시행규칙 제 93/2011/TT-BTC는 재무부가 2004년 12월 7일에 발표한 시행규칙 제 117/2004/TT-BTC를 수정하고 보완하며, 정부가 2004년 12월 3일에 발표한 시행령 제 198/2004/NĐ-CP에 따른 토지사용료 징수에 대한 지침을 구체화한다.

시행규칙

제117/2004/TT-BTC호 2004년 12월 7일 재무부가 지침을 시행하기 위해 발행한 통지를 수정하고 보완함

정부령 제198/2004/NĐ-CP 2004년 12월 3일 정부가 발행한 토지사용료 징수에 관한 정부령

2003년 11월 26일 법률 제2003-125호 「토지법」에 의거

지방자치법 시행령 제181호 2004년 10월 29일 국무회의 결정에 의거

정부가 2004년 12월 3일자 제198/2004/NĐ-CP 호를 근거로

정부령 제120/2010/NĐ-CP 2010년 12월 30일 정부가 발행한 정부령에 따라 정부령 제198/2004/NĐ-CP 2004년 12월 3일 정부가 발행한 토지사용료 징수에 관한 정부령 일부 조항을 수정하고 보완함;

정부령 제118/2008/NĐ-CP 2008년 11월 27일, 재무부의 기능, 임무, 권한 및 조직 구조에 대한 규정

재무부는 2004년 12월 7일 재무부가 발행한 제117/2004/TT-BTC호 지침을 수정하고 보완하기 위해 2004년 12월 3일 정부가 발행한 정부령 제198/2004/NĐ-CP를 시행하기 위한 지침(정부령 제120/2010/NĐ-CP 2010년 12월 30일 정부가 발행하여 수정 및 보완됨)을 다음과 같이 발행함:

조 1. 부분 A 장 IV(정부령 제120/2010/NĐ-CP 조 2항 지침을 수정하고 보완함)은 다음과 같이 함:

"1. 토지사용료 징수를 위한 토지 가격:

1.1. 국가로부터 토지사용료 징수를 위한 토지 사용권을 얻는 경제 조직, 가정, 개인이 토지 사용권 경매를 통해 얻지 않은 경우, 토지사용료 징수를 위한 토지 가격은 해당 토지 사용 목적에 따른 토지 가격으로, 이는 토지 사용 권한을 가진 정부 기관의 토지 사용 결정 시점의 가격임; 토지 사용 결정 시점과 실제 토지 인도 시점이 일치하지 않는 경우, 토지사용료 징수를 위한 토지 가격은 실제 토지 인도 시점의 토지 사용 목적에 따른 토지 가격임.

실제 토지 인도 시점은 다음과 같이 결정됨:

a) 토지 사용권을 얻기 위해 면허를 받았다면 실제 토지 인도 시점은 토지 사용 권한을 가진 정부 기관의 토지 사용 결정 시점임.

b) 토지 사용권을 얻기 위해 면허를 받았지만 면허를 받기 전에 면허를 받은 후 토지 사용 목적 변경을 위한 토지 인도를 진행하지 않았다면 실제 토지 인도 시점은 토지 사용 목적 변경을 위한 토지 인도가 면허된 투자 프로젝트의 진행 상황에 따라 결정되며, 토지 사용 목적 변경을 위한 토지 인도가 면허된 투자 프로젝트의 진행 상황과 일치하지 않는 경우 실제 토지 인도 시점은 현지에서 토지 인도가 완료된 시점임.

토지 사용 목적 변경을 위한 토지 인도가 2년 이상 소요되는 프로젝트의 경우 투자 프로젝트에서 진행 상황이 명시되지 않은 경우 실제 토지 인도는 토지 사용 목적 변경을 위한 토지 인도가 완료된 실제 현장 상황에 맞게 연도별로 이루어짐.

1.2. 정부 기관이 허가한 경제 조직이 생산 또는 주택 프로젝트를 수행하기 위해 토지 사용 목적을 변경하는 경우 토지사용료 징수를 위한 토지 가격은 토지 사용 목적 변경 후의 토지 사용 목적에 따른 토지 가격으로, 이는 토지 사용 목적 변경 허가를 받은 시점의 가격임.

