通知2016年第28号令对2015年第10号令和2015年第11号令作出修改并补充，该两令分别为住房和城乡建设部关于住宅小区物业管理专业知识培训和继续教育的规定以及关于房地产经纪人员执业资格证书颁发的规定；指导房地产经纪人员执业知识培训和继续教育、房地产交易场所管理、房地产交易场所设立及运营活动的规定，并对2016年第2编关于住宅小区管理使用规定作出修改。

通知

____________________________

依据二零一四年十一月二十五日《住房法》；

根据2014年11月25日的《房地产经营法》；

根据 《国务院关于住房和城乡建设部职能配置、内设机构和人员编制的规定》（国发〔2013〕62号）2013年12月25日由国务院发布，规定住房和城乡建设部的职能、任务、权限和组织结构； 月 6 年 根据《国务院关于发布<服务培训和继续教育条件规定>的通知》（国发〔2016〕79号）2016年7月1日由国务院发布，规定服务培训和继续教育的专业知识和物业管理住宅小区运行管理业务知识、房地产经纪人业务知识、房地产交易场所管理业务的经营条件；

考虑到住房和城乡建设部房地产市场监管司司长的建议

房地产市场管理 q住房和城乡建设部部长发布《关于修改、补充若干规定的通知》（建房〔2015〕10号），该通知于2015年12月30日发布，涉及培训和继续教育物业管理住宅小区运行管理业务知识，,

和随同《关于发布<住宅小区物业管理规定>的通知》（建房〔2016〕2号）2016年2月15日由住房和城乡建设部部长发布的。 15条规定 日30月12年关于房地产经纪执业证书的颁发；指导房地产经纪业务知识培训 和房地产交易场所管理；房地产交易场所设立及运营活动的并《住宅小区管理使用规定》的若干规定无效合同的房地产经纪业务知识培训，房地产交易场所管理，经政府令第109/2025/NĐ-CP和第193/2025/NĐ-CP修正补充 和房地产交易场所设立及运营活动 修改、补充若干规定的通知（建房〔2015〕10号），该通知于2015年12月30日发布，涉及培训和继续教育物业管理住宅小区运行管理业务知识如下：

本通知附带制定地质基础调查、矿产地质调查和矿产勘查钻探工程经济和技术定额。 第五条修改如下： 第五条 培训和继续教育申请材料

          1培训和继续教育专业知识和物业管理住宅小区运行管理业务知识的申请材料包括以下文件：

          “1. 向住房和城乡建设部申请批准具备培训和继续教育物业管理住宅小区运行管理业务知识条件的书面请求，参考本通知附件一提供的模板。

2. 经验证副本或出示原件以供核对，或者经公证的副本，证明企业注册登记或企业成立登记或设立组织的决定，其中注明有按照《国务院关于发布<服务培训和继续教育条件规定>的通知》（国发〔2016〕79号）第三条第一款规定的培训功能（以下简称第79号令）。

3. 经验证副本，证明拥有、管理和使用的权利或租赁用于理论教学设施至少一年的合同；在已投入使用的住宅小区进行实践教学的合同或合作协议。

4. 符合本通知第三章规定的课程大纲或教学资料。

5. 参加授课教师名单，参考本通知附件二提供的模板，并附上每位教师的申请材料，如下：

a) 经验证副本，证明大学及以上学历的毕业证书；

b) 参考本通知附件三提供的模板填写的经验说明表；

c) 经验证副本，证明劳动合同或任命为讲师的决定；如果是培训机构编制内的讲师，则还需提供证明培训机构为其缴纳社会保险的文件副本。

第七条第一款第二项修改如下：

在收到符合本通知第五条规定的所有申请材料之日起20日内，住房和城乡建设部房地产市场监管司负责检查申请材料，如果符合第79号令第三条第一款、第二款、第三款和第四款的规定，则向住房和城乡建设部报告作出决定或授权住房和城乡建设部房地产市场监管司作出决定，批准培训机构具备培训和继续教育物业管理住宅小区运行管理业务知识的条件。住房和城乡建设部批准的培训机构名称和地址将在住房和城乡建设部和住房和城乡建设部房地产市场监管司的官方网站上公开发布。

