通知第39/2009/TT-BXD号关于管理私人住宅建设质量的指导

通知

关于单户住宅建设质量的管理指南

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根据2003年11月26日第16/2003/QH11号《建筑法》；

根据2005年11月29日第56/2005/QH11号《房屋法》；

根据《关于修改和补充与基本建设项目投资有关条款的法律》第38/2009/QH12号，2009年6月19日；

根据二零零八年二月四日国务院令第17号《关于住房和城乡建设部职能配置、内设机构和人员编制规定》；

根据政府2004年第209/2004/NĐ-CP号法令关于建设工程质量管理的规定以及政府2008年第49/2008/NĐ-CP号法令关于修改和补充2004年第209/2004/NĐ-CP号法令中部分条款的规定；

根据政府2009年第12/2009/NĐ-CP号法令关于建设项目管理的规定（以下简称第12/2009/NĐ-CP号法令）以及政府2009年第83/2009/NĐ-CP号法令关于修改2009年第12/2009/NĐ-CP号法令中部分条款的规定，

住房和城市建设部就单户住宅建设的质量管理作出如下指导：

第一章

总则

第一条 调整范围

本通知规定了在越南领土上进行单户住宅建设质量的管理。

在项目地块上建设单户住宅也必须遵守本通知的相关规定。

第二条 适用对象

本通知适用于家庭和个人（以下简称业主）在建设单户住宅时，项目业主在项目地块上建设单户住宅时（以下简称项目业主），以及参与单户住宅建设活动的组织和个人，其范围由本通知第一条所列。

（以下简称住宅）是指在居住用地范围内，根据法律规定属于家庭或个人使用的建筑物，包括在项目地块上建设的住宅。

条3. 术语解释

在本通知中，下列术语定义如下：

1. 单体住宅 是指紧邻住宅建设的建筑物，可能与住宅共享或不共享结构部分（基础、柱子、墙、地板、屋顶等）。

2. 邻近工程 是指在住宅建设位置附近可能因住宅建设而发生沉降、变形或其他损害的建筑物。

3. 相邻工程 第四条 单户住宅建设的一般原则

单户住宅建设应遵循以下原则：

1. 必须有设计图纸。

2. 住宅设计必须基于对拟建住宅土地边界和地基质量的检查或建设勘察报告；考虑和检查相邻建筑现状的结果；必须符合建设技术规范、技术标准和其他相关法律法规的要求；确保住宅安全，不对相邻建筑造成不利影响。

3. 必须在开工前获得建设许可证，除非是在偏远地区、非城市区域、未经过审批的农村集中居民点或城镇集中居民点建设的住宅。住宅建设许可证的申请程序、手续和文件应在建设许可证发放机构公示。

当需要调整住宅建设的设计与已颁发的建设许可证内容不符时，如：建筑工程的位置、建筑地面高度；红线界限、建筑界限；建筑面积；总楼面积；建筑高度；层数以及其他在建设许可证中记录的内容，则业主必须在施工前申请调整建设许可证。其他变更则无需申请调整已颁发的建设许可证。

住宅建设施工必须保证工程质量、劳动安全和环境保护；遵守建设许可证中的规定；不得对相邻建筑造成不利影响。

鼓励业主实施住宅建设施工监督制度。

5. 承担建设勘察、设计和施工任务的单位和个人必须具备相应的资质，并对其承担的工作质量向业主和法律负责。如果业主具备相应能力，可以自行完成上述工作。

业主可以将不同的工作任务分别委托给不同的承包商，或者将所有任务委托给一个总承包商。业主与承包商之间的协议必须通过书面形式的建设合同来体现，特别是对于勘察、设计和施工承包商。

