본 고시는 정부령 제 87/CP 호의 가격 구조를 기준으로 농촌 및 도시의 토지 가격을 결정하는 방법을 안내하며, 토지 등급, 도시 유형, 도로 유형 및 특정 위치를 고려하여 토지 가격을 결정한다.
적용 범위
시·도 인민위원회, 관련 부처(재정, 물가, 건설, 지리), 토지를 사용하는 단체 및 개인.
핵심 사항
- 농업 및 임업용 토지는 농지세법에 따라 승인된 토지 등급에 따라 결정된다.
- 농촌 주거지역 토지는 행정 구역을 기준으로 수익성, 이용 가치, 위치 및 실제 가격을 고려하여 6개 등급으로 나뉜다.
- 도시 토지는 도시 유형 5종, 도로 유형 3-4종, 그리고 위치 4-5종에 대한 가격을 위치, 수익성, 기반시설 등의 기준에 따라 결정한다.
- 각 토지 유형에 대한 토지 가격은 정부가 정한 가격 구조의 최소 가격 이상, 최대 가격 이하로 구체적으로 결정된다.
- 시·도 인민위원회는 해당 지역에서 적용되는 각 토지 유형에 대한 토지 가격을 결정한다.
🌐 이 문서의 사회적 영향
- 긍정적인 영향: 토지 가격 결정의 공정성과 투명성을 개선하여 조직 및 개인이 토지 거래와 관련된 기초를 마련한다.
- 부정적인 영향: 토지 사용권 양도 과정에서 복잡한 규정 준수로 인해 어려움이 발생할 수 있다.
❓ 자주 묻는 질문
시·도 인민위원회가 토지 가격을 결정할 수 있는 권한이 있나요?
아니오, 시·도 인민위원회는 관련 부처 또는 하위 인민위원회에게 토지 가격 결정 권한을 위임하지 않는다.
최소 가격과 최대 가격은 얼마인가요?
토지 최대 가격은 정부가 정한 가격 구조를 초과할 수 없으며, 최소 가격은 이보다 낮아질 수 없다. 구체적인 수치는 명시되어 있지 않다.
시·도 인민위원회는 토지 용도 변경을 어떻게 할 수 있나요?
용도 변경 시 새로운 용도에 따른 가격 목록을 기준으로 토지 가격을 결정하며, 변경일부터 적용되지만 각 필지의 구체적인 조건을 고려해야 한다.
도시 토지 최대 가격은 얼마인가요?
경제, 문화, 사회 중심 도시 또는 관광, 상업 중심 도시의 경우, 같은 유형의 도시 토지 가격 목록의 1.2배까지 허용된다.
외국인 단체 또는 개인에게 토지 임대료는 어떻게 책정되나요?
외국인 또는 외국 자본 투자 회사에 대한 토지 임대료는 정부가 별도로 규정한다.
전문
| 정부 물가위원회; 재무부-건설부-토지총청 |
사회주의 공화국 베트남 독립 - 자유 - 행복 |
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| 번호: 94/TT/LB |
하노이, 1994년 11월 14일 |
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통지연합
||| 재무부-건설부-토지총청-정부물가위원회 제94/TT/LB 호 1994년 11월 14일 ||| 정부령 제87/CP 호 1994년 8월 17일에 따른 토지 가격 체계에 대한 시행 지침
||| 정부령 제87/CP 호 1994년 8월 17일 제8조에 따라, 재무부-건설부-토지총청-정부물가위원회는 다음과 같이 지침을 제시한다.
||| I. 토지 등급, 도시 종류, 도로 종류, 토지 위치를 이용하여 토지 가격을 결정한다.
