通知第14/2011/TT-BXD号关于住宅小区物业管理运营专业培训和继续教育活动的规定

通知

关于培训和提升专业知识、业务技能的规定，

物业管理住宅的运营

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根据二零零八年二月四日国务院令第17/2008/NĐ-CP号《政府令关于住房和城乡建设部职能、任务、权限和组织结构的规定》；

根据2010年第71/2010/NĐ-CP号政府法令关于《住房法》的实施细则和执行办法；

根据2003年4月4日第35/2003/NĐ-CP号法令，对《消防法》若干条款的具体规定；

根据2010年12月6日第114/2010/NĐ-CP号法令，关于实施《建筑法》有关建筑工程维护的规定；

住房和城市建设部就培训和提升物业管理住宅运营的专业知识和业务技能作出如下规定：

第一章

总则

第一条 调整范围

本通知规定了与培训和提升物业管理住宅运营的专业知识和业务技能（包括具有居住用途的多层混合用途房屋）相关的事项，依据2010年6月23日第71/2010/NĐ-CP号政府法令，对《住房法》的具体规定和实施指导。

第二条 适用对象

一、参加培训的对象是物业管理住宅的董事会成员、各技术组组长、保安组组长、防火灭火组组长、环境清洁组组长以及物业管理住宅的班组长。

鼓励国内外组织和个人参加物业管理住宅运营的专业知识和业务技能培训。

第一款和第二款规定的对象统称为学员。

在物业管理住宅运营培训和提升专业知识、业务技能活动中涉及的相关组织和个人。

第三条 目的和要求

一、帮助学员具备参与物业管理住宅运营的能力条件。

二、提供法律法规知识和专业知识、业务技能；方法、技巧和实际经验，以参与物业管理住宅运营。

第4条. 术语解释

1. "物业管理住宅是指对属于共有或共用部分的设备系统（包括空调系统、防火灭火系统、电梯、水泵、备用发电机、基础设施和技术设备及其他设备）进行控制和维持其运行；提供服务（保安、清洁、停车、垃圾收集、花园植物护理、灭虫和其他服务），确保住宅正常运行。

2. "住宅维护是指定期和不定期地对住宅及其配套建设设施进行日常保养、维修，以保持住宅的质量。

第二章

条件、登记、审查和认可实施培训、

提升物业管理住宅运营专业知识和业务技能的组织

第五条 实施培训和提升物业管理住宅运营专业知识和业务技能的组织的条件

实施培训和提升物业管理住宅运营专业知识和业务技能的组织（以下简称培训机构）必须满足以下条件：

一、具有培训职能，并依法成立和运作；

二、确保教室规模和设施符合学员数量的要求，并配备符合教学和学习需求的教学设备；

三、至少有40%的讲师由培训机构支付工资并缴纳社会保险，符合本通知第十条规定的要求；

四、编制符合本通知第三章规定框架的教学材料；

五、建立符合培训和提升物业管理住宅运营专业知识和业务技能要求的管理体系；制定教学质量管理制度，并指定专人负责培训班；

六、按照本通知第六条的规定提交申请，并根据本通知第七条的规定，经住房和城乡建设部批准，具备组织培训和提升物业管理住宅运营专业知识和业务技能的资格。

第六条 登记材料

登记确认培训机构的材料包括：

一、一份正本申请被确认为培训机构，培训专业知识和业务管理运行技能的申请书（按照本通知附件2的规定格式）；

二、一份经公证的培训机构成立决定的副本或一份经公证的企业登记证书副本（按照法律规定），以及一份讲师名单及其符合第五条第三款规定的条件的证明文件；

三、一套符合本通知第三章规定课程框架的教学资料，以及一份具备成为培训机构资格的说明报告。

第七条 培训机构确认程序

一、培训机构确认委员会

a) 培训机构确认委员会（以下简称“确认委员会”）由住房和城乡建设部部长决定成立。确认委员会成员包括：住房和城乡建设部房屋管理和房地产市场管理局作为常设机构，住房和城乡建设部相关单位及培训机构所在地的城市建设局代表（根据本条第三款a项的规定，在必要时进行实地检查）。

