通知第36号/TCT 指导总理第154/TTg号1994年4月4日关于国有土地使用权转让和出售其他国有资产的管理规定

通知

关于指导1994年4月4日总理政府令第154/TTG号关于土地使用权转让收入和国家所有其他资产销售收入管理制度的指示

 土地使用权转让收入和国家所有其他资产销售收入管理制度

 属于国家所有

根据1994年4月4日总理政府令第154/TTg号第三点关于解决一些紧迫问题以增加预算收入和节约开支、反对腐败和走私的指示；

在执行1993年7月16日财政部通令第60 TC/TCT号后，财政部继续根据总理政府令第154/TTg号第三点的规定，指导土地使用权转让收入和国家所有其他资产销售收入管理制度如下：

第一部分 土地使用权转让收入和国家所有其他资产销售收入的征收对象

1. 所有属于国家所有的固定资产，包括：土地、天然林、房屋及其他建筑物、机器设备等，在转让或出售使用权（以下统称为出售资产使用权）时，无论采用何种形式支付（货币、黄金、外汇、交换其他资产或建设基本工程、合资经营，包括与外国合资），都必须确定实际资产价值，转让所得款项应按照本通令的规定上缴国库集中统一管理。

国家所有的固定资产是指由国家预算资金投资或具有国家预算资金来源的现行制度下形成的资产。具体如下：

- 现由各单位使用或管理的土地和天然林，不论是否为生产单位，均属全民所有，由国家管理，并视为国家所有资产。

- 国家所有的房屋按1993年2月10日建设部-财政部联合通令第06 LB/TT号第一部分的规定执行。由国家预算资金投资或具有国家预算资金来源（包括国家没收用于改造政策的房屋、国际组织援助给政府的房屋等）建造并用于工作和生产的房屋和其他建筑均为国家所有。

2. 所有国家行政事业单位、党组织、群众团体、武装力量、工厂、公司、总公司、企业等（以下简称单位），在《土地法》（新）生效前已实施的土地使用权转让、天然林产品开采权出售、国家所有资产出售（如第一点所述），均须按照本通令规定将出售资产使用权所得款项上缴国家预算，主要包括以下对象：

a. 单位转让土地使用权（包括生产单位管理的土地）、出售天然林产品开采权（出售立木）、出售国家所有房屋及其他固定资产。

b. 各级土地管理部门负责发放土地使用权并直接收取土地使用费的单位和个人，所收款项应上缴国库。

对于向一个单位或个人提供土地，该单位或个人已投入资金建设工程的情况，接收并管理使用的单位在获得土地使用权时是缴纳土地使用费的对象。

国家分配给单位或个人用于出租或合资经营的土地，一次性或分期收取租金的，接受土地的单位或个人是缴纳土地使用费的对象。

生产经营单位需要出售上述所有类型资产的资金进行固定资产再投资和补充流动资金以发展生产经营的，必须附带经济和技术论证报告，并编制预算报财政部呈请政府批准。在这种情况下，建议补充的固定资产再投资资金只能从出售固定资产所得款项中确定（不得使用土地使用权转让所得款项），通过国库管理实行“收支”记录。

在等待政府发布实施细则以执行《土地法》第七十九条关于土地交付时收取土地使用费的规定期间，自1993年7月14日《土地法》生效之日起，国家分配土地的组织、家庭户和个人（以下简称受让土地者）除下列情况外，均须将土地使用费上缴国库：

