117/2004/通知关于实施政府2004年第198/2004/号决定的土地使用费征收问题（内容附后）

通知

关于实施第198/2004/NĐ-CP号政府法令的指导意见

关于收取土地使用费

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根据2003年11月26日的土地法；

根据二零零四年十月二十九日国务院令第181/2004/NĐ-CP关于实施土地法的决定；

根据二零零四年十二月三日政府第198/2004/NĐ-CP号法令关于收取土地使用费；

财政部关于收取土地使用费的指导意见如下：

编A

总则

第一章 适用范围

本通知对第198/2004/NĐ-CP号政府法令规定的收取土地使用费的情况进行指导（以下简称第198/2004/NĐ-CP号法令）。

第二章 应缴纳土地使用费的对象

应缴纳土地使用费的对象由第198/2004/NĐ-CP号法令第二条规定；其中一些情况具体规定如下：

1. 根据第d点规定，分配给经济组织用于投资建设基础设施以转让或出租的土地，包括工业区、高科技园区、经济区、农村居民区、城市居民区和其他基础设施用地。

2. 根据第e点规定，分配给经济组织、家庭户和个人用于建设具有商业目的公共工程的土地，是指第181/2004/NĐ-CP号法令第六条第五款第一项规定的土地。 该法令于2004年10月29日发布，旨在执行《土地法》。

3. 第g点规定关于在国外定居的越南人获得土地以实施投资项目的情况，不包括与外国组织或个人合资在越南进行投资的情况。

第三章 不需缴纳土地使用费的对象

不需缴纳土地使用费的对象由第198/2004/NĐ-CP号法令第三条规定；其中一些条款具体规定如下：:

1. 根据第三款规定，在工业园区内用于共同建设基础设施的土地是园区不用于生产或经营活动且不转交、出租或转让给有需求者作为生产或经营场地的土地面积。

2. 第四款规定了正在使用土地的家庭户和个人在获得土地使用权证书时无需缴纳土地使用费；具体情况如下：

a. 稳定使用的土地由乡、镇、市镇人民委员会确认无争议，并符合2003年《土地法》第五十条第一、二、三和四项规定的情况；如果土地在1993年10月15日前已稳定使用且无争议，则不论申请人是否为1993年10月15日前的土地使用者或之后的土地使用者（通过转让、继承、捐赠等），在获得土地使用权证书时均无需缴纳土地使用费；

b. 根据第五十条第一款第d项规定，在1993年10月15日前购买国有企业或合作社的房屋及附带土地，必须经有权机关根据当时法律规定批准。

第四章 计算土地使用费的依据

1. 计算土地使用费的依据是面积、土地价格和使用期限，按照第198/2004/NĐ-CP号法令第四条规定。

2. 如果土地使用者之前需要赔偿因土地被收回或投资于土地而产生的费用（统称为土地赔偿），则根据有关土地赔偿和重新安置的法律规定，可以从应缴土地使用费中扣除赔偿金额，但扣除额不得超过应缴土地使用费。

编B

具体规定

第五章 国家分配土地时收取土地使用费

国家分配土地时收取土地使用费的规定由第198/2004/NĐ-CP号法令第五条规定；其中一些条款具体规定如下：

1. 第一款规定，在通过拍卖土地使用权或招标项目用地方式分配土地的情况下，计算土地使用费的价格是拍卖成交价。计算土地使用费的面积是拍卖土地面积。一旦完成拍卖，不得对任何情况减免土地使用费。

土地使用权拍卖和项目用地招标按现行法律法规执行。

2. 第二款、第三款规定，在有权机关决定分配土地的情况下收取土地使用费：

2.1 计算土地使用费的面积是土地分配决定中记载的面积；如果实际交付土地面积与决定中的面积不同，则按实际交付面积计算土地使用费，由有权机关决定。

2.2 计算土地使用费的价格如下：

a. 长期稳定使用土地的情况下，计算土地使用费的价格是省级人民委员会根据政府规定发布的土地价格；

b. 有限期使用土地的情况下：

使用期限为70年的项目，计算土地使用费的价格是省级人民委员会根据政府规定发布的土地用途价格。

使用期限少于70年的项目，每一年未分配的土地使用费减少1.2%，计算公式如下：

其中：n为分配土地的年限。

示例：

组织A获得了2000平方米非农用地，用于50年的生产和经营活动。此时，非农用地的价格为每平方米5万元。应缴纳的土地使用费确定如下：² 70年土地使用费为：²土地使用费应当缴纳的金额确定如下：