b) 确认委员会审查培训机构的条件和登记材料，根据本通知第五条和第六条规定向住房和城乡建设部报告并作出决定。

二、提交登记材料

a) 培训机构应根据本通知第六条规定准备登记材料，并通过邮政寄送至住房和城乡建设部房屋管理和房地产市场管理局——确认委员会的常设机构。

b) 住房和城乡建设部确认委员会的常设机构检查材料，如果材料不符合本通知第六条的规定，则通过公文、电话或电子邮件直接通知培训机构法定代表人补充材料。

c) 如果材料符合本通知第六条的规定，住房和城乡建设部确认委员会的常设机构通过电子邮件通知培训机构法定代表人已提交完整材料。

三、确认程序

a) 住房和城乡建设部确认委员会对培训机构的登记材料进行审核，如需进一步核实，可要求培训机构所在地的城市建设局根据本通知第五条规定实地检查培训机构能力，并将结果报告给住房和城乡建设部确认委员会审议决定。

b) 根据确认委员会的审核报告，住房和城乡建设部发布决定，确认培训机构具备组织专业培训和业务管理运行技能培训的资格，并在住房和城乡建设部官方网站上公布。获得确认的培训机构必须按照注册名称和确认决定中记录的内容开展培训。

四、确认决定的发布、期限和效力

a) 住房和城乡建设部应在收到通知后的三十天内发布确认培训机构具备组织专业培训和业务管理运行技能培训资格的决定，并将该决定发送给培训机构和其所在地的城市建设局。

b) 培训机构的确认决定有效期为五年；若需要继续进行专业培训和业务管理运行技能培训，培训机构须向住房和城乡建设部报告以延长确认决定的有效期。

c) 培训机构的确认决定自签发之日起五年后失效，或者在确认决定被永久撤销、培训机构解散或合并的情况下失效。

第三章

第一章 培训大纲及专业知识和业务管理知识培训：住宅小区运行管理

条8. 关于基础知识

总学时为16小时，包括两个讲座，内容如下：

1. 土地、建设、住房、房地产经营及相关法律法规基础知识（8小时）；

2. 住宅小区运行管理和质量监管相关法律法规知识（8小时）。

条9. 关于专业知识，物业管理运行住宅业务

1. 总学时为44小时，包括五个专题，内容如下：

a) 专题一：住宅小区的运行管理、保修和维护以及供电、供水和排水系统（室内和室外）的运行管理（8小时）；

b) 专题二：住宅小区内的通风和供暖系统的运行管理、保修和维护（8小时）；

c) 专题三：住宅小区内电梯的运行管理、保修和维护（8小时）；

d) 专题四：住宅小区消防设备和设施的运行管理、保修和维护；消防安全知识；保护、救援和应对自然灾害措施（16小时）；

e) 专题五：住宅小区卫生、环境和景观管理（4小时）。

2. 专题提纲

a) 专题一提纲内容

- 住宅小区供电、供水和排水系统（室内和室外）的运行管理（包括系统的主要构成、工作原理和技术故障处理方法）；

- 住宅小区及其共用部分和专有部分的供电、供水和排水系统保修（包括保修内容、保修期限和保修费用）；

- 住宅小区及其共用部分和专有部分的供电、供水和排水系统维护（包括维护内容、维护程序和维护费用）；

- 运行管理企业与开发商、业主委员会、地方政府和建筑承包商、设备供应商之间的责任和协调机制（包括供电、供水和排水系统）。

b) 专题二提纲内容

- 住宅小区通风和供暖系统的运行管理（包括系统的主要构成、工作原理和技术故障处理方法）；

- 通风和供暖系统的保修（包括保修内容、保修期限和保修费用）；

- 通风和供暖系统的维护（包括维护内容、维护程序和维护费用）；

- 运行管理企业与开发商、业主委员会、地方政府和通风供暖系统供应商之间的责任和协调机制。

c) 专题三提纲内容

- 住宅小区电梯的运行管理（包括电梯的主要构成、工作原理、载重量、速度和提升力以及技术故障处理方法）；

- 电梯的保修（包括保修内容、保修期限和保修费用）；

- 电梯的维护（包括维护内容、维护程序和维护费用）；

- 运行管理企业与开发商、业主委员会、地方政府和电梯供应商之间的责任和协调机制。

d) 专题四提纲内容

- 住宅小区消防设备和设施的运行管理、现场救援和救助（包括系统的主要构成、工作原理和技术故障处理方法）；

- 消防设备和设施的保修（包括保修内容、保修期限和保修费用）；

- 消防设备和设施的维护（包括维护内容、维护程序和维护费用）；

- 住宅小区消防安全知识、保护、救援和应对自然灾害的知识；

- 运行管理企业与开发商、业主委员会、地方政府、消防救援机构之间的责任和协调机制。

e) 专题五提纲内容

- 住宅小区机械设备、垃圾坑、环境卫生和景观的运行管理（包括系统的主要构成、工作原理和技术故障处理方法）；