根据不同任务，建设合同可能包含以下基本内容之一或全部：

a) 合同签署方的信息及其他相关信息：合同签署方的交易名称；各方代表；注册地址或交易地址；税务登记号；营业执照；银行账户号码；电话、传真、电子邮件；合同签订日期及相关信息。

b) 工作内容和数量。

c) 工作质量和其它技术要求。

d) 实施进度和完成期限。

e) 建设合同价格；预付款；支付；调整建设合同价格。

f) 业主和承包商在质量管理、验收已完成工作、保修、环境保护、劳动安全和防火、工地用电用水及治安、处理错误等方面的权利、义务和责任。

g) 业主和承包商暂停和终止合同的情况。

h) 违约罚款和奖励。

i) 处理风险和不可抗力事件；解决建设合同争议。

j) 其他约定事项。

k) 结算和解除建设合同。

业主可参考住房和城乡建设部网站（www.xaydung.gov.vn）上发布的建设勘察、设计、施工和施工监督合同模板，或在建设许可证发放机构公示的模板。

l) 决算和清算建设工程合同。

建设单位可以参考建设部网站（www.xaydung.gov.vn）上发布的工程勘察、工程设计、工程施工和施工监理合同范本，或者在颁发建筑工程许可证的机关公告栏中公布的上述合同范本。

8. 房主与参与住宅建设的承包商之间关于质量、进度和价格的争议，应根据建设合同并按照本通知的规定程序解决。房主与承包商与管理方、相邻工程业主之间的任何争议，应按照本通知规定的程序和相关法律法规解决。

9. 住宅档案应当按照本通知第十四条的规定建立和保存。

第五条 房主、项目发起人以及进行建筑勘察、设计、施工和施工监督的组织和个人的责任

1. 房主或项目发起人应根据《建筑法》第五十条、第五十七条、第七十五条、第七十六条和第八十八条的规定以及本通知的规定享有权利和履行义务。

2. 进行建筑勘察、设计和施工监督的个人或组织应根据《建筑法》第五十一条、第五十八条、第七十六条、第七十七条和第八十九条的规定以及本通知的规定享有权利和履行义务。

进行建筑勘察、设计和施工监督的个人或组织应对法律和房主、项目发起人负责，包括合同中承诺的数量、质量、完成时间、产品准确性、咨询产品质量和安全性等内容，并对因自身咨询失误造成的损失进行赔偿。

3. 在施工过程中，房主或其授权代表应与承包商就住宅质量管理、劳动安全和环境卫生等事项达成协议，具体工作内容见本通知第十二条第二款。

第二章

关于住宅建设用地界线检查和地基质量检查及住宅建筑设计的指导

第六条 住宅建设用地界线检查

1. 在城市、集中居民点和农村居民点建设住宅时，房主需要检查土地界线和土地权属文件中确定的建筑物，以避免纠纷。

土地界线和建筑物所有权。

2. 土地界线检查可采用以下方法之一：

a) 使用尺子测量。

b) 使用各种测量仪器。

c) 参考由有权机关提供的地籍分户图。

如果土地附图与实际建设时的土地界线存在差异，房主需组织测量，绘制比例为1/200且符合规定坐标的土地界线图，并通知相邻住户。

3. 对于住宅项目，项目发起人必须进行测量，绘制地图并将地标和土地界线移交给房主。

第七条 住宅拟建地基质量检查

根据住宅规模，住宅拟建地基质量检查应遵循以下规定，以便为地基设计提供依据：

1. 对于总建筑面积不超过250平方米且不超过两层的住宅，房主可以自行或聘请具有设计资质的组织或个人使用以下一种方法进行地基质量检查：

a) 通过人工挖掘坑洞直接观察来确定各土层厚度和质量，以及预计放置基础的土层。

b) 参考邻近工程的地质调查数据和地基处理方案。

c) 参考由职能机构或有权机关提供的拟建住宅区域的地质工程数据。

如果没有上述信息或收集到的数据可靠性较低，则房主应聘请具备相应能力的勘察承包商进行勘察。

2. 对于总建筑面积超过250平方米且三层以上的住宅，房主必须聘请具备相应能力的勘察承包商，按照国务院令第12号2009年第46条和第54条的规定进行勘察，除非获得由职能机构或有权机关提供的可靠勘察数据。

