通知2017年第122号令发布《越南评估标准第12号》

通知

|||发布越南第12号评估标准

根据2012年6月20日第11/2012/QH13号《价格法》；

根据2013年8月6日第89/2013/NĐ-CP号政府法令关于《价格法》中有关评估价格规定的实施细则；

根据2017年7月26日第87/2017/NĐ-CP号政府法令关于财政部职能、任务、权限和组织结构的规定；

鉴于价格管理局局长的建议，

财政部部长发布关于发布越南第12号评估标准的通知

本通知附带制定地质基础调查、矿产地质调查和矿产勘查钻探工程经济和技术定额。 随本通知附发越南第12号评估标准——企业评估标准。

2. 组织和企业实施生产属于本通知附件中规定的半导体原材料、材料、设备、机械和工具活动的，可享受特别优惠投资政策，依照投资法和其他相关法律规定。

1. 本通知自二零一八年一月一日生效。

2. 由价格管理司负责，会同相关机构指导、检查本通知所附评估标准及其他相关法律法规的执行情况。

3. 在执行过程中如遇问题，请各单位向财政部反映以获得指导并解决及修改补充，使之更加符合实际。

越南评估标准体系

越南第12号评估标准

企业评估

（代号：TĐGVN 12）

（随2017年11月15日财政部第122/2017/TT-BTC号通知发布）

第一章 总则

1. 调整范围：本标准规定并指导企业评估的实施。

2. 适用对象： 价格评估人员执业（以下统称评估人员），评估企业，其他根据《价格法》及相关法律规定从事评估活动的组织和个人。3. 委托评估客户和使用评估结果的第三方（如有）应了解本标准的相关规定，以便在评估过程中与评估企业合作。

生产经营资产.

四、术语解释

是企业在生产经营活动中使用的资产，并有助于创造销售收入和服务收入或减少生产经营成本。非生产经营资产

是不参与企业生产经营活动的资产，包括：对其他公司的投资（除非被评估的企业是金融投资公司）不创造销售收入和服务收入或不减少被评估企业的生产经营成本；短期财务投资；现金和等价物；企业拥有或使用的未产生收入但仍有价值的资产（未开发的土地使用权、未使用的专利权、未开发的土地租赁权等）；企业拥有或使用的虽产生收入但不创造销售收入和服务收入或不减少被评估企业的生产经营成本的资产（不符合企业经营范围的土地使用权、土地租赁权等）和其他非生产经营资产。当通过收益途径确定企业价值时，需将评估日期的非生产经营资产价值加上评估日期的生产经营资产折现值。特别地，股息折现法不增加现金和等价物部分。持续经营企业价值

是假设企业在评估日期后将继续运营的企业价值。有限期经营企业价值

是假设企业寿命有限并在未来某个时间点必须停止运营的企业价值。清算企业价值

是假设企业资产将在评估日期后单独出售且企业将很快停止运营的企业价值。1. 选择企业评估的价值基础和使用财务报表

II. 标准内容

1.1 企业评估的价值基础

企业评估的价值基础是市场价值或非市场价值。企业评估的价值基础根据评估目的，

企业的法律特征、经济和技术特征以及市场特征，需要评估的企业的特点，评估客户的合同要求（如果符合评估目的）和相关法律规定确定。其他内容按照越南第2号和第3号评估标准的规定执行。根据企业的实际情况、业务市场的前景、评估目的和法律规定，评估人员对企业在评估日期后的运营状态和交易状态（实际或假设）作出判断。通常，企业的价值是持续经营的企业价值。如果评估人员认为企业将在评估日期后停止运营，则企业的价值将是有限期经营的企业价值或清算价值。

应用企业评估方法需符合企业价值基础和评估人员对企业在评估日期及其后的运营状态的判断。

使用财务报表进行企业评估

1.2a) 财务报表用于企业评估

a) 财务报告用于企业价值评估

财务报告用于企业价值评估，包括：年度财务报告、经审计的年度财务报告、中期财务报告、经审阅的中期财务报告以及在评估时点经审计的财务报告。其中，对于同一数据和指标，优先顺序如下：

- 最接近评估时点的数据和指标优先使用。

- 在同一时点，经审计或审阅的数据和指标优先使用。

如果需要评估的企业是母公司，并且在评估时点有合并财务报告，则评估人员需要同时考虑合并财务报告和母公司的单独财务报告及子公司的单独财务报告，以适应所选择的评估方法和途径，优先使用单独财务报告。

b) 使用财务报告时的一些注意事项

- 评估人员应核对并检查数据和指标的准确性，确保可靠性；必要时，评估人员要求被评估企业调整财务报告和会计账簿，确保准确后再进行信息分析和应用评估方法。如果被评估企业不进行调整，评估人员可以确定差异，并详细分析确定差异的内容和依据，并在评估结果报告中明确记录。

- 当使用未经审计或审阅的财务报告中的数据时，如果没有进行核对和检查其准确性，评估人员必须在限制部分和评估结果报告中明确指出这一限制，使评估客户和其他评估结果使用者了解。

- 对于市场途径的方法：当使用被评估企业的财务报告中的数据来计算基本每股收益（EPS）、息税折旧摊销前利润（EBITDA）等指标，以计算市场比率进行价值评估时，评估人员需考虑调整以排除非经营性资产的收入和费用、非常规和非经常性费用和收入。

- 对于成本途径和收入途径的方法：当使用最近几年被评估企业的财务报告中的利润数据来预测未来每年的收入流时，评估人员需考虑排除非经营性资产的收入和费用、非常规和非经常性费用和收入。

非经常性费用和收入包括：与重组相关的费用；出售资产时的增减额；会计政策变更的影响；存货跌价准备；商誉减值；债务注销；法院裁决带来的损失或收益以及其他非经常性费用和收入。在调整这些项目时，需考虑对企业所得税的影响（如有）。

2. 企业价值评估的方法和途径

企业价值评估采用的方法和途径包括：市场途径、成本途径和收入途径。被评估企业可以使用所有方法和途径来进行企业价值评估。.