1. 농업용 토지, 임업용 토지:
||| 토지 가격을 결정하기 위한 토지 등급은 농지 사용세를 부과하는 데 사용되는 해당 지역의 농지 등급을 적용하며, 이는 농지 사용세 법률에서 규정된 권한 있는 기관의 승인을 받아야 한다.
||| 2. 농촌 주거지 토지: 농촌 주거지와 섞여 있는 전용 토지를 포함한다.
||| 농촌 주거지 토지는 행정 구역을 기준으로 결정된다.
||| 농촌 주거지 토지 가격을 결정하기 위한 토지 등급은 다음 요소를 근거로 결정된다: 생산, 경제 활동, 생활 및 서비스의 수익성, 가치, 위치 및 지역 실제 토지 가격.
||| 등급 1: 생산, 경제 활동, 생활 및 서비스에 유리한 위치에 있으며, 시 또는 군의 교통 길 양쪽에 위치하거나 도시 주변 지역, 교통 접점 및 주요 교통 길에 인접한 토지: 상업 지구 또는 시장, 관광지, 공업 지구, 지역 실제 토지 가격이 가장 높다.
||| 등급 2: 생산, 경제 활동, 생활 및 서비스에 등급 1보다 불리한 조건을 갖춘 토지, 지역 실제 토지 가격 중간값이 등급 1의 실제 토지 가격 중간값보다 낮다.
||| 등급 3: 생산, 경제 활동, 생활 및 서비스에 등급 1보다 불리한 조건을 갖춘 토지, 지역 실제 토지 가격 중간값이 등급 2의 실제 토지 가격 중간값보다 낮다.
||| 등급 4: 생산, 경제 활동, 생활 및 서비스에 등급 3보다 불리한 조건을 갖춘 토지, 지역 실제 토지 가격 중간값이 등급 3의 실제 토지 가격 중간값보다 낮다.
||| 등급 5: 산간 지역에서 생산, 경제 활동, 생활 및 서비스에 상대적으로 유리한 토지, 교통 길에서 멀리 떨어져 있으며, 중부 및 평야 지역의 깊숙한 곳에 위치한 토지, 지역 실제 토지 가격 중간값이 등급 4의 실제 토지 가격 중간값보다 낮다.
||| 등급 6: 산간 고원, 국경, 해안 섬 또는 중부 및 평야 지역의 깊숙한 곳에 위치한 생산, 경제 활동, 생활 및 서비스에 불리한 토지, 인구 밀도가 낮으며, 모든 토지 등급 중 실제 토지 가격 중간값이 가장 낮고 등급 5의 실제 토지 가격 중간값보다 낮다.
||| 3. 도시 주변 지역, 교통 접점 및 주요 교통 길, 상업 지구, 관광지, 공업 지구(도시 내에 있지 않은 경우)는 다음과 같이 결정된다.
||| a. 토지 범위:
||| - 도시 주변 지역의 주거지 토지는 1등급 도시의 내부 도시 또는 시장과 인접한 시 또는 마을(읍)을 포함한다.
||| - 교통 접점 및 주요 교통 길 주변의 주거지 토지는 교차로, 항구, 선착장, 공항 등 주요 교통 길 주변의 토지를 포함한다. 중앙 정부와 중앙 직할 시, 성이 관리한다.
||| 중앙 직할 시, 성의 인민위원회(이하 "성 인민위원회"라고 함)는 주변 토지 범위의 기준을 구체적으로 규정한다.
||| - 상업 지구, 관광지는 국가 기관의 결정에 따라 상업 지구, 관광지 내의 전체 면적을 포함하며, 주거지 포함한다.
||| - 공업 지구는 국가 기관의 결정에 따라 공업 지구와 연계된 공장, 기업 및 주거지 토지를 포함한다.
||| b. 토지 종류
||| 종류 1: 1등급 도시의 내부 도시 또는 시장과 인접한 시 또는 마을, 도시 주변 지역, 교통 접점 및 주요 교통 길, 상업 지구, 관광지, 공업 지구.
||| 종류 2: 2등급, 3등급, 4등급 도시의 내부 도시 또는 시장과 인접한 마을(읍), 도시 주변 지역, 교통 접점 및 주요 교통 길, 상업 지구, 관광지, 공업 지구.
||| 종류 3: 나머지 지역.
