通知13/2008/TT-BXD关于实施政府第153/2007/NĐ-CP号法令有关《房地产经营法》若干条款的具体指导

通知

关于实施《国务院关于修改〈房地产开发经营管理条例〉的决定》若干内容的指导意见

根据二零零八年二月四日国务院令第17/2008/NĐ-CP号《政府令关于住房和城乡建设部职能、任务、权限和组织结构的规定》；

根据2007年第153/2007/NĐ-CP号政府法令关于《房地产经营法》的实施细则和执行办法；

根据《国务院令第13号，2008年2月4日发布，关于地方人民政府机构设置和编制管理的规定》

住房和城乡建设部对以下具体内容作出指导：

第一部分

不动产经营活动法定资本确认程序指南

在不动产经营中

一、设立从事不动产经营活动的企业或增加企业不动产经营业务时法定资本确认程序（根据《国务院关于修改〈房地产开发经营管理条例〉的决定》第153号，2007年10月15日发布，以下简称《第153号决定》第3条第2款规定）： 新成立从事不动产经营活动的企业或正在运营的企业（以下简称企业），如需增加不动产经营业务，除按照登记注册经营业务规定的手续提交相关文件外，还需提交有关法定资本确认的文件，向登记机关申请办理营业执照或增加不动产经营业务，具体如下：

1.1 对于新成立的企业，法定资本确认文件应包括：

1.1.1 股份有限公司的发起人出资证明书，或有限责任公司（至少两名股东）的发起人出资证明书；国有独资公司的出资决定书；私营企业和个人独资有限责任公司的出资登记表。

1.1.2 如果出资为货币，则必须有经中国人民银行批准在中国境内营业的商业银行出具的各发起人的存款保证金确认函。保证金最低金额须等于各发起人的货币出资额，并且只能在企业获得营业执照后才能解冻。

1.1.3 如果出资为实物资产，则必须有在中国境内具有评估职能的组织出具的有效资产评估证书。该证书有效期至提交给登记机关之日止。

1.2 对于正在运营并希望增加不动产经营业务的企业，法定资本确认文件必须包含独立审计组织出具的确认函，确认企业在最近一年度（申报年度或前一个年度）财务报表中记录的所有者权益不低于《第153号决定》规定的法定资本（六亿元人民币）。 1.3 在运营过程中，从事不动产经营活动的企业必须保持其注册资本不低于法定资本水平（包括在《第153号决定》生效之前已获得不动产经营业务营业执照的企业）。

1.4 直接确认法定资本的组织和个人共同承担确认资本数额准确性和真实性的责任。 二、项目投资者所有资金确认程序（根据《第153号决定》第五条）

2.1 投资者的实际资金是指投资者在实施项目前一年的实际资金，通过企业的财务报告确定，并由独立审计组织确认。

2.2 对于新成立的企业，实际资金确定如下：

2.2.1 对于以越南盾或外币形式的资金，必须由企业在其中开设账户的商业银行确认企业的存款余额。确认日期应在提交项目审批申请文件之日起三十天内。 2.2.2 对于以实物形式的资金，必须由中国境内具有评估职能的组织出具有效资产评估证书。该证书有效期至提交项目审批申请文件之日止。

2.3 对于新建城市住宅区、住宅区和工业园区基础设施项目的投资者，必须满足《第153号决定》第五条第一款规定的自有资金要求，具体如下：

2.3.1 投资者必须满足的自有资金数额基于每个项目的总投资额确定。其中，项目的总投资额按投资建设项目费用管理法规的规定确定。

2.3.2 如果项目投资者已经拥有土地使用权，项目用地已完成补偿和拆迁，项目投资者仅进行基础设施投资（一级开发商），则项目总投资额只计算基础设施工程的投资额，不包括土地使用费、补偿和拆迁费用以及其它建筑工程的投资费用。