在市场途径中，企业价值通过与被评估企业相似或相同的企业的价值来确定。的企业的类似或相同的需要进行价值评估的企业关于这些因素包括：主营业务；客户和销售市场；财务指标或被评估企业的成功交易价格。.市场途径中使用的确定企业价值的方法是平均比率法和交易价格法。方法比率平均方法和交易价格法。

- 在成本途径中，企业价值通过企业的资产价值来确定。成本途径中使用的确定企业价值的方法是资产法。方法资产。

- 在收入途径中，企业价值通过将未来预期的净现金流量折现到当前价值来确定。收入途径中使用的确定企业价值的方法是自由现金流折现法、股息折现法和权益现金流折现法。方法企业自由现金流折现法、股息折现法和股东自由现金流折现法。

3. 平均比率法

3.1. 平均比率法通过比较企业的市场平均比率来估算被评估企业的价值。比较企业需满足以下条件：比较。

与被评估企业在以下方面相同或相似：主营业务；客户和销售市场；财务指标。比较企业需满足以下条件：- 在评估时点或接近评估时点但不超过一年的时间内，在市场上成功交易了股份。

- T平均比率法中使用的市场比率包括：市盈率（P/E），市销率（P/S），市净率（P/B），企业价值与息税折旧摊销前利润比率（EV/EBITDA）。需要检定的计量器具与需要进行价值评估的企业关于因素：主营业务；客户和销售市场；财务指标。

- 在评估时点或接近评估时点但不超过评估时点前一年内有成功在市场交易的股份。

市场比率包括在平均比率法中使用：市盈率（），市销率（），市净率（），企业价值对息税折旧摊销前利润比率（).

3.2. 平均比率法的应用情况

至少有三个比较企业。优先选择已在证券交易所上市或在UPCoM注册交易的企业作为比较企业。企业比较。优先选择已上市的企业或在UPCoM上市的企业。

3.3. 实施原则执行

- 确定财务指标和市场比率的方式必须对所有比较企业和被评估企业保持一致。

条款|||-财务指标、市场比率应从不同来源收集的企业可比公司进行审查和调整，以确保在确定方法上的一致性，在用于评估定价之前。

3.4. 确定企业价值的步骤

- 步骤1：评估并选择可比企业。

- 步骤2：确定用于估算待评估企业价值的市场比率。

- 步骤3：估算待评估企业的价值。

3.5. 评估并选择可比企业

评估和选择可比企业的标准包括：

（i）可比企业必须与待评估企业在以下因素方面相似：主营业务；客户群和消费市场。在许多情况下，具有这些因素相似性的企业可以从待评估企业的竞争对手中选择。

（ii）可比企业必须与待评估企业在财务指标方面相似，包括：

- 反映企业规模的指标：注册资本、营业收入、销售和提供服务的毛利润。

- 反映企业增长能力的指标：最近三年平均税后净利润增长率。

- 反映企业运营效率的指标：净资产收益率（ROE）、总资产收益率（ROA）。

第评估人员根据上述标准进行评估以选择至少三家可比企业。这些可比企业的市场比率被用来估算待评估企业的价值。可比企业的数量越多多个则市场比率的平均值可靠性越高。的市场比率

3.6. 确定用于估算待评估企业价值的市场比率

评估人员确定可比企业的市场比率，包括：, , , 。在评估金融公司和银行时，评估人员可能不需要确定市场比率.

确定市场比率时注意事项：

- 可比企业的股票价格取自评估日期前最近一个交易日该股票在证券交易所的收盘价。如果可比企业的股票未在证券交易所上市或未在UPCoM注册交易，则可比企业的股票价格为评估日期前最近一年内成功交易的市场价格。

- 在市场比率中的股本账面价值需要扣除无形资产的账面价值（不包括土地使用权、地上资产开采权），以限制会计核算规定对无形资产的影响可能导致评估结果偏差的情况，当可比企业和待评估企业资产负债表中有无形资产时。如果不扣除无形资产的账面价值，则需说明原因。- 可比企业的市场价值参数（EV）在市场比率中按以下公式计算：

企业市场价值普通股市值

其中：

- 可比企业的EBITDA不包括来自现金及等价物的收入。

3.7. 估算待评估企业的价值

a) 确定每个市场比率的平均市场比率：

平均市场比率

可能通过计算可比企业的市场比率的算术平均数来确定，或者

通过加权平均计算可比企业的市场比率来确定。确定权重市场比率对于每家可比企业，可以基于行业发展的特殊性和每家企业的发展潜力进行分析。b) 根据每个市场比率的平均值确定待评估企业的价值：- 根据市场比率待评估企业的市场价值有关批准国有企业重组和改革总体方案待评估企业的EBITDA可比企业的平均值其中，待评估企业的EBITDA不包括来自现金及等价物的收入。+ 根据市场比率待评估企业的股东权益市场价值待评估企业最近四个季度的税后净利润.

