令第188/2013/ND-CP关于发展和管理社会住房的规定

令

V关于发展和管理公共住房的规定i

___________

根据《法律》 T政府组织法；依据二零零一年十二月二十五日的法律；

根据《法律》 款自2005年11月29日起施行；

根据《法律》 “a) 在中华人民共和国社会主义越南领土上与国家电网连接的所有发电厂的所有者、组织和个人，不包括战略多用途水电站、采用避免成本费率的小型可再生能源发电厂、提供辅助服务的发电机组和独立投资的储能系统、按照有权机关文件规定的购电价格机制的发电厂；”。|||计划与投资部部长的决议

部长建设部建议;

政府发布关于发展和管理公共住房的法令,

章 I

总则

第一条 调整范围

一、本法令规定了为符合本法令规定的条件的对象发展和管理使用公共住房的购买、租赁或租购事宜。

二、由国家预算资金投资的公共住房的管理和使用，按照有关国有房屋管理使用的法律规定执行。

第二条 适用对象

本法令适用于以下对象：

一、国内和国外各经济成分的组织和个人以及在国外定居的越南人参与开发供出售、出租或租购给本法令规定对象的公共住房项目的活动。

二、家庭和个人投资建设供出售、出租或租购给本法令规定对象的公共住房。

三、相关组织；根据本法令规定有权购买、租赁或租购公共住房的对象。

四、与公共住房领域相关的国家管理机关。

第三条 公共住房的发展和管理原则

一、公共住房的发展必须遵守经有审批权的机关批准的城市规划；确保建筑标准、规范和质量符合法律规定，并符合本法令规定的住宅类型和设计标准；项目投资建设的公共住房必须确保基础设施和技术设施系统的配套性。

二、家庭和个人投资建设的公共住房必须满足基本的技术基础设施要求，并符合国家有关机关发布的最低标准。

三、根据本法令规定的公共住房必须严格管理；负责运营公共住房的单位必须按照本法令规定向符合条件的对象出售、出租或租购，并未经国家有关机关批准不得擅自改变公共住房用途。

四、国家保护公共住房投资者、所有者和购买者、承租人及租购者的合法权益。对违反公共住房发展和管理使用法律的行为应及时严肃处理，依法进行。

五、建设公共住房只能使用国内建筑材料和生产设备，不得使用进口产品（除非国内尚未生产）。

六、国防和公安部门可根据本法令的规定实施公共住房项目，以解决人民武装力量中的军官、专业军人（包括军官、士官和专业士兵）的住房问题，但要符合具体情况和特殊条件，并且每个对象只能获得一次支持。

章 II

公共住房的发展机制和政策

第四条 公共住房的发展形式

一、公共住房是指国家提供支持和优惠，供本法令第十四条第一款规定的对象购买、租赁或租购的住房。

二、根据本法令规定的发展公共住房的形式包括：

（a）国家直接通过财政资金（中央或地方）投资建设公共住房项目，或者从商业住房项目中回购公寓，或者接受开发商移交的商业住房项目中的公寓，以建立属于国家所有的公共住房基金，用于出租或租购；

（b）各经济成分的企业参与通过非财政资金投资建设公共住房项目，供出售、出租或租购，并按本法令规定享受国家的支持和优惠；

（c）家庭和个人投资建设供本法令第十四条第一款规定的对象租赁、租购或购买的独立住宅，并按本法令规定享受国家的支持和优惠。

条 5. 社会住房发展计划

1. 根据实际情况和社会住房需求，省、自治区人民政府（以下简称省级人民政府）应当组织编制年度、中期和长期社会住房发展计划，符合国务院批准的国家住房发展战略方向，与同一时期地方经济社会发展规划相适应，并经省、自治区人民代表大会（以下简称省级人民代表大会）审议通过。

对于属于北部、中部和东南部经济重点地区的各地方，省级人民政府有责任将社会住房发展计划草案提交住房和城乡建设部征求意见，在收到草案之日起15个工作日内，住房和城乡建设部应以书面形式提出意见。

非北部、中部和东南部经济重点地区的地方的社会住房发展计划由省级人民政府自行组织编制并审查后，提交省级人民代表大会审议通过。

编制和批准社会住房发展计划必须与编制经济社会发展规划和国家预算资金计划同时进行；社会住房发展计划可以按照有关住房或建设法律的规定，与地方住房发展计划合并编制和批准，或者根据每个地方的具体情况单独编制和批准。

省级人民政府负责在同级人民代表大会审议通过后批准社会住房发展计划。

2. 地方社会住房发展计划应包括以下主要内容：

a) 预测对社会住房的需求人数；需要提供的社会住房面积和数量。

b) 需要投资建设的社会住房单元数量和总面积，包括由政府使用财政资金按项目投资建设的住房；由各类所有制企业使用非财政资金按项目投资建设的住房；由家庭和个人投资建设的住房；不同类型面积的社会住房的数量、比例和结构，适合不同需求群体。

c) 计划用于开发社会住房项目的区域位置和总土地面积。

d) 每年和各个阶段实施的社会住房项目清单；每个项目的具体实施进度。

e) 投资需求和资金来源（财政资金、从各类所有制经济和其他合法资金来源筹集的资金）。

f) 地方职能机构在执行社会住房发展计划中的职责。

g) 其他与社会住房发展相关的事项。

3. 经省级人民政府批准的地方社会住房发展计划应在计划年度前一年的10月31日前报送住房和城乡建设部汇总，并向国务院总理报告。

4. 住房和城乡建设部负责牵头，会同相关部委编制年度和五年期的社会住房发展计划，使用中央财政资金投资建设，并报国务院总理审定。

条 6. 规划和安排土地基金以发展公共住房项目

1. 在编制、审查和批准城市规划、土地利用规划、详细建设规划、农村居民点规划、经济开发区规划、工业区规划、出口加工区规划、高新技术园区规划的过程中，省级人民政府有责任根据地方的土地基金，安排足够的土地基金，并指导职能机关具体确定每个公共住房项目的地理位置、地点和土地面积规模，确保基础设施和技术设施系统的同步性，按照本法令第9条的规定将土地分配给各投资主体进行开发。

