시행규칙 제 37/2009/TT-BXD 공동주택 서비스 가격 결정 및 관리 방법 지침

시행규칙

공동주택 서비스 가격 결정 및 관리 지침 안내

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 이 지침은 제11기 국회의원회 임기 중인 2005년 11월 29일에 제정된 「주택법」 제56호 2005년 QH11 호를 근거로 합니다.

정부령 제 17/2008/NĐ-CP 호 2008년 2월 4일 정부가 부처 건설의 기능, 임무, 권한 및 조직 구성을 규정한 것에 근거함;

건설부는 공동주택 서비스 가격 결정 및 관리 방법을 다음과 같이 안내합니다.

장 1

총칙

조 1. 적용 범위와 적용 대상

1. 적용 범위 : 이 지침은 공동주택과 주거용 면적이 있는 다가구 주택에 대한 서비스 가격 결정 및 관리 방법을 안내하며, 대학, 고등학교, 전문 학교 및 기술 교육 학교 학생들을 위한 임대 주택, 산업 단지 근로자들을 위한 임대 주택, 도시 저소득층을 위한 임대 주택 등 정부 총리의 2009년 4월 24일 지시 65/2009/QĐ-TTg, 66/2009/QĐ-TTg, 67/2009/QĐ-TTg에 따라 건설된 공동주택은 제외합니다.

2. 적용 대상 : 이 지침은 공동주택 서비스 가격 결정 및 관리와 관련된 모든 조직 및 개인에게 적용됩니다.

조 2. 공동주택 서비스 가격 결정 원칙

1. 공동주택 서비스 가격은 모든 비용을 정확하게 반영하고 합리적인 수익률을 포함하여 공동주택의 정상 운영을 유지하기 위한 비용을 결정하며, 지역 경제 상황과 주민 소득 수준에 적합해야 하며, 공동주택 관리 위원회에서 과반수 이상의 회원이 표결 또는 비밀 투표를 통해 승인해야 합니다. 공동주택 관리 위원회가 구성되지 않은 경우, 공동주택 서비스 가격은 공동주택 거주자 중 과반수 이상이 표결 또는 비밀 투표를 통해 승인해야 합니다. 공동주택 서비스 가격이 매매 계약에 명시되어 있는 경우에는 해당 계약 내용을 따릅니다.

2. 공동주택 서비스 가격 내의 비용은 자금 수입과 지출이 독립적으로 이루어지고 공개되도록 관리되어 공동주택의 정상 운영을 보장합니다.

3. 각 아파트의 연료, 전기, 수도, 전화, 인터넷 및 기타 서비스 비용은 공동주택 서비스 가격에 포함되지 않고, 사용자가 직접 서비스 제공업체와 별도 계약이 있을 경우 해당 서비스 제공업체에게 실제 사용량에 따른 비용을 지불하거나, 별도 계약이 없을 경우 관리 운영 업체에게 실제 사용량에 따른 비용을 지불하며, 손실률이 있을 경우 이를 추가로 고려합니다.

4. 유지비는 공동주택의 유지보수, 소규모 수리, 중규모 수리, 대규모 수리 및 긴급 수리를 위한 전체 비용이며, 공동주택 서비스 가격에 포함되지 않습니다.

5. 공동주택 공용 부동산에서 발생하는 다른 서비스 수익은 재무 제도 규정에 따라 처리되며, 이를 통해 공동주택 서비스 비용을 충당하여 서비스 가격을 낮추는 목적으로 사용됩니다.

6. 고급 서비스(예: 사우나, 수영장, 테니스 코트 또는 기타 고급 서비스)를 제공하는 공동주택 프로젝트의 경우, 사용자는 관리 운영 업체와 협의하며, 이러한 비용은 공동주택 서비스 가격에 포함되지 않습니다.

장 II

공동주택 서비스 가격 결정 방법

조 3. 서비스 공동주택 가격을 구성하는 비용의 내용

1. 공동주택 서비스의 내용은 공동주택 소유권 또는 사용권에 속하는 시설 장비의 운영 및 유지 관리, 보안, 청소, 쓰레기 수거, 정원 관리, 해충 제거 등 공동주택이 정상적으로 운영되도록 하는 다른 서비스 활동을 포함한다.

2. 서비스 공동주택 가격은 다음과 같이 구성된다.

2.1. 서비스 공동주택 비용(직접 비용, 관리업체의 일반 관리 비용, 관리조합(있다면) 비용을 포함함)

2.2. 합리적인 목표 이익

2.3. 부가가치세

3. 서비스 공동주택 가격을 구성하는 비용의 내용은 다음과 같다.