可比企业的平均值

待评估企业最近评估日期的股东权益账面价值:

其中：待评估企业的债务价值根据市场价格确定，如果没有市场价格证据，则根据账面价值确定

待评估企业最近评估日期的股东权益账面价值, , :

c) 根据平均比率法估算待评估企业的价值：:

c) 根据平均比率法估算待评估企业的价值：:

c) 根据平均比率法估算待评估企业的价值：:

+ 需要评估的企业价值按以下公式计算：

其中：需要评估的企业债务价值根据市场价格确定，如果没有市场价格证据，则根据会计账面价值确定

c) 根据平均比率法估算需要评估的企业价值：

需要评估的企业按照平均比率法的价值可能通过各市场比率平均值或b) 根据每个市场比率的平均值确定待评估企业的价值：结果的.有关批准国有企业重组和改革总体方案确定每个结果的权重的价值结果可以基于对被比较企业之间在每种市场比率下的相似程度进行评估，原则是：企业在市场比率上的相似度越高，则使用该市场比率计算的价值结果的权重越大。

4. 市场价格法

4.1. 市场价格估算法通过成功转让出资额或股份的市场价格来估算需要评估的企业价值。

4.2. 应用市场价格法的情况

需要评估的企业至少有三次成功的出资额或股份转让交易，并且交易发生的时间不超过评估日期前一年。

4.3. 应用原则

评估人员应根据需要调整成功交易的价格以适应评估日期。

4.4. 企业价值估算

需要评估的企业价值按照以下公式确定：

其中：

+ 需要评估企业的市场所有者权益价值按最近三次成功的出资额或股份转让交易的加权平均价格计算。

特别是如果需要评估的企业已在证券交易所上市或在UPCoM注册交易，则用于计算市场所有者权益价值的股价为评估日前15个交易日的收盘价加权平均。如果在评估日前的交易显示出异常情况，评估人员可以考虑评估日后15个交易日内的交易。

+ 需要评估企业的债务价值根据市场价格确定，如果没有市场价格证据，则根据会计账面价值确定。

5. 资产法

5.1. 资产法是通过计算需要评估企业的资产总市场价值来估算企业价值的方法。包括其拥有的资产和使用的资产。

5.2. 实施原则：

- 在评估过程中考虑的所有资产包括企业的所有资产，包括运营资产和非运营资产。

- 当根据市场价值评估企业时，企业资产的价值是在评估日期的市场价值。会计账簿中的资产需要根据市场价值进行评估，特殊情况按照第5.4节的指导进行。

- 对于不符合会计记录条件的无形资产（如商标、品牌、专利、外观设计等）和其他未记录的资产，需要采用适当的评估方法来确定。

- 对于外币核算的资产：外币汇率根据评估日期企业最大外币交易量的商业银行买入汇率确定。如果评估企业没有外币交易，则根据中国人民银行公布的评估日期的中间汇率确定。

5.3. 进行步骤

- 第一步：估算需要评估企业的有形资产和金融资产总价值。

- 第二步：估算需要评估企业的无形资产总价值。

- 第三步：估算需要评估企业的价值。

5.4. 估算需要评估企业的有形资产和金融资产总价值

需要评估企业的有形资产和金融资产总价值等于其有形资产和金融资产的价值之和。

有形资产和金融资产的市场价格估算按照中国资产评估准则中的市场途径、成本途径、收益途径以及房地产评估标准进行。此外，评估人员还可以按照以下指导进行：

a) 确定有形固定资产的价值：

- 对于有形固定资产，如房屋建筑、不动产投资：

+ 对于规模明确且单价或投资额可确定的项目：按照中国资产评估准则的成本途径方法确定。

+ 对于在评估日前三年内完成的新建项目，使用经有权机关批准的竣工结算价值。如果尚未有竣工结算价值，则使用会计账簿中的暂估价值，并在评估证书和评估报告中注明此限制。

+ 对于无法确定规模或建设单价、投资额的特殊项目：按照会计账簿原值减去评估日折旧后的价值确定。

- 对于机器设备、运输工具、传输设备、管理设备等固定资产：

+ 对于无市场交易同类资产、缺乏投资和技术文件且不再生产的特殊资产：这些资产的价值按照会计账簿原值减去评估日折旧后的价值确定。

b) 确定工具和器具的价值：

- 工具、器具的价值可按账面价值确定，或按以下方式确定：

工具、器具的价值按照与被评估资产相似的市场交易价格确定；若无法获取相似资产的市场交易价格，则按新同类或功能相当的工具、器具的市场交易价格确定，或者按账面上记录的初始购买价格减去评估时的折旧价值确定。

- 若工具、器具的价值按账面价值确定，评估人员必须在评估报告和评估结果报告的限制部分明确指出这一限制。

c) 确定生产及经营中未完成成本、原材料、库存商品的价值：

- 生产及经营中未完成成本按实际发生的账面记录的成本确定。若未完成成本与基本建设相关并用于形成未来不动产，则应根据越南评估标准中的市场途径、成本途径或收入途径重新确定，或根据不动产评估标准确定。