2. 对于商业住房项目和新城镇建设项目预留土地用于建设公共住房的规定如下：

a) 商业住房项目和新城镇建设项目（包括BT和BOT模式的投资建设项目）在三级及以上城市的土地使用面积（包括已投资建设基础设施的详细规划或总平面图中规定的土地面积），必须预留20%的居住用地总面积，用于建设公共住房。

投资商负责直接在其预留的20%土地上建设公共住房（除非国家收回该20%的土地用于公共住房建设并由政府出资，或者投资商没有参与公共住房建设的需求，则将该土地移交给项目所在地的省级人民政府）。

b) 如果商业住房项目和新城镇建设项目使用的土地面积少于10公顷，在预留20%土地用于建设公共住房的规定之外，投资商可以选择将相当于20%土地价值的房屋转让给政府用于公共住房建设，或者按照省级人民政府发布的土地价格框架缴纳等值金额，以补充地方住房发展基金，用于在该区域内建设公共住房。

3. 对于四级和五级城市以及农村地区，省级人民政府应根据具体情况，要求商业住房项目和新城镇建设项目投资商按照本条第2款的规定预留土地用于建设公共住房。

4. 工业区内为工人和劳动者提供公共住房的土地安排规定如下：

a) 对于正在形成阶段的工业园区，当地工业园区管理委员会或工业园区基础设施经营企业有责任组织拆迁和平整土地，并投资建设工人的住房基础设施，根据已获批准的规划将其移交给按照本法令第9条规定选定的公共住房项目投资商。拆迁补偿费、土地平整费和住房基础设施建设费用将纳入工业园区内的土地租金；

b) 对于已经形成的工业园区但尚未提供足够住房的，省级人民政府有责任组织制定（或调整规划）、实施拆迁补偿和平整土地，并收回土地以增加公共住房项目投资商的土地基金，按照本法令第9条规定选定的公共住房项目投资商负责实施该项目。拆迁补偿费用从土地使用费和土地租赁费中提取，留给地方政府；

对于未完全使用工业用地的工业园区，省级人民政府有责任组织调整建设规划；土地利用规划和土地用途变更，或提交总理审批部分土地面积的调整，以建设服务于工业园区工人的公共住房。

5. 如果国家使用20%的土地基金通过国家预算资金建设公共住房，则商业住房项目和新城镇建设项目投资商有责任在移交土地之前，按照已获批准的规划完成基础设施建设。

当移交20%的土地给国家时，项目投资商可以得到（或从其应向国家财政缴纳的财务义务中扣除）拆迁补偿费、基础设施建设费和其他合法费用的偿还，这些费用是投资商对需移交的20%土地所支付的。

6. 如果国家直接使用中央政府预算资金建设公共住房项目，则土地配置按以下规定执行：

a) 对于中央预算资金占项目总投资50%及以上的项目，住房和城乡建设部负责主持与省级人民政府合作，决定按照本条规定选择用于发展公共住房的土地基金，以实施项目；

b) 对于中央预算资金占项目总投资低于50%的项目，项目所在地的省级人民政府决定按照本条规定使用土地基金，以实施项目。

7. 对于家庭、个人参与投资建设公共住房的，必须符合城市规划、土地利用规划和计划、农村居民点建设规划，并经有权机关批准，且须严格按照国家有关建设主管部门颁发的建设许可证进行。

省人民政府根据《土地管理法》的规定，决定将毗邻的园地和其他农用地用途转换为鼓励家庭和个人参与公共住房建设。

第七条 公共住房设计标准

一、公共住房的设计标准按照以下规定执行：

（一）在使用国家财政资金的城市建设项目中，公共住房的设计标准应遵循有关房屋管理的法律规定；在其他地区，则可以建设低层联排住宅。

（二）对于使用非国家财政资金建设的公共住房项目，如果是公寓楼，则每户最小面积为30平方米，最大不超过70平方米，不限制层数，但需符合经国家有关机关批准的建设规划；项目发起人可将建筑密度或土地使用率提高到现行国家标准的1.5倍。

对于低层联排住宅形式的公共住房，每栋住宅的建设用地面积不得超过70平方米。²根据地方具体情况，省级人民政府可根据需要适当增加每户最大使用面积，但增幅不得超过70平方米的10%，并且在公共住房项目中，超过70平方米的住房数量不得超过总住房数量的10%。

（三）对于与本条款第一项和第二项规定不同的公共住房设计标准试点应用，依照国务院总理的特别规定执行。

（四）由家庭或个人投资建设的单个公共住房的设计，必须确保施工质量，符合规划要求，并达到国家有关机关规定的最低条件。

二、使用国家财政资金开发的公共住房项目必须采用国家有关机关发布的标准设计图和典型设计。

三、住房和城乡建设部负责具体指导公共住房设计标准，并制定家庭或个人投资建设的单个公共住房的最低条件规定。

第八条 公共住房发展资金来源

b) 官方发展援助（ODA）资金和其他外国贷款（如有）。

（一）地方住房基金的成立和运营依据有关房屋管理的法律规定（如有）；地方政府每年根据省级人民代表大会常务委员会的决定提供财政支持；发行地方政府债券、住房公债；从其他合法渠道筹集资金；