3. 住宅项目发起人必须聘请具备相应能力的勘察承包商，按照国务院令第12号2009年第46条和第54条的规定进行地质工程勘察。

条8. 在城市、集中居民点和农村居民点建设住宅时，对相邻工程和邻近工程进行现状检查

1. 为了确保相邻工程的安全以及解决可能发生的争议，业主在拆除旧工程或开始建设住宅之前，应主动与相邻工程的所有者合作，检查工程的现状。业主可以自行实施或聘请具有相应能力的组织和个人来完成此任务。

2. 相邻工程现状检查的内容包括：工程沉降、倾斜、裂缝、渗漏和其他异常表现。检查结果应以书面形式或照片、录像的形式记录。必要时，应对工程表面的损坏情况进行测量并标记，以便跟踪。

3. 当预计邻近工程可能会因建设住宅而受损时，业主应根据本条第2款的规定，主动检查这些邻近工程的现状。

4. 业主可以与相邻工程的所有者协商，让他们自行检查自己工程的现状。

5. 现状检查的结果必须得到业主与相邻工程所有者的同意，并且需要乡（镇）人民政府代表或社区居民委员会代表的见证。

6. 如果相邻工程的所有者不同意进行现状检查，则业主需向乡（镇）人民政府或社区居民委员会报告，要求这些所有者配合业主进行检查。如果相邻工程的所有者仍然不配合检查，则业主仍可继续设计和施工建设住宅。任何由这些所有者提出的关于工程损坏的证据，在没有得到业主同意的情况下，在发生争议时将不予认可。

条9. 住宅建筑设计

1. 在制定设计方案前，业主应参考已建住宅的样本，提出自己的住宅设计要求，包括以下内容：居住人数、层数、房间数量、各房间面积及功能、设施设备、室内布局、其他美学和技术要求。

2. 根据住宅规模的不同，设计方案可以由以下个人或组织完成：

a) 对于总建筑面积不超过250平方米，层数不超过2层的住宅，任何有类似规模住宅设计经验的个人或组织都可以进行设计，但必须符合批准的规划，并对其设计质量、对环境的影响以及对邻近工程安全负责。

鼓励业主聘请符合本款b项规定的条件的个人或组织进行住宅设计。

b) 对于总建筑面积超过250平方米，层数为3层及以上或位于文化遗产、历史文化遗产区内的住宅，或者增加住宅楼层的情况，设计方案必须由具备建筑设计活动能力和职业资格的组织或个人完成。

具备建筑设计职业资格的组织或个人是指符合国务院令第12号《建设工程勘察设计管理条例》第49条和第54条规定条件的组织或个人。

c) 住宅项目开发商必须聘请符合国务院令第12号《建设工程勘察设计管理条例》第49条规定条件的组织进行住宅设计。

3. 业主可以选择编制新的设计图纸，也可以参考或使用其他住宅的设计图纸或典型住宅设计图纸。在使用现有设计图纸的情况下，业主必须承担责任，并确保该设计图纸满足本通知中规定的设计质量要求。

在农村地区建设总建筑面积不超过250平方米，层数不超过2层的住宅时，如果业主没有设计图纸或无法编制设计图纸，则可以按照已建住宅的样式建造，但必须对工程质量承担法律责任。

4. 对住宅设计的要求：

a) 遵守本通知第四条第1款和第2款规定的原则。

b) 遵守地方人民政府关于城市设计的具体规定，以及颁发建筑工程许可证机构关于详细城市规划、建筑布局、单体建筑之间的最小间距、住宅后退红线距离、容积率 ，规划用地面积，允许建筑高度 ，超出道路红线部分的高度 ，当建筑控制线与道路红线重合时 编超出建设控制线建造的部分房屋，当建设控制线后退至红线之后时.