- 原材料、库存商品

+ 正常运营和生产所需的库存商品、原材料、库存工具，正在流转的，按账面上的实际发生成本确定。

+ 若库存商品是成品或不动产的，则这些不动产的价值可根据越南评估标准中的市场途径、成本途径或收入途径，或根据不动产评估标准确定。

+ 若库存商品、原材料、库存工具因生产错误、半成品无法继续加工等原因导致质量下降，需要求企业分类并按最佳使用原则确定其回收价值。

d) 确定货币性资产的价值：

- 现金按被评估企业的现金盘点表确定。

- 存款按银行对账单或存款明细确定，该银行为企业开设账户的银行。

- 外币现金和存款按本标准第5.2节的原则确定。

đ) 确定应收、应付账款的价值：

- 应收账款的价值按账面上的实际余额确定。对于无法收回的应收账款，评估人员应在评估报告和评估结果报告的限制部分详细列出这些款项及其可能无法收回的原因。

- 若无债权债务核对，评估人员应在评估报告和评估结果报告的限制部分明确说明，以便使用评估结果的一方在使用时予以考虑。

e) 确定投资的价值：

企业的投资价值应在评估时按以下方式确定：

- 若被评估企业（即需要评估投资或购买股份的企业）有成功的资本或股份转让交易，投资或购买股份的价值按被评估企业在其中所占权益的市场价值确定，该市场价值按本标准第2节的方法确定，或按以下方式确定：

+ 若被评估企业持有的股份未在证券交易所上市或未在UPCoM注册交易，并且所有成功的资本或股份转让交易同时满足以下两个条件：(i) 转让的股本超过51%；(ii) 交易日期距评估日不超过一年，则被评估企业的投资价值可按最近一次交易前的平均交易量转让价格确定。

+ 若投资为已在证券交易所上市或在UPCoM注册交易的企业的股份，则投资价值按评估日前15个交易日的平均收盘价确定。若评估日前的交易有异常迹象，评估人员可以考虑评估日后15个交易日内的交易。

- 若被评估企业（即需要评估投资或购买股份的企业）没有成功的资本或股份转让交易，投资或购买股份的价值按以下方式确定：

+ 若被评估企业持有全部投资企业的股权：投资价值按被投资企业的价值确定，该价值按本标准第2节的方法确定。

+ 若被评估企业持有从51%到不足100%的投资企业的股权：投资价值按被评估企业在其中所占权益的市场价值确定，该市场价值按本标准第2节的方法确定，此外还可以按以下方式确定：

（i）对于折现现金流法：自有资本成本可基于最近五年平均股东权益回报率估算，自由现金流可基于分配给股东的利润数据和最近五年平均股东权益回报增长率预测。

（ii）对于平均比率法：, 平均比率可基于至少三家同行业企业的相关比率计算得出。, 相关比率可基于至少三家同行业企业的相关比率计算得出。, 这些企业需具有相同的生产或经营业务。

（iii）若无法采用上述两种方法，则投资价值可通过以下方式确定：根据被评估企业投资资本占注册资本或实缴资本总额的比例，以及参照其他企业经审计的净资产价值。如未经审计，则依据该企业在最近报告期的净资产价值确定。

+ 若被评估企业持有的投资比例低于51%，则投资价值可根据第（iii）点规定确定，并在评估证书和评估结果报告中明确列出限制条件。然而，鼓励评估师采用本标准第2节所述的方法或参考第（i）和（ii）点的规定进行评估。

g）根据账簿记录确定在建工程成本、短期和长期保证金。

对于以合同形式存在的金融资产，优先采用未来收入折现法进行估值。

5.5 估算被评估企业的无形资产总值

被评估企业的无形资产包括已在会计账簿中记录的无形固定资产和其他符合本标准第3.1节规定的无形资产。

被评估企业的无形资产总值可通过以下方法之一确定：

a）方法一：通过估算每项可识别的无形资产的价值及不可识别的无形资产（剩余无形资产）的价值来确定被评估企业的无形资产总值。

被评估企业的无形资产价值等于所有可识别的无形资产价值与不可识别的无形资产价值之和。

评估师应按照越南资产评估标准第13号的规定确定每项可识别的无形资产的价值。土地使用权和土地租赁权的价值应按照越南资产评估标准关于市场途径、收益途径和房地产评估的规定确定。

评估师通过以下步骤确定不可识别的无形资产（剩余无形资产）的价值：

第一步：估算参与企业收入生成过程的所有有形资产和可识别无形资产的市场总价值。这些资产的市场价值应根据本标准第5.4节的规定和越南资产评估标准体系的相关指南确定。

第二步：估算被评估企业每年可能实现的收入水平。此收入水平是在企业正常运营条件下，基于被评估企业过去三年的实际业绩并考虑其未来发展前景后确定的，同时排除了异常因素对收入的影响，例如固定资产处置收益、金融资产重估收益、汇率风险等。

第三步：估算适用于被评估企业有形资产和可识别无形资产的适当利润率。有形资产的利润率不得超过被评估企业的加权平均资本成本。无形资产的利润率不得低于被评估企业的加权平均资本成本。被评估企业的加权平均资本成本的确定应遵循本标准第6.4节规定的公式；其中，被评估企业的长期债务占总长期资本的比例应根据其资本结构确定，长期债务成本应基于被评估企业的长期债务加权平均利率确定。

第四步：通过将第一步确定的有形资产和可识别无形资产的价值乘以第三步确定的相应利润率，估算被评估企业每年从有形资产和可识别无形资产获得的收入。

第五步：通过将第二步确定的被评估企业可能实现的收入减去第四步确定的从有形资产和可识别无形资产获得的收入，估算被评估企业从不可识别的无形资产获得的收入。

第六步：估算适用于被评估企业从不可识别的无形资产获得的收入的适当资本化率。此资本化率至少应等于被评估企业的自有资本成本。被评估企业的自有资本成本的确定应遵循本标准第6.4节d点的规定。

