通知第06/2019/TT-BXD号关于修改和补充与住宅小区管理使用有关的若干通知的规定

通知

修改、补充若干条文的若干通知

||| 关于住宅小区的管理与使用

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根据 ||| 2014年11月25日《住房法》；

根据《国务院关于建设部职能、任务、权限和组织结构的第81/2017/NĐ-CP号法令》 的规定；

||| 根据2015年10月20日国务院令第99号《住房法》实施细则和执行办法；

根据房屋管理和房地产市场监管局局长的建议；

||| 住房和城乡建设部部长发布通知||| 修改、补充若干条款的 ||| 对有关住宅小区管理与使用的相关通知进行修订和补充如下：

本通知附带制定地质基础调查、矿产地质调查和矿产勘查钻探工程经济和技术定额。 ||| 修改、补充2016年2月15日住建部令第2号发布的《住宅小区管理与使用规定》中的若干条款 条 2 ||| ||| “02/2016/TT-BXD” 如下：

一、第一条第一款修改、补充如下：

||| “1.本规定适用于按照《住房法》（第65/2014/QH13号）规定的居住用途住宅小区以及混合用途住宅小区（包括用于居住的公寓、旅游住宿设施、服务和商业工程、办公场所及其他用途），具体包括：

||| a) 商业住宅小区；

||| b) 社会住宅小区，但不包括本条第二款规定的住宅小区；

||| c) 拆迁安置住宅小区；

||| d) 国有旧住宅小区改造重建后；

||| e) 用作公务住房的住宅小区。”

||| 2.将第四条第二款修改、补充为：

||| “2.住宅小区的管理与使用应在各方自愿承诺和协商的基础上进行，但不得违反住房法及相关法律法规和社会道德。”

||| 3.增加第四条第八款如下：

||| “8.鼓励开发商、业主委员会、物业管理单位、所有权人和使用者在住宅小区的管理、使用和运营过程中应用科学技术和信息技术。”

4. 修改第五条如下：

||| 第五条 建立、移交和保存住宅小区档案

||| 1.住宅小区的所有权人必须根据《住房法》第七十六条和第七十七条的规定建立并保存房屋档案。

||| 2.开发商负责按照法律规定建立住宅小区建筑工程档案。对于没有保存档案的住宅小区，必须重新建立建筑工程竣工档案，符合法律规定。

||| 3.住宅小区建筑工程档案的保存和移交应遵循以下规定：

||| a) 开发商负责保存本条第二款规定的档案；自业主委员会或代表管理住宅小区的人（如未成立业主委员会）书面要求移交住宅小区建筑工程档案之日起20个工作日内，开发商应向业主委员会移交两份副本档案。移交的档案包括：

||| - 按照建筑法规规定的竣工图（附图目）。

||| - 制造商提供的安装在工程中的设备清单。

||| - 工程运行和利用程序；工程维护程序。

||| - 建设主管部门批准的单项工程和住宅小区工程验收结果的通知。

||| - 由开发商基于项目文件和已获有权机关批准的设计图纸制定的停车区域平面图，明确划分各所有权人和使用者的停车区域（包括公共停车位、汽车停车位）和公共停车区域；

||| b) 在接收开发商移交的住宅小区建筑工程档案后，业主委员会负责在社区活动中心或业主委员会办公室（如有）或经居民大会同意的地点保存和管理这些档案；如果住宅小区需要按照《住房法》规定设立物业管理单位，则业主委员会必须向物业管理单位提供一份从开发商处接收的档案副本，除非物业管理单位是开发商。

||| 如果物业管理单位不再管理住宅小区，则必须将档案移交给业主委员会；

||| c) 如果超过本款a项规定的时间期限而开发商仍未移交建筑工程档案，则业主委员会应向所在县、区、市镇、省辖市人民政府（以下简称县级政府）提出书面请求，要求开发商移交档案。

||| 自收到业主委员会书面请求之日起5个工作日内，县级政府必须进行检查，如果开发商未按规定移交建筑工程档案，则必须向开发商发出书面要求移交档案的通知；自收到县级政府通知之日起10个工作日内，如果开发商仍未移交建筑工程档案，则将依法受到行政处罚，并被强制移交建筑工程档案给业主委员会；

||| d) 如果开发商按规定移交了建筑工程档案而业主委员会拒绝接受，则自移交之日起10个工作日内，开发商应报告业主委员会拒绝接受的情况，并请求县级政府接收这些档案。业主委员会应对因未按规定接受移交档案而产生的问题承担责任。

||| 4.在移交建筑工程档案之前，开发商和业主委员会或代表管理住宅小区的人必须按照《住房法》的规定清点设备，实际划分住宅小区共有部分；移交建筑工程档案和现状的实际移交应形成记录并由各方确认。如果无法清点设备或明确共有部分，则开发商和业主委员会应记录设备现状和共有面积管理使用情况。”