C）确保与相邻工程的关系，并满足对住宅的其他技术要求。

五、设计图纸应当符合下列情况下的设计要求：

（一）如果由个人编制，则设计图纸无需按照《国务院令第209号》第十五条第一款的规定体现形式要求，但图纸上必须注明设计人的姓名、地址、电话号码和签名。

设计图纸上必须注明设计人的姓名、地址、电话号码和签名。

（二）如果由单位编制，则设计图纸应按照《国务院令第209号》第十五条第一款的规定体现形式要求。

六、业主以签字确认，或由业主委托的项目负责人以签字并加盖批准印章的方式确认设计图纸，在施工前提交。

在确认或批准之前，业主或项目负责人可以聘请单位或个人审查住宅设计，如有必要。

第三章

关于住宅建设施工及施工管理的指导

第十条 拆除和搬迁旧建筑

一、拆除旧建筑时，必须遵守以下原则：

（一）拆除工作必须由具有能力和经验的单位执行。拆除单位必须按照已批准的拆除方案进行，确保人员、财产安全以及邻近建筑物的安全。

（二）拆除方案必须包括拆除方法、程序；拆除所需的设备和服务设施；保护措施，以确保生命和财产安全、治安秩序、环境卫生、拆除顺序、进度和费用。

（三）在拆除前，拆除单位必须通知当地乡级人民政府和相邻建筑物的所有者。

（四）拆除过程必须受到监督，以防止可能发生的危险。

二、当需要搬迁旧建筑以便建造住宅时，业主和项目负责人必须按照《建筑法》第八十五条的规定执行，并负责聘请单位或个人制定搬迁方案。搬迁单位必须具备《住房和城乡建设部令第22号》第二条规定的条件。

鼓励业主和项目负责人实施旧建筑搬迁的监督制度。

第十一条 施工单位和个人的资质条件

一、对于总建筑面积小于250平方米或不超过三层，或者仅涉及内部装修、改造而不改变建筑结构和安全性的住宅，任何有类似规模住宅施工经验的单位或个人均可施工。施工单位和个人应对工程质量、安全和环境负责。

二、对于总建筑面积超过250平方米或三层以上的住宅，或带有地下室或增加楼层的住宅，施工单位必须具备《国务院令第12号》第五十三条规定的施工能力条件。

三、对于属于住宅项目的住宅，项目负责人必须聘请具备《国务院令第12号》第五十三条规定的施工能力条件的承包商。

条12. 建设住宅施工管理

1. 房屋所有人或房屋所有人授权的代表必须执行以下事项：

a) 在开工前7个工作日内，以书面形式向建设住宅所在地的乡级人民委员会通报开工日期，并同时通知相邻工程的所有者。

b) 立即向发现其地界内的相邻工程的基础、基础设施技术结构或上部结构侵占自己地界时，通知该工程所有者和地方建设管理部门处理。房屋所有人不得让任何部分超出与邻近地块的地界，包括地下设备（基础、管道），除非得到有权机关批准。

c) 如需使用人行道、街道边沿，在施工期间联系有关职能机构办理申请手续，并且必须向有权限的机构办理供水、排水、供电连接手续。

d) 将因堆放建筑材料、建筑废弃物、施工设备及施工可能对居民正常生活造成的障碍情况，告知相邻工程的所有者或居民小组代表。

đ) 如发现基础设施工程（供水排水管道、供电电缆、光缆、通信、广播、电视）位于住宅建设用地范围内或阻碍住宅施工或可能受住宅施工影响时，联系直接管理这些工程的单位。

e) 如果在城市、集中居住点或农村居住点建设住宅，则应在施工现场悬挂告示牌，内容包括：房屋所有人姓名；房屋所有人联系方式和电话号码（如有）；建设工程许可证编号和发证日期。

