通函第37/2009/TT-BXD号关于确定和管理住宅小区服务价格的方法指南

通知

关于确定和管理住宅小区服务价格的指导原则

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 依据2005年11月29日第十一届全国人民代表大会通过的《中华人民共和国物权法》（第56号）

根据二零零八年二月四日国务院令第17号《关于住房和城乡建设部职能配置、内设机构和人员编制规定》；

住房和城乡建设部就确定和管理住宅小区服务价格提出如下指导意见：

第一章

总则

第一条 调整范围和适用对象

第一章 总则：本通知对住宅小区及具有混合使用目的且部分面积为住宅的多层建筑的服务价格确定和管理方法进行指导；不包括根据国务院总理令第65/2009/QĐ-TTg、第66/2009/QĐ-TTg和第67/2009/QĐ-TTg号决定关于为大学、职业学院、中等专业学校和职业培训学校的大学生、工人提供租赁住房的机制和政策而建造的住宅小区。

第二章 适用对象：本通知适用于与住宅小区服务价格确定和管理相关的组织和个人。

条1. 确定住宅小区服务价格的原则

项1. 住宅小区服务价格应按照准确计算所有费用，合理利润定额以确保住宅小区正常运营的原则确定；但须符合各地方的经济和社会实际情况以及居民收入水平，并需获得住宅小区管理委员会超过50%成员的同意，通过投票或秘密投票形式。对于尚未成立管理委员会的住宅小区，服务价格需获得居住在该小区超过50%住户的同意，通过投票或秘密投票形式。如果服务价格已在购房合同中有约定，则按约定执行。

项2. 住宅小区服务价格中的服务成本应在自收自支和公开透明的原则下收取和支出，以确保住宅小区正常运营。

项3. 每户住宅使用的燃料、电力、水、电话、互联网及其他服务费用不包含在住宅小区服务价格内，而是由用户直接向服务提供商支付（如有单独使用合同）或向物业管理公司支付（如无单独使用合同），并根据实际消耗量计算，加上合理的损耗（如有）。

项4. 维护费用是指用于维护、保养、小修、中修、大修和突发修理以保持住宅小区质量的所有费用，不计入住宅小区服务价格。

项5. 从住宅小区共有部分经营其他服务所得的收入（如有），应按照财政部规定的财务制度核算，并用于补贴住宅小区服务费用，以降低住宅小区服务价格。

项6. 对于使用不属于共有部分的高级服务项目（如桑拿浴、游泳池、网球场或其他高级服务）的住宅小区项目，用户应与物业管理公司协商确定费用；这些费用不计入住宅小区服务价格。