5. 第十三条修改、补充如下：

          “条13. 初次业主大会                                  

          1. 组织初次业主大会的条件规定如下：

a) 共有住宅楼的业主大会必须在该共有住宅楼交付使用之日起12个月内组织，并且至少有50%的单元房已交付给购买者或承租购买者（不包括开发商保留未售出或未出租购买的单元房）；如超过本点规定的期限，共有住宅楼仍未达到50%的单元房交付，则在达到50%单元房交付后组织业主大会；

b) 共有住宅群的业主大会应在每个住宅楼至少有50%的单元房已交付给购买者或承租购买者（不包括开发商保留未售出或未出租购买的单元房），并且每个住宅楼至少有50%的业主代表同意将该住宅楼纳入共有住宅群时组织。

2. 参加初次业主大会的人数条件规定如下：

a) 对于共有住宅楼的业主大会，必须有至少50%的已接收单元房的业主代表参加。如果未能满足本点规定的人数，在会议召开日期后的七个工作日内，开发商或业主代表应向所在共有住宅楼的乡、镇人民政府（以下简称乡级人民政府）提交书面请求，要求组织业主大会；

          b) 对于共有住宅群的业主大会，必须确保根据本条款第1点b项的规定，同意将住宅楼纳入共有住宅群的人数参加；如未能满足规定人数，在会议召开日期后的七个工作日内，开发商或业主代表应向乡级人民政府提交书面请求，要求组织业主大会，除非住宅楼单独按照本条款a项的规定组织业主大会。

          3. 开发商（如果是多个业主的共有住宅楼）或业主（如果是单一业主的共有住宅楼）负责准备会议内容，通知时间、地点并组织正式的业主大会。开发商或业主可以组织预备会议以准备正式业主大会的内容。初次业主大会的准备工作包括以下事项：

          a) 检查和确定参加业主大会的业主代表资格；如委托他人，则必须有包含以下内容的委托书：委托人和受托人的姓名及联系电话（如有）、委托人单元房地址或其他部分面积地址、与业主大会相关的委托内容、双方的权利和义务、委托书必须有委托人和受托人的签名；

          b) 草拟业主大会会议制度；

          c) 预计提出修改和完善共有住宅管理使用规则（如有）；

          d) 草拟选举业主委员会制度，提出业主委员会名称（根据本条款第23条第1点a项的规定），提出业主委员会成员名单、数量，预计主任、副主任（如共有住宅楼需设立业主委员会）；预计为业主委员会成员提供专业知识和业务培训计划；

          戊) 对于多个业主的共有住宅楼，需要额外准备以下内容，包括提出物业管理运营服务费用标准，草拟共有住宅共用部分维护计划，在共有住宅楼需设立物业管理运营单位但开发商不具备管理运营职能或具备管理运营职能但不参与管理运营且未委托其他单位管理运营的情况下，提出物业管理运营单位建议；如需设立业主委员会，则需提出业主委员会运作模式，草拟业主委员会活动制度和财务收支制度；

          e) 通报游泳池、健身房、网球场、水疗区、超市及其他服务（如有）的收费标准；

          己) 其他与共有住宅管理使用相关并需报告初次业主大会的建议；

          4. 初次业主大会决定以下事项：

          a) 业主大会会议制度（包括首次会议、年度会议和临时会议）；

          b) 选举业主委员会制度，业主委员会名称，成员名单、数量，主任、副主任（如设立业主委员会）；为业主委员会成员提供专业知识和业务培训计划；

          c) 修改和完善共有住宅管理使用规则（如有）。

d) 本条第3款第d项规定的内容；对于住宅小区物业管理服务价格，业主大会根据本章程的规定和与物业管理单位的协商决定；

đ) 业主和住宅小区使用人应当承担的在使用期间的相关费用；

e) 其他相关事项。

5. 村民委员会在以下情形之一发生时负责组织首次业主大会：

a) 小区交付使用超过12个月且已达到本条第1款第a项规定的交付单元数量的50%，但开发商未组织业主大会，并有代表已接收单元业主的申请要求村民委员会组织业主大会；

b) 没有达到本条第2款规定的参会人数；

c) 开发商因解散或破产而停止运营。

如果村民委员会组织首次业主大会，则该会议的费用由业主和住宅小区使用人共同承担。

6. 自收到代表已接收单元业主的申请或开发商按照本条第5款规定提交的请求之日起30个工作日内，村民委员会应负责组织首次业主大会。由村民委员会组织的首次业主大会的结果对所有业主和正在使用住宅小区的人具有约束力，如同由开发商组织的业主大会一样。”