第7步：估算企业需要评估的无形资产的总价值，通过将这些无形资产带来的收益资本化。

b) 方法二：通过将所有无形资产带来的收入流资本化来估算企业需要评估的无形资产的总价值。

第1步：估算参与创造企业需要评估的收入过程的有形资产的市场总价值。这些资产的市场价值根据本标准第5.4节的规定确定。

第2步：估算企业需要评估的每年可能实现的收入水平。该收入水平是在企业正常运营条件下可实现的收入水平，基于企业需要评估在最近几年内取得的结果进行估计，并考虑到企业发展前景，排除了影响收入的异常因素，如固定资产清理收入、金融资产重估、汇率风险等。

第3步：估算适合企业需要评估的有形资产的利润率。该利润率不得超过企业需要评估的加权平均资本成本。企业需要评估的加权平均资本成本的确定方法按照本标准第6.4节规定的公式；其中：企业需要评估的长期债务占总长期资本的比例根据企业的资本结构确定，长期债务成本基于企业需要评估的长期债务平均利率确定。

第4步：估算由有形资产带来的企业需要评估的年收入，等于企业需要评估的有形资产的总价值（按步骤1计算）乘以（×）步骤3计算的利润率。

第5步：估算由所有无形资产带来的企业需要评估的年收入，等于企业需要评估的可能达到的收入（按步骤2计算）减去（-）由有形资产带来的企业需要评估的收入（按步骤4计算）。

第6步：估算适合由所有无形资产带来的企业需要评估的收入的资本化率。该资本化率至少应等于企业需要评估的所有者权益成本。企业需要评估的所有者权益成本的确定方法规定在本标准第6.4节的d项中。

第7步：估算企业需要评估的无形资产的总价值，通过将这些无形资产带来的收益资本化。

5.6. 估算企业需要评估的价值

需要确定企业需要评估的所有者权益价值的情况企业需要评估的市场价值根据这种方法确定，企业需要评估的所有者权益价值按以下公式确定：

其中：企业需要评估的负债价值根据市场价格确定，如果没有市场价格，则根据会计账面价值确定。

6. 现金流量折现法

6.1. 现金流量折现法通过估算企业需要评估的自由现金流量的折现值与评估时点的企业非经营性资产的现值之和来确定企业需要评估的价值。如果企业需要评估的是股份公司，则使用现金流量折现法时假设企业需要评估的优先股如同普通股。这一假设需在评估报告和评估结果报告的限制部分明确说明。

6.2. 确定企业价值的步骤：

- 第1步：预测企业需要评估的自由现金流量。

- 第2步：估算企业需要评估的加权平均资本成本。

- 第3步：估算预测期末价值。

- 第4步：估算企业需要评估的价值。

6.3. 预测企业需要评估的自由现金流量：

评估人员需要估算自由现金流量的预测期。对于持续稳定增长的企业，自由现金流量的预测期通常为五年。对于新成立或快速增长的企业，自由现金流量的预测期可以超过五年，直到企业进入稳定增长阶段。对于有期限经营的企业，自由现金流量的预测期根据企业的寿命确定。

自由现金流量年度计算公式：

FCFF = 息税前利润（EBIAT）+ 折旧 - 资本投资 - 经营活动净营运资本变化（营运资本净变化）

息税前利润（EBIAT）是扣除非经营活动的收入和费用后的息税前利润。息税前利润（EBIAT）从息税前利润（EBIT）计算如下：

EBIAT = EBIT × (1 ̶ t)

t：企业所得税税率

其中：

资本投资包括：固定资产和其他长期资产的投资；用于购买其他单位的债务工具和对其他单位的投资（如有）。

经营活动净营运资本计算公式：

- 计算非现金流动资产和短期非经营性资产公式的

流动资金（非现金和非短期非经营性资产）=（短期应收账款+存货+其他短期资产）- 不包括短期借款的短期负债

6.4. 估计被评估企业的加权平均资本成本

评估人员根据以下公式估算被评估企业的加权平均资本成本：

WACC = R_d × F_d × (1 - t) + R_e × F_e

其中：

WACC：加权平均资本成本

R_d：企业债务成本

根据有权机关批准的项目总投资和融资结构确定；_d：企业长期债务占总长期融资的比例

t：企业所得税税率

R_e：企业权益成本

根据有权机关批准的项目总投资和融资结构确定；_e：企业权益占总长期融资的比例

a) 估计被评估企业的长期债务占总资本的比例：

被评估企业的长期债务占总资本的比例，根据与被评估企业同行业的其他企业的借款资本比例确定。如果无法按照上述指导原则确定，则可以根据被评估企业在最近几年中的长期债务占总资本的比例来确定，并考虑未来长期资本结构。

b) 估计被评估企业的长期债务成本

被评估企业的长期债务成本根据其长期借款利率确定。如果被评估企业的资本结构中没有长期借款，则长期债务成本应基于对被评估企业与信贷提供者协商能力的评估以及同行业其他企业的长期借款利率来确定。如果被评估企业从多个来源以不同利率借款，则长期债务成本应按加权平均长期借款利率计算。

c) 估计被评估企业的权益资本比例：

被评估企业的权益资本比例根据以下公式确定：F_e = (1 − F_d)

d) 估计被评估企业的权益资本成本(R_e)

被评估企业的权益资本成本根据以下方法计算：

d1) 方法一：至少有三家与被评估企业同行业的公司已在越南证券交易所上市或交易。

被评估企业的权益资本成本根据以下公式计算：

R_e = R_f + b_L × (R_{特殊情况下，如参与紧急援助因自然灾害、疾病、冲突等，外交部可出具书面许可，允许外国非政府组织在获得登记证书前进行一定的人道主义活动。} – R_f)