||| c. 토지 등급 결정:
||| 도시 주변 지역, 교통 접점 및 주요 교통 길, 상업 지구, 관광지, 공업 지구의 주거지 토지 가격을 결정하기 위한 토지 등급은 각 지역의 생산, 경제 활동, 생활 및 서비스의 수익성, 가치, 위치 및 실제 토지 가격을 근거로 다음과 같이 결정된다.
||| 등급 1: 경제 활동, 생활 및 서비스에 유리한 조건을 갖춘 토지, 지역 실제 토지 가격이 가장 높다.
||| 등급 2: 경제 활동, 생활 및 서비스에 등급 1보다 불리한 조건을 갖춘 토지, 지역 실제 토지 가격 중간값이 등급 1의 실제 토지 가격 중간값보다 낮다.
||| 등급 3: 경제 활동, 생활 및 서비스에 등급 2보다 불리한 조건을 갖춘 토지, 실제 토지 가격 중간값이 등급 2의 실제 토지 가격 중간값보다 낮다.
||| 등급 4: 경제 활동, 생활 및 서비스에 등급 3보다 불리한 조건을 갖춘 토지, 실제 토지 가격 중간값이 등급 3의 실제 토지 가격 중간값보다 낮다.
||| 등급 5: 경제 활동, 생활 및 서비스에 등급 4보다 불리한 조건을 갖춘 토지, 실제 토지 가격 중간값이 등급 4의 실제 토지 가격 중간값보다 낮다.
||| 등급 6: 나머지 토지, 실제 토지 가격 중간값이 등급 5의 실제 토지 가격 중간값보다 낮다.
||| 각 지역의 토지 등급은 반드시 6개 등급 모두를 설정하지 않아도 되며, 위의 토지 등급 결정 기준과 지역 토지 상황을 고려하여 성 인민위원회는 각 지역별로 구체적인 토지 등급을 규정한다.
||| 4. 도시 토지: 현재 국가 규정에 따라 5개 등급의 도시에 대해 토지 가격을 결정한다. 각 도시는 3~4개의 도로 종류로 분류되며, 각 도시는 4~5개의 다른 토지 위치로 분류된다. 구체적으로 다음과 같다.
||| a. 도시 분류: 현재 국가 규정에 따라 5개 등급의 도시로 분류된다. 도시 분류가 없는 시 또는 시는 도시 5등급으로 토지 가격을 결정한다.
b. 도시 내 거리 분류: 도시 내 거리를 토지 가격을 결정하기 위해 주로 위치, 수익성, 기반시설 완비 정도, 생활 편의성 등을 고려하여 실제 토지 가격을 참조하여 다음과 같이 분류한다.
- 제1종 도로: 생산 및 경영 활동, 상업, 관광, 생활에 매우 유리한 조건을 갖추고 있으며, 일체의 기반시설이 완비되어 있고, 실제 토지 가격이 가장 높다.
- 제2종 도로: 생산 및 경영 활동, 관광, 생활에 유리한 조건을 갖추고 있으며, 대체로 일체의 기반시설이 완비되어 있고, 실제 토지 가격은 제1종 도로보다 낮은 중간 수준이다.
- 제3종 도로: 생산 및 경영 활동, 관광, 생활에 대체로 유리한 조건을 갖추고 있으며, 주요 기반시설(전기 공급, 수도 공급, 하수 처리 등)이 완비되어 있고, 실제 토지 가격은 제2종 도로보다 낮은 중간 수준이다.
- 제4종 도로: 그 외의 도로로서 실제 토지 가격이 가장 낮으며, 제3종 도로보다 낮은 수준이다.
여러 구간으로 나뉘어진 도로가 각 구간마다 수익성, 토지 가격, 기반시설 등이 다르다면, 각 구간은 해당 지방자치단체가 정하는 규정에 따라 해당 도로 종류로 분류된다.