1.3. 정부 기관이 허가한 가정, 개인이 토지 사용권 증명서를 받거나 토지 사용 목적을 변경하는 경우 토지사용료 징수를 위한 토지 가격은 토지 사용권 증명서를 받거나 토지 사용 목적을 변경한 시점의 토지 사용 목적에 따른 토지 가격으로, 이는 토지 사용권 증명서를 받거나 토지 사용 목적을 변경하기 위해 환경 자원 관리 기관의 규정에 따라 적절한 서류를 제출한 시점의 가격임.

정부령 제120/2010/NĐ-CP 조 2항 1호에 따른 토지사용료 징수를 위한 토지 가격은 각 지방인민위원회가 정한 토지 가격임. 각 지방인민위원회가 정한 토지 가격이 실제 시장에서 토지 사용권 양도 가격과 일치하지 않는 경우 각 지방인민위원회는 실제 시장에서 토지 사용권 양도 가격을 근거로 적절한 토지 가격을 결정함. 특히, 가정, 개인이 현재 사용 중인 주택용 토지 면적에 대한 토지 사용권 증명서를 받거나 주택용 토지 면적의 토지 사용 목적을 변경하는 경우 토지사용료 징수를 위한 토지 가격은 토지 사용권 증명서를 받거나 토지 사용 목적을 변경하기 위해 환경 자원 관리 기관에 적절한 서류를 제출한 시점의 각 지방인민위원회가 정한 주택용 토지 가격임.

각 지방인민위원회가 정한 토지 가격 또는 결정은 다음과 같이 구체적으로 지침됨:

a) 각 지방인민위원회가 정한 토지 가격은 각 지방인민위원회가 매년 1월 1일에 공표한 토지 가격 목록에 따른 토지 가격임.

b) 각 지방인민위원회가 결정한 토지 가격은 토지 사용 목적 변경을 위한 토지 인도가 면허된 투자 프로젝트의 진행 상황에 따라 토지 사용료 징수를 위한 토지 가격을 결정하기 위해 토지 가격 목록에 따른 토지 가격이 실제 시장에서 토지 사용권 양도 가격과 일치하지 않는 경우 다시 결정해야 하는 토지 가격임.

토지 사용료 징수를 위한 토지 가격을 결정하기 위한 방법은 정부의 규정에 따름.

1.5. 실제 시장에서 토지 사용권 양도 가격과 일치하도록 토지 가격을 결정하는 것은 다음의 절차에 따라 이루어짐:

1.5.1. 경제 조직에 대해:

a) 규정된 서류를 기반으로 재무청은 관련 부처와 협력하여 토지 사용료 징수를 위한 토지 가격을 결정하여 각 지방인민위원회에 제출함. 이는 두 가지 방법 중 하나로 이루어짐:

- 각 지방인민위원회가 정한 토지 가격이 실제 시장에서 토지 사용권 양도 가격과 일치하는 경우 재무청은 각 지방인민위원회에 토지 사용료 징수를 위한 토지 가격으로 각 지방인민위원회가 정한 토지 가격을 적용하도록 제안함.

- 각 지방인민위원회가 정한 토지 가격이 실제 시장에서 토지 사용권 양도 가격과 일치하지 않는 경우 재무청은 환경 자원 관리청, 세무국 및 관련 기관과 협력하여 실제 시장에서 토지 사용권 양도 가격과 일치하도록 토지 가격을 다시 결정하여 각 지방인민위원회에 제안함.

조세청은 지방의 실정에 따라 감정평가 기관을 고용하여 토지 가격을 평가하게 하며, 감정평가 기관이 평가한 토지 가격을 바탕으로 조세청은 자원환경청, 세무국 및 관련 기관과 협력하여 토지 사용료를 부과하기 위한 토지 가격을 심사하고 지방자치단체의 승인을 받아 결정한다.

지방에서 감정평가 기관을 고용할 수 없는 경우 또는 토지 가치가 지방자치단체가 발행한 토지 가격표에 따른 경우: 중앙 직속 도시의 경우 15억 원 미만, 산간 지역 및 고산 지역의 경우 5억 원 미만, 나머지 지역의 경우 10억 원 미만인 경우, 조세청은 지방자치단체의 승인을 받아 자원환경청, 세무국 및 관련 기관과 협력하여 토지 사용료를 부과하기 위한 토지 가격을 결정하도록 요청한다.