- 无风险收益率(R_f)根据评估时点附近期限为10年或最长期限的政府债券收益率估算。

- 市场风险溢价(R_{特殊情况下，如参与紧急援助因自然灾害、疾病、冲突等，外交部可出具书面许可，允许外国非政府组织在获得登记证书前进行一定的人道主义活动。} – R_f)等于预期投资于越南股市的回报率(R_{特殊情况下，如参与紧急援助因自然灾害、疾病、冲突等，外交部可出具书面许可，允许外国非政府组织在获得登记证书前进行一定的人道主义活动。})减去无风险收益率(R_f)。评估人员根据VN-INDEX指数在评估前五年内的月度数据（具体为每月最后一个交易日的收盘价）统计预期投资于越南股市的回报率。

- 权益结构影响的风险系数(b_L)通过同行业公司在股票市场上的股份风险系数来估算。

评估人员需要选择至少三家与被评估企业同行业的公司并确定这些公司的风险系数b_L 。

确定风险系数b_L 的方法是通过股票价格波动与市场价格波动之间的回归分析，公式如下：

其中价格波动按月计算，至少为5年（对于没有足够5年数据的企业，从其上市或交易之日起计算），市场收益基于VN-INDEX指数。评估人员可以采用与上述计算条件相同且已公布的b_L 系数。

由于被评估企业和同行业企业之间可能存在资本结构差异，评估人员需要根据被评估企业的资本结构调整同行业企业的风险系数，步骤如下：

+ 第一步：消除资本结构对风险系数的影响，公式如下：

办_{d) 安全帽：} = 

其中：

办_{U ：} 无杠杆风险系数

 ：同行业企业债务与权益的比例

t：企业所得税税率

+ 第二步：计算同行业企业的平均无杠杆风险系数。

+ 第三步：根据被评估企业的资本结构估计风险系数(b_L)，公式如下：

办_L 评估 = b_{d) 安全帽：} 平均 × 

其中：

办_L 评估：被评估企业的风险系数

办_{d) 安全帽：} 平均：同行业企业的平均无杠杆风险系数

 ：被评估企业的债务与权益的比例

t：企业所得税税率

d2) 方法二：与被评估企业同行业的公司不足三家已在越南证券交易所上市和交易，但可以获得国际股票风险溢价比率的信息。

被评估企业的权益资本成本根据以下公式计算：

R_e = R_f + R_责任：

- 无风险收益率(R_f)根据评估时点附近期限为10年或最长期限的政府债券收益率估算。

- 风险溢价比率(R_责任：条 | 按照国际金融咨询组织公布的国际股票风险附加指数确定。评估人员需要考虑论证并调整，以适应被评估企业的实际情况。

项 d3）方法3：在越南证券市场中，无法找到至少三家与待评估企业同行业的已上市交易的企业，但可以收集到在美国市场中与待评估企业同行业的企业的风险系数信息。

被评估企业的权益资本成本根据以下公式计算：

R_e = R_f+ b × (R_{特殊情况下，如参与紧急援助因自然灾害、疾病、冲突等，外交部可出具书面许可，允许外国非政府组织在获得登记证书前进行一定的人道主义活动。} – R_f) + 国家风险 + 汇率风险（如有）

- 无风险收益率(R_f) 根据美国十年期国债利率进行估算。

- 市场风险溢价(R_{特殊情况下，如参与紧急援助因自然灾害、疾病、冲突等，外交部可出具书面许可，允许外国非政府组织在获得登记证书前进行一定的人道主义活动。} – R_f) 通过从投资于美国证券市场的预期收益率 (R_{特殊情况下，如参与紧急援助因自然灾害、疾病、冲突等，外交部可出具书面许可，允许外国非政府组织在获得登记证书前进行一定的人道主义活动。}) 中减去无风险收益率 (R_f).

- b: 在美国市场中与待评估企业同行业的企业的风险系数。如果风险系数受资本结构影响，则需按照本点情况下的步骤进行调整。

第六章 预测期末价值的估计

- 情况1：预测期后的现金流为零增长且无限期持续。

预测期末价值的计算公式为：

V_{||| 农业部门} = 

其中：

FCFF_n+1：第n+1年的自由现金流

- 情况2：预测期后的现金流为每年稳定增长且无限期持续。

预测期末价值的计算公式为：

V_{||| 农业部门} = 

其中：

g: 现金流增长率

现金流增长率根据利润增长率确定。利润增长率基于企业的发展前景、过去利润增长率、生产计划、税后利润留存比率和权益回报率进行预测。

- 情况3：企业在预测期末停止运营。预测期末价值按待评估企业的清算价值确定。

第六章 待评估企业的价值估计

- 计算折现后的自由现金流和预测期末价值的净现值，使用加权平均资本成本作为折现率。

V₀ = + 

- 估计待评估企业的非经营性资产的价值。

- 通过将折现后的自由现金流净现值和预测期末价值与待评估企业的非经营性资产价值相加来估计待评估企业的价值。

第七章 折现股息现金流法

第七章 折现股息现金流法用于确定待评估企业的股东权益价值，通过估计待评估企业的股息折现总值。若待评估企业为股份有限公司，则采用股息现金流折现法，假设优先股如同普通股处理。此假设需在评估证书和评估结果报告中的限制部分明确说明。