70年土地使用费为：

5百万元人民币/米² × 2000米² = 1亿人民币

土地使用期限为50年的土地使用费确定如下：

二、收取改变土地用途的土地使用费

根据第6条第198/2004/NĐ-CP号法令的规定，当允许改变土地用途时，应收取土地使用费；本条的某些条款具体规定如下：

1- 第1款适用于经济组织；当从农业用地或非农建设用地（无偿划拨）转变为有偿划拨土地时，应按新用途的土地价格全额收取土地使用费。如果改变用途的土地来源于转让或划拨时需对被收回土地的人进行补偿，则应按新旧用途之间的差价在改变用途时收取土地使用费。

2- 第3款规定，将长期稳定使用的居住用地（已缴纳土地使用费或根据第198/2004/NĐ-CP号法令第3条第4、5款规定的免缴对象）改为非农生产建设用地时，无需缴纳土地使用费。

3- 第4款规定，将有期限划拨的土地改为居住用地时，应按居住用地的价格减去原划拨土地价格后的差额收取土地使用费。

示例：

2004年8月1日，组织A获得了20000平方米² 非农建设用地作为生产建设用地方，使用期限为50年；土地使用费计算价格为每平方米4百万元人民币²，按规定缴纳了土地使用费；到2006年获准转为居住用地，此时非农建设用地的50年使用期价格为每平方米5百万元人民币²，居住用地价格为每平方米6百万元人民币².

组织A在获准将20000平方米² 非农建设用地转为居住用地时应缴纳的土地使用费如下：

20000平方米² × (6百万元人民币/米² －5百万元人民币/米²) = 2亿元人民币。

[未计算组织可享受的减免土地使用费（如有）]

三、从租赁土地转为有偿划拨土地

根据第7条第198/2004/NĐ-CP号法令的规定，当从租赁土地转为有偿划拨土地时，应收取土地使用费；本条的某些条款具体规定如下：

1- 第1款规定，从国家租赁土地转为长期稳定使用的居住用地（有偿划拨）时，土地使用费计算价格为转为划拨时的居住用地价格。

2- 第2款规定，从租赁土地转为有期限的有偿划拨土地时，土地使用费计算价格为转为划拨时的土地用途价格。

第3款规定，当国家租赁土地需要补偿和补助时，如果尚未从租赁土地费用中扣除的补偿和补助费用可以抵扣土地使用费；抵扣的补偿金额等于租赁土地面积乘以在转为有偿划拨土地时的补偿价格。

已经使用的土地租赁费用不得从应缴纳的土地使用费中扣除。对于尚未使用的土地租赁费用可以从应缴纳的土地使用费中扣除，并按照以下公式计算：

四、在发放土地使用权证书时收取土地使用费

根据第8条第198/2004/NĐ-CP号法令的规定，在发放土地使用权证书时应收取土地使用费；本条第1款的具体规定如下：

家庭和个人自1993年10月15日至发放土地使用权证书时，若未缴纳土地使用费，则应按照第198/2004/NĐ-CP号法令第4条第1、2款及第6条第2款b、c项的规定缴纳土地使用费。

下列情况在发放土地使用权证书时无需缴纳土地使用费：

1- 根据1990年5月31日政府令第186-HĐBT号关于将农用地和林地转为其他用途时的损失赔偿决定，已经缴纳了损失赔偿费。

2- 根据1993年7月16日财政部通令第60-TC/TCT号规定，购买国有房屋并接收该房屋所在土地使用权，或者购买非国有房屋并接收该房屋所在土地使用权，以及用于建设住宅和基础设施项目而获得的土地，已经向国家财政缴纳了土地使用费。