감정평가 기관의 선정은 감정평가에 관한 법률의 규정에 따라 이루어진다.

토지 사용료를 부과하기 위한 토지 가격 평가와 관련된 비용은 국가 예산에 따라 국고법령의 규정에 따라 지출된다.

b) 지방자치단체가 결정한 토지 가격과 자원환경청, 세무국이 제공한 토지 정보를 바탕으로, 토지를 배정받거나 용도 변경을 신청한 단체에게 토지 사용료를 납부하도록 통보한다.

c) 토지를 실제로 이전하거나 용도 변경을 승인한 날로부터 10일 이내에 경제 조직은 해당 지방자치단체의 규정에 따라 관할 기관에 토지 사용료에 대한 신고를 해야 한다. 이 기간 내에 신고하지 않으면 세무 당국은 세무 관리 법률의 규정에 따라 신고 지연에 대한 처벌을 받는다.

1.5.2. 가정 및 개인에 대한 사항:

a) 현재 사용 중인 토지에 대한 소유권 증명서를 발급하거나, 현재 사용 중인 토지를 비거주용에서 거주용으로 변경하는 경우, 토지 사용료 납부 신고서 및 토지 정보를 바탕으로 세무국은 다음과 같이 토지 사용료를 결정한다:

- 거주용 토지 사용 제한 면적 내에서는, 세무국은 토지 사용료 납부 신고서를 제출한 시점의 지방자치단체가 정한 토지 가격을 기준으로 결정한다.

- 거주용 토지 사용 제한 면적 초과 부분에서는, 세무국은 지방자치단체가 정한 토지 가격과 가격 조정 계수를 적용하여 결정한다. 용도 변경 시, 새로운 용도와 이전 용도 간의 토지 사용료 차액도 각각의 토지 유형에 따른 가격 조정 계수를 적용하여 결정한다.

가격 조정 계수는 조세청 주도로 자원환경청, 세무국 및 관련 기관과 협력하여 결정되며, 지방자치단체의 승인을 받아 결정된다. 이 계수는 같은 지역에서 여러 경우가 발생할 때, 시장 가격과 지방자치단체가 정한 토지 가격 사이의 비율로 결정된다.

이 절에서 규정된 토지 사용 제한 면적을 계산하여 토지 사용료를 결정하는 것은 한 필지에만 적용되며, 여러 필지를 소유한 경우, 토지 사용자는 하나의 필지를 선택하여 토지 사용 제한 면적을 계산한다. 세무국은 지방자치단체에 가정 및 개인이 토지 사용료 신고를 할 때마다 법적 책임을 지고 신고하도록 하는 규칙을 제정하도록 보고한다.

b) 새로운 거주용 토지를 배정하거나 비농업 생산 경영용 토지 사용권 증명서를 발급하거나, 농업용 토지를 비농업 생산 경영용 토지로 변경하는 경우, 토지 사용료 납부 신고서 및 토지 정보를 바탕으로 세무국은 경제 조직에 대한 규정(1.5.1 항)과 동일하게 토지 사용료를 부과하기 위한 토지 가격을 결정한다.

a 절에서 결정된 토지 사용료 금액과 b 절에서 지방자치단체가 결정한 토지 사용료를 부과하기 위한 토지 가격을 기반으로, 세무국은 가정 및 개인에게 토지 사용료를 납부하도록 통보한다.

2. 다층 건물과 함께 국가가 여러 사용자를 위해 토지를 배정하는 경우, 토지 사용료 분배는 다음과 같이 이루어진다:

2.1. 다층 건물, 공동주택, 복합 용도 건물(2.2 절에서 규정한 경우를 제외함)의 경우, 각 사용자의 건물 면적에 따라 토지 사용료를 분배한다.

a) 분배 계수는 각 사용자의 건물 면적과 건물 전체 면적의 비율로 결정된다.

b) 지하층이 있는 경우, 지하층 면적의 50%는 각 사용자의 건물 전체 면적에 포함되어 분배 계수를 계산한다.