도시 내에서 다양한 조건과 토지 가격을 가진 소도시 지역이 있는 경우, 각 소도시 지역은 위와 같은 방법으로 도로 종류를 분류한다.
c. 토지 위치
각 도로 내에서 토지 위치를 결정할 때는 각 도로 내에서 토지의 수익성과 실제 토지 가격을 고려하여 다음과 같이 분류한다.
- 위치 1: 도로 바로 인접한 토지(도로 앞면)에 적용
- 위치 2: 도로 내부의 골목 또는 통로에 위치한 토지 중 차량(승용차 또는 삼륜차)이 접근 가능한 곳에 적용
- 위치 3: 도로 내부의 골목 또는 통로에 위치한 토지 중 차량(승용차 또는 삼륜차)이 접근 불가능한 곳에 적용
- 위치 4: 위치 2나 위치 3에 속하는 골목 또는 통로 내부의 토지 중 생활 환경이 매우 열악한 곳에 적용
각 도로 종류 내에서는 반드시 4개의 토지 위치를 모두 포함할 필요는 없으며, 각 도로의 구체적인 상황에 따라 적절히 분류할 수 있으나, 위치 1부터 시작하여 가장 높은 가격 순으로 분류해야 한다.
토지 등급 기준, 토지 종류 기준, 도시 내 도로 분류 기준, 도로 내 토지 위치 기준 등을 바탕으로 지방자치단체는 토지 등급 결정과 토지 위치 결정을 위한 지침을 제시하고 이를 통해 토지 가격 결정 기초를 마련한다.
II. 토지 가격 결정 및 조정
1. 토지 가격 결정 근거
토지 가격을 결정할 때 지방자치단체는 다음 사항을 고려해야 한다.
- 정부령 제87/CP 호 1994년 8월 17일에 따른 각 종류 토지 가격 범위
- 해당 지역의 실제 토지 가격, 즉 토지 사용권 이전을 통해 형성된 가격
- 도시 종류, 도로 종류, 도로 내 토지 위치가 이미 결정된 각 도로 내 토지 등급
2. 토지 가격 결정
지방자치단체는 각 종류 토지에 대한 구체적인 토지 가격을 결정한다.
- 농지, 임지의 경우, 연작 농지, 양식지, 장작림, 임지 등 각 등급별로 그리고 각 종류의 시(평야, 중산간, 산간)별로 토지 가격을 결정한다.
- 도시 주변 지역, 교통 요충지, 주요 도로, 상업지역, 관광지, 공업지역의 경우, 각 등급별로 3종류로 토지 가격을 결정한다.
- 도시 내 토지의 경우, 각 도로 내 토지 위치에 따라 토지 가격을 결정한다.
- 소금 제조용 토지는 농지 연작 또는 양식지 토지 가격표를 적용한다.
- 도시 내 농지, 임지의 경우, 도시 계획에 따라 도시 내 또는 농촌 주거지 내에 섞여 있는 경우, 현재 용도에 따른 농지, 임지 가격표를 적용하며, 용도 변경 시 해당 지역, 위치의 변경 시점에 따른 가격을 적용한다.
지방자치단체는 각 부서나 하위 지방자치단체에게 토지 가격 결정 권한을 위임하지 않는다.
지방이 정한 각 종류 토지 가격은 정부가 정한 최저 가격 이상, 최고 가격 이하로 설정되어야 한다. 도시 토지의 경우, 가격 범위에는 조정 계수 K가 포함되며, 조정 계수 K는 다음과 같이 적용된다.
- 경제, 문화, 사회 중심지로서 한 지역 또는 지방의 여러 도시 중 하나인 도시 또는 관광, 상업 중심지로서의 도시의 경우, 각 종류 토지 가격은 동종 도시의 가격 표준 범위의 최대 1.2배까지 결정될 수 있다.
- 위 두 가지 유형의 도시가 아닌 도시의 경우, 각 종류 토지 가격은 구체적인 상황에 따라 경매를 통해 사용권을 얻는 경우의 가격 범위 내에서 결정되지만, 현재의 토지 종류, 등급, 도로 위치에 따른 토지 가격보다 낮아질 수 없다.