关于全面转让项目的若干内容指南 全面转让新建城市住宅区、住宅区和工业园区基础设施项目

（根据《第153号决定》第六条、第七条、第八条和第九条规定）

1. 全面转让项目的许可权限：

1.1 批准项目投资的国家机关是批准全面转让项目的机关。

第二部分

关于转让全部项目的若干内容的指引

转让全部新的城镇开发项目、住宅项目、工业园区技术基础设施项目 （根据第153/2007/NĐ-CP号法令第六条、第七条、第八条和第九条的规定） 按照如下方式进行：

一、转让全部项目的许可权限：

5.1. 具有投资项目许可权的国家机关是转让全部项目的许可机关。

1.2. 在作出批准转让整个项目的决定之前，项目转让申请文件必须由有权批准转让的机关的专业下属单位进行审查。主要审查单位有责任将文件送交相关机关征求意见。对于由总理批准投资的项目，省级人民政府应组织审查并征求相关部、委的意见后提交 总理审定。

2. 转让整个项目的程序和手续：

2.1. 整个项目转让申请文件应提交至项目所在地的省级主要审查机关（对于新城镇项目和住宅项目，省级主要审查机关为建设局；对于工业园区基础设施项目，省级主要审查机关由省长规定）；

2.2. 省级主要审查机关负责在收到完整文件之日起30个工作日内审查整个项目的转让申请文件；

2.3. 审查完成后，省级主要审查机关应向省级人民政府提出批准转让项目的决定或报请总理审定。

3. 整个项目转让申请文件包括：

3.1. 原项目投资者的项目转让申请书（附件1）；

3.2. 有权审批机关的投资许可文件；已批准的项目文件；项目批准决定；土地租赁合同或土地交付决定或土地使用权证书；新项目投资者的文件；

3.3. 项目实施情况报告至转让时点；

3.4. 新项目投资者的文件，包括：

3.4.1. 经营范围包含房地产经营的营业执照；

3.4.2. 新项目投资者接受转让项目后的承诺，其中包含对国家和客户承担原项目投资者已承诺的责任（附件2）；

3.4.3. 根据本通知第一部分第2项的规定确定的新项目投资者的财务能力证明文件。

4. 审查整个项目转让申请文件的内容：

4.1. 转让理由；

4.2. 项目转让条件；

4.3. 新项目投资者的能力条件；

4.4. 新项目投资者的项目实施计划。

5. 原项目投资者与新项目投资者之间的交接手续：

5.1. 自有权审批机关作出批准转让决定之日起最迟30天内，新项目投资者和原项目投资者必须签订项目转让合同（附件3）并完成项目交接。新项目投资者有责任在接收项目后立即继续推进项目；

5.2. 原项目投资者应将所有项目文件移交给新项目投资者，并附上交接清单。项目地块实地交接按照土地管理法律法规执行；

5.3. 在办理交接手续前，原项目投资者必须以书面形式通知所有客户（如有），并在省级主要审查机关网站（如有）、当地报纸至少连续三期、地方电视台或中央电视台提前15天发布关于项目转让及客户权益的通知。

第三编

关于通过交易平台进行房地产交易的指引

房地产交易

房地产企业必须通过房地产交易平台（除社会住房项目外）进行销售、转让、出租、租购房地产，具体如下：

1. 房地产必须符合法律规定才能上市销售、转让、出租、租购；

2. 开发商可以自行设立交易平台，或者选择其他单位设立的交易平台来介绍和进行房地产交易；

3. 交易平台必须公开有关待售、待转让、待出租、待租购的房地产信息（根据本通知第四部分第2项的规定），以便客户了解并登记交易。公开时间至少为7天。在此期间，项目名称、房地产类型、数量、地点和销售、转让、出租、租购时间的信息必须在本地发行的一份报纸上连续刊登至少三期，在项目所在地的地方电视台至少刊登一次，并在交易平台网站（如有）上公布。信息发布费用由开发商（或业主）支付；

4. 当公开期结束后，开发商（或被授权的交易平台）可以组织公开的房地产销售、转让、出租、租购活动。如果同一类型的房地产有两个或两个以上客户登记或登记客户数量超过房地产数量，则开发商（或被授权的交易平台）必须通过抽签或拍卖的方式选择客户。在开展抽签或拍卖之前，订金事宜由各方根据法律规定协商确定；