2. 在施工过程中，房屋所有人可以亲自监督，或者委托代表进行监督，或者与承包商协商关于承包商在质量管理、劳动安全和环境卫生方面的责任，包括：

a) 施工质量管理，包括：

- 在将建筑材料、建筑产品用于施工之前检查其质量；

- 检查模板，检查模板支撑系统和脚手架；

- 检查已完成工作的质量；

- 组织监测和跟踪正在建造的房屋及其相邻工程的变形和沉降。

b) 劳动安全管理：

- 检查施工过程中的劳动安全措施；

- 检查防止构件、材料坠落的安全防护措施，确保人员和相邻工程的安全；如果临时施工占用相邻工程的空间，则必须获得该工程所有者的同意。

c) 环境卫生管理：

- 检查确保施工场地和周边区域排水畅通，不造成积水和环境污染的措施；不得遮挡公共排水系统；

- 在整个施工过程中设置临时厕所，确保不影响美观并保护周围环境；

- 检查建筑废弃物收集工作，确保符合环境卫生条件并保障交通。施工结束后，应清除所有剩余材料、废弃物，并修复施工期间损坏的人行道、道路、沟渠。

在建设过程中产生的。

3. 房屋所有人或被授权人负责解决施工过程中与承包商之间的问题，并作为解决与相邻工程所有者、居民小组和乡级人民委员会之间问题的联络人。

4. 房屋所有人或被授权人必须在乡级人民委员会或建设主管部门检查时出示建设工程许可证和附带的经批准的设计图纸。

5. 房屋所有人或被授权人在承包商完成施工合同后组织验收和接收住宅工程。

6. 对于住宅项目，项目发起人必须按照第209/2004/NĐ-CP号法令的规定组织质量管理工作。

条13. 住宅保修

1. 住宅在完成建设并投入使用后予以保修。

2. 施工单位和个人负责保修住宅；提供住宅设备的单位和个人负责保修其提供的设备。

3. 住宅保修内容包括修复和修理因使用过程中产生的非用户责任缺陷和损坏。

4. 住宅保修期限由业主或开发商与承包商根据相关法律规定协商确定。

条14. 建立和保存住宅档案

1. 业主负责保存住宅档案，包括以下文件：

a) 根据《住宅法》第15条规定证明合法建立住宅的文件之一。

b) 如果有的话，住宅平面图、土地平面图。

c) 在地块上建造住宅及其相邻工程的平面布置图。

d) 已经获得建筑许可证批准的住宅设计图纸，并附有该许可证。

e) 完工图应按以下方式编制：

- 若实际施工尺寸和参数与设计尺寸和参数一致，则通过复制设计图纸来编制完工图；

- 若实际施工尺寸和参数与设计尺寸和参数不同，则应在设计图纸中旧尺寸和参数旁边或下方用括号记录实际尺寸和参数值；

- 如有必要，可通过绘制实际施工尺寸和参数来编制完工图。

2. 除第1款所述档案外，鼓励业主保存与住宅建设相关的其他文件和证书，如：建设工程合同；建筑材料和成品购买发票；材料和成品试验结果，如有；处理城市规划违法行为的会议纪要，如有。

3. 对于住宅项目，开发商应按照住房和城乡建设部2009年7月31日发布的第27号通知“关于建设工程质量管理若干内容的指导”规定，保存所有竣工档案。

条15. 住宅维护

业主应按照有关建设工程维护的法律规定对其住宅进行维护，并保持住宅立面清洁美观，确保与周边建筑物和谐一致，符合城市景观要求。

条16. 处理事故

1. 当住宅或相邻建筑存在倒塌风险时，业主或开发商必须主动采取支撑措施或预防措施，防止事故发生，或者请求乡级人民政府协助，以保障家庭成员及周围人员的生命安全。

2. 发生事故时，业主或开发商以及施工单位必须立即停止施工，迅速救援受伤人员，隔离并封锁现场，保持原状，并紧急报告事故发生地的乡级人民政府。如果存在进一步倒塌的风险，则必须采取临时支撑措施。