（二）中央政府直接投资的资金；政府债券资金（如有）；

（三）官方发展援助资金和其他外国贷款资金（如有）。

二、非财政资金由经济各组成部分参与公共住房发展的投资筹集（包括家庭和个人）：

c) 发行由政府担保的债券，依照法律规定；

（二）从政府优惠贷款中借款；

（三）发行由政府担保的债券，依照有关政府债券、政府担保债券和地方政府债券发行的法律规定；

（四）向依法设立并运营的信贷机构借款；

（五）从地方住房基金和依法设立并运营的住房储蓄基金借款。

e) 法律规定的其他合法筹集的资金来源。

条9. 社会住房建设投资主体

1. 社会住房开发项目的投资主体是拥有资金或被分配管理、使用资金以实施社会住房建设项目的人，包括：

a) 中央和地方的国家房屋管理部门；根据法律规定成立并运营的项目管理机构；被分配管理、使用财政资金进行社会住房建设项目的国有企业。

b) 根据法律规定参与社会住房项目建设的各类经济成分企业，其功能为房地产经营；使用劳动力的企业投资建设住房以出售、出租或租购给该企业的员工。

2. 对于全部由国家财政资金投资建设的社会住房项目以及国家财政资金占总投资额30%及以上的项目（不包括土地使用费和基础设施建设支持费用，如有），选择项目投资主体和承包商提供咨询服务、施工安装和采购设备的合同包，按照有关使用国家财政资金项目的住房和建筑法律的规定执行。

3. 对于使用非国家财政资金投资建设的社会住房项目，选择项目投资主体通过招标方式进行，或者根据土地管理和住房法律的规定采用指定方式。

4. 在使用商业住房项目或新城镇项目中规定的20%土地基金发展社会住房的情况下，商业住房项目或新城镇项目的投资主体同时承担社会住房项目投资主体的角色。

5. 如果投资者已合法拥有符合住房规划的土地，并且有意愿实施社会住房项目，则该投资者可以成为社会住房项目的投资主体。

6. 地方工业园区管理委员会或被分配同时负责工业园区基础设施建设和社会住房基础设施建设的企业。在完成社会住房基础设施建设后，一级投资主体可以自行继续进行社会住房建设，或将已有基础设施的土地转让给园区内的生产企业或具有房地产经营职能的企业（以下统称为二级投资主体）来实施面向园区工人的社会住房项目。

7. 对于采用建设-移交（BT）模式建设社会住房的情况，按照本法令第10条的规定选择投资主体。

8. 对于家庭或个人投资建设的社会住房，家庭或个人应按照住房和建筑法律的规定进行住房建设。

条10. 社会住房建设转让开发（BT）形式的发展

1. 社会住房以BT形式发展仅适用于国家投资建设的社会住房项目。

2. 在已批准的规划和计划基础上，省级人民政府负责：

a) 组织编制社会住房BT项目的清单。

b) 在房屋管理部门官方网站上公开发布项目清单及相关信息，并公布选择BT投资者的条件，以便企业有依据参与注册成为BT投资者。

3. 省级人民政府可直接由省级房屋管理部门实施或与具有房地产经营职能的企业签订咨询合同，确定社会住房建设项目清单中所列项目的建设标准和要求，并组织选择BT投资者，提交省级人民政府审议决定。

参与社会住房建设的BT投资者可以是任何经济成分中的具有房地产经营职能、具备专业能力和财务能力的企业或合作社，能够实施社会住房发展项目。

4. 经省级人民政府选定后，BT投资者需组织编制并提交有关部门审定和批准详细比例为1/500的土地使用规划（对于尚未有详细比例为1/500的土地使用规划区域），并组织编制社会住房发展项目，提交有关部门按照住房和城市建设法律法规的规定进行审批。

5. 在社会住房发展项目获得批准后，省级房屋管理部门起草BT合同，并提交省长签署与BT投资者的合同，或者执行BT合同（如果得到省级人民政府授权）。

6. 社会住房建设BT合同的实施按照住房和城市建设法律法规以及BT合同形式投资的相关法律法规规定进行。

7. 完成投资建设和验收社会住房工程后，BT投资者需将该住房基金移交给省级房屋管理部门，按照规定进行管理和运营。

8. BT投资者可以通过以下方式获得项目资金：由国家通过国家预算支付；使用其他土地进行经营活动以回收资金；或通过合法资产和其他资金支付。

9. 本条规定的具体指导性社会住房BT发展事项由有权机关根据现行规定制定。

条11. 投资批准权；项目编制、审查和批准权限及社会住房发展项目

1. 社会住房发展项目投资批准权（除本条款第3款规定的情况外）：

a) 总理在建设部意见审核后决定批准以下情况的投资：

- 所有资金来源且用地规模达到100公顷及以上；

- 中央政府预算资金投资建设，不论用地规模大小。

b) 省级人民政府在建设部书面同意后决定批准以下情况的投资：

- 所有资金来源且用地规模在20公顷至100公顷之间（不包括中央政府预算资金投资的情况）；

- 所有资金来源（不包括中央政府预算资金投资的情况）且用地面积低于20公顷但住房数量达到2500套及以上。

c) 省级人民政府决定批准其余项目。

d) 根据本款a、b、c项规定，投资批准审核和决定的时间最长不超过45天；提出意见的文件最迟应在收到投资批准申请材料之日起15天内发出。

2. 项目投资者必须在组织编制、审查和批准项目之前，向本条款第1款规定的有权机关提交投资批准申请材料，供其审议决定。

3. 对于非财政资金投资且采用招标方式选择项目投资者的项目，则无需履行投资批准程序。在进行项目投资者招标时，有权机关应在其招标文件中补充本条款第4款所述的要求内容。