3.1. 서비스 공동주택 비용은 다음을 포함한다.

3.1.1. 직접 비용 :

a) 공동주택 운영을 위한 에너지, 원자재, 물자 등의 사용 비용 및 기타 비용(있다면)(엘리베이터, 수영장 펌프, 비상 발전기, 기술 인프라 시스템 및 기타 장비를 포함)

b) 공동주택 시설 장비의 운영 및 유지 관리를 위한 인건비(엘리베이터, 수영장 펌프, 비상 발전기, 기술 인프라 시스템 및 기타 장비를 포함)

c) 공동주택 내 보안, 환경 청소, 쓰레기 수거, 정원 관리, 해충 제거 등 서비스 비용(있다면)은 작업량과 서비스 계약에서 정한 배분량을 기준으로 결정된다.

d) 공동주택 내 공공 조명 및 공공수도 비용

e) 공동주택 관리부서의 사무용품, 책상, 의자, 사무실 전기 및 생활수도 비용 등 기타 비용

3.1.2. 관리업체의 일반 관리 비용은 서비스 공동주택 가격에 분담되며 다음을 포함한다.

a) 관리업체 직원의 급여, 임금, 보수, 건강보험, 의료보험, 노동조합 경비 및 기타 급여에서 추출된 비용

- 급여는 현재 국가 규정에 따른 정원과 급여, 보수, 기타 급여에서 추출된 비용을 기준으로 결정된다.

- 임금은 관리업체와 근로자 간의 고용계약 또는 단체협약을 기준으로 결정된다.

- 국가 규정에 따른 건강보험, 의료보험, 노동조합 경비

b) 관리업체의 고정자산 감가상각비. 고정자산 감가상각비의 추출, 관리 및 사용은 재무부 규정에 따라 이루어진다.

3.1.3. 관리조합 비용은 책임 보수 및 관리조합 활동을 지원하는 합리적인 기타 비용을 포함한다.

3.2. 공동주택 관리, 운영 업체의 합리적인 목표 이익은 공동주택 서비스 비용에서 공동주택 소유권에 속하는 면적의 영업 수익을 제외한 금액의 최대 10%로 계산된다(부가가치세 미포함).

3.3. 부가가치세 : 현재 국가 규정에 따른다.

조 4. 공동주택 서비스 가격 결정

결정 공식은 다음과 같습니다:

여기서:

통_dv - 각 주택 소유자의 소유 면적 또는 다른 소유 부분의 사용 면적당 공동주택 서비스 가격(월당 원/제곱미터)(부가가치세 포함)

Q - 공동주택 연간 서비스 비용 총액(년당 원)(부가가치세 미포함)

T_dv - 공동주택 공용 부지에서 연간 사업 및 서비스 수익(있는 경우)(년당 원)

S - 각 주택 소유자의 소유 면적과 다른 소유 부분의 사용 면적 총합(있는 경우)(제곱미터)

12 - 연간 서비스 사용 가격 산출을 위한 월 수

P - 합리적인 목표 이익률(퍼센트 단위)

K₁ - 기업 관리 운영자가 서비스 가격 인하를 지원하기 위한 인하 계수(있는 경우)

K₂ - 공동주택 서비스 가격 분배 계수(사무실, 상업 등 기타 용도 면적에 대한 경우)는 공동주택 관리위원회가 정하는 바에 따름(있는 경우)

T - 부가가치세율

조 5. 기업 관리 운영이 없는 공동주택 서비스 가격 결정

기업 관리 운영이 없는 공동주택의 경우, 공동주택 서비스 비용은 기업 관리 운영의 일반 관리 비용을 제외한 것으로 본다. 기업 관리 운영의 일반 관리 비용은 본 통지서 제3조 3.1.2항에 규정되어 있다.

장 III

공동주택 서비스 가격 관리

조 6. 개발 주체, 기업 관리 운영자, 공동주택 관리위원회의 책임

1. 공동주택 개발 프로젝트의 개발 주체는 해당 지방 인민위원회가 정한 최고 수입 금액(가격 상한) 또는 서비스 가격 범위를 근거로 프로젝트의 효율성을 계산하고, 공동주택 매매 계약, 공동주택 서비스 제공 계약을 체결하기 위한 서비스 가격 수준을 설정한다.

2. 기업 관리 운영자는 본 통지서의 지침에 따라 공동주택 서비스 가격을 계산하고 결정하여 개발 주체(있는 경우) 또는 공동주택 관리 주체에게 제출하여 공동주택 관리위원회 또는 공동주택 거주자들에게 통과시키는 기초로 한다.