6. 第16条修改补充如下：

          “第16条 业主大会参与人员及表决程序

1. 对于单一业主的住宅小区或住宅群，业主大会的参与者包括业主代表、住宅小区使用人以及邀请的村民委员会代表参加。

2. 对于多个业主的住宅小区或住宅群，业主大会的参与者规定如下：

a) 首次业主大会的参与者包括开发商代表、已接收单元业主代表、住宅小区物业管理单位代表（如有）以及邀请的村民委员会代表；

b) 非常规业主大会和年度业主大会的参与者包括已接收单元业主代表、开发商代表（如果开发商仍拥有住宅小区内的面积）、物业管理单位代表（如果住宅小区需要聘请物业管理单位）以及邀请的村民委员会代表。

3. 住宅小区或住宅群业主大会的表决权按业主拥有的专有面积计算，每平方米专有面积相当于一票。² 4. 住宅小区业主或拥有其他部分面积的业主可以授权同一住宅小区内的其他业主或使用人参加会议并代为表决。对于国有产权的单元房（包括尚未使用的单元房和已被使用的单元房），产权代表参加并行使表决权。如果国有产权的单元房被使用人使用，产权代表可以授权使用人参加会议并就其使用的单元房面积进行表决。

5. 所有业主大会决议均需通过多数表决形式作出；会议内容须记录成会议纪要，并由主持人和秘书签字确认。”

7. 第17条第5款修改补充如下：

“5. 住宅小区管理委员会成员根据经业主大会批准的管理委员会活动章程履行分配的任务。”

8. 第17条第7款修改补充如下：

“7. 住宅小区管理委员会成员的薪酬由业主和住宅小区使用人根据业主大会的决定共同承担。业主大会可参考国家规定的最低工资标准，结合具体条件确定与管理委员会成员责任义务相匹配的薪酬水平，除非管理委员会成员拒绝接受薪酬。

如果住宅小区根据《住房法》和本章程规定设有物业管理单位，则业主和使用人应通过物业管理单位支付薪酬给管理委员会成员；这笔款项不计入物业管理单位的经营活动。如果住宅小区没有根据《住房法》和本章程规定设立物业管理单位，则此薪酬由住宅小区管理委员会收取并支付给每位成员。”

“7. 共管住宅委员会成员的酬金由共管住宅的所有人和使用人按照共管住宅会议的决定共同出资。共管住宅会议可以参考国家规定的最低工资标准，根据每栋或每个住宅区的具体条件以及所在地方的情况，考虑并决定与各成员责任、义务相称的酬金额度，除非该成员拒绝接受酬金。

如果共管住宅设有依照《住宅法》和本章程规定运营的管理单位，则共管住宅的所有人和使用者有责任通过该管理单位支付酬金给共管住宅委员会成员；这笔款项不计入管理单位的经营活动账目中。如果共管住宅没有设立依照《住宅法》和本章程规定的管理单位，则该酬金由共管住宅委员会收取并支付给每位成员。”

          9. 第二条第十九款修改补充如下：

“2. 鼓励住宅小区管理委员会成员参加由具备条件并经住房和城乡建设部认可的培训机构组织的专业知识和业务培训。”

          10. 第二十二条第二款修改补充如下：

          “2. 自收到住宅小区管理委员会提交的完整申请材料之日起七个工作日内，县级人民政府有责任进行审查，并作出认定决定或授权乡级人民政府对住宅小区进行审查并作出认定决定。”

          11. 在第二十二条第三款增加以下内容：

          “e）替换先前的认定决定（如有）。”

          12. 第二十二条第四款修改补充如下：

“4. 自县级人民政府或乡级人民政府作出认定决定后，被认定的管理委员会应设立活动账户；对于有多名业主的住宅小区，管理委员会必须设立共同部分维修基金账户，并按照法律规定登记印章（住宅小区管理委员会印章名称须与已认定的名称一致），除非管理委员会已有印章且已按法律规定设立账户。”

13. 第二十二条第五款补充如下：

“5. 单一业主的住宅小区管理委员会自获得县级人民政府或乡级人民政府认定之日起可以开展活动。多名业主的住宅小区管理委员会自依法登记印章并设立账户之日起可以开展活动。

