本通知第15/2009/TT-BXD号规定了确定学生、工人和低收入人群住房的租赁和销售价格的方法。价格基于建设投资成本、运营管理和维护费用，以及最高不超过投资额10%的利润。
Đối tượng áp dụng
省级人民政府、项目投资者、运营管理单位、学生、工人、低收入人群及相关组织和个人。
Các điểm cốt lõi
- 本通知适用于由经济成分参与投资但不使用国家财政资金，并享受根据政府决定第65/2009/QĐ-TTg号、第66/2009/QĐ-TTg号和第67/2009/QĐ-TTg号规定的优惠待遇的项目。
- 学生、工人和低收入人群住房的租赁价格基于建设投资成本、运营管理和维护费用，以及最高不超过投资额10%的利润来确定。
- 低收入人群住房的销售价格也基于建设投资成本、维护费用和最高不超过投资额10%的利润来确定。分期付款销售情况下，最短期限为10年。
- 低收入人群住房的购买租赁价格与销售价格类似确定，最短期限为10年。
- 系数K（总楼层系数）和A（表示公寓剩余价值与初始价值比例的系数）按照规定确定。
🌐 Tác động xã hội từ văn bản này
- 积极影响：有助于发展学生、工人和低收入人群住房，减轻财务负担。
- 消极影响：可能增加运营管理单位的管理运行成本。
❓ Câu hỏi thường gặp
学生住房的租赁价格是如何确定的？
学生住房的租赁价格基于建设投资成本、运营管理和维护费用，以及最高不超过投资额10%的利润来确定。公式：Gt = (Vđ + L + Ql + Bt - Tdv) x K / (10 x S)。
低收入人群住房的销售价格是如何确定的？
低收入人群住房的销售价格基于建设投资成本、维护费用和最高不超过投资额10%的利润来确定。公式：Gb = (Tđ + L + Bt) x K / S。
当销售低收入人群住房时，分期付款期限是多久？
最短期限为10年，由卖方和买方自行协商。
系数K是如何确定的？
系数K（总楼层系数）对于一个住宅楼块等于1。该系数在文本中未详细说明，仅按原则确定。
低收入人群住房的购买租赁价格是如何确定的？
低收入人群住房的购买租赁价格基于建设投资成本、运营管理和维护费用，以及最高不超过投资额10%的利润来确定。公式：Gtm = (A x (Vđ + L) x K + Ql + Bt - Tdv) / (12 x S)。
Toàn văn
通知
关于确定学生住房、工人住房以及低收入人群住房的租赁价格和销售价格的方法指南
及低收入人群购买住房的价格
属于各经济成分参与投资的项目
______________________
根据二零零八年二月四日国务院令第17号《关于住房和城乡建设部职能配置、内设机构和人员编制规定》；
根据2009年4月20日政府第18号决议关于为学校和教育机构的学生及城市集中工业区的工人和低收入人群提供住房的一些机制和政策
根据2009年4月24日总理第65号决定关于为大学、高等专科学校、中等专业学校和职业学校的租住学生提供住房的一些机制和政策
根据2009年4月24日总理第66号决定关于为集中工业区的工人提供租住住房的一些机制和政策
根据2009年4月24日总理第67号决定关于为城市低收入人群提供住房的一些机制和政策
住房和城乡建设部就确定学生住房、工人住房以及低收入人群住房的租赁价格和销售价格，以及低收入人群购买住房的价格的方法，对于各经济成分参与投资（不使用国家财政资金）并享受国家优惠政策的项目作出如下指导：
第一章
总则
第一条 调整范围和适用对象
第一条 调整范围：本通知就确定学生住房、工人住房以及低收入人群住房的租赁价格和销售价格，以及低收入人群购买住房的价格的方法进行指导。这些项目由各经济成分参与投资（不使用国家财政资金），并享受国家优惠政策，根据总理2009年4月24日第65号、66号和67号决定。
第二条 适用对象：省级人民政府、项目投资者、管理运营单位、学生、工人、低收入人群及相关组织和个人。
第二条 租赁价格、销售价格和购买租赁住房价格的确定原则
一、对于学生住房、工人住房以及低收入人群住房的租赁价格：
