决定第10/2003/QĐ-BXD号发布《住宅区管理使用规定》

决定

制定并发布住宅小区管理使用规定

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建设部部长

根据1994年3月4日政府第15号令关于建设部职能、任务、权限和组织结构的规定；

根据2001年10月5日政府第71/2001/NĐ-CP号令关于投资建设出售和出租房屋的优惠政策；

经住房局局长沙龙建议。

决定

本通知附带制定地质基础调查、矿产地质调查和矿产勘查钻探工程经济和技术定额。 本决定附带发布的住宅小区管理使用规定。

条 2. 本决定自发布之日起十五日后生效。

条 3. 各部委、部级机构、政府直属机关、各省、直辖市人民委员会及相关组织和个人负责执行本决定。

  规则

住宅小区管理使用
（根据建设部部长2003年4月3日第10/2003/QĐ-BXD号决定附带发布）

第一章：

总 则

本通知附带制定地质基础调查、矿产地质调查和矿产勘查钻探工程经济和技术定额。 制定住宅小区管理使用规定的目的是：

1. 保持住宅小区的质量、建筑风格、景观、卫生环境、社会秩序和安全，提高居民的生活条件；

2. 规定组织和个人在管理使用住宅小区中的权利和责任；

3. 建立住宅小区的社会化管理模式，并结合各级政府的国家管理角色。

条 2. 本规定适用于多个业主拥有的住宅小区，包括新建或重建项目中的住宅小区以及以前建造的住宅小区。

条 3. 术语解释：

在本制度中，以下术语具有如下含义：

1. “住宅小区” 是指多层、多户居住的建筑物；具有封闭式公寓结构；有公共通道、楼梯和共同使用的基础设施系统；

2. “住宅小区群” 是指在同一地点由同一开发商或以前建造的住宅小区组成的住宅区；

3. “开发商” 是指拥有或被委托管理使用资金进行住宅小区建设的投资人；

4“专有部分” 在住宅小区中包括公寓内部面积（包括与该公寓相连的阳台、露台）；其他如商店、亭子、超市、办公室等经法律规定确认为专有部分的面积；

5. “共有部分”在住宅小区中 包括除专有部分外的剩余面积（见本条第四款）；不包括空间和共同使用的承重结构、技术设备（柱、墙、地板、屋顶、天台、走廊、楼梯、电梯、逃生路线、垃圾箱、技术室、停车处；供电、供水、供气、通信、广播、电视、排水、化粪池、防雷、消防等系统）；与住宅小区相连的外部技术基础设施；