3- 根据1994年7月5日政府令第61/CP号关于买卖和经营住房的规定，购买国有房屋公司出售的房屋。

4- 购买国有房屋并接收该房屋所在土地使用权，且该房屋属于高收入者所得税征收范围内的房屋。

上述指导原则仅适用于不属于第198/2004/NĐ-CP号法令第8条第2、3款范围的情况。

编 C

免除、减少土地使用费

一、免除、减少土地使用费的原则

免除、减少土地使用费的原则规定在第11条第198/2004/NĐ-CP号法令中；本条的某些条款具体规定如下：

1- 家庭户、个人属于免缴、减缴土地使用费对象的，仅能就国家分配土地用于住宅建设、允许将其他土地用途变更为住宅用地或获得住宅用地使用权证书的情形免缴、减缴一次土地使用费。对于经济组织，在获得土地分配和变更土地用途时，每次投资项目只能免缴、减缴一次。

2- 根据第198号法令（2004年）的规定和本通知的指导，免缴、减缴土地使用费只能直接针对免缴、减缴对象实施，并基于根据第198号法令（2004年）和本通知规定应缴纳的土地使用费数额计算。

3- 只有从第198号法令（2004年）生效之日起开始缴纳土地使用费的情况才考虑并批准免缴、减缴土地使用费。对于在该法令生效前已缴纳土地使用费或欠缴土地使用费的情况，则按照该法令生效前的规定进行免缴、减缴土地使用费。

4- 已根据第12条第1、2、3、4款；第13条第1、3款第198号法令（2004年）的规定享受免缴、减缴土地使用费的企业，如果之后转让土地使用权，则必须按转让时的土地价格向国家财政全额补缴已免缴或减缴的土地使用费。

二、 免缴土地使用费

对于第198号法令（2004年）第12条规定的对象免缴土地使用费，本条部分条款具体解释如下：

1- 第1款关于根据鼓励投资法律规定免缴土地使用费的规定如下：

a- 属于政府规定的优惠投资行业、职业和领域，并在政府规定的优惠投资地区实施的投资项目；

b- 在政府规定的经济和社会条件困难地区或特别困难地区实施的投资项目；

c- 政府规定的其他情况。

2- 第3款解释如下：

a- 使用国家预算资金建设学生宿舍项目的土地，由管理单位提供给学生居住，仅可收取足以覆盖服务费用、水电费、管理费和其他相关费用的费用，不得收取土地使用费和房屋折旧费；

b- 为因自然灾害而搬迁的人们建设住房项目的土地，新分配给搬迁人员的土地免缴土地使用费，前提是原居住地未得到补偿且有搬迁支持（如有）；

c- 分配给少数民族聚居区居民建设住房的土地，享受免缴土地使用费的对象须是户籍所在地属于政府规定的特别困难地区的居民，但尚未拥有住房用地或虽已有住房但占地面积未达到法定标准；

政府规定的特别困难地区。

d- 为工业园区工人建设高层公寓楼的土地，负责实施项目的单位须经省级人民政府批准项目、批准销售或租赁价格；销售或租赁价格结构中不包括土地使用费。

3- 第5款关于在分配住房用地限额内免缴土地使用费的规定适用于以下情形：根据政府第118号决定（1996年2月27日）关于支持革命功臣改善住房以及政府第20号决定（2000年2月3日）关于支持革命活动者改善住房的具体规定，具体如下：

a- 1935年12月31日前加入革命组织的人员，全部免缴土地使用费；

b- 1936年1月1日至1944年12月31日期间加入革命组织并获颁金星勋章、胡志明勋章或独立勋章一级的人员，免缴不超过300平方米（m²）的土地使用费；²);

c- 1936年1月1日至1944年12月31日期间加入革命组织但不符合上述b项规定的人员，免缴地方政府规定的住房用地限额内的土地使用费；

d- 人民军英雄、越南母亲英雄、劳动英雄；残疾军人、退伍军人、丧失劳动能力达81%以上的伤残军人；正在领取烈士抚恤金的家庭成员，免缴地方政府规定的住房用地限额内的土地使用费；

4- 第6款规定，家庭户和个人已经获得土地使用权证书的土地，若在1993年10月15日前稳定使用，并符合土地法第50条、第87条及第181号法令（2004年）第45条的规定，但仍欠缴土地使用费的，可以免除剩余的土地使用费。