4. 本条款第1款和第2款规定的投资批准决定应包括以下主要内容：

- 项目名称（独立的社会住房发展项目或使用20%土地基金的社会住房发展项目）；

- 投资者名称；

- 投资目标和投资形式；

- 项目地点；用地面积和边界，人口规模；

- 项目总投资额及其资金来源；

- 符合现行建设规范要求的技术基础设施和社会基础设施；

- 整个项目的总建筑面积，每种类型住房的建筑面积，包括商业住房（如有）；项目范围内每种类型住房的数量；

- 公共使用面积，包括：停车位，社区活动区，商业服务面积（如有）；

- 产品销售方案，包括：购买、租赁、租赁购买社会住房的对象；分配用于出售、出租、租赁购买的社会住房数量和面积；

- 投资者的权利和义务；地方政府的责任；项目享受的支持和优惠机制；

- 项目实施的时间和进度。

5. 投资批准申请材料包括：

a) 投资批准申请书；

b) 比例为1/500的详细规划图；

c) 相关说明文件和设计图纸。

d)投资批准的申请内容。

责成住房和城乡建设部具体指导投资项目申请批准的文件内容和程序手续，按照本条的规定执行。

6. 社会住房项目的发展计划的制定、审查和批准应依照有关房屋和建设的法律规定进行。

7. 对于家庭或个人单独投资建设社会住房的情况，则无需制定项目，但必须遵守以下规定：

a) 确保符合单户住宅建设的要求；进行单户住宅的勘察、设计和建设；并根据有关房屋和建设的法律规定管理单户住宅的质量；

b) 符合由住房和城乡建设部发布的关于家庭或个人投资建设的社会住房条件的规定；

c) 提出方案提交省人民政府审议，以获得国家在实施社会住房建设项目时的支持和优惠措施；

d) 省人民政府负责根据地方实际情况制定具体规定，鼓励和支持家庭和个人参与社会住房建设。

第十二条 社会住房发展的支持和优惠政策

1. 社会住房开发项目可享受国家提供的如下支持和优惠政策：

a) 免除土地使用费和土地租赁费，对于已获批准的社会住房建设项目范围内的土地面积（包括用于建设商业设施的土地）；

如果项目投资者已经向国家缴纳了土地使用费，或者从其他组织、家庭或个人处接收转让的土地使用权，并将该土地用于建设社会住房，或者项目投资者已经为20%的土地基金缴纳了土地使用费，则国家可以退还或抵扣项目投资者应向国家缴纳的财政义务，依据土地法的规定。

b) 按照增值税法的规定，适用优惠税率；

c) 根据企业所得税法的规定，减免和享受优惠的企业所得税税率；

d) 可从以下来源获得支持和优惠：

- 向依法成立并运营的金融机构、商业银行和金融实体借款；

金融机构、商业银行和金融实体有责任提供一定比例的资金（至少占总贷款余额的3%），以优惠利率向社会住房项目的投资者和购买、租赁、租购社会住房的人提供贷款，还款期限应与客户的偿还能力相适应。

- 从地方政府预算、地方政府债券发行、住房发展基金和其他优惠贷款来源（如有）中获得优惠贷款；

đ) 全额补助基础设施建设费用（交通、供电、供水排水系统）；部分或全额补助征地补偿、基础设施建设和公共服务设施建设费用，根据地方条件确定；

e) 对于采用示范设计或典型社会住房设计的项目，免于进行基础设计审查；如果具备法定建设能力，可以自行实施咨询和施工安装工作（不包括由政府资金投资的社会住房项目）。

g) 对于在工业园区内使用劳动力的企业，如果自建或购买住房供员工居住且不收取租金或收取不超过省级人民政府规定的社会住房租金标准的租金，则其建设、购买住房或支付租金的费用可以在计算企业所得税时作为合理成本计入生产成本。

h) 可以使用社会住房项目范围内形成的未来房屋和建筑作为抵押物，以获取项目投资贷款。

i) 可以发行由政府担保的债券，遵循债券发行的相关法律规定。

k) 可享受其他投资优惠措施（如有），依据相关法律规定。

l) 项目投资者可以在社会住房项目范围内分配20%的住宅用地（包括使用20%土地基金的项目）来建设商业设施（包括高层或低层商品住宅），以弥补投资成本，降低社会住房销售价格、租赁价格、租购价格以及降低社会住房管理运营成本。

对于规划详细方案经有权机关批准的社会住房项目，如果没有专门安排土地用于建设商业设施，则项目投资者可以将该项目总面积的20%的住宅楼面面积用于出售、出租或租购，按商业价格执行。

编 经营商业的规定应按照本款规定统一计入整个公共住房发展项目的总账，并确保根据本法令第十五条规定的定额利润原则。

2. 对于仅用于出租的由非财政资金投资建设的社会住房项目，除按本条第一款规定享受的支持和优惠措施外，还应享受以下支持：

a) 省级人民政府应从地方财政中全额资助该项目范围内的基础设施和技术、社会基础设施的投资资金；

b) 对于用于出租的社会住房基金，在自出租开始之日起至少五年后，项目投资者有权将该住房基金出售给正在租用住房的人（如有需求），按照出售时的社会住房价格进行出售。

3. 参与社会住房投资的家庭和个人应享受以下支持和优惠：

a) 当被允许将土地用途从其他用途变更为建设社会住房时，免缴土地使用费。

b) 根据税收法律法规的规定，享受个人所得税和其他与销售、租赁或购买社会住房相关的税收减免和优惠政策。

c) 按照本条第一款第d项的规定享受支持。

d) 可以使用未来形成的住房作为抵押物，以获得投资社会住房的资金。

章 III

社会住房的管理与使用

第十三条 社会住房买卖、租赁、出租购买的规定

1. 社会住房必须按照本法令第十四条规定的对象和条件进行销售、租赁或出租购买；每个家庭或个人只能根据本法令的规定一次性获得社会住房支持。

符合本法令第十四条第一款c项规定的对象，可以通过国家和经济成分参与投资或由国防部和公安部根据本法令第三条第六款的规定实施的社会住房购买、租赁或出租购买形式获得住房支持。