（a）准确计算确保资本保值所需的所有必要费用，包括收回建设投资本金及其贷款利息（如有）、在使用过程中的管理运营费用、住房维护费用；
（b）管理运营和维护住房的费用按照自收自支和公开的原则收取和支出，以确保住房区的良好运行，由管理运营单位负责管理；
（c）租户使用的燃料、电力、水和其他服务（如有）费用不在租赁住房价格中计算，而由租户直接支付给服务提供商（如果有单独合同）或支付给管理运营单位（如果没有单独合同），按实际消耗量支付，并且在管理运营过程中产生的其他费用也必须遵循非营利原则。特别地，电费和水费按照生活费用标准计算，不按商业费用标准计算；
（d）租赁住房价格中的服务费用包括：保安、环境卫生、垃圾收集、灭虫和其他服务（如有），具体规定在租赁住房合同中；
（e）不得将国家优惠的费用计入租赁住房价格（土地使用费、项目范围内的土地租金；税收优惠等）；
（g）住房区内经营服务的收入用于弥补管理运营费用和维护费用，以降低租赁住房价格；
（h）规定的最高利润率是建设项目投资价值的10%；
（i）最低回收期为20年。
二、对于低收入人群购买住房的价格：
（a）准确计算收回建设投资本金及其贷款利息（如有）、公共部分的住房维护费用；
（b）不得将国家优惠的费用计入住房销售价格（土地使用费、项目范围内的土地租金；税收优惠等）；
（c）规定的最高利润率是建设项目投资价值的10%；
（d）分期付款销售情况下：分期付款期限由卖方和买方协商确定，但最低期限为10年。
三、对于低收入人群购买租赁住房的价格：
确定原则与销售价格和低收入人群租赁住房价格相同。租赁购买期限由卖方和买方协商确定，但最低期限为10年。
第二章
确定学生住房、工人住房以及低收入人群住房的租赁价格
和低收入人群购买住房的价格
属于各经济成分参与投资的项目
条 4. 出售给低收入者的住房价格构成内容
1. 建设投资费用：同第三条第一款
2. 共有部分维修费用：是指为维持住房质量而对住房区共有部分进行日常维修、小修、中修、大修和应急修理的所有费用。
a) 维修费用确定如下：
对于销售面积，维修费用按售价的2%计算。这笔费用计入购房者需支付的购房款（见2006年9月6日第90/2006/NĐ-CP号法令第五十四条关于房地产法实施细则和实施办法的规定）。
对于开发商保留不销售的部分面积（用于出租经营服务、办公等），开发商须按该部分面积价值的2%缴纳费用。这部分价值按住房区最高认购价计算。
b) 维修资金存入商业银行，并由住房管理运营单位管理，以满足现行建筑维护工作的需求。这些资金无需缴税。
3. 项目核定利润
4. 除上述房价外，购房者还需按买卖合同和现行规定支付每月的管理运营费用。
固定资产折旧管理使用按照财政部的规定执行。
3. 维修费用：是指为维护房屋质量而进行的日常维修、小修、中修、大修和应急修理的所有费用；
项目建设单位根据承包商设计并提交省人民政府审批的建筑维护程序计算和确定维护费用。
维修资金存入商业银行，并由住房管理运营单位管理，以满足现行建筑维护工作的需求。
4. 项目核定利润：
核定利润最高不超过建设项目投资价值的10%。
条4. 构成向低收入者出售住房价格的内容
1. 建设投资费用：如第三条第1款
2. 维护费用（共有部分）：是用于维护、保养、小修、中修、大修和突发修理的全部费用，以保持住房区共有部分的质量。
a) 工程维护费用按以下方式确定：
对于销售房屋的面积，工程维护费用按售价的2%计算。这笔费用计入购房者需支付的购房款项中（根据2006年9月6日第90/2006/NĐ-CP号法令关于《住房法》实施细则和指导方针的第五十四条的规定）。
对于开发商保留不售出并属于其所有的房屋面积（用于出租经营服务、办公等用途），开发商须缴纳该面积价值的2%。这部分价值按照住房区最高售价的公寓价格计算。
b) 维护资金存入商业银行，并由住房管理运营单位管理，用于现行规定下的工程维护工作。这些资金无需缴税。
3. 项目的定额利润
核定利润最高不超过建设项目投资价值的10%。
4. 除上述住房售价外，购房者还需根据买卖合同和现行规定，每月支付额外的管理运营费用。
条5. 确定学生宿舍租金的方法
V
|
交负责人 = |
Vđ + L + Ql + B负责人 - Tdv |
× K |
|