          2第十三条第二款第一项增加如下：

在开课前5天，培训机构必须向举办地的住房和城乡建设局提交书面通知，告知课程的时间、地点、课程安排、授课教师名单以及针对本通知第二条第一款和第二款规定的学习对象的期末考试时间安排。

          部长作出认定决定后，培训机构有责任将一份申请材料（复印件）提交给培训所在地的城市建设局，以便城市建设局进行监督、检查和管理。

          3. 第一条第二款a项补充如下：

“一、在课程开班前五天内，培训机构必须向培训所在地的城市建设局发出书面通知，告知课程的时间、地点、课程安排、授课教师名单（针对本通知第二条第一款、第二款所规定的受训对象）以及期末考试的日程。”

          培训机构应当设立培训管理部门，组织培训班，保存学员档案及相关培训资料；应当制定培训管理制度，其中具体规定招生条件、每期课程时间、讲义数量、每份讲义的课时（包括本通知规定的非必修讲义）、期末考试、评估标准、学习成绩分类、获得结业证书的条件，适用于本通知第二条第一款、第二款规定的学员。

          4.           将第十五条第一项修改为：

          “a) 对于本通知第二条第一款规定的学员，如经考核并由成绩评定委员会认定合格，则应在考核之日起十五日内颁发结业证书。”

          考试评分采用百分制；低于五十分为不合格；对于要求重新考核的不合格学员，培训机构有责任为其安排重新考核。”

          条 2. 对《关于房地产经纪专业人员职业资格的实施办法》（住房和城乡建设部令第11号）作相应修改和补充 自2015年12月30日起施行 关于颁发房地产经纪人职业资格证书的规定；指导房地产经纪专业知识培训和继续教育、房地产交易场所管理；房地产交易场所成立和组织活动如下：

1. 将第三条第二项修改为：

          “2. 建设局可以委托或者授权以下一个或多个单位组织考试（简称考试组织单位）：

          a) 属于建设局的负责房屋管理和房地产市场管理的部门；

          b) 符合《房地产经纪管理办法》第四条规定条件，从事房地产经纪专业知识培训和继续教育服务的培训机构；

          c) 中国房地产协会；

          d) 各省、直辖市房地产协会；

          e) 中国房地产经纪人协会。”

          2. 将第四条第一项第二目修改为：

          “b) 考试委员会成员包括：一名来自建设局负责房屋管理和房地产市场管理的部门代表；一名考试组织单位代表；若干名房地产协会、房地产经纪人协会、培训机构讲师、房地产经纪公司或房地产交易场所的专业房地产经纪人或其他专家，由考试委员会主席决定。”

          3. 条19修改为：

          “ 条19. 关于讲师、培训机构和房地产中介执业知识及交易平台管理培训框架的指导

          1. 参与教授房地产中介执业知识及交易平台管理课程的讲师必须是具有相关专业大学本科及以上学历，并且在国家行政管理、科学研究、房地产教育或房地产经营活动中至少有五年经验的人。

          培训机构应根据本通知附件8和附件9提供的参考指南，建立讲师名单并填写讲师能力经历表，以便跟踪和管理。

          2. 培训机构应设立教学管理部门，组织培训课程，保存学员档案及相关培训资料；制定教学管理制度，明确规定招生条件、每期课程时间、课时数量、每节课时长（包括本通知规定之外的必修课程），期末考试安排、评估标准、成绩分类、获得结业证书的条件。

          3. 房地产中介执业知识及交易平台管理培训框架包括基础部分和专业知识部分，具体内容参照本通知附件6提供的参考指南。

          培训机构负责人应依据本通知附件6提供的参考指南，制定、审批并对其教材内容负责。”

          4. 条20修改补充如下：

          “条20. 培训机构信息公开

          1. 当满足第4条规定的教育培训条件后，培训机构应向其主要办公地点所在的城市建设局和房地产管理市场局提供信息。主要办公地点所在的城市建设局和房地产管理市场局有责任在其官方网站上公开这些信息，以供管理工作使用。