二、由国家预算投资的社会住房出售、出租、租购活动应遵循有关国有住房管理使用的法律规定。

3. 使用非财政资金开发社会住房项目的投资者必须将项目范围内至少20%的建筑面积用于出租；在自出租开始之日起至少五年后，项目投资者可以将该住房基金出售给符合本法令第十四条规定的承租人，按照本法令第十五条第二款a项规定的售价进行出售。

4. 承租社会住房的人在租赁期内不得以任何形式转租或转让住房。

5. 购买或租赁购买社会住房的人在自支付完毕购房或租赁购买款项之日起至少五年内，不得转租、抵押（除非是向银行抵押贷款购买或租赁购买同一单元房）或以任何形式转让住房。

购买或租赁购买社会住房的人只有在支付完毕合同约定的款项并取得土地使用权证、房屋所有权证及其他附着物产权证后才能出售、抵押或出租，但须保证自支付完毕购房或租赁购买款项之日起至少五年内不得进行上述行为。

自购买或租赁购买社会住房的人被允许向他人出售社会住房之日起，除按规定需缴纳的销售住房款项外，出售公寓住房的一方还需向国家缴纳该单元房分配的土地使用费的50%（对于低层连排住宅，需缴纳全部土地使用费，即用于建造住房的土地面积），按照省人民政府发布的土地价格计算。

在自支付完毕购房或租赁购买社会住房款项之日起不足五年内，如果购买者或租赁购买者有需要出售社会住房，则只能出售给国家（如果是租赁购买由国家财政投资的社会住房）或出售给开发社会住房项目的投资者（如果是购买或租赁购买由非财政资金建设的社会住房）或出售给符合本法令第十四条规定的购买或租赁购买社会住房的对象；再售社会住房的价格不得超过同类社会住房在出售时的价格。

如果是家庭或个人投资建设的社会住房单独购买、租赁或租赁购买，则土地使用权的转移必须符合土地管理法律法规的规定。

9. 根据本法令的规定和住房和城乡建设部的指导，省级人民政府应具体规定购买、租赁或租赁购买社会住房的审批程序和优先顺序，确保符合各地区的实际情况和经济社会条件。

10. 国防部和公安部应在住房和城乡建设部书面同意确定对象标准和条件后，制定具体规定，适用于根据本法令第三条第六款规定实施的项目中的社会住房购买、租赁或租赁购买。

11. 国防部和公安部应在住房和城乡建设部书面同意确定对象标准和条件后，制定具体规定，适用于根据本法令第三条第六款规定实施的项目中的社会住房购买、租赁或租赁购买。

条14. 对象、条件获得社会住房安排

1. 社会住房用于解决以下对象的居住需求：

a) 根据《优待革命功臣条例》规定的革命功臣；

b) 行政机关、事业单位、党派和团体中享受国家财政预算工资的干部、公务员和职员；

c) 享受国家财政预算工资的人民武装力量中的军官、专业军人（包括军官、士官和专业士兵）；非军人的机要工作人员，根据法律规定享有与军人相同的待遇；

d) 工业区内从事工作的工人和劳动者，包括：在工业园区、中小工业区、经济区、出口加工区、高新技术区以及所有行业的工业和手工业生产设施（包括开采和加工设施）中的工人和劳动者；

đ) 城市低收入者和贫困家庭成员；

e) 根据社会救助对象政策法律规定的社会救助对象；单身、孤寡且无处可去的老年人；

g) 已经退还公职住房的人员，在其不再符合租住公职住房标准时；

h) 各大学、高等专科学校、中等专业学校、职业高等专科学校、中等职业技术学校和工人培训学校的在校学生，不分公立或私立；

i) 属于搬迁安置对象但尚未获得安置用地或住房的家庭和个人。

2. 使用国家财政资金投资建设的社会住房购买、租赁、租赁购买对象应按照国家关于国有房屋管理使用的法律规定执行。

3. 在使用非国家财政资金投资建设的社会住房项目中购买、租赁、租赁购买社会住房的对象必须满足以下条件：

a) 没有自有住房或者虽然有自有住房但户均建筑面积低于每平方米8平方米，或者属于临时搭建、损坏严重、漏水的住房而未得到任何形式的国家住房或土地支持。

b) 购买住房的情况下，必须有常住户口登记或有暂住登记，并且在设有社会住房发展项目的省或直辖市缴纳社会保险至少一年以上。

c) 租赁购买住房的情况下，必须支付首期款项为住房价值的20%，其余部分按已签署的合同规定支付。

d) 条1款d项规定的低收入者是指根据个人所得税法律规定无需缴纳经常性所得税的人；条1款d项规定的贫困家庭成员是指符合政府总理规定的贫困标准和社会救助对象，需由居住地的镇或乡人民政府确认；条1款h项规定的对象只能通过租赁方式解决居住问题。