6. “定期维护”住宅小区 是指按照规定周期进行的维护工作，以确保结构部件、技术设备、装修部分不会提前损坏；

7. “突发维修”住宅小区 是指未按预定周期进行的维修工作，以修复产生的损坏；

8. “专有部分所有人”在住宅小区中 是指合法拥有本条第四款所述专有部分的组织或个人（以下简称所有人）；

9“住宅小区使用者” 是指住宅小区专有部分的所有人或合法使用专有部分的组织或个人；

10. “住宅小区大会” 是指住宅小区所有使用者的会议；

11“住宅小区管理委员会”是指代表住宅小区所有使用者成立的监督与住宅小区管理使用相关的活动的委员会（以下简称管理委员会）；

12. “住宅小区物业管理公司” 是指依法成立并运营的公司，负责住宅小区的管理和提供服务。

组织实施 管理使用住宅小区的内容包括：

1. 共有部分的管理使用；

2. 专有部分的管理使用；

3. 组织实施住宅小区的管理；

4. 支付管理住宅小区所需的费用；

5. 解决纠纷和处理违规行为；

6. 各级人民政府在管理使用住宅小区中的职责。

第二章：

住宅小区管理使用

编一：组织体系

共有部分的管理使用

第五条。 合法使用住宅小区的人在使用共有部分时享有平等的权利，并且必须遵守有关管理使用的规定，按规定缴纳足够的费用用于管理和服务住宅小区的工作。

条6. 使用者应履行以下义务：

1. 遵守使用规定，保持和保护属于共有部分的财产；严格执行防火、清洁公共区域、维护社会秩序的规定；及时发现并阻止对共有部分的任何破坏行为；

2. 对造成共有部分财产损坏的人，必须恢复原状或赔偿损失；

3. 为负责维护和修理共有部分的人提供便利。妨碍他人工作造成公共利益损害的行为将受到法律处罚；

4. 按规定按时足额缴纳用于管理、运行、维护和修理共有部分系统的费用。

条7. 住宅小区的维护工作应按照建设部2001年8月30日第05/2001/TT-BXD号通知和其他相关法律法规的规定执行。

条 8. 使用、开发、维护和修理共用设施和技术设备必须遵循设计者、制造商的指导和国家有关部门制定的程序和规范。

条9. 对于住宅小区内的商业和服务部分的管理使用和开发，必须遵守本规定和其他国家有关部门的规定。

节 二：

专有部分的管理使用

条10. 房屋所有权人享有国家对其专有部分的保护，依照法律规定和本章程的规定。

条 11. 住宅共用部分的使用人负有保持、维护和按照设计目的及功能以及本章程规定使用其专有部分的责任。

条12. 保养和维修专有部分：

1. 所有权人负责保养和维修其专有部分。所有权人可以自行实施或委托他人实施，但不得影响建筑物的安全、景观和建筑风格。如果使用者不是所有权人想要维修专有部分，则必须得到所有权人的书面同意。

2. 保养和维修工作必须遵守以下规定：

2.1. 必须提前五天将内容和进度告知管理委员会。如果保养和维修工作影响到相邻单元，则必须安排合适的时间并通知相邻住户关于计划执行工作的日程和时间。如果需要委托他人实施，则必须向管理委员会提供具体受托进行保养和维修人员的名单；

2.2. 住宅共用部分的使用人和被委托进行保养和维修的人必须保持公共清洁；如果损坏了共有部分或其他人的专有部分，则必须恢复原状或赔偿；

2.3. 保养和维修专有部分必须确保整个住宅楼的一致性和协调性。

节 3:

禁止的行为

条 13. 严格禁止住宅共用部分的使用人实施以下行为：

1. 以任何形式扩大占用属于共有部分的空间；破坏、改造、拆除或改变承重结构、基础设施技术系统、共同使用的设备和外部建筑风格；损坏属于共有部分的财产；

2. 超出规定的噪音水平；影响住宅共用部分的秩序和安全；

3. 随意倾倒垃圾、污水、有害气体；导致渗漏、漏水、环境污染；在属于共有部分的区域内饲养家禽家畜；

4. 违规宣传、书写、绘画或从事其他法律不允许的行为。改变专有部分的结构和设计（在地板上建墙、移动与共有部分相连的设备和技术系统、破坏单元、以任何形式扩大面积）；

5. 违反规定的目的使用或允许他人使用专有部分；

6. 在属于专有部分的区域内饲养家禽家畜，影响其他住户的秩序、美观和生活环境（如果养宠物则必须符合法律规定）；

7. 经营易燃易爆行业（经营焊接、煤气、爆炸物和其他危险行业）；

8. 经营产生噪音和污染环境的服务业（如卡拉OK餐厅、舞厅、摩托车和汽车修理、屠宰场和其他产生污染的服务活动）。

第三章：

住宅共用部分的管理组织

条14。 投资者责任：

1. 向有意购买或租赁住宅共用部分房屋的人通报并指导他们熟悉本章程中规定的住宅共用部分管理和使用规定，在出售或出租房屋之前。

2. 出售和出租超过总单元数百分之八十后，开发商有责任主持并与当地政府部门、公安派出所、社区和使用人组织召开住宅共用部分会议选举管理委员会。开发商有责任准备相关事项供会议审议决定（使用住宅共用部分的内部规章制度草案；管理委员会人事建议，应缴纳的资金）。

3. 在未成立管理委员会的情况下，开发商有责任承担管理委员会根据本章程第十六条规定的职责。

4. 制定计划并组织实施（或委托具有法人资格的单位）住宅共用部分的共有部分的维护工作（除本章程第十九条第一款第1.1和1.2项规定的由住宅共用部分物业管理公司负责的日常维护和保养外）。