三、 减缴土地使用费

对于第198号法令（2004年）第13条规定的对象减缴土地使用费，本条部分条款具体解释如下：

1- 第3款规定，对于需要搬迁的企业工厂（包括因环境污染搬迁），国家分配土地时减缴20%的土地使用费。企业工厂搬迁需经省级人民政府批准，减缴的土地面积仅限于企业工厂用地面积。

2- 第四款关于在限额内分配住宅用地时减少土地使用费的规定，适用于根据第118/TTg号决定和第20/2000/QĐ-TTg号决定规定获得分配土地、改变土地用途或取得土地使用权证书的人员，但不包括本部分第二目第三项规定的免缴土地使用费的对象，具体如下：

- 伤残军人、享受与伤残军人同等待遇且丧失劳动能力程度为61%至80%的人员，可减免应缴纳的土地使用费的90%；

- 伤残军人、享受与伤残军人同等待遇且丧失劳动能力程度为41%至60%的人员，以及参加革命前起义活动（即1945年1月1日至八月革命前加入革命组织）的干部，可减免应缴纳的土地使用费的80%；

- 烈士亲属、享受定期抚恤金的有功人员、丧失劳动能力程度为21%至40%的伤残军人及享受与伤残军人同等待遇的人员，可减免应缴纳的土地使用费的70%；

- 参加革命活动、履行国际义务并被授予抗美援朝一级勋章或胜利一级勋章的人员，可减免应缴纳的土地使用费的65%。

第四节 免缴、减缴土地使用费的申请材料

一、单位、家庭和个人在办理土地分配、改变土地用途、从租赁土地转为分配土地或取得土地使用权证书手续时，应在提交给土地登记办公室或自然资源环境部门（如向自然资源环境部门提交）或乡、镇、街道办事处（如向乡、镇、街道办事处提交）的土地相关文件中填写《土地使用费申报表》（附于本通知），以申请免缴、减缴土地使用费。该申报表需制作两份；一份留存税务机关，另一份连同土地相关文件一起提交给自然资源环境部门，由自然资源环境部门转交土地使用者以履行其财政义务。

二、申报表须附上证明属于免缴、减缴土地使用费对象之一的文件（经公证的复印件），具体如下：

a- 对于鼓励投资的情况，必须提供投资优惠证书；

b- 对于具有商业目的的公共工程项目；建设学生宿舍、为有功人员建房、为工业园区工人建高层公寓项目，须附上有关审批机构批准项目的文件；

c- 对于按照规划搬迁的企业，须提供搬迁决定和经法定权限批准的投资项目文件；

d- 对于有功人员，须提供根据本部分第二目第三项和第三目第二项指引的免除、减缴土地使用费的相关文件；

e- 对于贫困家庭，须提供县级劳动、残疾人和社会事务部门出具的确认文件；

f- 对于少数民族家庭，须提供户籍所在地的户口簿（已落户口的地方）或未落户口地方的乡级人民政府出具的确认文件。

第五节 批准免缴、减缴土地使用费的权限

一、税务机关依据土地档案及相关文件，根据第198/2004/NĐ-CP号法令第十二条和第十三条的规定以及本通知C编第二、三、四节的指引，确定应缴纳的土地使用费金额、免缴、减缴的土地使用费金额。

税务总局局长在《土地使用费申报表》第二部分（税务机关确定部分）中批准国内单位、海外越南人免缴、减缴土地使用费。

税务分局局长在《土地使用费申报表》第二部分（税务机关确定部分）中批准家庭和个人免缴、减缴土地使用费。

二、税务机关确定的土地使用费申报表需制作两份；一份提交自然资源环境部门转交给缴费对象；一份留存税务机关。

编 D

土地使用费的征收

第一节 应缴纳的土地使用费的确定

一、自收到完整有效文件之日起三个工作日内，税务机关依据土地档案和自然资源环境部门提供的土地使用费申报表，确定应缴纳的土地使用费金额和其他应缴款项（如有）、缴纳地点（国库或收款机构）、缴纳时间及其他相关内容，并将结果告知自然资源环境部门。