4. 属于搬迁安置对象的家庭和个人，根据条1款i项的规定购买、租赁、租赁购买社会住房以供居住的情况，具体规定由省级人民政府制定，无需适用本条第3款规定的条件。

5. 家庭和个人投资建设的社会住房购买、租赁、租赁购买对象是根据本条第1款规定的人群，并且已在设有社会住房的省或直辖市办理常住或暂住登记。

条15. 销售价格、租赁价格、租购价格的社会住房

1. 国家预算资金投资的社会住房销售价格、租赁价格、租购价格按照国家关于国有房屋管理使用的法律规定执行。

2. 非国家预算资金投资建设的社会住房销售价格、租赁价格、租购价格确定原则如下：

a) 社会住房销售价格由项目投资者根据确保收回全部成本（包括贷款利息，如有）和整个项目的定额利润不超过总投资的10%的原则确定。

如果项目销售价格低于同一类型房屋在同一时间由有权机关公布的建设成本，则允许销售价格中的定额利润比例不超过总投资的15%。

b) 社会住房租赁价格、租购价格由项目投资者自行确定，确保收回全部成本（包括贷款利息，如有）和整个项目的定额利润不超过总投资的15%，不将本法令第12条规定的国家优惠计入社会住房租赁价格、租购价格；社会住房租赁回收期至少为自签订合同之日起15年。

对于社会住房租购，租购方须在交房时支付房屋价值的20%，其余部分按租购双方商定的定期支付方式支付；社会住房租购期限至少为自出租方向租购方交付房屋之日起5年。

省级人民政府负责组织对非国家预算资金投资建设的社会住房项目的价格进行评估。

3. 家庭或个人投资建设用于租赁、租购或销售的社会住房价格由投资者自行确定，但不得超过省级人民政府发布的指导价。

4. 租赁社会住房的人有责任根据双方协议向出租人缴纳一定数额的押金，但最高不超过六个月租金，最低不少于三个月租金，以保证承租人的义务履行。

出租人和社会住房承租人可以协商超过本条款规定的押金金额，但该押金不得超过所租住房价值的50%。如果承租人按照本条款规定缴纳押金，则可以在双方商定的一段时间内享受降低租金或免交租金的优惠。

属于贫困家庭、低收入家庭以及本法令第14条第1款a、e、h项规定的对象，在租赁社会住房时无需缴纳押金。

省级人民政府负责组织对辖区内社会住房销售、租赁、租购行为进行监督检查，依照有关房屋管理和本法令的规定。

购买、租赁、租购社会住房的人可以从信贷机构、商业银行和依法成立并运营的金融机构获得贷款，以支付从本法令第12条第1款d项规定的资金来源购买、租赁、租购社会住房的款项，利率优惠低于市场利率，还款期限与客户的偿还能力相适应。

条 16. 买卖、租赁、融资租赁保障性住房合同

1. 买卖、租赁、融资租赁保障性住房必须按照住房和城乡建设部规定的标准合同文本制定。

2. 项目保障性住房的买卖、融资租赁合同自基础施工完成后由开发商与购买者或融资租赁方签订；卖方可以按协议提前收取不超过合同价值70%的预付款；租赁保障性住房合同可以在开发商或受开发商委托管理运营保障性住房的企业与承租人之间签订。

3. 租赁保障性住房的情况下，出租方须在完成投资建设和交付使用后才能签订租赁合同；租赁保障性住房合同最长有效期为五年。

4. 出现下列情形时，租赁保障性住房合同终止：

a) 租赁期满而承租方不再需要继续租赁；

b) 双方协商一致解除租赁合同；

c) 承租方单方面提前终止租赁合同；

d) 承租方违反合同约定且属于提前终止租赁合同的情形；

e) 根据有权国家机关的决定终止租赁合同。

5. 合同到期后，若承租方仍符合租赁保障性住房条件，则双方可协商续签租赁合同；在合同期满前三个月，若承租方仍有租赁需求且未违反合同中规定的提前终止租赁合同的情形，则有权续签新的租赁合同或延长租赁保障性住房合同。

条 17. 保障性住房质量监管

1. 保障性住房项目的建设工程质量监管应遵循有关建设工程质量管理法律法规的规定，确保质量标准与商业住房项目相同。

2. 家庭和个人投资建设的保障性住房必须遵守城市规划和农村居民点规划的相关法律规定；需获得建设许可，并由市住房和城乡建设局或区县（市）人民政府指定的房屋管理部门出具符合住房和城乡建设部规定条件的确认函后方可进行租赁、融资租赁或销售。