共有部分的维护工作内容和资金来源按照建设部2001年8月30日发布的第05号2001年第2001号通知《关于建筑工程维护工作的指导》的规定执行。

指导使用住宅共用部分内的设施，并组织对管理委员会成员及相关组织和个人进行专业培训和操作培训，以管理使用住宅共用部分。

条 15. 住宅共用部分的管理组织：

1. 住宅共用部分物业管理公司通过与管理委员会签订合同来承担住宅共用部分的管理和提供服务；

2. 如果辖区内没有住宅共用部分物业管理公司，则开发商有责任承担住宅共用部分的管理和提供服务。

条16。 管理委员会：

1. 管理委员会代表住宅共用部分的所有使用人，保护该住宅共用部分内所有使用人的合法权益；

2. 每个独立封闭且界限分明的住宅区；每个住宅共用部分群或独立住宅共用部分设立一个管理委员会；

3. 管理委员会成员包括使用人代表、开发商代表、物业管理公司代表和当地公安派出所代表。每个管理委员会至少要有三名由使用人多数原则选出的代表。每个住宅共用部分中的每个住宅共用部分必须至少有一名使用人代表参加管理委员会。当地公安派出所、开发商和物业管理公司各派一名代表参加管理委员会。管理委员会成员选举主任来领导任期内的活动。管理委员会的任期最长为三年（36个月）。

4. 管理委员会的任务：

4.1. 监督、检查住宅共用部位和设施的保修和维护情况；

4.2. 根据实际情况和具体条件，以及本章程的规定，制定住宅共用部位使用的内部规定，并提交业主大会审议批准。与物业管理企业合作定期或临时召开业主大会；

4.3. 收集并汇总业主对住宅共用部位管理和服务的意见和建议，并与相关组织和个人协调解决；

4.4. 与物业管理企业签订管理和服务合同，并监督其按照合同内容进行活动；

4.5. 与地方行政机关、居民委员会合作，促进文明生活方式的建设，保持住宅共用部位的社会秩序和安全；

4.6. 执行业主大会交办的其他工作。

5. 管理委员会有权：

5.1 选择物业管理企业；与物业管理企业签订合同；在企业未能履行承诺的情况下取消合同；

5.2 管理委员会成员根据业主大会的规定享受职务津贴；

条17. 业主大会：

1. 业主大会必须有至少70%的业主代表参加；同时应有开发商（或物业管理企业）和当地行政机关、派出所等代表参与。业主大会每年举行一次。必要时，管理委员会可以召集临时业主大会；

2. 业主大会的目的包括：

2.1 选举新的、补充或更换管理委员会成员；

2.2 审批使用规定及相关管理工作的规定；

2.3 检查和评估执行住宅共用部位管理规定的成果；

2.4 决定其他必要的相关事项。

条18. 物业管理企业：

1. 物业管理企业依照法律规定成立并运营；

2. 开发商可以设立物业管理企业来承担住宅共用部位的管理和提供服务；

3. 物业管理企业可以接受多个住宅共用部位的管理和服务合同，在不同地区运营；与管理委员会合作，决定停止向未按规定缴纳费用或故意违反管理规定的住户提供服务；与管理委员会合作解决管理和服务中出现的问题（如有）；

4. 物业管理企业根据与管理委员会签订的合同，执行本章程第十九条规定的住宅共用部位管理工作。

条19. 管理和使用住宅共用部位的工作内容包括：

1. 管理和使用：

1.1 管理和维护住宅共用部位的公共设备（电梯、水泵站、发电机、供水排水系统及其他设备）；

1.2 管理和维护住宅共用部位的公共面积和空间（走廊、楼梯、墙壁、天花板、屋顶及其他部分）；

1.3 管理和保存房屋档案资料；

1.4 检查和督促有关方面遵守规定；

1.5 其他相关的管理工作。

2. 服务工作：

2.1 维护治安和秩序；看管自行车、摩托车、汽车；清洁公共区域，收集垃圾；

2.2 运行公共设备系统（供水、运行电梯、发电和其他设备）；

2.3 照料住宅周围的花园草坪（如有）；

2.4 提供其他相关服务（如有）。

第四章：

用于住宅共用部位管理和服务的资金

条20. 用于住宅共用部位管理和服务的资金是为实施管理和利用设备系统以确保安全、秩序、卫生和有效使用共有部分所需的成本。

条 21. 资金缴纳对象：

直接使用住宅共用部位内单元房（或其他私人部分）的人负责缴纳该住宅共用部位管理和服务所需的资金。

条22. 应缴纳的资金项目：

1. 根据本章程第十九条第一款规定的管理和使用住宅共用部位的工作内容及第二款第2.2、2.3、2.4项的服务工作，由管理委员会与物业管理企业协商确定，并提交业主大会审议批准；