- 机械设备、垃圾坑和环境卫生的保修（包括保修内容、保修期限和保修费用）；

- 机械设备、垃圾坑和环境卫生的维护（包括维护内容、维护程序和维护费用）；

- 运行管理企业与开发商、业主委员会、地方政府和城市环境卫生管理部门之间的责任和协调机制。

条 10. 讲师的要求

1. 讲师应具有与授课课程、专题相关的大学及以上学历，并在相关行业或职业领域至少有三年的实际工作经验，或者至少有五年的工作经历，具体如下：

a) 课程1和2的基础知识，如本通知第8条规定；专题1：建筑和建设行业；

b) 专题2：通风和供暖技术管理职业；

c) 专题3：电梯技术管理职业；

d) 专题4：消防、救援和救护行业；

e) 专题5：城市环境行业。

2. 讲师需提供其专业资格和实际工作经历的申报表。

条 11. 实践、期末考试及证书颁发时间

实践和实地考察以及期末理论考试的总时长为14学时，包括以下内容：

1. 实践和实地考察（12学时）

a) 在住宅楼中进行消防安全、救援和灾害应对实践；

b) 对某些住宅项目的运行管理工作进行实地考察（包括多用途高层住宅），并撰写考察报告。

2. 期末理论考试（2学时）

a) 考试时间：2学时；

b) 考试形式：选择题。

3. 证书颁发时间

完成培训和专业知识、业务技能提升后，颁发证书的时间最长不超过10天，自培训机构法定代表人签署发证决定之日起算。

第四章 实施细则

培训组织、证书颁发；制度和报告内容

条 12. 培训和专业知识、业务技能培训的组织

1. 培训机构负责组织培训课程，职责如下：

a) 发布招生信息，明确学员要求，公布课程大纲、内容、时间、地点、费用及其他必要信息；

b) 在开课前七天内，培训机构须向拟举办培训所在地的城市建设局报告培训时间、地点、课程表、学员名单；讲师名单及其相关信息，详见本通知附件1；课程大纲和内容。如有变更，培训机构应及时向拟举办培训所在地的城市建设局通报；

c) 宣布培训规则，为学员提供充足的学习资料；确保教学内容和时间符合规定；确保注册讲师按时上课，监控学员学习时间；

d) 组织期末理论和实践考试，评估学习成果并颁发证书给学员；为每个培训班安排班主任，根据讲师提供的答案对学员的理论考试成绩进行评分；

e) 向城市建设局和国家住房和城乡建设部提交发证决定和获得证书的学员名单；收集学员对培训班的意见。

2. 所有培训班必须集中进行，确保符合本通知第三章规定的框架课程时间和内容。鼓励培训机构扩展专题内容并增加其他高级专题（如国外经验；管理软件、组织结构、人力资源管理、运营资金管理；行为文化及涉及住宅楼运营管理的相关案例等）。

3. 学员负责支付培训费用；学费收取标准及使用管理由培训机构根据确保培训成本补偿的原则自行决定。

条13. 评估学习成果和颁发证书委员会

培训机构负责人决定成立该委员会，并制定该委员会的运作规章，以管理组织培训、评估考试结果、课程结束时的成绩分类以及为完成培训课程的学生颁发证书的工作。

条14. 颁发已完成培训课程的新证书

1. 参加培训课程并确保达到规定时间且学习成绩被评估委员会认定为合格及以上的学生将获得已完成培训课程的证书。培训机构必须有记录和管理本单位颁发证书的情况。

2. 培训机构负责印制和管理证书。证书的内容、形式和规格按照本通知附件3的规定。

3. 为学生颁发已完成培训课程、专业知识和物业管理操作知识培训的证书，不替代根据消防法律法规为住宅小区防火灭火人员颁发的消防业务培训证书。

条15. 再次颁发证书

1. 已获得证书的人在证书破损或损坏的情况下可向培训机构申请再次颁发证书。

2. 申请再次颁发证书的人必须附上照片并提交申请书给首次颁发证书的培训机构，并按规定的标准支付费用。

3. 首次颁发证书的培训机构依据原始档案进行再次颁发证书，内容与首次颁发的证书一致。

条16. 档案保管

培训机构有责任在每个培训课程结束后至少保存五年档案，以供国家有权机关检查工作和再次颁发证书使用，包括以下档案：

1. 入学档案、学员名单；颁发证书的决定及获得证书的学员名单（姓名、出生年份、专业水平、联系地址、常住地）；考试成绩并经培训机构确认；

2. 参加培训课程的讲师名单（姓名、出生年份、职业、专业水平、工作地点、联系地址）；

3. 学员领取培训、知识提升、专业和业务管理操作技能证书的原始签名簿。

条 17. 报告制度和内容

1. 每三个月一次，培训机构必须书面报告包括以下内容：培训课程的数量、已获得证书的学员名单（姓名、出生年份、常住地等）；并向举办培训课程所在地的建设局报告，同时向住房和城乡建设部报告。