a. 分配用于农业、林业、水产养殖和制盐的土地；

b. 分配用于公共用途的土地，根据《土地法》第五十八条的规定；

c. 分配用于矿产勘探和开采、历史遗迹、墓地和其他根据政府规定的用途的土地；

d. 国家出租给组织和个人的土地，已缴纳土地租金到国库；

e. 国家所有房屋出售给承租人，已在售价中包含土地费用并上缴国库；

g. 分配用于国防和安全专用目的的土地，根据《土地法》第六十五条的规定。

按照本条目a、b、c、g点分配给组织和个人用于特定用途的土地，如果改变用途，则必须像其他情况一样在分配土地时缴纳土地使用费。

受让土地者根据本条规定直接将土地使用费上缴国库的，无需向土地管理部门缴纳土地使用费。

第二部分 确定土地使用权转让收入和国家所有其他固定资产销售收入应上缴国库的方法

原则上，土地使用权转让所得和国家所有资产出售所得必须全部上缴国家财政。然而，为了弥补组织和实施转让手续的费用，根据第一目第2点规定需要缴纳土地使用权转让费和出售国家资产的对象可以暂时保留所得金额的2%（百分之二）用于组织调查、确定价格、申报上缴国家财政。年末各单位必须与直接管理该单位的财政税务机关结算保留的2%资金，如未使用完，则需继续上缴国家财政。

所得金额 总所得金额 保留所得金额（2%） 应上缴国家财政的所得金额 国家资产出售。

确定土地使用权转让所得和国家资产出售所得的方法如下：

A/ 确定土地使用权转让所得、土地使用权授予所得和土地交付所得的方法：

1\. 关于土地使用权转让。

土地使用权转让所得 = 实际转让的土地面积（平方米）× 每平方米实际转让价格（元/平方米）。

其中：

a) 实际转让的土地面积必须符合该地块的地籍图和地籍簿上的面积。

b) 实际转让价格是转让方和受让方协商确定的价格，但最低不得低于省或市人民政府规定的基准价格，或者依据政府令第80号（1993年11月5日）和财政部、建设部、国家土地总局、国务院物价委员会联合发布的第32号通知规定的最低基准价格范围，并参照实际情况确定。

如果政府有其他关于土地使用权转让的政策，则按照该政策的具体规定执行。

在转让前，如果单位已经支付了因征用农用地或林地而产生的损失补偿金（根据国务院令第186号，1990年5月31日），以及支付了农作物和其他地上地下财产的损失补偿金，并且这些支出是由单位自筹资金而非国家财政资金支付的，则可以从应上缴国家财政的土地使用权转让所得中扣除实际支出额，以合法票据为证。

2\. 关于土地使用权转让或授予土地使用权以抵偿建设工程或其他资产的价值：

原则上，在用土地交换建设工程或其他资产时，必须在合同中明确记载土地面积、土地价格和工程预算或实际价值，确保等价交换。在这种情况下，土地使用权转让所得的计算方法与上述第一目第1点相同。然而，实践中许多单位在结算时没有具体确定土地价格，因此土地使用权转让所得等于实际竣工结算的建设工程价值（或实际交换资产的价值）。

3\. 关于以土地出资联营的情况：

其中，每平方米土地的价格是在授予土地时由省或直辖市人民政府根据政府令第80号（1993年11月5日）和财政部、建设部、国家土地总局、国务院物价委员会联合发布的第32号通知规定的最低基准价格范围，并结合当地实际情况确定，乘以出资年限。

对于直接向接受土地的组织和个人收取土地使用权授予费的国家土地管理部门，土地使用权授予所得等于当期从各组织和个人收取的土地使用权授予费总额，记录在合法票据上（由财政部发行）。