条 18. 保障性住房的管理和使用

1. 国家财政资金投资的社会住房的开发使用管理按照有关国有房屋管理使用的法律规定执行。

2. 对于非财政资金投资建设的保障性住房，项目开发商负责组织保障性住房的使用、运营和管理工作。

3. 社会住房为公寓时，其管理使用按照有关住房的法律规定执行。

保障性住房的物业管理服务享受公共服务机制，依照财政部的指导进行。

保障性住房的管理运营单位有权在其所在区域内经营其他服务以弥补管理运营和维护成本，从而降低租金价格。

5. 对于家庭和个人投资建设的社会住房：

a) 房屋所有者可以选择自行管理或委托有资质的服务机构管理其投资的保障性住房基金。

b) 在租赁合同有效期内，房屋所有者可以将房屋出售给承租人，如果承租人有意购买且卖方无需向国家缴纳土地使用费。

房屋所有者享有对其拥有的房屋的权利并承担相应的义务，依据民法和房屋管理法的规定。

d) 负责住房和城市建设部制定具体规定，管理社会住房的质量、开发和使用，这些住房是由家庭和个人建造并出售、出租或融资租赁的。

条 19. 出卖人、出租人、租买人和买受人、承租人、租买人的权利、义务和责任

1. 出卖人、出租人、租买人和买受人、承租人、租买人对保障性住房享有权利并承担义务，应当按照有关保障性住房的法律法规的规定执行，其中必须遵守以下基本权利和义务：

a) 对于出卖人、出租人、租买人：

- 必须严格履行在已签订的买卖、租赁、租买保障性住房合同中约定的各项条款；

- 根据已签订的买卖、租赁、租买保障性住房合同中的约定，有权终止买卖、租赁、租买保障性住房合同；

- 组织成立保障性住房管理委员会，并根据住房和城乡建设部的指导制定保障性住房管理制度，适用于保障性住房中的公寓类型；

- 对于出租保障性住房的情况，出租人在终止租赁合同时有权收回出租房屋，但必须提前至少一个月通知承租人，并退还承租人已支付的押金和预付租金（如有），按照租赁合同中的约定；

- 按照已签订的合同和保障性住房管理规定的约定收取与管理、使用保障性住房相关的服务费用；

- 在未获得有权限国家机关批准的情况下，不得提高保障性住房的销售价格、租赁价格或租买价格；

- 必须执行有关机关关于处理违法行为和解决涉及保障性住房买卖、租赁、租买的投诉和争议的决定；

- 履行法律规定赋予的其他权利和义务；

b) 对于买受人、承租人、租买人：

- 根据已签订的买卖、租赁、租买保障性住房合同中的约定，有权终止买卖、租赁、租买保障性住房合同；

- 必须履行在签订的购买、租赁、租买保障性住房合同中达成的条款以及由有权机关发布的租赁保障性住房管理制度；

- 买受人、承租人、租买人必须执行有权机关关于处理违反行为和解决与购买、租赁、租买保障性住房相关的投诉和争议的决定，并履行其他法律规定下的权利和义务；

- 对于用于出租的保障性住房，承租人有责任按照已签署的租赁合同的约定将房屋归还给出租人；如果承租人单方面提前终止合同，则必须至少提前一个月通知出租人；如果承租人已经预付了整个租赁期间的租金，则可以收回剩余租赁期的租金和押金，按照本条例和相关保障性住房法律的规定；承租人有权在出租人按照本条例和相关保障性住房法律的规定出售房屋时购买正在租赁的房屋；不得擅自维修或改造租赁房屋，不得将其用于其他目的，不得转租或出借；未经出租人同意，不得转让租赁合同或将租赁房屋交换给他人；

2. 根据本条例的规定，各方应在购买、租赁、租买保障性住房的合同中明确双方的权利和义务；合同终止的情形；购买、租赁、租买保障性住房的价格及买受人、承租人、租买人应缴纳的相关款项。

章 IV

处理违法行为和解决保障性住房管理使用中的投诉和争议

条 20. 在保障性住房管理使用中的违法行为

1. 违反购买、租赁、租买保障性住房合同中的约定的行为。

2. 违反相关法律法规规定的保障性住房管理使用的行为。

条 21. 处理保障性住房管理使用中的违法行为

1. 出卖人、出租人、租买人和买受人、承租人、租买人如果违反双方已签署合同中的约定，则应根据合同中的约定承担责任。造成损失的，应依法赔偿损失。

2. 如果超过租赁合同和租买保障性住房合同中约定的归还房屋期限（对于租买人未按已签合同支付全部款项的情况），而承租人、租买人仍未归还房屋，则出租人、租买人有权向当地有权国家机关申请强制执行，搬迁承租人、租买人。省级人民政府负责组织强制执行或授权县级机关实施强制执行，以在收到出租人、租买人申请之日起五个月内将保障性住房移交给出租人、租买人。强制执行和移交租赁、租买房屋的费用由出租人、租买人承担。

3. 如果出卖人、租买人不按规定执行本条例，则应根据法律规定进行行政处罚。在这种情况下，购买、租买房屋的行为没有法律效力；买受人、租买人不受国家承认的房屋所有权，并且不会获得土地使用权证书、房屋所有权证书和其他附着物的所有权证书。

4. 如果承租人、租买人擅自将保障性住房转租给他人或转让租赁、租买合同给他人或将租赁、租买的房屋交换给他人或出借给他人，则出租人、租买人有权提前终止租赁、租买合同并收回出租、租买的保障性住房。

5. 对于其他违反保障性住房销售、租赁、租买法律的行为，根据违法行为的程度，依法进行行政处理或追究刑事责任。

条22. 处理有关保障性住房的投诉和争议

1. 对于涉及保障性住房的投诉和争议，各方应共同协商解决。如果各方无法达成协议，则按照本条第2款的规定处理。

2. 处理有关保障性住房的投诉和争议应遵循以下规定：

a) 如果对与保障性住房管理使用相关的费用有投诉，由该保障性住房所在地的省级人民政府负责处理。省级人民政府应在收到任何一方请求后的两个月内作出最终决定。

b) 如果对保障性住房的销售、租赁或购买租赁有争议，应由人民法院根据法律规定进行裁决。

章 V

组织实施

条 23. 责任事项

1. 按照本条例的规定和国务院总理的指示执行所分配的任务。

2. 根据国家预算法的规定，指导并实施从中央财政投资建设保障性住房的资金管理和使用。

3. 在其权限范围内制定保障性住房的设计模板和典型设计；制定保障性住房使用和运营管理制度；

4. 主导并与重点地区省级人民政府合作，指导具有建设和经营住房经验的国有总公司承担任务，实施大规模、基础设施完善、交通便利的保障性住房项目，以确保改善困难群体的居住条件，符合国务院总理发布的到2020年及展望至2030年的国家住房发展战略。