2.2. 정부가 1994년 7월 5일에 발표한 61/CP 호 정부 명령에 따라 국가 소유의 주택을 판매하는 경우, 이 명령에 따라 토지 사용료를 분배한다”.

조 2. 부분 A(국가공간기획법 시행령 제2조 제2항에 대한 지침)에 "V. 보상금 및 토지이용정리비 공제"를 다음과 같이 추가한다.

“V. 보상금 및 토지이용정리비 공제.

1. 보상계획 및 토지이용정리계획이 관련 권한을 가진 기관의 승인을 받은 경우:

국가로부터 토지를 사용할 수 있는 권리를 부여받고 토지사용료를 미리 납부한 개인 또는 단체가 해당 승인된 계획에 따라 보상금, 지원금, 재정착비 및 보상 및 토지이용정리 비용을 미리 청구한 경우, 정부 예산에서 미리 청구한 금액을 토지사용료로 공제한다.

미리 청구한 보상금, 지원금, 재정착비 및 보상 및 토지이용정리 비용이 토지사용료보다 많은 경우, 토지사용료만 공제되며, 남은 금액은 프로젝트 투자비용으로 처리된다. 토지사용료에서 공제된 금액은 프로젝트 투자비용으로 처리되지 않는다.

토지를 사용할 수 있는 권리를 부여받은 개인 또는 단체가 토지 이전 시에 지방정부와 다른 합의를 맺었을 경우(예: 기존 인프라가 있는 일부 면적을 지방정부의 사회정책 또는 지역 필요에 따라 유지하는 것 등), 합의에 따른 비용은 토지사용료에서 공제되지 않는다.

(본 통지부록의 예시 1 참조)

2. 보상계획 및 토지이용정리계획이 관련 권한을 가진 기관의 승인을 받지 않은 경우:

토지 사용권을 직접 양수하거나 직접 보상 및 토지이용정리를 협의하고, 관련 권한을 가진 기관으로부터 새로운 용도로 토지를 사용하기 위한 허가를 받았을 경우, 공제하지 않고 새로운 용도와 이전 용도 사이의 토지가치 차이에 따른 토지사용료를 납부한다.

새로운 용도의 토지가치와 이전 용도의 토지가치는 해당 지방자치단체 의회의 결정에 따른다; 만약 지방자치단체 의회가 결정한 토지가치(이전 용도)가 국가가 토지를 회수할 때의 보상 및 지원가치보다 낮다면, 보상 및 지원가치를 적용한다”.

조 3. 부분 B(국가공간기획법 시행령 제2조 제3항에 대한 지침)의 절 III의 제3호를 다음과 같이 수정 및 보완한다.

“3. 토지 사용자가 임대에서 매각 허가를 받은 토지로 전환하면서 임대료를 미리 납부한 경우, 잔여 임대기간 동안 미납부 임대료를 토지사용료에서 공제할 수 있다. 공제 원칙은 이미 납부한 금액을 보전하는 것이다.

공제되지 않은 금액(위에서 언급된 것)은 토지 사용자가 국가에 임대료를 납부한 시점에서 토지사용료 완납률로 환산되며, 최대한 토지사용료 납부액을 초과하지 않아야 한다. 토지사용료를 계산할 때의 토지가치는 토지 사용자가 국가에 임대료를 납부한 시점에서 새로운 용도에 따른 허가된 계획에 따라 결정되어야 한다.

토지 사용자가 임대에서 매각 허가를 받은 토지로 전환한 잔여 면적은 해당 시점에서 매각 허가를 받은 토지사용료 정책 및 토지가치에 따라 납부해야 하며, 본 통지 제1조 제1항의 지침에 따르도록 한다.

(본 통지부록의 예시 2 참조)

조 4. 목 IV 부분 B(각 항 4 조 2 제120/2010/ND-CP 통지 안내) 끝에 다음과 같은 내용을 보충한다:

"토지 사용권 사용료를 결정하는 것은 지방인민위원회가 실제 시장에서 토지 사용권 양도 가격과 일치하도록 허용된 토지 사용권 사용료를 부과하기 위한 초과 토지 사용 면적에 대한 토지 가격을 결정하며, 이는 제120/2010/ND-CP 통지 각 항 2 조 4 및 제198/2004/ND-CP 통지 각 항 8 조 4와 5에 따라 실시된다. 이는 본 통지 각 항 1 조 1 점 1.5에 따른다."