二、如果自然资源环境部门提供的文件不足以计算土地使用费和其他应缴款项，则须书面通知提交文件的部门补充。

自收到完整有效的补充文件之日起三个工作日内，税务机关根据本目第一项的指引确定应缴纳的土地使用费和其他应缴款项（如有），开具缴款单并完成其他现行规定手续；随后，将结果连同缴款单一起提交自然资源环境部门，以便自然资源环境部门转交给负责履行财政义务的人员。

第二节 缴纳土地使用费的程序

一、自收到税务机关文件之日起三个工作日内，自然资源环境部门须将土地使用费申报表和其他应缴款项的申报表发送给应缴纳土地使用费和其他应缴款项的单位、家庭和个人。

二、单位、家庭和个人根据税务机关的确定，在接到通知后最长三十个工作日内直接到指定地点（现金或转账）缴纳土地使用费和其他应缴款项。

3- 收款机关（国家金库或税务机关）在收取土地使用费时，必须按照《关于通过国家金库集中管理国家财政收入的通知》（财政部第80号令，2003年8月13日发布）的规定，开具向国家财政收入缴纳土地使用费的收据。

4- 税务机关应与同级国库合作，采取措施组织方便的土地使用费征收工作，确保土地使用费安全地缴入国家财政，并符合《关于通过国家金库流转土地档案的规定》（国务院令第181号，2004年）、《关于通过国家金库流转土地档案的规定》（国务院令第198号，2004年）以及本通知中的指导原则。

第三节 土地使用费缴纳问题处理

1- 对于在《国务院令第198号》生效前已按规定足额缴纳土地使用费的情况，现在才颁发土地使用权证书，则仍按该令生效前的法律规定收取土地使用费。对于已经分配土地但尚未缴纳土地使用费的情况，现在应根据《国务院令第198号》和本通知的规定缴纳土地使用费。

2- 在《国务院令第198号》生效前已颁发土地使用权证书，且属于自1993年10月15日起使用的居住用地，须缴纳而未缴纳的土地使用费应在土地使用权证书上明确注明欠款金额，然后按注明的欠款金额将土地使用费缴入国家财政。

如果土地使用权证书上没有明确注明欠款金额，则应根据《国务院令第38号》（2000年8月23日发布）和《关于通过国家金库流转土地档案的通知》（财政部第115号令，2000年12月11日发布）的规定计算并缴纳土地使用费。土地使用费的计算价格为省级人民政府在颁发土地使用权证书时规定的土地价格。

根据本节第二点规定处理的土地使用费欠款及根据《国务院令第38号》和《财政部第115号令》的规定对已颁发的土地使用权证书上的欠款进行征收的有效期至2005年12月31日。从2006年1月1日起，如果仍有欠款，则应根据《国务院令第198号》和本通知的规定计算并缴纳土地使用费。

3- 根据《促进投资法》的规定，在获得土地分配并在《国务院令第198号》生效前已获得投资优惠证书的情况下，如果税务机关已通报需缴纳的土地使用费并已部分缴纳到国家财政，则剩余的土地使用费应继续缴纳到国家财政，不适用《国务院令第198号》和本通知的规定，但最迟应在本通知生效后90天内缴纳完毕。超过90天仍未缴清剩余土地使用费的，应根据《国务院令第198号》第十八条的规定缴纳罚款。

第四节 投诉和投诉处理

1- 需要缴纳土地使用费的人如对根据《国务院令第198号》第十九条规定执行的土地使用费征收有异议，可向批准土地使用费缴纳的税务机关提交投诉书；在等待解决期间，仍需按时足额缴纳已通报的土地使用费。

2- 接受投诉的机关如发现投诉材料不符合规定，则要求投诉人补充或进一步解释，并应在收到投诉书之日起10个工作日内通知投诉人。

3- 投诉的处理时间、程序和手续应遵循有关投诉和举报的法律规定。

自《投诉和举报法》第三十六条规定的期限届满之日起30日内，或者自收到初次投诉处理决定之日起，投诉人不同意该决定的，有权向上一级主管机关投诉或向法院提起诉讼。对于偏远地区交通不便的情况，上述期限可以延长，但不得超过45天。