2. 根据本章程第十九条第二款第2.1项规定的安全、秩序费、自行车、摩托车、汽车停车费、卫生费，按国务院令第57号《收费和附加费实施细则》（2002年6月3日发布）的规定执行，收费标准由省级人民代表大会规定；

3. 不定期服务费，如公共电话使用费、财产保管费及其他费用（如有），由服务提供方和服务使用方自行协商；

4. 管理委员会成员（除由开发商和物业管理企业指派外）的补贴，按业主大会的规定执行。

条 23. 资金管理与使用：

1. 使用住宅共用部位的人应按月定期向物业管理企业缴纳本章程第二十二条第一款和第二款规定所需的资金；向管理委员会缴纳本章程第二十二条第四款规定所需的资金；

2.企业负责管理的住宅小区可以使用由住宅小区使用者按照法律规定缴纳的资金；

3.管理委员会负责监督和管理用于住宅小区管理和使用的财务收支情况；

第五章：

处理争议和处理违法行为

条24。 处理争议：

1.涉及住宅小区所有权的争议由法院解决；

2.涉及住宅小区使用权的争议应在调解基础上解决（住户自行调解或管理委员会、街道办事处、乡政府、镇政府组织调解）。如无法调解，则转交法院解决；

3.涉及住宅小区管理、使用、运营、开发、维修的争议应在调解基础上解决。如无法调解，管理委员会应根据本章程的规定权限进行审查和解决，或者向当地行政机关报告审查和解决；

4.在执行住宅小区管理和提供服务过程中产生的经济合同争议，将依照本章程规定和经济合同法的相关规定处理；

条 25. 处理违规行为：

1.违反本章程规定的住宅小区管理和使用规定的人，将根据情节轻重受到行政处分或追究刑事责任；

2.包庇他人或为他人违反住宅小区管理和使用规定的行为提供便利的人，将根据情节轻重受到纪律处分或追究刑事责任。如果造成物质损失，必须予以赔偿；

章6:

各级人民政府对住宅小区管理和使用的责任

条26. 省、直辖市人民政府的责任：

1.创造条件支持住宅小区维护资金，以保持住宅小区的质量、建筑风格和景观符合实际情况；

2.指导相关职能机构实施接收并管理、开发、运行住宅小区外基础设施（在新建住宅项目和新城镇）的工作，符合已批准的内容；

3.决定住宅小区行政管理职责分配；

4.制定鼓励住宅小区管理企业发展机制，以满足住宅小区管理和服务需求；总结评估住宅小区管理和使用情况，确定有效管理模式，并及时表彰奖励，按权限办理；

5.处理违法行为。

条27。 市、县人民政府的责任：

1.跟踪检查住宅小区管理和使用中出现的问题，按权限处理或向上级人民政府报告，请求审议解决；

2.建议省、直辖市人民政府批准住宅小区行政管理职责分配，并实施住宅小区外基础设施的管理、开发、运行工作，符合省级人民政府的分配；

3.按权限给予奖励和处理违法行为。

第二十八条. 街道、乡、镇人民政府的责任：

1.跟踪检查住宅小区管理和使用中出现的问题，按权限处理或向上级有权限机关报告，请求审议解决；

2.与辖区内住宅小区管理委员会合作，解决住宅小区管理和使用过程中的问题；

3.为住宅小区管理企业提供有利条件，支持其做好管理和提供住宅小区服务工作；

4.按权限给予奖励和处理违法行为。

第七章：

实施条款

第二十九条。 本章程自发布之日起十五日后生效。

以前适用于住宅小区的房屋管理和使用规定，若与本章程内容不符，均予废止。

对于包含多种类型房屋且具有统一基础设施系统和独立围栏的项目，开发商可以根据本章程的具体内容规定该项目内房屋管理和基础设施系统的管理方式，以适应实际情况。

在执行本章程过程中，如遇困难和障碍，请及时反映给住房和城乡建设部，以便研究修改和补充。

条 30. 负责住房管理的局牵头，会同有关职能机构指导和组织实施本章程；汇总各有关单位关于遇到的问题和障碍的意见，并研究提出修改和补充本章程的建议；与地方职能机构和开发商合作，组织对管理委员会及相关单位和个人进行全国范围内的培训，以提高住宅小区管理和使用水平。