조 5. 부분 C 목 I(각 항 11 조 198/2004/ND-CP 통지 각 항 5 조 2 제120/2010/ND-CP 통지에 따라 수정됨)의 각 점 4를 다음과 같이 수정 보충한다:

"4. 토지 사용자가 제12 조 각 항 1, 2, 3, 4 및 제13 조 각 항 1, 3 제198/2004/ND-CP 통지(제44/2008/ND-CP 통지 각 항 1, 3에 따라 수정 보충됨)에 따라 토지 사용료 면제 또는 감면을 받았으나 그 후 관할 기관으로부터 사업 양도 허가를 받은 경우 재무 의무는 다음과 같이 시행된다:

4.1. 양도자에 대한 사항:

양도자는 이미 면제 또는 감면된 토지 사용료 금액을 양도 가격에 포함시키지 못한다.

4.2. 수용자에 대한 사항:

a) 수용자가 사업을 계속 수행하는 경우 법령에 따른 투자에 대한 토지 사용료 면제 또는 감면을 계속 적용받는다.

b) 수용자가 사업을 계속 수행하지 않는 경우 법령에 따른 양도 후 사업에 대한 토지 사용료를 납부해야 한다.

c) 양도자가 일부 토지 재산 관련 재무 의무를 이행한 경우 수용자는 양도자가 납부한 부분을 계승한다."

조 6. 부분 C 목 II(각 항 2 조 120/2010/ND-CP 통지 안내)에 각 점 5를 다음과 같이 보충한다:

"5. 수력 발전 용수면 토지 면적에 대한 토지 사용료 면제. 본 경우의 수력 발전 용수면 토지 면적은 2003년 땅법 각 항 13 조 2 점 i에 따른 전용 수면 면적이며, 이를 환경 자원 관리 기관이 확인한다."

조 7. 부분 D 목 II 앞에 목 IIa를 다음과 같이 보충한다:

"IIa. 토지 사용료 채무 기록 및 납부 절차.

1. 각 항 15 조 198/2004/ND-CP 통지(각 항 2 조 120/2010/ND-CP 통지에 따라 보충됨)에 따른 경우 토지 사용료 채무 기록 절차는 다음과 같이 시행된다:

1.1. 각 항 2 조 120/2010/ND-CP 통지에 따라 토지 사용료 채무 기록 대상인 가구 또는 개인은 관련 서류와 함께 토지 사용권 등록 사무실(또는 지방 환경 자원 사무실)에 토지 사용료 채무 기록 신청서를 제출한다.

1.2. 토지 사용권 등록 사무소(또는 지방 환경 자원 사무소)는 해당 서류를 검토하고 지방 인민위원회에 토지 사용권 증서를 발급하며, 이 증서에는 채무 기록이 포함되며, 이를 기반으로 지방 세무 기관에 토지 사용료 채무 상황을 통보하고, 가구 또는 개인의 토지 사용료 채무 상황을 기록한 지방 세무 기관에 토지 사용료 채무 상황을 통보하며, 토지 사용료 채무 상황을 기록한다. 채무 상황은 한도 내 토지 사용 면적과 한도 외 토지 사용 면적별로 세세하게 기록된다.

2. 토지 사용료 채무 납부 절차는 다음과 같이 시행된다:

2.1. 토지 사용자가 토지 사용료 채무를 납부할 때 세무 기관에 납부 신고를 하여야 하며, 세무 기관은 채무 상황을 기록하여 가구 또는 개인에게 채무 납부 절차를 진행한다.

5년 후에 토지 사용자가 채무를 납부하거나 5년 동안 채무를 모두 납부하지 않은 경우, 한도 내 토지 사용 면적과 한도 외 토지 사용 면적별로 남아 있는 토지 사용료 채무는 채무 완료 비율(=남아 있는 토지 사용료 채무/토지 사용권 증서 발급 시점의 토지 가격에 따른 토지 사용료 총액)에 현재 납부 시점의 토지 가격을 곱하여 계산한다.