          2. 提供的信息应包括：培训机构名称；法定代表人姓名；培训机构联系地址和电话号码。

          3. 当上述信息中的任何一项发生变化，或者当培训机构停止运营或被解散、破产时，培训机构有责任通知第1款中指定的信息发布机构，以便更新或删除相关信息”。

          5项d 条1条21修改为：

          “d) 组织考试、评估和分类学员的学习成果，颁发结业证书。

          在进行期末考试之前，培训机构应确保学员在房地产中介办公室、交易平台或房地产企业进行足够的实习，实习时间需符合规定；实习结束后，学员需提交实习报告。只有参加了所有规定学时、完成了足够实习时间并提交了实习报告的学员才能参加期末考试；监考人员必须是从培训机构注册的讲师名单中选定的讲师。考试内容由培训机构自行编制，但必须符合经培训机构负责人批准的教学大纲”。

          6条24修改为：

          “条24. 交易平台成立和信息公开

          1. 成立交易平台的组织和个人必须符合《房地产经营法》第69条的规定。

          2. 平台成立后，成立单位应将平台信息提供给平台所在地的城市建设局或中央直属城市的城市建设局，或房地产管理市场局。各城市建设局和房地产管理市场局有责任在其官方网站上公开这些信息，以供管理工作使用。

          3. 提供的信息应包括：

          a) 成立平台的企业名称；企业法定代表人姓名；企业联系地址；

          b) 平台名称；平台成立日期；平台地点；平台联系电话；平台管理人员姓名。

          4. 当上述信息中的任何一项发生变化，或者平台停止运营或被解散、破产时，成立单位有责任通知第2款中指定的信息发布机构，以便更新或删除相关信息。”

          7. 条29修改、补充如下：

          “条 29. 组织实施

          1. 房屋和房地产市场管理总局负责指导、检查房地产经纪人员资格考试和证书发放工作，按照本通知的规定；直接检查或与各省、直辖市住房和城乡建设局合作组织房地产经纪人员培训和继续教育活动的检查，以及根据本通知的规定对房地产交易场所的管理和运营进行检查。

          2. 各省、直辖市住房和城乡建设局负责组织房地产经纪人员资格考试和证书发放，并指导、检查本通知在辖区内的执行情况。

          条3 修改、补充部分共用住宅管理使用规定的通知（2016年2月15日第02/2016/TT-BXD号通知）如下：

          1. 款2、款3条3修改、补充如下：

          “2. 共用住宅楼是指独立的一栋或多栋共享地基的建筑物，根据有权机关批准的规划和项目文件建造。

          3. 共用住宅群是指两栋或更多根据有权机关批准的规划和项目文件建造的共用住宅楼。”

         2. 款1条9修改、补充如下：

         “1. 适用本规定的所有共用住宅都必须有内部管理使用规则，内容应符合本条款第2款的规定。开发商和共用住宅会议应参考本规定中的内部管理使用规则模板，制定并审议通过适合每栋共用住宅楼或共用住宅群的内部管理使用规则。”

         3在款5条14中增加项c如下：

         “c) 开发商因解散、合并或破产而停止经营活动。”

         4. 在款2条16中增加项c如下：

         “c) 每个共用住宅单元的所有者或其他部分面积的所有者只能委托一名正在使用该共用住宅单元或部分面积的人参加共用住宅会议。”

         5条18修改、补充如下：

            “条18. 共用住宅管理委员会模式

1. 共用住宅或共用住宅群的管理委员会可以根据合作社或股份公司的董事会模式成立并运作。共用住宅会议决定选择适合每栋共用住宅楼或共用住宅群实际情况的管理委员会运作模式。

2. 如果共用住宅管理委员会根据合作社的董事会模式成立并运作，则其召集和召开会议应遵循有关合作社的法律规定。如果共用住宅管理委员会根据股份公司的董事会模式成立并运作，则其召集和召开会议应遵循有关企业的法律规定。