5. 主导并与各部委、行业和省级人民政府合作，指导、检查和监督保障性住房的发展和管理工作；汇总和评估本条例的执行情况；提出修改和补充建议，以适应实际情况，并提交政府审议和决定。

6. 执行法律规定的其他任务和权限。

条24. 各相关部委的责任

国家计委：

a) 主导并与各部委、行业合作，将中央财政资金分配用于建设保障性住房和为保障性住房项目提供优惠贷款；主导研究并向有权机关报告，以考虑将保障性住房项目纳入享受优惠信贷或投资支持项目的名单。

b) 主导并与各部委、行业合作，动员官方发展援助（ODA）和外国直接投资（FDI）资金，以支持保障性住房项目的投资。

2. 财政部：

a) 指导实施与财政政策、税收、信贷以及在企业、发行由政府担保的债券和地方政府债券中形成和发展保障性住房投资基金相关的优惠措施，依据本条例的规定。

b) 主导研究并向政府报告，建议全国人民代表大会修改《增值税法》、《企业所得税法》和《个人所得税法》，对保障性住房项目、参与保障性住房发展的对象以及购买、租赁或购买租赁保障性住房的对象给予最高优惠待遇，依据本条例的规定。

c) 与国家发展和改革委员会合作，根据国务院总理的决定，安排中央财政资金用于建设保障性住房。

d) 具体指导确定卖方根据本条例规定需缴纳的土地使用权价款的方法。

e) 根据其权限或向有权机关报告，制定减免增值税、企业所得税和个人所得税等税收制度，以及减免土地使用费的制度；具体规定发行由政府担保的债券和地方政府债券以发展保障性住房的相关事项，依据本条例的规定。

3. 自然资源部负责主导并与住房和城乡建设部合作，指导地方编制土地规划和使用计划，确保有足够的土地来实施保障性住房开发项目；主导并与住房和城乡建设部合作，指导向购买或购买租赁保障性住房的对象发放土地使用权证、房屋所有权证和其他附着物的所有权证，依据本条例的规定。

4. 国家银行负责：

a) 主导并与住房和城乡建设部合作，研究并提出支持保障性住房发展的信贷资金来源，供国务院总理审议和决定。

b) 主导并与住房和城乡建设部和财政部合作，指导、督促和引导金融机构、商业银行和金融中介机构实施一定比例的总贷款余额用于向购买、租赁或购买租赁保障性住房的对象、保障性住房项目开发商和参与保障性住房投资的家庭或个人提供低于市场利率且期限合适的贷款，依据本条例第12条第1项d目、第3项c目和第15条第6款的规定。

c) 主导并与相关部门合作，研究并发布关于使用由贷款形成的房产和建筑作为抵押品的规定；指导按照本条例的规定办理购买、租赁或购买租赁住房的贷款程序、手续和条件。

条 25. 人民政府各省级、直辖市的责任

1. 组织、指导调查、考察，汇总需求以制定年度、五年及更长期的社会住房建设规划和计划。

2. 审查并调整地方总体规划、分区规划和详细城市规划中用于发展社会住房的土地基金；收回已分配给开发商但未按批准进度实施或进展缓慢的商业住房项目和新城镇开发项目的土地基金，以及在这些项目中预留但尚未使用的用于建设社会住房的20%土地基金，并将其分配给有意向投资建设社会住房的开发商。

3. 具体规定并在地方范围内公开发布购买、租赁或租购社会住房的标准、对象和条件，通过建立符合各地实际情况的评分表来实现；组织管理和监督销售、租赁或租购活动，以彻底防止牟利行为。

4. 具体规定鼓励和支持机制，吸引各种经济成分参与地方范围内的社会住房投资和发展；制定管理社会住房基金使用、运营和开发的地方制度。

5. 组织检查、监督和处理与地方范围内购买、租赁或租购社会住房有关的违规行为。

6. 要求地方范围内社会住房项目开发商定期向地方政府住房管理部门报告项目进展情况；组织定期或根据需要召开会议，总结评估地方社会住房发展的状况和成果，并向住房和城乡建设部报告，最终上报国务院总理。

条 26. 工业区内有生产设施的企业责任

1. 对于已在工业区生产和正在生产的公司，有责任提供资金支持社会住房的发展，以满足该企业员工的住房需求。

2. 对于新成立或扩大生产的公司，有责任确定其员工的住房需求，并制定确保为本公司员工提供住房的计划。

章 VI

实施条款

第二十七条 过渡条款

对于根据政府令第66/2009/QĐ-TTg号和第67/2009/QĐ-TTg号（2009年4月24日）规定的工业区工人住房发展项目和城市低收入人群住房发展项目，如果省级人民政府尚未批准投资或已经批准但投资者申请变更的情况，则应按照本法令的规定进行项目设立、审查、批准、投资批准或补充项目内容的批准。

条 28. 生效日期

1. 本法令自2014年1月10日起生效。

2. 废除政府令第71/2010/NĐ-CP号（2010年6月23日）第三十一至第四十条和第五十八条第四项c目关于《房屋法》实施细则和执行指南的内容；废除政府决议第18/NQ-CP号（2009年4月20日）第二部分第二、三节的内容；废除总理令第66/2009/QĐ-TTg号（2009年4月24日）关于工业区工人住房发展政策和措施的内容；废除总理令第67/2009/QĐ-TTg号（2009年4月24日）关于城市低收入人群住房发展政策和措施的内容。

3. 各部部长、相当于部长的机构负责人、政府直属机关负责人、各省、直辖市人民委员会主席负责执行本条例。