토지 사용료 납부 시점의 토지 가격은 지방 인민위원회가 정한 토지 가격(한도 내 토지 사용 면적에 대해) 또는 지방 인민위원회가 결정한 토지 가격(한도 외 토지 사용 면적에 대해)이다.

2.2. 토지 사용자가 채무를 완납한 후 세무 기관은 토지 사용권 등록 사무소(또는 지방 환경 자원 사무소)에 토지 사용료 채무 삭제를 요청하거나 확인하여 토지 사용권 증서에 기록된 토지 사용료 채무를 삭제한다.

3. 토지 사용료 채무를 양도할 때 토지 사용료 채무를 모두 납부해야 한다. 일부 토지 분할을 허가받은 경우 환경 자원 관리 기관은 토지 사용료를 분할하여 세무 기관에 통보한다. 상속을 받는 사람이 상속받은 토지 사용권이 아직 토지 사용료를 납부하지 않은 경우 상속인은 상속법에 따라 채무를 이어 받아야 한다."

(본 통지 부속 참조 예제 3)

조 8. 토지 사용 신고 및 납부 처리

1. 가구 또는 개인이 2011년 3월 1일 이전에 현재 사용 중인 토지에 대한 토지사용권 증명서 발급 신청 또는 현재 사용 중인 토지를 비거주용에서 거주용으로 용도변경 신청을 합법적인 서류와 함께 제출하고 이를 모두 납부한 경우, 2010년 제120호 정부령 시행 전의 법률 규정에 따른 토지 사용료를 부과한다.

2. 가구 또는 개인이 정부 2006년 1월 27일 제17호 정부령 제5조 제4항 규정에 따라 토지 사용료를 청구할 수 있는 경우, 채무를 상환할 때에는 채무증명서에 기재된 금액으로 상환한다.

3. 가구 또는 개인이 정부 2007년 5월 25일 제84호 정부령 제5조 제1항 규정에 따라 토지 사용료를 청구할 수 있는 경우, 정부 2010년 12월 30일 제120호 정부령 제2조 제8항 규정에 따라 채무를 상환할 수 있다. 구체적으로는 다음과 같다:

3.1. 2011년 3월 1일(정부 2010년 제120호 정부령 효력 발생일)부터 5년 이내에 가구 또는 개인이 세무당국에 신고하여 채무를 상환하는 경우, 토지사용권 증명서 발급 시점의 토지가격에 따라 채무를 상환한다. 한정 면적과 초과 면적에 대한 사용료는 본 통지 제1조 제1항 제1호 1.5(1.5.2) 항 제1호 규정에 따라 결정된다.

3.2. 5년 후에 채무를 상환하거나 5년 이내에 채무를 완납하지 못한 경우에는 본 통지 제7조 제2항 제2호 규정에 따라 채무를 상환한다.

조 9. 조직 실행

1. 지방인민위원회는 다음과 같은 책임이 있습니다:

1.1. 재정기관, 세무기관, 국가금고기관은 관련 기관들과 협력하여 본 통지의 지침에 따라 토지 사용료의 결정 및 납부를 실시하도록 지시한다.

1.2. 토지 사용료의 결정 및 납부와 관련된 불법 행위나 민원, 고발 사항에 대해 권한 내에서 검토하고 처리한다.

1.3. 지방 기능 기관 간의 협력 절차를 규정하여 본 통지 제1조 제1항 규정에 따른 지상 재산세의 문서 이동, 결정, 납부와 제7조 규정에 따른 채무 청구 및 상환 절차를 지역 상황에 맞게 설정하며, 각 기관, 단위 및 토지 사용자의 신고, 결정, 재산세 의무 이행에 대한 기한과 책임을 명확히 한다.

2. 본 통지는 2011년 8월 15일부터 효력을 갖는다.

2011년 3월 1일 이후 발생한 사항은 정부 2010년 12월 30일 제120호 정부령 규정과 본 통지의 지침에 따라 처리한다.

정부 재정부 2006년 8월 2일 제70호 통지(정부 재정부 2004년 12월 7일 제117호 통지 일부 개정 및 보완)를 폐지한다.

시행 중 발생한 문제에 대해서는 조직 또는 개인이 즉시 정부 재정부에 보고하여 연구 및 해결하도록 제안한다./.