3. 只有在相关部门完成事故档案编制并允许继续施工后，方可重新开始施工。

条17. 解决房屋所有人或项目业主与承包商之间的建设工程合同争议

在发生建设工程合同争议的情况下，各方有责任自行协商解决。如果各方之间未能达成协议，则通过调解、仲裁或法院根据法律规定解决争议。

条18. 解决房屋所有人或项目业主与相邻工程所有者之间的争议

1. 当发现相邻工程出现沉降、裂缝、渗漏、漏水或倒塌风险的迹象时，房屋所有人或项目业主必须迅速与相邻工程的所有者合作，检查并确定原因，并寻找补救措施。

如果各方无法自行解决争议，则应向乡级人民政府报告，按照法律规定处理。

根据本通知第8条规定的相邻工程现状检查结果是解决上述争议的基础之一。

3. 土地争议的调解和土地争议的解决权在房屋所有人与相邻工程所有者之间发生的争议中，按照《土地法》第135条和第136条的规定执行。

第四章 实施细则

组织实施

条19. 处理建设活动中的违反建筑秩序的行为

1. 违反建筑秩序的住宅必须依照建筑法律法规进行处理，包括：

a) 违反规划；

b) 必须取得建筑许可证而未取得建筑许可证的住宅；

c) 建筑内容与建筑许可证不符（对于需要建筑许可证的情况）；

d) 建设住宅对相邻工程的质量产生不利影响；影响环境和社区；

đ) 不采取防护措施，导致构件、材料掉落，危及人员安全，正在建设的住宅以及相邻工程的安全；

g) 没有为工人提供足够的劳动保护设备，没有采取确保劳动安全的措施；

h) 没有采取排水措施，导致施工场地和周边地区积水、环境污染，建筑材料、构件、建筑废弃物堵塞公共排水系统；

2. 违反建筑秩序的行为必须依照以下一种或多种方式进行处理：

a) 停止住宅建设施工；

b) 停止住宅建设施工，采取停止供电供水等措施：通知有权机关不向违法住宅提供电力、水和其他服务；

c) 强制拆除违法住宅；

d) 赔偿因违法行为造成的损失；

đ) 对建筑活动中的违法行为进行行政处罚。情节严重的，可按刑法规定处理；

3. 处理违反建筑秩序行为的权限：

a) 根据政府令180/2007/NĐ-CP于2007年12月7日发布的关于城市建筑秩序违法行为处理的若干法律规定的实施细则和指导办法（以下简称政府令180/2007/NĐ-CP），第四章规定了监察员、乡镇建设管理人员、各级人民委员会主席、县级人民委员会管理城市建筑的专业部门负责人或县级建设监察长（如有）、建设厅监察长处理违反建筑秩序行为的权限；

b) 处理违反建筑秩序行为的程序和手续按照政府令180/2007/NĐ-CP第五章的规定执行。

条 20. 省人民政府管理委员会在住房建设管理中的责任

1. 确定住房建设许可的管理范围。

2. 制定有关建筑管理的规定，以按照批准的城市设计进行住房建设管理。

3. 指导和检查组织和个人执行本地区住房建设法规；根据上述内容处理检查过程中发现的错误。

4. 组织或指定具备条件的咨询机构实施住房质量鉴定和事故鉴定工作。

5. 确定免于办理建设许可证的住房边界，包括不属于城市、不集中居住点且未有批准规划的偏远农村地区；具体规定必须办理建设许可证的集中居住点；根据第12/2009/NĐ-CP号法令和第180/2007/NĐ-CP号法令的规定，制定关于建设许可证的发放、住房建设管理和处理住房建设违规行为的规定，符合地方实际情况。

条21. 实施条款

1. 本通知自2010年2月1日起生效。

2. 在执行过程中如遇困难，请相关组织和个人将意见反映给住房和城乡建设部，以便审查和指导。/。