对于已经拥有印章和按规定设立账户的多名业主的住宅小区管理委员会，如果不存在更名情况，则必须向开户银行提供书面通知及认定决定的复印件，以便根据规定与银行进行交易。”

14. 第二十四条第二款第一项修改补充如下：

“a）管理委员会的运作模式；管理委员会成员之间的关系、管理委员会与所在乡级人民政府及其他相关机构在住宅小区管理和使用过程中的关系。”

15. 第二十五条第二款修改如下：

          “2. 对于有多名业主的住宅小区，以下提议只有在至少50%的住宅小区管理委员会成员同意的情况下才能通过：

          a）变更物业管理单位；

          b）选择维修单位；

          c）变更住宅小区物业管理服务费用；

          d）管理委员会对开发商在住宅小区管理和使用过程中提出的建议和要求；

          đ）其他由住宅小区会议决定的情况。”

          16. 第二十五条第三款修改如下：

          “3. 对于多名业主的住宅小区共同部分维修基金支出决定，应按照以下规定进行表决：

          a）住宅小区管理委员会决定住宅小区共同部分维修时，需至少75%的管理委员会成员同意；

          b）住宅小区群管理委员会决定整个住宅小区群共同部分维修时，需至少75%的管理委员会成员同意；如果仅维修住宅小区群内一个或几个住宅楼的共同部分，则需至少75%的相关住宅楼管理委员会成员同意。”

17. 第三十六条第二款第三项修改补充如下：

“c）对于居住用途的住宅小区，共同部分维修基金账户的持有人可以是一个或多个管理委员会成员。

对于混合用途的住宅小区，共同部分维修基金账户的持有人必须至少包括三个管理委员会成员，具体人数由住宅小区会议决定。这些持有人中必须包括至少一名公寓业主代表、一名其他面积业主代表（如有）、一名开发商代表（如有）和其他由住宅小区会议决定的成员（如有）。

共同部分维修基金账户的存期和联名账户的规定应在住宅小区管理委员会财务收支制度中明确，该制度需经住宅小区会议审议通过。”

18. 第三十六条第四款第二项修改补充如下：

“b) 对于开发商必须缴纳的用于办公、服务和商业面积的维修资金部分，开发商应按照与购房者或承租者在房屋买卖或租赁合同中（根据《住房法》第一百零八条第五款）达成的一致比例，将该部分资金转入由管理委员会根据本条第三款第一项规定设立的账户进行管理和维护整个大楼的共有部分；对于剩余的资金部分，开发商可以自行管理和使用，具体规定见本条第三款第三项。”

上述维修资金的分摊比例可以通过参考各功能区建筑面积占整个住宅楼总建筑面积的比例来确定。

19. 第三十七条第二款补充如下：

“2. 住宅小区管理委员会应当在业主大会公开通报已设立的维修资金存款账户信息，并不得更改该账户。每六个月在住宅小区公告栏上公开通报维修资金支出情况（如有）。住宅小区共有部分的维修资金使用必须符合《住房法》和本章程的规定，并且需要按照规定保留账簿、发票和其他凭证以供监督和管理。”

20. 第四十一条款第一项“k”修改并补充如下：

“k) 管理委员会有责任配合住宅所在乡级人民政府执行与其管理、使用和运营住宅相关的权利和义务，遵守国家有关机关作出的决定，并执行其他法律规定的权利和义务。”

21. 补充第四十五条第五款如下：

“5. 自本通知生效之日起，如果开发商尚未移交住宅工程档案，则应按照本章程第五条第三款第一项的规定执行住宅工程档案的移交内容。”

22. 第四十八条第二款补充如下：

“2. 根据本章程的规定，确认或授权住宅所在地乡级人民政府确认住宅管理委员会；接收住宅工程档案，按照本章程第五条第三款第四项的规定。”

23. 第四十九条第二款补充如下：

“2. 协助辖区内住宅管理委员会，监督、检查和解决住宅管理、使用过程中出现的问题，或者向县级人民政府报告请求处理。”

24. 第四十九条第四款补充如下：

“4. 组织召开住宅大会，并参加住宅大会会议，按照本章程的规定；根据县级人民政府的授权，确认住宅管理委员会。”

25. 将第21条第四款“c”项、第二十二条第一款和第四十八条中的“区人民政府”替换为“县人民政府”，并将第十四条第五款、第六款，第十五条第五款，第三十九条第一款“b”项和第四十九条中的“街道办事处”替换为“乡级人民政府”。