5. 在交易平台进行的房地产拍卖活动应遵循资产拍卖法律的规定；

6. 交易平台有责任确认房地产企业的交易房地产（见附件4），以确认房地产交易符合法律规定；

7. 对于非房地产企业但通过交易平台进行交易的组织和个人的房地产，无需按照本部分第3项的规定公开信息。

第四部分

关于交易平台的若干内容指引

1. 交易平台的组织模式和运营模式

1.1. 不动产交易场所必须是具有经营不动产服务功能的法人。如果房地产企业设立不动产交易场所，则该交易场所必须具备独立的法人资格或者使用设立该场所的企业法人资格进行活动。

1.2. 不动产交易场所在提供买卖、转让、租赁、租购和中介等不动产交易服务的同时，还可以提供以下一项或多项服务：

1.2.1. 不动产评估；

1.2.2. 不动产咨询；

1.2.3. 不动产广告；

1.2.4. 不动产拍卖；

1.2.5. 不动产管理。

1.3. 不动产交易场所的组织结构包括总经理、副总经理以及与场所业务内容相适应的专业部门。

1.4. 不动产交易场所的管理人员必须符合《国务院令第153号》第21条规定的条件。

1.5. 不动产交易场所至少应有两名持有房地产经纪人证书的员工从事房地产中介工作。如果有不动产评估服务，还应至少有两名持有不动产评估证书的员工从事评估工作，证书由有权机关颁发。

1.6. 不动产交易场所用于交易的面积至少为50平方米，每增加一项附加服务，面积需增加20平方米，并且要配备适合业务内容的设施设备。

1.7. 不动产交易场所必须有名称、标识，并且在固定地点开展业务至少一年（12个月）。如变更营业地点，须向当地主管部门及正在交易的客户通报，并在开始运营前将包括营业执照和运营规则在内的文件提交给地方建设局。地方建设局负责向住房和城乡建设部报告并统一管理，同时将其信息上传至中国房地产交易平台网站。

1.8. 不动产交易场所必须制定运营规则，包括但不限于以下内容：

1.8.1. 关于不动产交易场所的功能、职责和权限的规定；

1.8.2. 关于组织机构和各部门运作的规定；

1.8.3. 关于财务管理的规定；

1.8.4. 关于交易过程中与客户关系的规定；

1.8.5. 关于纳入交易的不动产信息的规定；以及关于不动产交易信息的管理和提供的规定。

1.9. 在不动产交易场所展示和交易的不动产必须满足《房地产经营管理法》第六条和第七条的规定，并且必须按照本部分第二款的规定完整披露不动产相关信息。

1.10. 不动产交易场所的服务活动必须通过合同形式实施。

1.11. 参与不动产交易场所的组织和个人的权利和义务依照《房地产经营管理法》第六十二条的规定执行。

1.12. 独立从事房地产中介服务的个人必须持有房地产经纪人证书，并且按照法律规定办理工商登记手续。

2. 根据《房地产经营管理法》第十一条规定，指导有关不动产信息的内容

2.1. 提供销售的不动产信息必须符合《房地产经营管理法》第十一条的规定。

2.2. 不动产类型的信息：

2.2.1. 对于住宅，必须明确是单户住宅还是公寓单元。如果是单户住宅，还需明确是别墅、联排住宅还是乡村住宅等；

2.2.2. 对于商业不动产，必须明确是办公室、商店、超市、市场、酒店、旅馆还是出租房等；

2.2.3. 对于工业不动产，必须明确是工业园区基础设施还是工厂、仓库、堆场等；

2.2.4. 对于土地使用权，必须明确是非农用地（居住用地、工业园区用地、生产用地等）、农业用地或其他类型的用地（如有）。

2.3. 不动产位置的信息：

2.3.1. 对于城市区域内的不动产，如果已经确定具体地址，必须明确门牌号、巷、胡同（小巷）、街道、区（县）、市（省）。对于公寓单元，必须明确具体的房间号、楼层、公寓楼栋号。对于农村地区的不动产，必须明确具体的地址，包括村、乡、县、省；