各组织和个人接受土地所需缴纳的土地使用权授予费，根据实际授予的土地面积乘以每平方米收费标准（元/平方米）确定。

其中，每平方米收费标准由省或直辖市人民政府针对不同类型的接受土地对象制定。

自《土地法》生效之日起，国家分配土地时，接受土地的个人直接向国家财政缴纳土地使用费，计算基础为实际分配的土地面积和每平方米土地价格，公式如下：

其中，每平方米土地价格与第三目第3点所述以土地出资联营的情况相同。

B/ 确定出售森林资源开采权所得和其他资产出售所得的方法：

1\. 出售森林资源开采权所得是指实际出售的天然林立木所得，由采伐单位支付给森林管理单位，并反映在采伐单位的付款凭证和账簿中。

2\. 房屋及其他资产的出售价格应基于其剩余实际价值（质量、使用价值和剩余资本价值）。其中，房屋出售价格包括房屋的实际剩余价值和房屋所在土地的价值。

原则上，固定资产出售价格至少应保证覆盖未折旧的固定资产剩余资本价值。但在以下特定情况下，出售价格可以低于固定资产的剩余资本价值：

- 如果政府有其他规定，则按该政策的具体规定执行。

条| 款| 对于已经陈旧或技术落后但折旧程度尚未与资产损耗价值相匹配的资产。

在这种情况下，资产评估委员会必须制作记录，详细说明原因，并由委员会成员签字确认，附上资产档案。

如果一项资产是由不同来源的资金建立的，则必须确定国家财政初始投资资金的比例，以便计算出售资产所得款项中应上缴国家财政的部分。

例如：单位A建设一座厂房，完工交付总价值为2000万元人民币，其中国家财政拨款和有国家财政背景的资金为1000万元人民币（占50%）。现以4000万元人民币的价格（其中厂房价格1000万元人民币，土地价格3000万元人民币）出售给另一单位，则出售厂房所得款项中应上缴国家财政的部分，在扣除2%后为：

[3000万+（1000×50%）] ×98%=3430万

编| 第三节| 移交土地使用权转让金及出售国有资产收入上缴国家财政

一| 登记：

（一）所有根据本通知第一条第二项规定需缴纳土地使用权转让金和出售国有资产收入的单位，自1991年1月1日起，须向所在地省、市税务机关登记土地使用权转让金和出售国有资产收入，主要内容如下：

- 资产名称、土地面积、房屋面积、实际转让或分配给个人或组织的土地房屋位置；出售林地面积或林产品采伐权的林木数量。

- 资产等级、质量、转让价格或单价、已收取的土地使用权转让金总额（包括分配）和出售资产所得。如果采用实物交换或工程竣工结算方式支付，则需申报实际支付资产的价值或工程竣工结算的实际价值。

- 实际发生的费用（包括已上缴国家财政的费用），与资产相关的减免应缴金额（如有）以及实施土地使用权转让或出售资产所需的相关费用。

- 相关文件如经济合同、资产档案、竣工结算单、评估委员会出具的资产评价报告、收款凭证等。

（二）所有根据本通知第一条第三项规定接受土地的单位和个人，须向税务机关申报所接收土地的面积、位置及相关土地分配文件（如有）。

本条规定的时间限制为：对于在本通知发布前的土地使用权转让或出售资产的情况，最迟应在本通知发布之日起一个月内完成申报；对于在本通知发布后进行的土地转让或出售资产的情况，最迟应在转让后十五天内完成申报。

二| 土地使用权转让金及出售资产收入的缴纳程序：

（一）税务机关收到申报表及相关文件后，将核实价格，计算应上缴国家财政的土地使用权转让金和出售资产收入，并通知单位执行。

（二）根据税务机关的通知，单位应将款项（如果是黄金或外币，则需按照中国人民银行公布的买入汇率兑换成人民币）存入当地国库，若为土地使用权转让收入则记入国家财政预算科目第30目，若为出售房屋和其他资产收入则记入第09目。

税务机关和财政部门会同主管部门仅对以下具体情形执行“收”国家预算科目第30目，即土地使用权转让收入，“支”国家预算科目第09目，即出售房屋和其他资产收入，“支”基本建设项目资本支出科目第53目的程序：

- 使用土地使用权或分配土地使用权来抵偿基本建设项目竣工验收后的工程价款。当土地使用权价值等于或低于工程价款时，按批准的竣工结算价款进行“收”、“支”。如果土地使用权价值高于工程价款，接受土地使用权的单位必须将超出部分上缴国家财政。

- 经政府（或财政部）批准使用出售固定资产所得补充基本建设项目资本支出以促进生产发展的单位，其“收”、“支”金额等于政府（或财政部）决定补充的基本建设项目资本支出额，但不得超过该单位应上缴国家财政的出售资产收入（不包括土地使用权转让收入）。如果出售资产收入超过政府（或财政部）决定的补充资本支出额，单位必须将剩余部分上缴国家财政。

