 규정한 절차에서 관련 권한 기관은 투자자 승인만 수행한다.

조 8. 시범 프로젝트 수행을 위한 토지 절차 이행

1. 시범 프로젝트의 투자 주장 승인이 이루어진 후 토지 회수, 토지 배정, 토지 임대, 토지 용도 변경, 토지 임대 계약 체결, 토지 등록, 토지 사용권 증명서 발급 절차는 현행 토지 법률 규정에 따라 이행되며, 그 중:

a) 투자 주장과 투자자 승인이 동시에 이루어진 부동산 경제 주체의 토지 사용권이 있는 경우, 토지 용도 변경 절차를 이행한다.

b) 토지를 사용하고 있는 조직이 투자 참여 계약, 합작 계약, 연계 계약을 통해 프로젝트 기업을 설립하였으나 토지 사용권이 이전되지 않은 경우, 국가에 토지를 반환하여 국가가 프로젝트를 수행하기 위해 설립된 기업에게 토지를 배정하거나 임대한다. 토지를 사용하고 있는 조직은 국가가 토지를 회수할 때 토지 위에 있는 재산에 대한 보상금을 받지 못한다. 토지 사용권 이전이 허용되는 경우, 토지 등록 변동 절차를 프로젝트를 수행하기 위해 설립된 기업으로 이전한다.

c) 부동산 경제 주체의 프로젝트가 이 조례 효력 발생 전에 상업용 주택 프로젝트를 수행하기 위해 설립된 사용 조직에 의해 설립되었거나 이 조례에 따라 환경 오염으로 인해 이동해야 하는 생산, 경영 기반시설 면적 또는 도시 계획, 도시 계획에 따라 이동해야 하는 기반시설 면적에 대해 프로젝트를 수행하기 위해 토지 사용권 증명서가 발급되지 않은 경우, 조직은 국가에 토지를 반환하여 국가가 프로젝트를 수행하기 위해 설립된 부동산 경제 주체에게 토지를 배정하거나 임대한다.

이동해야 하는 조직들이 토지 사용권을 부동산 경제 주체에 투자한 경우, 부동산 경제 주체는 토지 용도 변경 절차를 이행한다.

2. 시범 프로젝트의 토지 가격 결정 및 토지 관련 재정 의무 이행은 토지 법률, 세금, 비용, 수수료 관련 법률 및 기타 관련 법률 규정에 따른다.

국방부, 경찰청이 수행하는 시범 프로젝트의 경우, 이 조례 효력 발생 전에 부동산 경제 주체가 국방부, 경찰청의 주도로 이동을 위한 기존 주택, 토지에 대한 토지 관련 재정 의무를 이행하거나 사전 예산을 예치한 경우, 국방부, 경찰청은 합리적인 비용을 확인하고 책임을 지며, 이는 관련 국가 기관이 부동산 경제 주체가 국가에 납부해야 할 토지 관련 재정 의무 및 시범 프로젝트와 관련된 기타 비용에서 공제하는 근거가 된다.

장 III

시행규정

조 9. 시행 조직의 책임

1. 지방 인민 대표 회의는 결의 제171/2024/QH15 및 본 조례에서 규정된 임무를 수행하고 지방에서의 조직 이행을 감독한다.

2. 지방인민위원회는 다음과 같은 책임이 있음

a) 본 nghị định에서 규정된 임무를 수행함;

b) 지방 토지 관리 기능을 가진 기관과 관련 기관을 지시하여 토지, 주택, 투자, 건설, 부동산 사업 및 법률에 따른 다른 규정에 대한 절차를 시범 프로젝트를 보장하기 위해 적시하고 법령의 규정에 따라 수행하게 함;

c) 제5조 제5항 결의 제171/2024/QH15에서 규정된 연간 보고, 3년 중간 평가 및 5년 종합 평가 제도를 시행하며, 이를 농림 환경부에 보고하여 종합함;

3. 국방부와 경찰청은 다음과 같은 책임이 있음:

a) 본 nghị định에서 규정된 임무를 수행함;

b) 시범 프로젝트를 수행하는 동안 매년 12월 31일 이전에 결과를 보고하며, 3년 중간 평가 결과는 2028년 1월 31일 이전에, 5년 종합 평가 결과는 2030년 1월 31일 이전에 농림 환경부에 보고하여 종합하고 정부에 보고함;

c) 농림 환경부와 협력하여 제5조 제4항 결의 제171/2024/QH15에서 규정된 3년 중간 평가 및 5년 종합 평가를 수행하며, 정부와 국회에 보고하여 기한을 준수함;

4. 농림부는 다음과 같은 책임이 있다:

a) 시범 프로젝트에 대한 토지 절차의 이행을 감독, 지도, 검사, 감사함;

b) 제5조 제4항 결의 제171/2024/QH15에서 규정된 3년 중간 평가 및 5년 종합 평가를 주관하며, 정부와 국회에 보고하여 기한을 준수하며, 종합함;

5. 관련 부처와 기관은 각각의 직무와 임무 범위 내에서 시범 프로젝트에 대한 관련 절차의 이행을 감독, 지도, 검사, 감사하며, 농림 환경부와 협력하여 제5조 제4항 결의 제171/2024/QH15에서 규정된 3년 중간 평가 및 5년 종합 평가를 수행함;

6. 부동산 사업체는 다음과 같은 책임이 있음:

a) 법률에 따라 시범 프로젝트를 수행하며, 시범 프로젝트 개발자의 책임을 포함하여 주택 사회적 의무를 수행함;

b) 시범 프로젝트를 수행하는 과정에서 발생하는 어려움과 문제를 지방인민위원회에 즉시 보고하여 지도, 지원, 해결받음;

조 10. 시행 조항

1. 본 nghị định은 2025년 4월 1일부터 2030년 3월 31일까지 효력을 발휘함;

2. 본 nghị định에서 인용된 규범 법령이 수정, 보완 또는 대체되는 경우 해당 수정, 보완 또는 대체된 법령의 규정에 따라 처리함;

3. 시범 프로젝트를 수행하는 조건, 기준, 정보가 행정 구조 개편으로 인해 영향을 받거나 변경되는 경우 새로 설립된 행정 단위는 기존 행정 단위의 조건, 기준, 정보를 계승하여 시범 프로젝트를 조직하여 수행함;

4. 각 장관, 정부 직속 기관의 수장, 정부 소속 기관의 수장, 각급 인민위원회 위원장, 기타 관련 기관 및 개인은 본 nghị định을 집행하는 책임이 있음./.