2. 每六个月一次，建设局必须书面报告住房和城乡建设部关于因培训机构违反本通知第19条第1项d点规定而撤销已颁发给学员的证书情况，或者根据住房和城乡建设部的要求随时报告。

3. 住房和城乡建设部评审委员会将认可的培训机构名单及相关信息转交住房和城乡建设部信息中心，及时发布有关违规培训机构和个人的信息，以便信息中心在住房和城乡建设部官方网站上发布。

第五章

处理争议和处罚违规行为

条 18. 解决争议

学员、教师以及与培训和专业管理运行知识提升活动相关的个人和组织之间的争议，应根据本通知的规定和法律规定通过调解解决。如果调解不成，则由法院解决。

条 19. 处理和处罚违规行为

1. 培训机构的违规行为包括：

a) 出租或出借法人资格；

b) 在组织课程前未向建设局提交书面通知；未将颁发证书的决定和学员名单提交给建设局和住房和城乡建设部；未定期向建设局和住房和城乡建设部提交报告，并违反本通知的其他规定；

c) 招生时未公开必要内容；没有建立培训管理制度；未成立评估学习成果和颁发证书委员会；在培训结束后未保存学员档案；

d) 使用不符合要求的讲师；未能按照规定保证课程时间和内容；未安排学员进行理论和实践考试。

2. 处理和处罚违规行为

a) 对于违反本条第1款a项规定的处理和处罚如下：

- 如果是第一次违规，则要求其纠正后果（如有）并暂时停止培训机构的运营；如果是第二次违规，则要求其纠正后果并暂停培训机构认证决定的有效期；

- 如果是第三次违规，则永久撤销培训机构认证决定。培训机构负责人及相关人员根据违规程度受到纪律处分、行政处罚、赔偿损失，并可能被追究刑事责任。

b) 对于违反本条第1款b项规定的，将予以警告并要求不再重复违规；

c) 对于违反本条第1款c项规定的，将要求其纠正后果并赔偿损失（如有）；

d) 对于违反本条第1款d项规定的，将撤销已颁发给学员的证书。培训机构负责人及相关人员根据违规程度受到纪律处分、行政处罚、赔偿损失，并可能被追究刑事责任。

3. 处罚违规行为的权限

a) 住房和城乡建设部根据本条第2款a项的规定，要求纠正后果、暂时停止、暂停有效期或永久撤销培训机构认证决定，并在其官方网站上公布培训机构的违规情况。

b) 建设局根据本条第2款d项的规定，以书面形式警告培训机构，并撤销已颁发给学员的证书，同时向住房和城乡建设部报告。

第六章

组织实施

条 20. 省级人民政府和建设局的责任

1. 指导各相关部门按照本通知的规定对培训机构的活动进行监督检查，并对住宅小区的管理运行情况进行检查，根据权限处理违规行为。

2. 建设局负责定期和不定期地对上述培训机构的活动进行监督检查，并对住宅小区的管理运行情况进行检查；处理投诉和举报，并根据权限处理违规行为，向住房和城乡建设部、省级人民政府报告，供其审议决定。

条21. 实施条款

1. 赋予住房与房地产市场监管局：

a) 协助住房和城乡建设部部长担任审定委员会的常任主席；

b) 指导、督促和检查全国范围内的培训和专业知识提升活动，并检查住宅小区的管理运行情况；

c) 定期汇总和报告本通知的执行情况，并提出修改和补充建议，供住房和城乡建设部部长审议后发布。

2. 自本通知生效之日起12个月内，规定在本通知第二条第一款中的对象必须获得完成培训课程的证书才能参与管理运行；如发现上述对象在没有证书的情况下仍参与管理运行住宅小区，则根据违规程度，相关企业总经理和个人将受到处罚（如有），并可能被追究刑事责任。

3. 本通知自2012年1月9日起生效

在执行过程中，如遇问题，请各地将其意见反馈至住房和城乡建设部，以便作出相应修改和完善。/。