10 × S |
其中：
- Gt ：是每平方米使用面积每月的租金（元/平方米/月）
- Vđ ：是项目年度建设投资成本分摊，按保本原则计算（元/年）
V
|
Vđ = |
Tđ x (1+r)||| 农业部门 |
|
(1+r)||| 农业部门 - 1 |
+ Tđ ：是在交付使用时项目的总建设投资成本（根据批准的投资结算价值）（元）
+ r ：是按年计算的投资保本利率，取决于投资决策者（%/年）
+ n ：是回收投资年限，具体取决于每个项目的条件和投资决策者，但最少为20年。
- L： 是项目的利润，最高不超过建设项目总投资价值的10%（元/年）
- Ql ：是每年的管理运营费用（元/年）
- Bt ：是每年平均维护费用（元/年）
- Tdv ：是每年从住宅区内提供的服务中获得的收入，如停车服务、餐饮服务以及体育活动可能产生的收入（元/年）
- S ：是项目出租公寓的总面积（平方米）
- K ：是楼层系数，按照原则确定：一个楼栋的总K系数等于1
注释：+ “10” ：是指学生一年内租住宿舍的月份数
条6. 确定工人住房及低收入人群住房租金
V
|
交负责人 = |
Vđ + L + Ql + B负责人 - Tdv |
× K |
|
12 × S |
12 × S
其中：
- Gt ：是每平方米使用面积每月的租金（元/平方米/月）
- 其他变量与本通则第5条相同
注释：“12” ：是指一年内租住房屋的月份数
条7. 确定低收入人群购房价格
1. 一次性付款购买房屋的情况：
V
|
交b = |
Tđ + L + B负责人 |
× K |
|
使用政府经常性预算资金并由中央机关、组织下达订单的公共服务产品（包括公益服务产品和公共福利服务产品）（不包括管理和维护铁路基础设施的服务） |
其中：
- Gb ：是每平方米使用面积的销售价格（元/平方米）
- Tđ ：是在交付使用时项目的总建设投资成本（根据批准的投资结算价值）（元）
- L ：是项目的利润，最高不超过建设项目总投资价值的10%（元）
- Bt ：是共用部分的维护费用（元）
- S ：是项目公寓的总面积：包括出售公寓的面积和开发商保留未售出的面积（平方米）
- K ：是楼层系数，按照原则确定：一个楼栋的总K系数等于1
2. 分期付款购买房屋的情况：购房者首次支付的金额不得超过房屋总价的20%，除非购房者与卖方另有约定。分期付款期限由买卖双方协商确定，但最低不少于10年。
条8. 确定低收入人群购房租赁价格
V
|
交tm = |
A × (Vđ + L) × K + Ql + B负责人 - Tdv |
|
12 × S |
其中：
- Gtm ：是每平方米使用面积的租赁购买价格（元/平方米/月）
- A ：是剩余房屋价值（扣除首次付款后）与租赁购买房屋初始价值的比例（A<1）
- Vđ ：是项目年度建设投资成本分摊，按保本原则计算（元/年）
V
|
Vđ = |
Tđ × r (1+r)||| 农业部门 |
|
(1+r)||| 农业部门 - 1 |
+ Tđ ：是在交付使用时项目的总建设投资成本（根据批准的投资结算价值）（元）
+ r ：是按年计算的投资保本利率，取决于投资决策者（%/年）
+ n ：租赁购买时间取决于卖方和买方之间的协议，但最少为10年。
- 其他变量与本通则第5条相同。
第三章
组织实施
条9. 住房和建设部负责
主持会同各部委、行业和省级人民政府组织检查和监督本通知各项内容的实施。
条10. 省级人民政府负责
1. 审查并批准开发商提出的房屋销售价格、租赁价格和购买租赁价格；
2. 根据实际情况审查和调整房屋租赁价格和购买租赁价格；
3. 组织、指导和监督本通知在管辖区域内的执行情况。
条11. 开发商和项目管理运营单位负责
1. 制定房屋销售价格、租赁价格和购买租赁价格方案，提交省级人民政府审批；
2. 按照国家规定和本通知的指引组织房屋销售、租赁、购买租赁和其他收入的收支。
条12. 实施条款
本通知自2009年8月15日起生效。
在执行过程中如遇困难，请将意见提交住房和城乡建设部审查解决。/
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