在企业评估时，企业价值按以下公式确定：

其中：

待评估企业的债务价值根据市场价格确定，如无市场价格则按会计账面价值确定。

第七章 股东权益价值的确定步骤

a) 步骤1：预测待评估企业的股息。评估人员需预测待评估企业的股息支付率和股息增长率。对于持续增长的企业，通常预测期为五年。对于新成立或快速增长的企业，预测期可能超过五年，直到企业进入稳定增长阶段，股息支付率不变或稳定增长。对于有期限的企业，预测期按企业寿命确定。

b) 步骤2：根据本标准第六章第四项的规定估计股东权益成本。

c) 步骤3：预测期末股东权益价值如下：

- 情况1：预测期后的股息 (D_{||| 农业部门}) 为零增长且无限期持续。预测期末价值的计算公式为：

V_{||| 农业部门} = 

- 情况2：预测期后的股息为每年稳定增长且无限期持续。预测期末价值的计算公式为：

V_{||| 农业部门} = 

其中：

D级驾驶证颁发给持有D级驾驶证的驾驶员，允许其牵引挂车并驾驶B1、B2、C、F级驾驶证规定的其他类型车辆；_n+1:第n+1年的股息

g: 股息增长率

股息增长率基于留存收益比率和权益回报率进行预测。

- 情况3：企业在预测期末停止运营，预测期末价值按待评估企业的清算价值确定。

d) 步骤4：估计待评估企业的股东权益价值：

- 计算折现后的股息净现值和预测期末股东权益价值，使用股东权益成本作为折现率。

V₀ = + 

- 估计待评估企业的非经营性资产的价值。

- 通过将折现后的股息净现值和预测期末股东权益价值与待评估企业的非经营性资产价值（不包括现金及等价物）相加来估计待评估企业的股东权益价值。待评估企业的非经营性资产价值（不包括现金及等价物）

8. 折现净权益现金流方法

8.1. 通过折现权益现金流的方法确定待评估企业的权益价值，该方法通过估算待评估企业的折现权益现金流的总和来实现。如果待评估企业是股份有限公司，则在使用折现权益现金流方法时，假设其优先股与普通股相同。这一假设需要在评估报告和评估结果报告的限制部分明确说明。

在企业评估时，企业价值按以下公式确定：

其中：

待评估企业的债务价值根据市场价格确定，如无市场价格则按会计账面价值确定。

8.2. 确定权益价值的步骤

a) 第一步：预测待评估企业的权益自由现金流。评估人员需要估计现金流预测期。对于持续稳定增长的企业，通常预测期为五年。对于新成立或快速增长的企业，预测期可能超过五年，直到企业进入稳定增长阶段。对于有期限经营的企业，预测期根据企业的存续期确定。

企业权益自由现金流计算公式：

FCFE = 净利润扣税后+ 折旧费用-支出资本投资-除现金和短期非流动资产外的净营运资本变化（营运资本差额）-偿还本金+新发行债务

扣税后的净利润是指扣除所有税费后的净利润。息税前利润（EBIAT）从息税前利润（EBIT）计算如下：

经营活动净营运资本计算公式：

计算非现金流动资产和短期非经营性资产公式的

流动资金（非现金和非短期非经营性资产）=（短期应收账款+存货+其他短期资产）- 不包括短期借款的短期负债

b) 第二步：根据本标准第6.4条d项的指导，估算待评估企业的权益成本。

c) 第三步：估算预测期末的权益价值。

- 情况1：预测期后的现金流为零增长且无限期。预测期末价值的计算公式为：

V_{||| 农业部门} = 

其中：

FCFE_n+1：第n+1年的权益现金流

- 情况2：预测期后的现金流为每年恒定增长率且无限期。预测期末价值的计算公式为：

V_{||| 农业部门} = 

其中：

g：权益现金流的增长率。

现金流增长率基于企业的发展前景、过去现金流增长率、生产计划、销售计划、留存收益比率以及权益回报率进行预测。

- 情况3：企业在预测期末停止运营。预测期末的价值按待评估企业的清算价值确定。

d) 步骤4：估计待评估企业的股东权益价值：

- 计算折现后的权益自由现金流和预测期末权益价值的现值总和，折现率为权益成本。

V₀ = + 

- 估计待评估企业的非经营性资产的价值。

- 通过将折现后的权益自由现金流和预测期末权益价值的现值总和加上待评估企业的非经营性资产价值，估算待评估企业的权益价值。

8.3. 对于本评估标准中未具体规定的事项，评估人员应参考《越南评估标准》关于收入途径的折现现金流方法的应用指南。

企业价值结论

9. 最终企业价值

G可以通过加权平均各评估方法的结果来确定。通过应用各种评估方法并确定每种方法的权重，确保符合市场情况。结果通过考虑每种方法的可靠性、输入数据信息、评估目的等。得到应用示例说明（附随《越南评估标准》第12号） 示例已简化，仅作说明之用/.