          条 2. 修改和补充2016年12月15日建设部发布的第28号通知（2016年第28号通知）对2015年12月30日建设部发布的第10号通知（2015年第10号通知）和第11号通知（2015年第11号通知）以及2016年2月15日建设部发布的第2号通知（2016年第2号通知）中关于培训和提升物业管理专业知识、颁发房地产中介执业证书、指导房地产中介业务培训和管理等方面的一些内容如下：

1. 第一款修改并补充如下：

“2. 公寓大楼是一个独立的建筑（楼群）或多个具有共同结构或共同技术系统的建筑，按照规划和由有权机关批准的项目文件进行建设。

3. 公寓建筑群是由两个或两个以上公寓大楼组成的集合体，按照规划和由有权机关批准的项目文件进行建设。”

2. 将第3项修改为：

“c) 投资方因解散或破产而终止活动。”

3. 增加第6项如下：

“1. 对于有多位业主的公寓，公寓管理委员会成员必须是该公寓的业主并正在使用该公寓；如果使用公寓单元或其他部分的人不是业主，但已获得该单元或部分业主的授权参加公寓大会，则可以被选为公寓管理委员会成员。鼓励在建筑设计、施工、电气、电子、消防、财务、法律等领域有经验、知识的人参与公寓管理委员会。

对于只有一位业主的公寓，公寓管理委员会成员应是业主代表和正在使用公寓的人。”

4. 将第7项修改、补充如下：

“1. 公寓或公寓建筑群管理委员会成员的数量由公寓大会根据以下原则决定：

a) 对于只有一个独立建筑（楼群）的大楼，至少有3名管理委员会成员；对于本规定第3条第2款规定的多栋建筑（楼群），每栋建筑（楼群）至少有1名管理委员会成员；

b) 对于一个公寓建筑群，至少有6名管理委员会成员。”

5. 将第8项修改、补充如下：

“第二十七条 公寓物业管理单位

1. 公寓物业管理单位可以是投资方或者具备相应职能和能力的其他单位，依据本规定第十条第二款的规定。

2. 在未组织首次公寓大会的情况下，投资方负责组织公寓的物业管理。如果公寓有电梯且投资方不具备第十条第二款规定的职能和能力，则必须聘请具备相应职能和能力的单位来实施物业管理。

3. 在组织了首次公寓大会之后，选择公寓物业管理单位应遵循以下规定：

a) 如果公寓没有电梯，公寓大会自行决定采取自治管理或聘请具备相应职能和能力的单位进行物业管理；

b) 如果公寓有电梯且投资方具备第十条第二款规定的职能和能力，并希望继续参与物业管理，则公寓管理委员会与投资方协商，使投资方继续签订公寓物业管理服务合同；

c) 如果公寓有电梯且投资方不具备第十条第二款规定的职能和能力，或者虽然具备但不参与物业管理，或者虽然参与但未能满足服务合同中的要求，则公寓大会决定选择具备相应职能和能力的其他单位来进行物业管理。

4. 每个公寓大楼只能有一个物业管理单位来管理大楼共有的部分。对于公寓建筑群，可以有一个共同的物业管理单位，也可以有多个单位分别管理每个大楼，具体由公寓建筑群大会决定。如果每个大楼都有自己的物业管理单位，则公寓建筑群管理委员会需要与各物业管理单位协调，以管理建筑群共用的设施和技术系统。

5. 公寓物业管理单位可以与提供服务的企业签订合同，以执行公寓物业管理服务，但必须对所提供服务的质量承担责任，按照与公寓管理委员会签订的合同内容履行。”

6. 将第9项修改如下：

第二十八条 公寓物业管理单位信息公开

1. 如果公寓物业管理单位希望在其所在地住房和城乡建设局网站或国家住房与房地产市场监管局网站上公开其信息（包括单位名称、法定代表人姓名、地址、联系电话等），则需将所需公开的信息提交给其所在地住房和城乡建设局或国家住房与房地产市场监管局发布。

2. 当单位信息发生变化，或单位终止运营、解散、破产时，公寓物业管理单位应及时通知其所在地住房和城乡建设局或国家住房与房地产市场监管局调整或删除相关信息。

3. 如果信息发布机构或有权机关在检查或审计过程中发现物业管理单位已经终止运营、解散、破产或不再符合管理公寓的要求，则该单位的信息将在信息发布机构的官方网站上被删除。”

7. 废除第4项。

条 3. 实施条款

1. 本通知自2020年1月1日起生效。

2. 在执行过程中如遇困难或问题，请及时向住房和城乡建设部反映，以便指导或修订完善。/。