3. 공동주택 관리위원회는 이미 체결된 계약 내용에 따른 관리 운영을 감독하고, 기업 관리 운영자와의 계약 검수, 결산 및 청산을 수행하며, 직접 공동주택 서비스 가격을 징수하거나 기업 관리 운영자에게 위임하여 징수한다.

조 7. 공동주택 서비스 가격 조정 근거

1. 국가와 지역의 경제 사회 발전 상황 및 각 시기의 평균 국민 소득

2. 공동주택 서비스의 수량과 품질에 대한 공급과 수요 관계

3. 시장 가격 변동 또는 국가의 정책 변화로 인해 공동주택 서비스 비용이 10% 증가(감소)하거나 기업 관리 운영자의 합리적인 이익이 변경되는 경우

장 IV

조직 및 실행

조 8. 국가 관리 기관의 책임

1. 국토교통부는 관련 부처와 지방인민위원회와 협력하여 본 통지의 내용을 시행하는 것을 주도적으로 지도하고, 정기적으로 점검 및 감독한다.

2. 지방인민위원회는 다음과 같은 책임이 있음

2.1. 지역 실정과 공동주택 서비스 비용을 고려하여 각 건물 등급, 서비스 품질 및 지역 실정에 따라 공동주택 최고 수입 금액(가격 상한) 또는 서비스 가격 범위를 정하고, 이를 적용하며, 동시에 국토교통부에 보고하여 추적 및 점검한다.

2.2. 지역 예산 상황, 각 시기의 지역 주민 실질 소득을 고려하여 주택 거주를 장려하고 땅 자원을 절약하기 위해 지방인민위원회는 공동주택 서비스 비용 일부를 지원할 수 있다.

2.3. 공동주택 서비스 가격에 대한 분쟁이 발생한 경우, 도 건설국 또는 현 인민위원회에 위임하여 공동주택 서비스 가격을 승인한다.

2.4. 실정에 맞게 최고 가격 또는 서비스 가격 범위를 조정한다.

2.5. 본 통지의 규정을 지도, 감독하고 점검한다.

조 제9조. 공동주택 서비스 가격의 결정 및 관리에 관련된 조직 및 개인의 책임

1. 운영관리 기업은 다음 책임을 가지며:

a) 계약에서 정한 내용에 따라 관리, 운용 및 서비스를 제공하며, 안전, 보안, 질서를 유지하고 공동주택 거주자에게 도시 문명 생활 습관을 형성하도록 하며, 동시에 공동주택 구역의 품질, 건축, 경관, 환경 위생을 유지해야 한다;

b) 공동주택 서비스 가격과 다른 수입 및 지출을 공개적이고 투명하게 처리하고 국가 규정에 따라 회계 처리해야 한다.

2. 공동주택 관리조합은 다음 책임을 가지며:

a) 운영관리 기업의 계약 이행을 감독하며, 해당 지방인민위원회 또는 현인민위원회가 요청하는 경우 공동주택 서비스 가격과 관련된 수입 및 지출 사항을 연간 정기적으로 또는 긴급하게 보고해야 한다. 또한 공동주택 서비스 가격의 수입 및 지출 사항을 연간 또는 긴급 보고 시 공동주택 거주자에게 공개해야 한다.

b) 운영관리 기업이 계약에 따라 수행한 재무 보고서를 검토하고 공동주택 회의에 보고해야 한다.

3. 공동주택 서비스 가격이 제2조에서 정한 규정에 따라 정확하게 계산되었음에도 불구하고 해당 지방인민위원회가 설정한 가격 범위보다 높아지고 공동주택 거주자의 50% 이상 또는 관리조합 구성원의 50% 이상이 이를 승인하였다면, 운영관리 기업과 거주자 간에 합의된 가격과 서비스 품질을 적용하며, 동시에 해당 지방인민위원회와 국토교통부에 보고하여 모니터링 및 검사해야 한다.

4. 공동주택 서비스 가격에 대한 분쟁이 발생하면 운영관리 기업은 해당 지방인민위원회가 설정한 최고 가격 또는 가격 범위 내에서 임시로 수금할 수 있으며, 분쟁이 해결될 때까지 그러한 수금을 계속해야 한다.

5. 본 고시의 규정에 따라 공동주택 서비스 가격의 결정 및 관리를 실시하는 것을 장려한다.

조 10. 시행 조항

1. 본 통지는 발효일로부터 45일 후 효력을 발생한다.

2. 시행 과정에서 문제가 발생하면 관련 조직 및 개인은 국토교통부에 의견을 제출하여 검토 및 지도를 받도록 한다./.