2.3.2. 对于尚未确定具体地址（未建立行政单位）的不动产，必须明确项目名称、地块编号（对于单独住宅或其它建筑用地），公寓单元编号（对于公寓单元）。

2.4. 不动产规模和面积的信息：

2.4.1. 对于单户住宅，必须明确占地面积、建筑面积、层数、总建筑面积；对于公寓单元，必须明确总单元数、每个单元的建筑面积、房间数等；

2.4.2. 对于其他类型的不动产，必须明确占地面积、层数、总建筑面积、公共使用面积、容量（如有）；

2.4.3. 对于工业园区基础设施，必须明确整个园区的规模、建筑密度、公共用地面积（共同使用）、每个地块的面积等；

2.4.4. 总平面图和各层平面图（如有）。

2.5. 不动产特征、性质、用途和质量的信息：

2.5.1. 特征和性质方面，必须明确建筑物结构、基础、框架、墙体、地板、屋顶；

2.5.2. 不动产用途方面的信息，根据初始设计提供；

2.5.3. 质量方面，必须明确建造年份、工程等级；

2.5.4. 全景照片（如有），在介绍时拍摄。

2.6. 第三方权利人与不动产权利、使用权、利益相关的信息（如有），包括所有权、使用权、收益权、租赁、抵押、借用、寄住等情况。

（附件5的房地产介绍模板）。

第五编

房地产中介、评估证书的颁发和管理

及房地产中介、评估活动的管理

一、房地产中介、评估证书的颁发程序和手续

1.1. 新申请或重新申请房地产中介、评估证书的人应向其住所所在地（常住或长期暂住地）的建设局或培训基地所在地的建设局提交申请表（按照本通知附件6的格式）。

1.2. 在颁发房地产中介、评估证书之前，建设局必须对申请证书的材料进行审查，审查内容包括：

1.2.1. 审查申请人个人条件（须符合第153/2007/NĐ-CP号法令第十四条第一款的规定，对于房地产中介证书；符合第153/2007/NĐ-CP号法令第十五条第一款的规定，对于房地产评估证书）；

1.2.2. 审查申请材料的内容（须符合第153/2007/NĐ-CP号法令第十四条第二款的规定，对于房地产中介证书；符合第153/2007/NĐ-CP号法令第十五条第二款的规定，对于房地产评估证书）。

1.3. 审查结果必须形成书面文件（按照本通知附件7的指导模板）。

1.4. 建设局局长根据名单决定获得证书的人（按照本通知附件8的格式），组织印刷、发行并签署每个个人的证书决定（按照2007年12月31日建设部第29/2007/QĐ-BXD号决定附带发布的附件4和5的指导模板）。

1.5. 建设局负责保存档案，并汇总获得房地产中介证书、评估证书的个人名单。每年定期（或根据要求随时），建设局负责将房地产中介、评估证书的发放结果报告给建设部（按照本通知附件9的格式），以便汇总全国获得证书的个人名单并在越南房地产交易市场网络网站上发布。

二、房地产中介、评估活动的管理

2.1. 建设局是地方人民政府在房地产中介、评估活动中的国家管理机关，管辖范围为该地区。

2.2. 房地产中介、评估活动的管理内容包括：管理培训和提高房地产中介、评估知识的活动；管理、运营房地产交易平台；颁发房地产中介、评估证书；管理房地产中介办公室的活动；检查、监督和处理房地产中介、评估活动中的违规行为。

2.3. 提供房地产中介、评估知识培训和提高、管理房地产交易平台的机构，在开始培训和提高之前，必须以书面形式（按照本通知附件10的格式）通知当地建设局，以便统一管理。

第六编

实施效力

一、本通知自公布之日起十五日后生效。

二、各省、直辖市人民政府负责指导建设局和其他相关机构根据权限实施《房地产经营法》、2007年10月15日政府第153/2007/NĐ-CP号法令关于《房地产经营法》的具体规定和执行指南以及本通知的规定。

在执行过程中如遇困难或问题，请各地及时反映给建设部，以便根据权限协调解决或提请总理审议决定。/。