5- 财政部部长作出的土地使用费投诉处理决定，在经过省级人民政府的意见后，成为最终决定。

编 | 执行组织

1- 省级人民政府负责指导税务机关和国家金库与地方各级部门配合，按照《国务院令第198号》和本通知的规定执行土地使用费的征收；检查并处理违反规定导致国家财政损失或给土地使用费缴纳人造成损害的行为。

2- 国家税务局负责指导按照简化行政程序的要求组织土地使用费的征收，接收自然资源和环境保护部门提供的档案以确定和通报土地使用费及其他费用（如有），审批减免土地使用费，处理土地使用费征收中遇到的问题，依据《国务院令第198号》和本通知的规定。

3- 国家金库负责按照国家财政收入征收程序组织土地使用费的征收，并与税务机关协商，以便方便土地使用费缴纳人向国家财政缴纳土地使用费。

本通知自发布之日起15日后生效。

本通知替代财政部于2000年12月11日发布的第115/2000/TT-BTC号通知，关于执行政府2000年8月23日第38/2000/NĐ-CP号法令的指导意见；以及财政部于2002年2月28日发布的第20/2002/TT-BTC号通知中第一部分B节第一条a项和b项，该通知关于执行政府2001年10月5日第71/2001/NĐ-CP号法令的指导意见。出售国家所有的房屋给承租人时收取土地使用费，按照政府1994年7月5日第61/CP号法令及其实施指导文件的规定执行。

在执行本通知过程中如遇困难，请及时向省级人民政府反映，以便财政部研究解决。/。

在执行本通知过程中如遇问题，各省、直辖市人民政府应及时向财政部反映，以便研究解决。/。

土地使用费申报表

第一部分 自行填报：

1- 名称（组织、家庭户、个人）：…

..................................................................................................................................

2- 地址（主要办公地址或联系地址）：…

.................................................................................................................................

3- 权力机关决定的土地使用权出让、改变用途、从租赁转为出让、颁发土地使用权证书的文件编号及日期：编号……，日期……月……日……年；或者根据规定证明土地使用权的文件，由……（发证机关）出具。

4- 地块特征：

地点：…

地块位置：…

土地类型：…

使用目的：…

5- 应缴土地使用费面积：……平方米²

6- 免缴或减缴土地使用费（如有）

（明确属于《政府令》第198/2004/NĐ-CP号和财政部2004年12月7日第117/2004/TT-BTC号通知规定的免缴或减缴土地使用费的情形之一；免缴或减缴土地使用费的时间或比例）。

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

7- 随附文件（经公证证明属于免缴或减缴对象的文件）：

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

8- 我保证以上填报内容属实，并将全额缴纳土地使用费，按时限缴纳。/。

备注：

1- 本申报表一式两份，随同土地登记申请材料提交至土地登记办公室或自然资源与环境部门（如在自然资源与环境部门提交），或提交至乡、镇、市镇人民委员会（如在乡、镇、市镇人民委员会提交）（统称为自然资源与环境部门）。

2- 经税务机关确定并批准后：

税务机关保留一份；

向自然资源与环境部门提交一份，由自然资源与环境部门转交土地使用费缴纳人。

第二部分 税务机关确认部分： （代替土地使用费缴纳通知书）

1- 出让土地面积（改变用途/从租赁转为出让/颁发土地使用权证书）：

…平方米²

2- 土地类型：…

使用目的：…

3- 应缴土地使用费面积：……平方米²

其中：

- 按照50%（差额）缴纳土地使用费面积：……平方米²

- 按照100%缴纳土地使用费面积：……平方米²

4- 出让土地期限：…

5- 计算土地使用费的土地价格：……元/平方米²

6- 可扣除的财政义务（如有）：……元/平方米²

7- 免缴或减缴的土地使用费金额：……元/平方米²

其中：         免缴：……元

                        减缴：……元

8- 应向国家财政缴纳的土地使用费总额：……元

9- 缴纳土地使用费地点：…

..............................................................................................................................

10- 收到自然资源与环境部门发出的通知之日起30个工作日内缴纳土地使用费。