对于在总理签发第154号指示之前出售固定资产的单位，如果已按照1991年10月23日国务院第332号决定（现为政府）的规定用于再投资固定资本，则现在必须通过国家财政办理“收”、“支”手续。同时要求各级财政部门按照财政部规定的制度管理资金，并从总理签发第154号指示之日起，各单位未经政府（或财政部）决定不得自行使用出售固定资产所得资金。未使用的出售固定资产所得资金，单位必须全部上缴国家财政，如前所述。

对于以前出售资产时已缴纳营业税、所得税的单位，现在可以从应上缴国家财政的出售资产收入中扣除已缴纳的税收金额。

||| 国家机关被分配土地用于联营（包括与外国联营）出资的，国家预算应“记收入”土地使用费，并同时“记支出”向接受土地出资的单位拨付相应的建设投资资金。要求该单位按照规定制度管理资金。对于国家向个人、公司或私营企业等分配土地用于联营的情况，这些对象在获得国家分配的土地时必须缴纳土地使用费，如同本通知第一部分第三点所述。

||| 3. 自《土地法》（新）生效之日起，国家分配土地时，接收土地的组织和个人直接将土地使用费缴入国库，根据税务机关的通知，记入国家预算科目第30目相应的类、款、项。收取土地使用费的机关应当向缴费人提供由财政部发行的收据。国家土地管理部门只有在接受土地的人完成所有向税务机关缴纳土地使用费的手续后才发放土地使用权证书。

||| 4. 从1991年至今转让土地使用权和出售国有资产所得款项，在1994年进行检查发现并追缴的，视为1994年的国家预算收入，按以下方式进行调节：

||| 调节给地方预算100%的土地使用权转让收入和出售天然林产品开采权收入。

||| 出售房屋和其他资产的收入由哪个级别的单位上缴，则全部退还给该级预算。

||| 对于已上缴国家预算的土地使用权转让和出售资产的全部收入，单位必须在账簿中减少相应级别的国家预算资本，以反映剩余资产的资本价值。

||| 对于那些通过“记收入、记支出”方式处理的国有资产转让收入，单位必须增加相应级别的国家预算资本，其金额等于所投入的固定资产的价值，并且要按照财政部规定的制度管理和监督资金及资产。

||| III. 违规处理

所有实施土地使用权转让或接受土地使用权、出售天然林产品开采权（出售活立木）、出售属于国家所有的资产的组织和个人，如果未申报或不真实、不准确地申报，或者未按规定缴纳或少缴应缴国家预算的金额，除需补缴全部应缴的资产出售收入外，还应根据政府令第01/CP号1992年10月18日关于行政违法行为处罚的规定以及财政部通令第11TC/TCT号1993年2月24日关于执行上述政府令的指导进行处罚。

||| IV. 组织实施

各级税务机关负责组织征收，指导各单位按照本通令的规定申报和缴纳资产出售收入。同时，配合当地财政部门及其他相关部门做好土地使用权转让和各单位资产的“记收入、记支出”工作。

各级财政部门负责指导并配合主管机关和单位，通过“记收入、记支出”的方式，按照财政部规定的资金管理制度，组织实施对各级国家预算资金的管理。

建议各省、直辖市人民政府指导税务、财政、土地管理、建设等部门及其他相关地方部门，根据本通令的指导，对辖区内所有单位执行总理指示154/TTg号的情况进行检查。

建议各部、国家委员会及其他中央政府机构、中央党团组织指导所属单位严格执行政府指示154/TTg号和本通令的规定。

本通令自签发之日起生效。通令第60 TC/TCT号1993年7月16日的规定按照本通令执行。此前与政府指示154/TTg号和本通令相抵触的规定均予废止。

在执行过程中如遇问题，请及时向财政部反映以便研究解决。