附 录

1. 示例1：使用平均倍数法确定企业价值
需要评估一家

在房地产领域

经营的企业。待评估企业的相关信息如下：

- 财务指标：反映企业规模的指标（单位：亿元）

毛利

- EBITDA（不包括利息、税收、折旧和摊销前利润）：1155亿元

- 待评估企业最近的净资产价值接近评估日期：6544亿元

- 债务价值：4908亿元

- 在评估日期，待评估企业的现金及现金等价物价值为零。

解答：

通过收集信息，评估人员了解到目前待评估企业有五家竞争对手在房地产领域经营。这些企业都已在证券交易所上市并交易。

评估人员认为这些企业都是待评估企业的竞争对手，因此在主营业务、客户群体和销售市场方面与待评估企业有很多相似之处。这些企业的股票已在证券交易所上市并交易。因此，评估人员收集了这些企业的财务信息，以评估它们与待评估企业在财务指标上的相似程度。经过计算，得到以下结果：

企业1

企业2

企业3

相似

+ 评估反映企业规模的指标的一致性

+ 对反映企业增长能力指标的相似性进行评估

+ 对反映企业运营效率指标的相似性进行评估

结论：企业1、2和4在财务指标方面与待评估企业有较多相似之处，因此选择这些企业作为可比企业。据此，这些企业的市场比率被用来确定待评估企业的价值。

- 收集市场信息，评估人员确定这四个可比企业的市场比率（, , , ）确定劳动条件如下：

- 确定待评估企业的价值：

结论：可比企业在基本面上与待评估企业相似，因此，平均比率可能通过计算可比企业的市场比率的算术平均数来确定如下：

据此，待评估企业的价值根据以下市场比率确定：

结论：比率, 基本上是相似的，而比率, 较不相似，因此，根据比率, 的平均值按每个比率30%的权重计算，根据比率, 的平均值按每个比率20%的权重计算。

待评估企业的价值 = 10972.98 × 30% + 13044.4 × 20% + 11234 × 20% + 10241 × 30% = 11219.87亿越南盾

2. 示例2：应用资产基础法确定企业价值

需要评估一家企业的价值，该企业具有以下信息：

- 截至N年12月31日的资产负债表企业 单位：百万

A. 资产越南盾

- 原材料库存损坏200万元；其余部分经重新评估增加了300万元。 企业承诺遵守政府2025年……月……日第……/2025/NĐ-CP号法令关于成立和运营商品交易所以及在越南国际金融中心内买卖商品和服务的规定及其他相关法律。企业承诺上述内容真实，并完全承担法律责任。

+ 固定资产重估后市场价格增加5000万元。

+黄沙公司股票价格经评估时为25000元/股。.

+ 联营投资重估后增加3000万元。

++ 企业所得税税率：20%

+- 其他相关信息如下：

+ + 企业自有资金成本为20%，长期借款利率为7.625%/年。因此，企业加权平均资本成本为15.83%

+ 近三年企业平均净利润为20000万元（近三年内企业没有因固定资产处置或金融收入而产生的异常利润）。

解答

* 估算企业有形资产和金融资产的价值如下：

1. 库存现金：-20

2. 应收账款价值：:

无法收回：1000

3. 原材料：

+ 损坏：-200

+ 增加：+300-1.000

4. 固定资产重估后增加：+5000

5. 投资于黄沙公司的股票价值：按照评估时点，100万股的市场价格为：1000000

股×25000元/股=25000

万元，增加25000

万元。 6. 联营投资增加：+3000´* 结论：包括短期证券、证券投资和联营投资在内的资产不参与待评估企业的经营活动，因此不计入企业经营资产。经营资产总价值：资产 -15.000 = 10.000账面价值

市场价值

I. 流动资产

- 应收账款

- 联营投资

III. 无形资产价值

IV. 企业价值因此，待评估企业的价值为

结论：税前利润折旧: 154.200,28 利息费用

固定资产投资减少非现金流动资产

需要评估一家企业的价值，该企业具有以下信息：

- 根据待评估企业最近三年的生产经营情况、商业环境和宏观经济展望，在未来五年内的年增长率预计为5%，之后每年稳定增长3%。- 长期借款成本为10%/年，长期债务占总债务的比例为 如下：

计量单位：百万越南盾

FCFF在N年12月31日的计算如下：

- 长期借款成本为每年10%，长期负债占总长期资本的比例为.

- 十年期国债利率为每年6%。

- 无杠杆风险系数基于与需要评估的企业同行业的五家上市公司股票的杠杆风险系数计算得出，该系数为1.145。

- 预计的越南证券市场的回报率为每年12%，根据VN-INDEX统计方法计算得出。

- 企业没有非经营性资产。

企业1

* 确定预测现金流

FCFF在N年12月31日的计算如下：

FCFF = 利息税后收益（EBIAT）+ 折旧 - 投资支出 - 除现金和短期非经营性资产外的净营运资本变化（营运资本差额）

FCFF = (200,000 + 10,000) × (1 - 22%) + 50,000 - 35,000 - (-5,000)

FCFF = 183,800 万元

第1至第5年的FCFF计算如下：

FCFF₁ = 183,800 × (100% + 5%) = 192,990 万元

FCFF₂ = 192,990 × (100% + 5%) = 202,639.5 万元

FCFF₃ = 202,639.5 × (100% + 5%) = 212,771.48 万元

FCFF₄ = 212,771.48 × (100% + 5%) = 223,410.05 万元

FCFF₅ = 223,410.05 × (100% + 5%) = 234,580.55 万元

* 风险系数考虑了被评估企业的资本结构的影响（b）_L)

被评估企业自有资金成本：

R_e = R_f + b_L × (R_{特殊情况下，如参与紧急援助因自然灾害、疾病、冲突等，外交部可出具书面许可，允许外国非政府组织在获得登记证书前进行一定的人道主义活动。} – R_f)

R_e = 6% + 1,431 × (13% - 6%) = 16%

被评估企业的加权平均资本成本：

13.17%

* 终值预测

第6年的FCFF

FCFF₆ = 234,580.55 × (100% + 3%) = 241,617.97 万元

终值预测如下：

* 被评估企业的价值如下：

结论：由于被评估企业没有非经营性资产，因此，被评估企业的价值为2,017,944.75万元。/。