共用住宅管理委员会的表决和会议记录必须遵守本规定第25条的规定。

3. 对于只有一个所有者的共用住宅或共用住宅群，管理委员会可以按照自我管理的模式成立并运作；管理委员会成员自行协商分配第41条第2款规定的权利和责任。

6款1条19修改、补充如下：

“1. 对于有多名所有者的共用住宅，管理委员会成员必须是该共用住宅的所有者并且正在使用该共用住宅；如果使用共用住宅单元或部分面积的人不是所有者但获得了所有者的授权参加共用住宅会议，则也可以被选为管理委员会成员。

对于只有一个所有者的共用住宅，管理委员会成员是所有者的代表和正在使用共用住宅的人。”

7款1条20修改、补充如下：

“1. 公寓或公寓建筑群管理委员会成员的数量由公寓大会根据以下原则决定：

a) 对于只有一栋建筑物的共用住宅楼，管理委员会至少有3名成员；对于有多栋共享地基的共用住宅楼，每栋建筑物至少有1名管理委员会成员；

b) 对于共用住宅群，管理委员会至少有6名成员。”

8条27修改、补充如下：

“ 条27。 共用住宅物业管理单位

1. 共用住宅物业管理单位可以是开发商或具有相应功能和能力的其他单位，依据《住房法》第105条第2款的规定。

 2. 在首次共用住宅会议尚未组织之前，开发商负责组织共用住宅的物业管理。如果共用住宅有电梯且开发商不具备《住房法》第105条第2款规定的功能和能力，则必须聘请具备相应功能和能力的单位来实施物业管理。

 3. 在首次共用住宅会议之后，共用住宅物业管理单位的选择将按照以下规定进行：

a) 如果共用住宅没有电梯，则共用住宅会议自行决定采取自我管理或聘请具备相应功能和能力的单位进行物业管理；

b) 如果共用住宅有电梯且开发商具备《住房法》第105条第2款规定的功能和能力，并且愿意参与物业管理，则管理委员会和开发商应协商以使开发商继续签订共用住宅物业管理服务合同。

c) 对于设有电梯的住宅楼，如果建设单位不具备功能或能力，或者虽具备功能和能力但未按照《住房法》第105条第2款的规定参与运行管理，或者建设单位参与了运行管理但未能满足服务合同中的要求，则业主大会应决定选择符合规定条件的功能和能力的其他单位来执行运行管理工作。

4. 每个住宅楼只能有一个运行管理单位。对于住宅楼群，可以有一个共同的运行管理单位，也可以有多个单位分别对每个住宅楼进行运行管理，具体由住宅楼群业主大会决定。如果每个住宅楼都有单独的运行管理单位，则住宅楼群管理委员会应与各运行管理单位协调，以实施住宅楼群共用工程和技术系统的运行管理工作。

5. 住宅楼运行管理单位可以与提供服务的企业签订合同，以执行住宅楼的运行管理工作，但必须对其提供的服务质量负责，并根据已签署的服务合同内容向住宅楼管理委员会承担责任。

9. 第二十八条修改为：

“第二十八条 运行管理单位信息公开

1. 当满足住宅楼运行管理功能和能力的条件时，运行管理单位应提交书面文件，注明名称、地址和联系电话，并附上经公证的证明其符合《住房法》第105条第2款规定的条件的文件副本，发送至该运行管理单位主要办公地点所在地的住房和城乡建设局或房地产管理和市场管理局。住房和城乡建设局或房地产管理和市场管理局将检查文件，如符合条件则在各自的信息门户网站上公开信息，以便于管理；如缺少文件，则住房和城乡建设局或房地产管理和市场管理局应通知运行管理单位补充所需文件。

业主大会可参考住房和城乡建设局或房地产管理和市场管理局门户网站上发布的相关信息，选择适合特定住宅楼或住宅楼群条件的运行管理单位。.