第二章

确定住宅小区服务价格的方法

条3. 物业服务费用构成内容

1. 物业服务内容包括提供如下服务活动：对属于共有或共同使用的物业设施设备的运行和维护，保安、清洁、垃圾收集、绿化养护、虫害防治等确保物业正常运作的服务。

2. 物业服务价格包括：

2.1. 物业服务费（含直接成本、物业管理企业运营的共同管理费用、业主委员会费用（如有））；

2.2. 合理定额利润；

2.3. 增值税。

3. 物业服务费用构成内容为：

3.1. 物业服务费，包括：

3.1.1. 直接成本：

a) 用于物业运行工作的能源、原材料和其他费用（如有）（包括电梯、水泵、备用发电机、基础设施和技术设备等）；

b) 维护物业设施设备运行的人工成本（包括电梯、水泵、备用发电机、基础设施和技术设备等）；

c) 物业区内提供的服务费用，如保安、环境清洁、垃圾收集、绿化养护、虫害防治等其他服务（如有），根据工作量和合同约定的承包任务确定；

d) 物业区内的公共照明和公共用水费用；

e) 管理部门办公用品、桌椅、办公室用电、生活用水及其他合理费用。

3.1.2. 物业管理企业运营的共同管理费用，包括：

a) 工资、劳务报酬及工资补贴、社会保险、医疗保险、工会经费及其他从工资基金中提取的费用支付给管理部门员工：

- 工资按现行国家规定的人数和工资水平、工资补贴及其他从工资基金中提取的费用确定；

- 劳务报酬按物业管理企业与劳动者签订的劳动合同或集体协议确定。

- 按照现行国家规定，支付给员工的社会保险、医疗保险、工会经费。

b) 物业管理企业的固定资产折旧费用。按照财政部的规定计提、管理和使用固定资产折旧。

3.1.3. 业主委员会费用，包括对业主委员会成员的责任津贴和其他合理费用，以支持业主委员会的运作。

3.2. 物业管理企业合理定额利润，最高不超过扣除来自共有部分经营和服务收入后的物业服务费的10%（不含增值税）。

3.3. 增值税：按现行国家规定执行。

条 4. 确定住宅小区服务费价格

确定公式：

其中：

交_dv - 每平方米建筑面积的住宅小区服务费（元/平方米/月）（含增值税）

Q - 住宅小区年度总服务费用（元/年）（不含增值税）

T_dv - 住宅小区共有部分经营和服务收入（如有）（元/年）

S - 业主所有和其它单独所有的建筑面积总和（如有）（平方米）

12 - 年内计算服务使用费的月份数

P - 合理规定的利润率（百分比）

任务由侦查机关、₁ - 因企业管理运营支持而减少的服务费折扣率（如有）

任务由侦查机关、₂ - 对于非居住用途如办公、商业等面积的住宅小区服务费分配系数，由住宅小区管理委员会规定（如有）

T - 增值税税率

条 5. 不由企业管理运营的住宅小区服务费价格确定

对于不由企业管理运营的住宅小区，其服务费用不包括企业管理运营的共同费用，该费用在本通知第3.1.2款中有所规定。

第三章

住宅小区服务费管理

条 6. 开发商、企业管理运营单位、住宅小区管理委员会的责任

1. 开发商根据省级人民政府规定的最高收费标准（上限价）或服务费价格区间制定项目效益分析，并制定服务费收费标准作为签订住宅小区房屋买卖合同和服务合同的基础。

2. 企业管理运营单位主动按照本通知的规定计算并确定住宅小区服务费价格，提交给开发商（如有）或住宅小区管理单位，作为向住宅小区管理委员会或住宅小区居民通报的基础。

3. 住宅小区管理委员会负责监督合同执行情况；验收、支付和终止与企业管理运营单位的合同；直接收取或委托企业管理运营单位收取住宅小区服务费。

条 7. 调整住宅小区服务费价格的依据

1. 国家和地方经济发展及人均收入水平的变化；

2. 住宅小区服务的数量和质量供需关系；

3. 市场价格波动或国家政策变化导致住宅小区服务成本增加（减少）10%，以及企业管理运营单位合理利润的变化。

第四章 实施细则

组织实施

条 8. 政府管理部门的责任

1. 住房和城乡建设部牵头，会同各部委、省级人民政府定期检查和监督本通知内容的实施。

a) 在省域内指导实施本通知；

2.1. 根据实际情况和住宅小区各项服务的合理成本，规定不同等级住宅小区的服务费最高收费标准（上限价）或价格区间，并结合当地实际情况应用到省一级；同时向住房和城乡建设部报告以进行跟踪和检查。

2.2. 根据地方财政状况和实际居民收入，在鼓励居民入住住宅小区以节约土地的前提下，省级人民政府可考虑决定对住宅小区服务费给予一定补贴。

2.3. 决定或授权市住房和城乡建设局、县级人民政府批准有争议的住宅小区服务费价格。

2.4. 审查并调整最高收费标准或价格区间，使其符合实际情况。

2.5. 组织、指导、监督和检查本通知在省内的执行情况。

条 9. 相关组织和个人确定和管理住宅小区服务价格的责任

1. 物业管理运营企业负责：

a) 按照合同约定组织管理和提供服务，确保安全、治安、秩序，为居住在住宅小区的居民创造文明的城市生活方式；同时保持住宅小区的质量、建筑风格、景观和环境卫生；

b) 组织收取、支付并核算住宅小区服务价格和其他收支，确保公开透明，符合国家规定。

2. 住宅小区管理委员会负责：

a) 监督物业管理运营企业的合同执行情况；每年定期或根据需要向省人民政府、县（市）人民政府报告与住宅小区服务价格相关的收支情况，如果政府有要求。同时，必须公开张贴住宅小区服务价格的收支情况，让居民了解，每年至少一次或根据需要进行报告，如果有超过50%的住户提出要求。

b) 检查物业管理运营企业按照签订的合同编制的财务收支报告，并按规定向住宅小区会议报告。

3. 如果住宅小区服务价格在正确计算后高于省级人民政府发布的服务价格或价格区间，且超过50%的居住在住宅小区的住户或超过50%的住宅小区管理委员会成员同意通过，则应按照物业管理运营企业和住户之间商定的价格和服务质量执行；同时向省级人民政府和住房和城乡建设部报告以监督和检查。

4. 如果发生关于住宅小区服务价格的争议，物业管理运营企业可以暂时按照省级人民政府发布的服务价格上限或价格区间内的价格收取费用，直到争议解决为止。

5. 鼓励其他组织和个人按照本通知的规定实施住宅小区服务价格的确定和管理。

第十条 实施条款

1. 本通知自签署之日起四十五日后生效。

2. 在执行过程中如遇问题，建议相关组织和个人将意见反映给住房和城乡建设部进行审查和指导。/。