기반시설 건설 계획이 포함된 지역, 공업지구, 상업지구, 관광지구, 서비스지구 등의 개발로 인해 토지 가격이 같은 지역 내 다른 지역보다 상승한 경우, 지방자치단체는 실제 토지 가격을 기준으로 토지 종류, 등급, 도로 위치 등을 재분류하고, 그에 따라 토지 가격을 조정하되 정부가 정한 가격 범위 내에서 이루어져야 한다.
용도 변경을 허가받은 경우, 새로운 용도에 따른 가격 표준을 적용하여 토지 가격을 결정하되, 각 필지의 구체적인 상황을 고려하여 적절한 가격을 결정한다.
III. 토지 가격 적용 범위
지방자치단체가 정한 토지 가격은 다음과 같이 적용된다.
1. 토지 사용권 이전에 따른 세금(토지 사용권 이전세법 및 기타 토지 관련 법률에 따른 세금) 산출에 적용
2. 시설용도로 국내 기관 및 개인에게 토지를 이전할 때는 정부가 제정한 시행령 제89/CP호 1994년 8월 17일 규정에 따라 토지 사용료를 징수한다.
3. 임대료를 징수한다:
a. 국내 기관 및 개인에 대한 임대료를 결정할 때는 다음 사항을 근거로 한다:
- 지방이 정한 토지 가격;
- 시장에서 실제 거래되는 토지 가격;
- 토지 용도와 임대 기간.
b. 외국인 또는 외국 자본 투자 기업에 대한 임대료는 정부가 별도로 규정한다.
4. 국가가 기관 및 개인에게 토지를 이전하여 사용하게 할 때의 재산 가치는 국가 규정에 따라 산정한다.
5. 국가가 국방, 안보, 국가 이익, 공공 이익을 위해 토지를 수용할 때는 정부가 제정한 시행령 제90/CP호 1994년 8월 17일 규정에 따라 토지 손해를 보상하며, 다른 목적을 위해 토지를 수용할 때는 정부의 별도 결정에 따라 손해를 보상한다.
6. 1993년 10월 15일 이후 발생하고 아직 처리되지 않은 토지 세금, 토지 이전 시 수수료, 임대료, 토지 이전 시 재산 가치, 국가가 토지를 수용할 때의 손해 보상 등에 적용되는 토지 가격은 각 지방 인민위원회가 정부가 제정한 시행령 제87/CP호 1994년 8월 17일과 본 통지의 지침에 따라 설정된 토지 가격 프레임 내에서 각 지방 인민위원회가 설정한 토지 가격을 적용한다.
IV. 이행 조직
정부가 제정한 시행령 제87/CP호 1994년 8월 17일에 따른 본 통지의 지침에 따라 각 지방 인민위원회는 재정, 물가, 건설, 지리 주무 부서를 지시하여 토지 분류, 도로 종류, 위치, 토지 가격 결정, 그리고 각 지방의 토지 가격 실시 상황 검사를 조직한다.
필요하다면 각 지방 인민위원회는 관련 부서를 포함한 자문 회의를 구성하여 각 지방 인민위원회가 토지 가격을 결정하는 데 도움을 줄 수 있다.
재정부, 건설부, 지리총국, 정부 물가청은 각각의 권한 범위 내에서 정부가 제정한 시행령 제87/CP호 1994년 8월 17일과 본 통지의 지침을 제공하고 이를 준수하는 것을 감독한다.
본 통지는 1994년 8월 17일부터 효력을 가지며 연부 통지 제32 TT/LB호 1993년 4월 1일을 대체한다. 실행 과정에서 발생하는 어려움이나 문제는 각 지방과 부서가 연부에 보고하여 즉시 해결하도록 한다.
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주 Van Thinh (인) |
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레 반 탄; (인) |
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Nguyễn Sinh Hùng (인) |
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Phạm Sĩ Liêm (인) |
관계도
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