2. 提供给住房和城乡建设局或房地产管理和市场管理局发布的信息内容包括：运行管理单位名称；法定代表人姓名；运行管理单位的地址和联系电话。

3. 当运行管理单位的信息发生变更，或者停止运营，或者解散、破产时，运行管理单位应及时通知其主要办公地点所在地的住房和城乡建设局或房地产管理和市场管理局，以便调整或删除相关信息。

如果信息发布机构或有权机构在组织检查或审计时发现运行管理单位已经停止运营或解散、破产，或者不再符合运行管理的条件，则该单位将在信息发布机构的门户网站上被删除相关信息。”

10. 第二十九条第一款修改为：

“1. 住宅楼的运行管理工作必须通过住宅楼运行管理服务合同，在运行管理单位和住宅楼管理委员会之间签订。

住宅楼运行管理服务合同的内容应包括本条第二款规定的各项主要内容，并参照本规则附件2的示范文本制定。”

11. 第三十六条第二款第一项修改为：

“a) 住宅楼管理委员会应在一家在中国境内运营的金融机构开设一个专用账户，用于管理和使用整个住宅楼共有部分的维修基金。”

12. 第三十六条第三款第一项修改为：

“a) 住宅楼管理委员会应在一家在中国境内运营的金融机构开设一个专用账户，用于管理和使用住宅单元共有部分和整个住宅楼共有部分的维修基金。”

13. 第三十八条第一款修改为：

“1. 根据本规则第二十七条第二款和第三款b项的规定执行住宅楼的运行管理工作。如果建设单位不具备运行管理功能或能力，或者虽然具备功能和能力但未参与住宅楼的运行管理，则可以推荐符合《住房法》第105条第二款规定的功能和能力条件的单位供业主大会参考并选择参与住宅楼的运行管理工作。”

14. 第三十八条第三款修改为：

“3. 主持首次业主大会会议，指派人员参加住宅楼管理委员会，并根据本规则的规定在业主大会会议上投票表决，如果仍拥有住宅楼内的公寓或其他面积。”

15. 第四十三条第三款修改为：

“3. 住宅楼管理委员会成员之间的争议应根据业主大会批准的管理委员会活动章程解决。

如果管理委员会成员或管理委员会被罢免、解职或更换而未移交公章，则新成立的管理委员会有权要求有权机关办理公章的收缴、移交或注销手续，以便为新成立的管理委员会登记和发放新的公章。”

||| 在管理维修资金账户和业主共同所有的住宅专项维修资金账户，以及物业管理活动账户的移交过程中，如果管理委员会成员或整个管理委员会被撤职、免职或更换而未进行账户交接，则新成立的管理委员会有权要求正在管理这些账户的组织冻结账户，并停止与被撤职、免职或更换的管理委员会相关的交易，并按照本章程及相关法律规定完成并移交这些账户给新成立的管理委员会。

         组织实施 生效日期

||| 本通知自2017年2月1日起生效。

||| 附件1中规定了已完成专业培训和继续教育证明的格式，该格式随本通知发布，并取代建设部于2015年12月30日发布的第10号通知（10/2015/TT-BXD）中的附件5规定的已完成专业培训和继续教育证明格式。

||| 附件2中规定了住宅小区管理使用内部规章制度的参考模板，该模板随本通知发布，并取代建设部于2015年12月30日发布的第2号通知（02/2016/TT-BXD）中的附件1规定的住宅小区管理使用内部规章制度模板。

||| 废除以下规定：

||| a) 建设部于2015年12月30日发布的第10号通知（10/2015/TT-BXD）中的附件5关于住宅小区管理运行的专业培训和继续教育的规定；

||| b) 建设部于2015年12月30日发布的第11号通知（11/2015/TT-BXD）中的第三章第三节第四条、第一节标题、第二节标题、第二十七条及附件7关于房地产中介执业证书发放；房地产中介执业知识培训和继续教育指导；房地产交易平台设立和运营的规定；

||| c) 建设部于2016年4月2日发布的第2号通知（02/2016/TT-BXD）中的第三十六条第七款和第八款；第四十六条第二款和第三款关于住宅小区管理使用的章程的规定。

||| 对于在本通知生效前由各部委、行业和各省、直辖市人民政府制定的住宅小区管理使用规定，若与本通知的规定不一致，则应按照本通知的规定执行。

||| 在实施过程中如遇困难或问题，请及时向住房和城乡建设部反映，以便提供指导或进行修订补充。